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Settore Sviluppo Urbano - Sportello Unico dell’Edilizia

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LE AGEVOLAZIONI FISCALI ED I TITOLI EDILIZI

Disposizione tecnico-organizzativa (DTO 31/2014)

ai sensi dell’articolo 7/III del RUE

DISCIPLINA NORMATIVA VIGENTE IN TEMA DI AGEVOLAZIONI FISCALI. La detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del DPR 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011, convertito con modificazioni dalla L. 17 febbraio 2012, n. 9, e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef. Negli ultimi anni la normativa che regola la materia è stata più volte modificata. Le novità più recenti sono state introdotte: dal decreto legge n. 83/2012, convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 134, che ha elevato, per

le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, la misura della detrazione (50%, invece di quella ordinaria del 36%) e l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio (96.000 euro per unità immobiliare, invece che 48.000 euro);

dal decreto legge n. 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, che ha esteso questi maggiori benefici alle spese effettuate entro il 31 dicembre 2013;

dalla legge n. 147, del 27.12.2013 (legge di stabilità 2014), che ha prorogato al 31 dicembre 2014 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), sempre con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, e stabilito una detrazione del 40% per le spese che saranno sostenute nel 2015.

Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. La legge di stabilità 2014 ha inoltre prorogato:

Città di Castel San Giovanni Provincia di Piacenza

Settore IV: Sviluppo Urbano

I Quaderni del RUE

I Quaderni del RUE

Lo scopo della presente Disposizione Tecnico organizzativa è duplice: 1. fare chiarezza sulle esatte tipologie di interventi edilizi che fruiscono delle agevolazioni fiscali; 2. chiarire che non può essere la disciplina fiscale a determinare la disciplina edilizia, ovvero lo

stabilire quale sia il titolo edilizio necessario alla esecuzione delle varie opere. Pertanto, in sintesi, si richiama alla obbligatorietà delle procedure edilizie vigenti, avvertendo che NON VERRANNO PRE-ACCETTATE dal front-office dello Sportello Unico dell’Edilizia, pratiche edilizie artatamente finalizzate alla fruizione delle agevolazioni fiscali statali che si richiamano ad un titolo edilizio diverso da quello obbligatoriamente necessario e come tale previsto dalla disciplina edilizia regionale per le opere oggetto del titolo stesso.


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1. la detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. Per questa detrazione sono state fissate le seguenti misure 65%, per le spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2014; 50%, per le spese sostenute dal 1º gennaio 2015 al 31 dicembre 2015. L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro.

2. la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Per gli acquisti di mobili ed elettrodomestici effettuati nel 2014, le spese da portare in detrazione non possono essere comunque superiori a quelle sostenute per la ristrutturazione del fabbricato cui sono destinati. Infatti, a causa della mancata conversione del Decreto Legge n. 151/2013, è tornata in vigore la norma (legge di stabilità per il 2014) che ha introdotto questo ulteriore limite.

Tra le principali regole e i vari adempimenti modificati da altre recenti disposizioni si segnala, inoltre: l’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara; la riduzione della percentuale (dal 10 al 4%) della ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno

l’obbligo di operare; l’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa

dall’impresa che esegue i lavori; la facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia

ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile;

l’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali;

l’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza.

LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI “RISTRUTTURAZIONE”. È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La normativa statale sul tema delle agevolazioni per interventi edilizi su edifici esistenti, utilizza, del tutto impropriamente e genericamente il termine “ristrutturazione”, che ingenera solo confusione e determina una assoluta non chiarezza interpretativa. Lo scopo della presente Disposizione Tecnico Organizzativa è proprio quello di fornire indicazioni precise e puntuali su questo aspetto. A seguito delle disposizioni introdotte dal decreto legge n. 83/2012, dal decreto legge n. 63/2013 e dalla legge n. 147/2013, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni: 1. 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, con un limite massimo

di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; 2. 40% delle spese che saranno sostenute nell’anno 2015, sempre con il limite massimo di 96.000 euro per unità

immobiliare 3. 36%, con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2016. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.


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Quando gli interventi di ristrutturazione, o meglio gli interventi edilizi, sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l’inquilino. Questa diversa modalità di ripartizione non è più prevista dal 1° gennaio 2012. Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese: proprietari o nudi proprietari; titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari; soci di cooperative divise e indivise; imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce; soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome

collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se: è stato immesso nel possesso dell’immobile; esegue gli interventi a proprio carico; è stato registrato il compromesso. Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI. I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono: A. quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni

legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;


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B. Quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali1. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

C. Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione è stata introdotta dal D.L. n. 201/2011).

D. Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune. E. I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi

(per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). F. Gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro

mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

G. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante). Tra le opere agevolabili rientrano: l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti; il montaggio di vetri anti-infortunio; l’installazione del corrimano.

H. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle

finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli

edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013)


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Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

I. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne. Alla realizzazione di interventi finalizzati al risparmio energetico è equiparata a tutti gli effetti la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili. Pertanto, rientra tra i lavori agevolabili l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013). Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche e per l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Fino al 31 dicembre 2015, sono detraibili anche le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge n. 90/2013). La detrazione è pari: al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2014; al 50% delle spese che saranno sostenute dal 1º gennaio 2015 al 31 dicembre 2015. La detrazione, da calcolare su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (e da ripartire in dieci quote annuali di pari importo), può essere fruita da soggetti passivi Irpef e Ires, sempre che: le spese siano rimaste a loro carico; possiedano o detengano l’immobile in base a un titolo idoneo (diritto di proprietà o altro diritto reale,

contratto di locazione, o altro diritto personale di godimento). Inoltre, l’agevolazione può essere richiesta se: l’intervento è effettuato su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive; l’immobile si trova in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), i cui criteri di identificazione sono

stati fissati con l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003. Per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.

In riferimento a quanto riportato alle precedenti lettere A e B quindi, sostanzialmente le detrazioni sono ammesse per tutte le categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente, e non solo quindi, come, per ragioni di sintesi, la norma statale definisce “ristrutturazione”;


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Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse; le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento; le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle

norme UNI CIG per gli impianti a metano (legge 1083/71); le spese per l’acquisto dei materiali; il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi; l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le

denunzie di inizio lavori; gli oneri di urbanizzazione2; gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti

stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio. Relativamente ai lavori edili, ovvero quelli delle lettere A e B precedenti, occorre fare da subito una precisazione rilevante. Essendo il “governo del territorio” materia di competenza concorrente tra Stato e Regione, ai sensi dell’art. 117 della Costituzione, dopo la modifica apportata dalla legge costituzionale n. 3 del 2001, in materia edilizia occorre fare riferimento alla normativa regionale. In Regione Emilia Romagna, da ultimo, occorre infatti fare riferimento alla L.R. 30/07/2013, n. 15 “Semplificazione della disciplina edilizia”, la quale, all’articolo 60, stabilisce: “Art. 60 – Disapplicazione di norme statali: 1. A seguito dell’entrata in vigore della presente legge non trova applicazione nel territorio regionale la disciplina di dettaglio prevista dalle disposizioni legislative e regolamentari statali della Parte I, Titoli I, II e III, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2011”. L’articolo 3 del DPR n. 380/2001, citato nei punti A e B precedenti, che riporta le definizioni degli interventi edilizi, è collocato nel Titolo I della Parte I. Di conseguenza esso è OBBLIGATORIAMENTE disapplicato in Regione Emilia Romagna. Pertanto, sotto questo aspetto, le definizioni degli interventi edilizi da considerare, anche ai fini delle possibili agevolazioni fiscali, sono quelle dettate dall’Allegato alla citata L.R. n. 15/2013 e non invece quelle dell’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia. Le definizioni regionali da applicarsi sono quindi le seguenti (tenendo conto che muta anche, rispetto alla norma nazionale, il riferimento alle lettere distintive i singoli interventi edilizi): a) Interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli

edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) Interventi di manutenzione straordinaria:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso;

c) Restauro scientifico: gli interventi che riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione, valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche. Il tipo di intervento prevede:

2 Non è detraibile la parte del contributo di costruzione afferente al costo di costruzione, in quanto quest’ultima ha natura tributaria, configurandosi come una vera e propria imposta commisurata al valore economico del fabbricato riferita alla qualità del manufatto finito.


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c.1) il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, cioè il restauro o ripristino dei fronti esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti interni, la ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o demolite, la conservazione o il ripristino dell'impianto distributivo-organizzativo originale, la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri;

c.2) il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi strutturali: - murature portanti sia interne che esterne; - solai e volte; - scale; - tetto, con ripristino del manto di copertura originale;

c.3) l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;

c.4) l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali; d) Interventi di restauro e risanamento conservativo:

gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

e) Ripristino tipologico: gli interventi che riguardano le unità edilizie fatiscenti o parzialmente demolite di cui è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione tipologica originaria individuabile anche in altre unità edilizie dello stesso periodo storico e della stessa area culturale. Il tipo di intervento prevede: e.1) il ripristino dei collegamenti verticali od orizzontali collettivi quali androni, blocchi scale, portici; e.2) il ripristino ed il mantenimento della forma, dimensioni e dei rapporti fra unità edilizie preesistenti ed

aree scoperte quali corti, chiostri; e.3) il ripristino di tutti gli elementi costitutivi del tipo edilizio, quali partitura delle finestre, ubicazione

degli elementi principali e particolari elementi di finitura. f) Interventi di ristrutturazione edilizia:

gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che limitatamente agli immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti e infrastrutture storici del territorio rurale, di cui agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Come accennato “ristrutturazione” è un termine, utilizzato dal legislatore nazionale (sicuramente per ragioni di sintesi) generico e fuorviante. Il tema dunque è: per QUALI INTERVENTI edilizi spettano le agevolazioni? e come sono DEFINITI? e quale TITOLO EDILIZIO abilitativo occorre? Nell’ambito dell’attività edilizia sugli edifici esistenti esistono differenti categorie di lavori edili, come abbiamo visto sopra.


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La loro ESATTA DEFINIZIONE risulta importante perché, in base alla categoria di intervento in cui ricadono, per attuarli occorre un TITOLO ABILITATIVO piuttosto che un altro. Quindi, se da una parte, nell’ambito degli interventi edilizi esistenti, esiste tutta una serie di possibili interventi edilizi, ovvero: 1. Manutenzione ordinaria; 2. Manutenzione straordinaria; 3. Restauro e risanamento conservativo; 4. Restauro scientifico; 5. Ripristino tipologico; 6. Ristrutturazione edilizia; 7. Ristrutturazione urbanistica (categoria di fatto corrispondente alla nuova costruzione e pertanto esclusa dalle

agevolazioni); d’altra parte esiste tutta una serie di titoli edilizi abilitativi alla loro esecuzione, o anche una non previsione di titoli edilizi necessari, ovvero, in Emilia Romagna: 1. Attività edilizia libera; 2. Attività edilizia libera ma con comunicazione di inizio dei lavori (CIL); 3. Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA); 4. Denuncia di inizio attività (DIA); 5. Permesso di costruire (PdC); 6. Procedura abilitativa semplificata (PAS). Il problema è associare ad ogni intervento edilizio il corrispondente titolo edilizio. Per maggiori approfondimenti sul tema si rimanda alla DTO n. 2/2013 “Tabella dei titoli edilizi per intervento”. Il tema che qui intendiamo analizzare è quello relativo a tale correlazione in funzione delle agevolazioni fiscali previste dalla norma statale. Tali agevolazioni sono state stabilite Agevolazioni SOLO per edifici residenziali, anche rurali, di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze. In sintesi:

Come risulta evidente dalla tabella sopra riportata, la disciplina statale e l’Agenzia delle Entrate “dimenticano” tre categorie di intervento edilizio: 1. Restauro scientifico; 2. Ripristino tipologico; 3. Ristrutturazione urbanistica; assenti a livello nazionale ma presenti a livello regionale. MANUTENZIONE ORDINARIA. Come già richiamato sopra, in particolare, per gli interventi di manutenzione ordinaria, le agevolazioni sono state previste solo se relative alle parti comuni degli immobili e non invece se relative alle singole unità immobiliari. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.


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Affinché siano configurabili delle “parti comuni” condominiali, l’edificio deve essere composto da più unità abitative funzionalmente autonome, non essendo richiesta, invece, l’esistenza di una pluralità di proprietari. Ad esempio, non sono ravvisabili “parti comuni”, nel caso in cui l’edificio sia costituito da una sola unità abitativa e dalle relative pertinenze, anche se distintamente accatastate. L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: • il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,

i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; • i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli

stenditoi e per altri simili servizi in comune; • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come

gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il successivo art. 1117-bis, inserito dalla legge n. 220 del 2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), estende l’applicazione delle disposizioni del codice civile sul condominio degli edifici, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. La disciplina quindi è stata recentemente estesa anche al c.d. “condominio minimo”, ovvero quello costituito tale dalla semplice esistenza di due proprietari distinti (nel senso che le loro proprietà incidono differenti parti) in merito ad un medesimo edificio, come ad esempio la casa bifamiliare Ma anche al cosiddetto “supercondominio”, ovvero una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati. L’art. 23/I del Regolamento Urbanistico Edilizio disciplina le opere di manutenzione ordinaria, ovvero ne definisce l’esatto campo di applicazione, sulla base della definizione regionale sopra richiamata. Ad esempio e con specifico riferimento agli edifici, viene elencata una serie di interventi di MO, allo scopo di agevolare l’utenza, ovvero i seguenti: a) OPERE INTERNE: a1 posa in opera, rinnovo e sostituzione di intonaci, rivestimenti, pavimenti, infissi e serramenti, impianti

(idraulici, elettrici, igienici, di riscaldamento, di ventilazione, del gas), apparecchi sanitari, canne fumarie e relative opere connesse;

a2 realizzazione di pareti attrezzate e in cartongesso (di altezza fino a 2,00 m) e di controsoffitti, comunque nel rispetto dei requisiti spaziali minimi prescritti dalla normativa vigente;

a3 - rimozione di barriere architettoniche su edifici non soggetti a tutela e non aventi valore storico-architettonico, con opere (interne o sugli spazi di interfaccia) che non coinvolgano elementi strutturali e non comportino modifiche di sagoma.

b) OPERE SULLE INTERFACCE TRA SPAZIO INTERNO ED ESTERNO DEGLI EDIFICI: b1 rifacimento di manti di copertura (anche con inserimento di guaine impermeabilizzanti e pannelli isolanti) e

realizzazione di impermeabilizzazioni in genere, senza modifica dei materiali; b2 rifacimento totale e parziale di intonaci e tinteggiature; b3 installazione e rifacimento di serramenti e infissi esterni senza modifica del paramento murario; rifacimento

di vetrine di negozi purché senza modifica del paramento murario e di forma e materiali; b4 rifacimento di canne fumarie, di aspirazione e camini senza alterazione della posizione, della forma e della

dimensione di quelle esistenti e relative opere connesse; b5 rifacimento e/o realizzazione di pluviali, grondaie, frontalini di balconi; b6 installazione di inferriate alle forature esistenti (AS in centro storico-RUE art. 29/III); b7 realizzazione di griglie a parete per adeguamento alle normative di sicurezza degli impianti; b8 installazione di antenne di piccole dimensioni (h<1,80 m) e parabole (diametro inferiore a 1,00 m); b9 installazione di condizionatori a parete e appositi supporti; b10 installazione di pannelli solari e fotovoltaici in aderenza o integrati nelle coperture, senza modifiche di

sagoma, e installazione di singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,50 m e diametro non superiore a 1,00 m;


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b11 installazione di tende e tendoni a parete, con supporti metallici di ancoraggio ed elementi di protezione del meccanismo;

b12 installazione di tenda retrattile su pergolato, comprensiva degli elementi di protezione del meccanismo e della tenda raccolta;

b13 installazione di protezioni anticaduta sulle coperture a fini manutentivi. c) OPERE SULLO SPAZIO APERTO ESTERNO: c1 rifacimento di recinzioni, cancellate, pavimentazioni e sistemazioni esterne senza modifiche di sedime e

materiali; c2 realizzazione di recinzioni in rete metallica con paletti infissi al suolo, anche con fondazioni completamente

interrate; c3 realizzazione di sondaggi per verifiche statiche, architettoniche, geologiche, archeologiche; c4 realizzazione di griglie di ventilazione (orizzontali e verticali) e di botole di accesso ai locali interrati; c5 realizzazione di caditoie, pozzetti, reti fognarie e allacciamenti alle fognature e altri impianti a rete; c6 installazione di coperture pressostatiche, purché prive di qualsiasi struttura portante, di impianti sportivi

esistenti; c7 installazione di tende e tendoni al suolo con supporti metallici, non chiusi lateralmente e con ancoraggio a

terra non permanente; c8 installazione di barbecue al suolo di altezza inferiore a 2,40 m al netto della canna fumaria; c9 movimenti di terra, se finalizzati alla realizzazione di impianti a rete. MANUTENZIONE STRAORDINARIA. L’art. 24/I del Regolamento Urbanistico Edilizio disciplina le opere di manutenzione straordinaria, ovvero ne definisce l’esatto campo di applicazione, sulla base della definizione regionale sopra richiamata. Ad esempio e con specifico riferimento agli edifici, viene elencata una serie di interventi di MS, allo scopo di agevolare l’utenza, ovvero i seguenti: d) OPERE INTERNE: d1 interventi di qualsiasi tipo sulle murature diversi da quelli di manutenzione ordinaria; d2 modifica, per aumento o per diminuzione, della dimensione delle unità immobiliari, mediante accorpamento

di unità immobiliari diverse con identico uso o mediante accorpamento all'unità immobiliare di vani contigui appartenenti ad altra unità immobiliare con identico uso;

d3 realizzazione e/o spostamento di collegamenti verticali interni alle singole unità immobiliari senza aumento di Su;

d4 demolizione e/o sostituzione dei solai (anche con traslazione verticale degli stessi) senza aumento di Su all'interno dell'unità immobiliare;

d5 adeguamento dello spessore dei solai, delle coperture e delle murature perimetrali, senza modifica della sagoma planivolumetrica dell'edificio;

d6 consolidamento e rifacimento parziale delle murature, anche previa demolizione, comprese le strutture portanti perimetrali dell'edificio fino a un massimo del 50% del loro sviluppo;

d7 opere relative alle partizioni interne di qualsiasi tipo, materiale, spessore diverse da quelle di cui alla nota 12, punto a2;

d8 apertura di porte tra unità immobiliari diverse, anche con usi differenti, che mantengano propria autonomia funzionale;

d9 realizzazione di soppalchi che non determinino aumento di Su (altezza libera sovrastante non superiore a 1,80 m); negli edifici industriali o di magazzino: realizzazione di strutture metalliche autoportanti, anche su più livelli, per lo stoccaggio delle merci di larghezza massima di 1,80 m e realizzazione di strutture grigliate per l'appoggio degli impianti tecnologici;

d10 sottomurazioni e interventi nel sottosuolo, comprese le iniezioni di resine o malte di consolidamento; d11 rimozione di barriere architettoniche qualora su edifici soggetti a tutela o di interesse storico-architettonico,

o con opere (interne o sugli spazi di interfaccia) che coinvolgano elementi strutturali, senza modifiche di sagoma.

e) OPERE SULLE INTERFACCE TRA SPAZIO INTERNO ED ESTERNO DEGLI EDIFICI: e1 opere relative a muri esterni e coperture di qualsiasi tipo diverse da quelle di manutenzione ordinaria

(comma 1, lettera b);


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e2 ispessimenti di muri esterni e coperture ai sensi e nei limiti delle vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali in materia di riqualificazione energetica degli edifici;

e3 costruzione di scale esterne di sicurezza aperte e scoperte e di scale aperte di accesso al primo piano fuori terra;

e4 aperture di porte e finestre (o loro modifica), realizzazione di lucernai, compresi quelli a cupola con muretti di appoggio di altezza max di 10 cm;

e5 realizzazione di canne fumarie esterne e di condotte di esalazione e aerazione esterne comprensive dei relativi terminali;

e6 installazione di impianti tecnologici e realizzazione di volumi tecnici di altezza fino a 1,80 m; e7 installazione di pannelli fonoassorbenti e realizzazione di opere di mitigazione estetica (schermatura); e8 installazione di pensiline (con aggetto fino a 1,50 m), pergolati e gazebi privi di chiusure laterali e coperture

fisse; e9 installazione di vetrine e loro sostituzione con modifica di forma e materiali; e10 ripristino parziale di murature esterne. f) OPERE SULLO SPAZIO APERTO ESTERNO: f1 rifacimento di muri di cinta, costruzione muri di sostegno e di contenimento; f2 costruzione di volumi tecnici al suolo con altezza fino a 1,80 m; f3 realizzazione di muri di cinta, recinzioni, cancellate, pavimentazioni e sistemazioni esterne e loro rifacimento

con modifica dei materiali e delle tipologie; f4 realizzazione di accessi carrai e loro modifica; f5 costruzione piscine scoperte in lotti edificati, che comportino opere murarie e/o di scavo. RESTAURO SCIENTIFICO. E’ un tipo di intervento edilizio generalmente riservato a fabbricati con vincolo culturale in base al Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.Lgs. n. 42/2004), oppure con vincolo di carattere storico-architettonico-testimoniale previsto dagli strumenti urbanistici. E’ quasi sempre legato al preventivo rilascio dell’autorizzazione storico-culturale della Soprintendenza. La categoria del Restauro scientifico è presente solo nella disciplina regionale (L.R. n. 15/2013 e non invece anche in quella nazionale (art. 3 del TUE). Pertanto sembrerebbe non usufruire delle agevolazioni fiscali (salvo quanto verrà approfondito in seguito). E’ disciplinato dall’art. 25/I del RUE. Il tipo di intervento prevede: a. il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, cioè il restauro o ripristino dei fronti

esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti interni, la ricostruzione filologica di parti dell’edificio eventualmente crollate o demolite, la conservazione o il ripristino dell’impianto distributivo-organizzativo originale, la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri;

b. il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi strutturali: - murature portanti sia interne che esterne; - solai e volte; - scale; - tetto, con ripristino del manto di copertura originale;

c. l’eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all’impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;

d. l’inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali, nel rispetto delle norme di cui ai punti precedenti, con particolare cautela per la collocazione di antenne paraboliche e condizionatori, per la cui posizione si rimanda a quanto prescritto dall’articolo 81/V.

L’intervento RS non può dare luogo alla modifica dei seguenti parametri caratteristici: 1. Sagoma netta fuori terra; 2. Involucro fuori terra; 3. Superficie coperta; 4. Altezza; 5. Numero di piani;


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se non nella misura minima che può derivare da eventuale ispessimento di elementi tecnologici (strutture portanti, chiusure esterne) per finalità strutturali o di isolamento, ed inoltre per l’eventuale realizzazione di nuovi vani tecnici praticabili fuori terra. L’intervento RS può dare luogo a modifica dei parametri Superficie Utile e Superfici pertinenziali ed accessorie esclusivamente in relazione alle seguenti opere: a) creazione, modifica, eliminazione di partizioni verticali interne non portanti; b) creazione di nuovi vani tecnici e modifica di quelli esistenti; c) creazione di nuove pertinenze interrate; d) creazione, modifica, eliminazione di soppalchi; e) trasformazione di vani chiusi da superficie accessoria o pertinenziale in superficie utile o viceversa. Nei casi a), b) e c) gli eventuali incrementi di superficie utile o di superficie accessoria o pertinenziale sono intrinseci all’intervento (quindi ammissibili in ogni caso in cui sia ammissibile l’intervento RS); nei casi d) ed e) l’eventuale incremento di superficie utile può essere o non essere subordinato dal RUE al rispetto di indici o quantità massime. Il solo caso di cui alla precedente lettera c) può dare luogo alla modifica del numero dei piani totali. RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO. E’ disciplinato dall’art. 26/I del RUE. In particolare e a titolo di esempio costituiscono interventi di RRC: - accorpamento delle U.I. o variazione della loro forma e dimensione nell'ambito dell'edificio; - realizzazione ex-novo di autorimesse o altre pertinenze interrate; - realizzazione di ulteriori spazi di circolazione e collegamento orizzontale o verticale in aggiunta a quelli

principali preesistenti e modifica di quelli secondari preesistenti; - modificazioni dei prospetti limitatamente a: riapertura di porte o finestre precedentemente tamponate,

aperture di porte e finestre già leggibili nel paramento esterno, aperture di ingressi per autorimesse o altre pertinenze interrate o al primo piano fuori terra.

Il RUE distinte l’intervento di RRC in tre categorie: 1. restauro e risanamento conservativo di tipo A (RRCA); 2. restauro e risanamento conservativo di tipo B (RRCB); 3. restauro e risanamento conservativo di tipo C (RRCC); via via di carattere più estensivo dalla lettera A alla lettera C. RIPRISTINO TIPOLOGICO. La categoria del Ripristino tipologico (RT) è presente solo nella disciplina regionale (L.R. n. 15/2013) e non invece anche in quella nazionale (art. 3 del TUE). Pertanto anche questa categoria di intervento sembrerebbe non usufruire di agevolazioni fiscali (salvo quanto verrà approfondito in seguito). E’ disciplinato dall’art. 27/I del RUE. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA. E’ disciplinato dall’art. 28/I del RUE. Definizione nazionale vigente: D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” Art. 3 (L) - Definizioni degli interventi edilizi "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi


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di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013) La definizione originaria del TUE, relativamente alla modalità di intervento della totale demolizione e ricostruzione era la seguente: "Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica". Tra queste due definizioni ne era stata dettata una intermedia, con il D.Lgs. n. 301/2002, ovvero: "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica. Con tale definizione sono scomparsi i riferimenti al sedime ed alle caratteristiche dei materiali. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 309/2011, ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 27 della legge della Regione Lombardia 12/2005 nella parte in cui escludeva il rispetto della sagoma nella ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione. Ma oggi invece anche il legislatore nazionale (e pure quello regionale) ha eliminato il vincolo del rispetto della sagoma nella ristrutturazione edilizia. L’unico vincolo rimasto per la modalità della completa demolizione e ricostruzione della ristrutturazione edilizia è rappresentato dal volume preesistente. In particolare, in Regione Emilia Romagna, la precedente definizione di ristrutturazione edilizia era dettata dall’Allegato alla L.R. 25.11.2002 n. 31 (valida fino al 26.09.2013): ‘‘interventi di ristrutturazione edilizia’’, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l’installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi e area di sedime, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e per l’installazione di impianti tecnologici. E, solo per completezza, allo scopo di dare atto della evoluzione storica della definizione, prima del TUE vigeva la seguente definizione nazionale, contenuta all’art. 31 della Legge n. 457/1978: “interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”. Ed a livello regionale in Emilia Romagna: “L.R. 07.12.1978, n. 47 Articolo 36: Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e di impianti. Il tipo di intervento prevede: - il ripristino o la sostituzione attraverso interventi atti a riordinare i collegamenti verticali ed orizzontali

collettivi nonchè i servizi; - l'inserimento di nuovi elementi ed impianti prevedendo la quota di parcheggi fissata dall'articolo 18 della

legge 6 agosto 1967, n. 765 . Tali interventi riguardano le particelle edilizie incongrue all'organizzazione morfologica e tipologica del tessuto urbanistico”.


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Articolo così successivamente modificato dalla L.R. 29 marzo 1980, n. 23: “Ristrutturazione edilizia Gli interventi riguardano le unità edilizie che non presentano alcuna caratteristica storico-ambientale ma sono tuttavia compatibili con l'organizzazione morfologica del tessuto urbanistico. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e di impianti senza aumento del volume e delle altezze preesistenti. I tipi di intervento della categoria A3 Ristrutturazione edilizia sono specificati all'interno di sottocategorie. 1) Ristrutturazione Gli interventi di ristrutturazione riguardano le unità edilizie con elementi o parti di esse, esterne od interne, ancora conservate nel loro assetto e nella loro configurazione originaria. Il tipo di intervento prevede: a) la valorizzazione degli aspetti urbanistici architettonici mediante:

- il restauro e il ripristino dei fronti esterni ed interni per le parti originarie ancora conservate e per gli elementi di particolare valore stilistico; mentre in generale deve essere salvaguardata l'unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi;

- il restauro e il ripristino degli ambienti interni per la parti originarie ancora consistenti e per gli elementi di particolare valore stilistico;

- il ripristino e la sostituzione delle opere necessarie per il riordino dei collegamenti verticali ed orizzontali collettivi nonché dei servizi;

- l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Il Piano Regolatore Generale può altresì prevedere la quota di parcheggi fissata dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

2) Ripristino edilizio (oggi RIPRISTINO TIPOLOGICO) Gli interventi di ripristino edilizio riguardano gli spazi già edificati e ora completamente demoliti dei quali non è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione e per i quali è necessario ricostituire la compagine edilizia originaria. Il tipo di intervento prevede: a) la ricostruzione di un nuovo intervento nel rispetto degli allineamenti orizzontali e verticali, prevalenti

nell'isolato 1, prevedendo la quota di parcheggi fissata dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 e la cessione o monetizzazione di uno standard di parcheggio pubblico non inferiore a mq 3 ogni 30 mq di superficie utile.

La Circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 agosto 2003, n. 4174 “Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell'intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia”, sostiene la necessità dell’invariante dell’area di sedime preesistente, nonostante la nuova definizione del TUE la elimini espressamente! Dice la Circolare: “…per quanto riguarda «l'area di sedime», non si ritiene che l'esclusione di tale riferimento possa consentire la ricostruzione dell'edificio in altro sito, ovvero posizionarlo all'interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale”. La tesi negativa partiva dall’assunto che la definizione di ristrutturazione edilizia subentrata manteneva comunque il concetto del rispetto della sagoma, e l’area di sedime è comunque un elemento costitutivo della sagoma. La prima ipotesi (ricostruzione in altro sito) è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo. Quanto alla seconda ipotesi (riposizionamento sullo stesso lotto) si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia, solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali, ed a questo fine il riferimento è nelle definizioni stabilite dalle leggi regionali in attuazione dell'art. 32 del Testo Unico Edilizia. Sono variazioni essenziali, ai sensi della L.R. n. 15/2013 (art. 22): a) la modifica della tipologia dell’intervento edilizio originario;


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b) la realizzazione di un intervento totalmente diverso rispetto al progetto iniziale per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione;

c) la realizzazione di volumi in eccedenza rispetto al progetto iniziale tali da costituire un organismo edilizio, o parte di esso, con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

La ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione può modificare la SAGOMA, ma NON IL SEDIME, se si configura come intervento TOTALMENTE DIVERSO dall’esistente come localizzazione. Ma… TOTALMENTE DIVERSO cosa significa in concreto? Consiglio di Stato, 30.05.2013 n. 02972: per l’area di sedime, il fabbricato deve occupare la stessa area e sorgere sulla stessa superficie utilizzata dal precedente senza compromettere un territorio diverso, coerentemente con la ratio di recupero del patrimonio esistente. Dal Manuale del diritto urbanistico, di Donato Antonucci “…appare ovvio come il mancato richiamo all’area di sedime non possa far giungere a tale estrema conseguenza, che contrasterebbe con lo stesso concetto di ristrutturazione, dando vita ad un immobile totalmente diverso e, quindi, ad una nuova costruzione. Deve quindi ritenersi che la norma abbia inteso consentire solo traslazioni del manufatto di portata relativa e giustificate da ragioni tecnico-costruttive”. Ma al maggio 2013 vigeva ancora l’obbligo del mantenimento della sagoma. Ma ora è scomparso anche il riferimento alla sagoma! Ovvero scompare l’ultimo riferimento alle caratteristiche tipologiche del fabbricato preesistente. Per cui è difficile oggi sostenere la necessità di mantenere l’area di sedime o di cambiarla solo con difformità relative. In data 31.07.2013, l’Assessore alla Programmazione territoriale ed urbanistica della Regione Emilia Romagna, ha elaborato una nota illustrativa (n. 0191606) sulla L.R. n. 15/2013 che contiene anche questa tabella:

Si tratta di una definizione che oggi è molto più estensiva rispetto al passato. La ristrutturazione edilizia è una categoria di intervento molto utilizzata dagli operatori vista la Legislazione che sempre di più ha favorito il ripristino e il riuso delle cubature esistenti, piuttosto che l’utilizzo di aree libere, specie in un Paese come l’Italia ove queste scarseggiano e soprattutto oggi in piena crisi economica. Via via nel tempo dunque, nella definizione di ristrutturazione edilizia sono venuti meno i seguenti vincoli oggettivi: 1. Altezze 2. Area di sedime 3. Sagoma L’unica invariante che è rimasta oggi è il VOLUME. Un caso classico: edificio in lotto di completamento con volumetria esistente superiore all’indice di fabbricabilità assegnato. Nel caso di demolizione e ricostruzione in posizione diversa ma solo con la stessa volumetria (ovvero restando esattamente nella definizione odierna di ristrutturazione edilizia):


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PRIMA: era da considerarsi come NUOVA COSTRUZIONE e pertanto soggetto all’indice di fabbricabilità assegnato (con conseguente perdita di volumetria) OGGI: è ristrutturazione edilizia e mantiene la volumetria preesistente E quindi oggi fruisce evidentemente delle agevolazioni fiscali. Il VOLUME al quale si fa riferimento, come invariante, è il VOLUME LORDO. La definizione è riportata all’art. 8/I del RUE ed è identica a quella dettata dalla Deliberazione dell’Assemblea Legislativa della Regione Emilia Romagna n. 279, del 4.2.2010 “Approvazione dell'atto di coordinamento sulle definizioni tecniche uniformi per l'urbanistica e l'edilizia e sulla documentazione necessaria per i titoli abilitativi edilizi”. Ed è valida per l’intero territorio regionale. “Volume della figura solida fuori terra definita dalla sua sagoma planivolumetrica”. L’art. 13, comma 4, della L.R. n. 15/2013, stabilisce: “Gli strumenti urbanistici possono limitare i casi in cui gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui al comma 1, lettera d), sono consentiti mediante demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato, con modifiche agli originari parametri. All’interno del centro storico di cui all’articolo A-7 dell’Allegato alla legge regionale n. 20 del 2000 i Comuni individuano con propria deliberazione, da adottare entro il 31 dicembre 2013 e da aggiornare con cadenza almeno triennale, le aree nelle quali non è ammessa la ristrutturazione edilizia con modifica della sagoma e quelle nelle quali i lavori di ristrutturazione edilizia non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della SCIA. Nella pendenza del termine per l’adozione della deliberazione di cui al secondo periodo, non trova applicazione per il predetto centro storico la ristrutturazione edilizia con modifica della sagoma“. Il Consiglio Comunale in proposito, con deliberazione n. 47 del 20.12.2013, ha stabilito l’applicabilità della deroga sulla sagoma per tutti gli edifici del centro storico per i quali è consentita la categoria di intervento della ristrutturazione edilizia, senza stabilire alcun limite neppure per il resto del territorio e neppure il termine di 30 giorni anticipativo della SCIA rispetto alla data di inizio lavori. Naturalmente, data la conformazione tipologica del nostro centro storico, sono state poste almeno due limitazioni: 1. Mantenimento degli allineamenti e delle aderenze; 2. Possibilità di aumento delle altezze solo fino al raggiungimento delle altezze abitabili.

In tema di ristrutturazione edilizia si rimanda comunque alla DTO n. 3/2013. RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA. La categoria della Ristrutturazione urbanistica è presente sia nella disciplina regionale e sia in quella nazionale (art. 3 TUE). Ma NON USUFRUISCE di agevolazioni fiscali. Si tratta infatti in sostanza di un intervento di NUOVA COSTRUZIONE. E non è un intervento a scala edilizia ma a scala urbanistica E’ disciplinata dall’art. 30/I del RUE. In sintesi, pertanto, relativamente alle categorie di intervento sugli edifici esistenti, la situazione nella disciplina nazionale ed in quella regionale è la seguente:


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Come già accennato al proposito, in Regione Emilia Romagna vi è l’obbligatorietà dell’applicazione delle definizioni regionali e la disapplicazione di quelle statali, in particolare, si sottolinea, per la ristrutturazione edilizia. Ma in tal modo non sarebbero agevolati gli interventi della seconda parte della definizione nazionale di ristrutturazione edilizia, che sono in pratica quelli di ripristino tipologico. Infatti: DEFINIZIONE NAZIONALE (art. 3 del TUE): "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. DEFINIZIONE REGIONALE (allegato alla L.R. 15/2013): "Interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che limitatamente agli immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti e infrastrutture storici del territorio rurale, di cui agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 comportino mutamenti della destinazione d’uso. Ai fini quindi della questione in argomento va fatto uno sforzo interpretativo. Pertanto, e solo ai fini delle agevolazioni fiscali che il legislatore nazionale intende concedere agli interventi di ripristino tipologico, senza definirlo come tale, ma ricomprendendolo nella ristrutturazione edilizia, dobbiamo utilizzare la definizione nazionale. In Emilia Romagna per questo intervento occorre un Permesso di Costruire per ripristino tipologico, in quanto sta fuori dalla definizione di Ristrutturazione Edilizia, mentre a livello nazionale è invece ricompreso in essa. Ma nel momento in cui l'interessato va a richiedere l'agevolazione fiscale, non può definire in tal modo la richiesta presso l'Agenzia delle Entrate, in quanto questa categoria non esiste autonomamente definita nella disciplina nazionale e pertanto non é agevolabile. IL RIPRISTINO TIPOLOGICO COME TALE E’ SCONOSCIUTO AL LEGISLATORE NAZIONALE. L’interessato dovrà quindi forzatamente autocertificare che quel PDC per ripristino tipologico, per ricostruzione filologica ed ermeneutica, in realtà riguarda opere di ristrutturazione edilizia, come definita all'art. 3 del TUE, e pertanto può fruire delle agevolazioni fiscali.


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Lo stesso vale per il Restauro Scientifico. Infatti la nuova definizione di ristrutturazione edilizia nazionale (art. 3, c. 1, lett. d) del TUE, come modificata dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013 – c.d. “Decreto del fare”) aggiunge relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, anche gli “interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”, ovvero più o meno esattamente quelli che la disciplina regionale definisce come di “ripristino tipologico”. Pertanto se ne conclude che anche questi interventi, in quanto di ristrutturazione edilizia per la norma nazionale (anche se non per quella regionale), fruiscono delle agevolazioni. In passato quindi, la qualificazione come ristrutturazione della demolizione e successiva fedele ricostruzione richiede necessariamente la sussistenza del fabbricato da ristrutturare. Una struttura identificabile come organismo edilizio del quale rimangano soltanto pochi residui e tracce, la cui opera muraria non consenta, in realtà, la sicura individuazione dei connotati essenziali del manufatto originario e, quindi, la sua fedele ricostruzione, ha portato la giurisprudenza ad essere concorde nel considerare l’immobile un rudere e la relativa ricostruzione come intervento di “nuova costruzione” non equiparabile alla ristrutturazione edilizia (tra le tante Cons. Stato n. 5375/2006), con tutte le conseguenze negative del caso in merito alle disposizioni in tema di distanze, altezze ecc. In particolare, la demolizione per essere ricondotta alla nuova nozione legislativa di “ristrutturazione edilizia” deve essere contestualizzata temporalmente nell’ambito di un intervento unitario volto nel suo complesso alla conservazione di un edificio che risulti ancora esistente e strutturalmente identificabile al momento dell’inizio dei lavori (Cass. pen. n. 14455/2003). Oggi invece con le modifiche al Testo Unico Edilizia previste dal decreto legge 69/2013, come convertito nella Legge 98/2013, gli interventi di ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione saranno considerati “ristrutturazione edilizia” purché sia possibile “accertarne la preesistente consistenza”. Ciò potrà essere dimostrato, ad esempio, con documentazione catastale, tecnica, iconografica al fine di fornire all’amministrazione comunale elementi utili per poter ricavare l’effettiva consistenza del fabbricato (il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5791 del 2004 ha stabilito che sulla base delle planimetrie in possesso del Comune era “tecnicamente verificabile” la ricostruzione della volumetria). La Legge Costituzionale n. 3/2001 “Riforma Titolo V della Costituzione” ha stabilito che la materia fiscale è competenza legislativa esclusiva statale. Se dunque lo Stato ha inteso assegnare agevolazioni fiscali per TUTTI gli interventi edilizi sul patrimonio edilizio esistente (ad esclusione della manutenzione ordinaria sulle singole u.i. e della ristrutturazione urbanistica, ovvero i due estremi della scala di intervento sul tessuto edilizio esistente), sulla base delle sue definizioni di interventi edilizi, è evidente che le Regioni non possono limitare tale diritto sulla base di diverse, più o meno articolate o difformi definizioni regionali.


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CATEGORIE DI INTERVENTO E TITOLI EDILIZI.

La DIA (Dichiarazione di Inizio Attività), dal 28.9.2013, con l’entrata in vigore della L.R. n. 15/2013 NON ESISTE PIU’ in Emilia Romagna se non per un caso residuale, ovvero le nuove costruzioni nell’ambito di strumenti urbanistici con previsioni plani volumetriche di dettaglio. MANUTENZIONE ORDINARIA: NESSUN ADEMPIMENTO EDILIZIO Si tratta infatti di “attività edilizia libera”, di cui all’art. 7, c.1, lett. a), della L.R. n. 15/2013. L’interessato deve però acquisire, prima dell’inizio dei lavori, le eventuali autorizzazioni e gli altri atti di assenso, comunque denominati, necessari secondo la normativa vigente per la realizzazione dell’intervento edilizio, nonché ogni altra documentazione eventualmente prevista dalle normative di settore per la loro realizzazione, a garanzia della legittimità dell’intervento. Gli interessati, prima dell’inizio dell’attività edilizia, possono richiedere allo Sportello Unico dell’Edilizia di provvedere all’acquisizione di tali atti di assenso, presentando la documentazione richiesta dalla disciplina di settore per il loro rilascio. Ad esempio le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro valgono anche per la manutenzione ordinaria e per tutta l’edilizia libera. A questo proposito il D.Lgs. 9 aprile 2008 , n. 81 “Attuazione dell'articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro”, stabilisce: Art. 107. Definizioni Agli effetti delle disposizioni di cui al presente capo si intende per lavoro in quota: attività lavorativa che espone il lavoratore al rischio di caduta da una quota posta ad altezza superiore a 2 m rispetto ad un piano stabile. Art. 134. Documentazione 1. Nei cantieri in cui vengono usati ponteggi deve essere tenuta ed esibita, a richiesta degli organi di vigilanza, copia della documentazione di cui al comma 6 dell'articolo 131 e copia del piano di montaggio, uso e smontaggio (Pi.M.U.S.), in caso di lavori in quota, i cui contenuti sono riportati nell'allegato XXII del presente Titolo. In sintesi: 1 impresa e uomini-giorno < 200 = PSC NO e NOT.PREL. NO 1 impresa e uomini-giorno > 200 = PSC NO e NOT.PREL. SI imprese > 1 e uomini-giorno < 200 = PSC SI e NOT.PREL. NO imprese > 1 e uomini-giorno > 200 = PSC SI e NOT.PREL. SI per uomini-giorno si intende l'entità presunta dei lavori, servizi e forniture rappresentata dalla somma delle giornate di lavoro necessarie all'effettuazione dei lavori, servizi o forniture considerata con riferimento all'arco temporale di un anno dall'inizio dei lavori. La determinazione del n. U/G dipende da: A) Importo dei lavori in progetto; B) Incidenza % della manodopera secondo i parametri di cui alla tabella parametrica allegata al DM LL.PP.

11.12.1978; C) Costo medio di un operaio giornaliero. Relativamente alla categoria di intervento della manutenzione ordinaria è bene precisare che essa è sempre stata “libera”, ovvero esente da ogni titolo edilizio ma anche da ogni possibile comunicazione. Per essa l’interessato non è mai stato chiamato ad alcun adempimento di sorta.


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Infatti, risalendo alla prima fonte normativa che ha citato la manutenzione straordinaria, ovvero la Legge 27 gennaio 1977, n. 10 “Norme in materia di edificabilità dei suoli”, all’articolo 9, in tema di concessione edilizia gratuita, essa stabiliva: art. 9 Concessione gratuita 1. Il contributo di cui al precedente articolo 3 non è dovuto: a) per le opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo

e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;

b) per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d'uso, quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto d'obbligo unilaterale, a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione;

c) per gli interventi di manutenzione straordinaria, restando fermo che per la manutenzione ordinaria la concessione non è richiesta;

…..”. All’epoca l’unico titolo edilizio esistente era la concessione edilizia, pertanto, essendo la MO esente da concessione, era, di converso, non soggetta a nulla. Le norme successive che hanno via via introdotto:

• l’autorizzazione edilizia • L’art. 26 opere interne • La DIA • La superDIA • La SCIA • La PAS

non si sono mai più occupate della manutenzione ordinaria, che, pertanto, fin dall’origine, e sempre, è stata esente da ogni incombenza amministrativa. MANUTENZIONE STRAORDINARIA (c.d. “leggera”) ED OPERE INTERNE: COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (CIL) Ovvero le opere che: 1. non comportano modifiche alla sagoma; 2. non aumentano le superfici utili; 3. non aumentano il numero delle unità immobiliari; 4. non modificano le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari; 5. non riguardano le parti strutturali dell’edificio e sono prive di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini

sismici e non recano comunque pregiudizio alla statica dell’edificio. Disciplinate dall’art. 7, c. 4, lett. a), c. 5 e c. 6 della L.R. n. 15/2013. La comunicazione di inizio dei lavori deve riportare i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori e la data di fine dei lavori che non può essere superiore ai tre anni dalla data del loro inizio. La comunicazione deve essere accompagnata dai necessari elaborati progettuali e da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, la corrispondenza dell’intervento con una delle fattispecie descritte al comma 4 dell’art. 7 della LR 15/2013, il rispetto delle prescrizioni e delle normative edilizie, nonché l’osservanza delle eventuali prescrizioni stabilite nelle autorizzazioni o degli altri atti di assenso acquisiti per l’esecuzione delle opere. L’esecuzione delle opere comporta l’obbligo della nomina del direttore dei lavori, della comunicazione della fine dei lavori e della trasmissione allo Sportello Unico dell’Edilizia della copia degli atti di aggiornamento catastale, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, e delle certificazioni degli impianti tecnologici, qualora l’intervento abbia interessato gli stessi. Per i medesimi interventi non sono richiesti la presentazione della scheda tecnica descrittiva e il rilascio del certificato di conformità edilizia e di agibilità. Nella comunicazione di fine dei lavori sono rappresentate le eventuali varianti al progetto originario apportate in corso d’opera, le quali sono ammissibili a condizione che rispettino i limiti e le condizioni indicate dai commi 4 e 7 dell’articolo 7 della LR 15/2013. L’interessato deve però acquisire, prima dell’inizio dei lavori, le eventuali autorizzazioni e gli altri atti di assenso, comunque denominati, necessari secondo la normativa vigente per la realizzazione dell’intervento edilizio,


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nonché ogni altra documentazione eventualmente prevista dalle normative di settore per la loro realizzazione, a garanzia della legittimità dell’intervento. Gli interessati, prima dell’inizio dell’attività edilizia, possono richiedere allo Sportello Unico dell’Edilizia di provvedere all’acquisizione di tali atti di assenso, presentando la documentazione richiesta dalla disciplina di settore per il loro rilascio. Un caso tipico: molto spesso gli interessati alle agevolazioni fiscali, per opere ad esempio consistenti nella sostituzione dei sanitari del bagno, pretendono di presentare una CIL, in quanto tali opere, eseguite nelle singole unità immobiliari, sono escluse dalle agevolazioni fiscali, in quanto di manutenzione ordinaria. La conseguenza paradossale è quindi quella di dover provvedere, per la semplice sostituzione dei sanitari: a) alla comunicazione dei dati relativi all’impresa esecutrice, con tutte i conseguenti adempimenti in tema di

regolarità contributiva ed antimafia; b) alla predisposizione degli elaborati progettuali e relazione tecnica a firma di un professionista abilitato (!!!); c) alla nomina di un direttore dei lavori; d) alla comunicazione di fine dei lavori. La presentazione di una CIL per le opere di manutenzione ordinaria è pertanto irricevibile, in quanto le opere stesse sono fuori dal campo di applicazione della CIL e sono obbligatoriamente da eseguirsi in regime di edilizia libera di cui al comma 1, lettera a), dell’art. 7 della L.R. n. 15/2013. Si invita pertanto a considerare con attenzione quando indicativamente riportato nelle pubblicazioni dell’Agenzia delle Entrate in tema di agevolazioni fiscali sulle opere edilizie, in particolare nella tabella esemplificativa degli interventi fruibili delle detrazioni Irpef, laddove viene opportunamente riportata la seguente avvertenza: “Ecco un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef. In ogni caso, deve essere verificata la conformità alle normative edilizie locali” (dove, per “locali”, evidentemente si deve intendere “regionali”, in quanto, ad esempio, certamente non è possibile che ogni Comune adotti una definizione e conseguentemente una casistica proprie e diverse per la manutenzione ordinaria). MANUTENZIONE STRAORDINARIA (c.d. “pesante”): SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (SCIA) Ovvero le opere che : 1. comportano modifiche alla sagoma; 2. riguardano le parti strutturali dell’edificio ed hanno rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e recano

comunque pregiudizio alla statica dell’edificio. Disciplinate dall’art. 13, c. 1, lett. a) della L.R. n. 15/2013. Si tenga presente che le opere di manutenzione straordinaria si configurano SEMPRE comunque come di ristrutturazione edilizia se: 1. aumentano le superfici utili; 2. aumentano il numero delle unità immobiliari; 3. modificano le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari. La SCIA è presentata al Comune dal proprietario dell'immobile o da chi ne ha titolo, corredata dalla documentazione essenziale, tra cui gli elaborati progettuali previsti per l’intervento che si intende realizzare e la dichiarazione con cui il progettista abilitato assevera analiticamente che l’intervento da realizzare: a) è compreso nelle tipologie di intervento elencate nell’articolo 13 LR 15/2013; b) è conforme alla disciplina dell’attività edilizia. La SCIA è corredata altresì dalle autorizzazioni e dagli atti di assenso, comunque denominati, o dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti necessari ai fini della realizzazione dell'intervento edilizio, dagli elaborati tecnici e dai documenti richiesti per iniziare i lavori, nonché dall’attestazione del versamento del contributo di costruzione, se dovuto. Gli interessati, prima della presentazione della SCIA, possono richiedere allo Sportello Unico dell’Edilizia di provvede all’acquisizione di tali atti di assenso, presentando la documentazione richiesta dalla disciplina di settore per il loro rilascio. RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO & RESTAURO SCIENTIFICO: SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (SCIA)


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Disciplinati dall’art. 13, c. 1, lett. c) della L.R. n. 15/2013. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (SCIA) Disciplinata dall’art. 13, c. 1, lett. d), 1° e 2° capoverso della lett. F) dell’Allegato alla L.R. n. 15/2013. Compresi gli interventi: 1. di recupero ai fini abitativi dei sottotetti (art. 71/V del RUE e L.R. n. 11/1998; 2. di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole

innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (c.d. “pesante”): SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (SCIA) Disciplinata dall’art. 13, c. 1, lett. d), 3° capoverso della lett. F) dell’Allegato alla L.R. n. 15/2013. La RE che, in conformità agli strumenti urbanistici ed edilizi, comporta: 1. aumento del numero delle unità immobiliari; 2. modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici utili, ovvero che, limitatamente agli

immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti ed infrastrutture storici del territorio rurale, comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Nella legislazione nazionale (art. 10, c. 1, lett. c, del DPR 380/20013), la ristrutturazione edilizia “pesante” è invece sottoposta al Permesso di Costruire. In ALTERNATIVA, nella legislazione statale (ed anche in molte legislazioni regionali, ad es. Lombardia) al permesso di costruire l’interessato (art. 22, c. 3 del TUE) può presentare una DIA (oggi SCIA). In Emilia Romagna invece NON ESISTE FACOLTATIVITÀ sui titoli edilizi e per la ristrutturazione edilizia è OBBLIGATORIA la SCIA. In ogni caso, anche a livello nazionale, avendo eliminato il riferimento alla sagoma, le ristrutturazioni edilizie che comportano modifiche alla sagoma sono soggette a SCIA e non a PdC. Sono invece ancora soggette a PdC le ristrutturazioni edilizie con modifica di sagoma su immobili con vincolo culturale. Si rammenta in proposito che ai sensi dell’art. 8/I del RUE e della Deliberazione dell’Assemblea Legislativa della Regione Emilia Romagna n. 279, del 4.2.2010 “Approvazione dell'atto di coordinamento sulle definizioni tecniche uniformi per l'urbanistica e l'edilizia e sulla documentazione necessaria per i titoli abilitativi edilizi ” (valide per l’intero territorio regionale), la definizione di “sagoma” è la seguente: Sagoma planivolumetrica (Sa.p): Figura solida definita dall’intersezione dei piani di tutte le superfici di tamponamento esterno e di copertura dell’edificio e del piano di campagna, compresi i volumi aggettanti chiusi e quelli aperti ma coperti (bow window, logge, porticati) e i volumi tecnici, al netto dei balconi e degli sporti aggettanti per non più di m 1,50, delle sporgenze decorative e funzionali (comignoli, canne fumarie, condotte impiantistiche), delle scale esterne aperte e scoperte se a sbalzo, delle scale di sicurezza esterne e di elementi tecnologici quali pannelli solari e termici. Non contribuiscono alla determinazione della Sa.p: a) i balconi, le pensiline, i cornicioni e le gronde, se hanno sporgenza non superiore a 1,50 m; b) le pensiline di ingresso se non superano gli 8 mq di superficie; c) le parti dell’edificio completamente sotterranee; d) le autorimesse interrate per almeno 3/4 della loro altezza lorda e purché interamente coperte da uno strato di

almeno cm 30 di terreno coltivabile a prato ed inserite adeguatamente nelle sistemazioni degli spazi liberi; e) le piscine e le vasche all’aperto, le aie, le concimaie le serre di coltura ed i piani caricatori;

3 Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che

comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. (lettera modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi così modificata dall'art. 30, comma 1, lettera c), legge n. 98 del 2013)


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f) i palloni pressostatici montati stagionalmente su impianti sportivi; g) gli arredi ed impianti fissi da giardino (pozzi, forni, barbecue, ricovero attrezzi, gazebo, ecc.), ancorché coperti,

con altezza non superiore a m 2,50 e le tettoie di ingresso inserite nella recinzione, purché, tali manufatti, non siano superiori a mq 6,00 complessivi;

h) le scale esterne scoperte e/o a sbalzo. ALTRI INTERVENTI AGEVOLATI: 1. Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi

calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate in precedenza e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In tali casi rientra la categoria di intervento del ripristino tipologico, esclusa in via ordinaria dalla norma statale ma prevista invece da quella regionale. NON invece quella della ristrutturazione urbanistica, che, di fatto, è di carattere urbanistico e non edilizio ed in sostanza è di nuova costruzione

2. Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune. Si tratta dell’unico intervento di nuova costruzione (nel caso seguente) ammesso alle agevolazioni. Tali interventi sono soggetti (lett. G.6 dell’Allegato alla L.R. n. 15/2013): a) a SCIA se di volumetria ≤20% del volume del fabbricato principale. NON sono considerati quali “nuova costruzione” b) a PdC se di volumetria >20% del volume del fabbricato principale. SONO considerati quali “nuova costruzione”. Oltre che per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse e posti auto, possono usufruire della detrazione d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. Condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è, comunque, la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box. Nel caso in cui l’atto definitivo di acquisto sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico bancario o postale, la detrazione d’imposta spetta solo se è stato regolarmente registrato un compromesso di vendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box. Se manca un preliminare di acquisto registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima dell’atto notarile non sono ammessi in detrazione. In questo caso, infatti, al momento del pagamento non è ancora riscontrabile l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesto dalla norma. Tale condizione può essere considerata comunque realizzata nell’ipotesi particolare in cui il bonifico viene effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in un orario antecedente a quello della stipula stessa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13 gennaio 2011). Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, l’acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione del medesimo, se specificamente documentate.

3. I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione. Si tratta di opere che, generalmente, sono ricomprese nella categoria di intervento della MANUTENZIONE STRAORDINARIA. Le seguenti opere di eliminazione delle barriere architettoniche sono invece considerate di EDILIZIA LIBERA, ovvero non necessitanti di alcun titolo edilizio o comunicazione (art. 7 L.R. n. 15/2013): gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche, sensoriali e psicologico-cognitive, intesi come ogni trasformazione degli spazi, delle superfici e degli usi dei locali delle unità immobiliari e delle parti comuni degli edifici, ivi compreso l’inserimento di elementi tecnici e tecnologici, necessari per favorire l’autonomia e la vita indipendente di persone con disabilità certificata, qualora non interessino gli immobili compresi negli elenchi di cui alla Parte Seconda del decreto legislativo n. 42 del 2004, nonché gli immobili aventi valore storico-architettonico, individuati dagli strumenti urbanistici comunali ai sensi dell’articoloA-9, comma 1, dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 e qualora non riguardino le parti strutturali dell’edificio o siano privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e non rechino comunque pregiudizio alla statica


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dell’edificio e non comportino deroghe alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali e al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricanti e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art.17 della legge 6 Agosto 1967, n.765).

4. Gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992.

5. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Articolo 66/V del RUE: Per le opere di rimozione dell’amianto, che non si configurino come mera manutenzione ordinaria, deve essere presentata, a seconda della tipologia di intervento, o una CIL o una SCIA. In caso di intervento edilizio, i proprietari degli immobili devono comunicare alle unità sanitarie locali i dati relativi alla presenza dei materiali di cui al presente articolo. Al fine di incentivare la rimozione e lo smaltimento dell'amianto presente nelle costruzioni edilizie, gli interventi relativi a edifici destinati a residenza o inseriti nel tessuto urbano consolidato che prevedano la riconversione di una copertura composta da lastre in cemento amianto ad una con caratteristiche materiche conformi alla qualità ed alle tradizioni dei luoghi, come definite dal presente regolamento, ferme restando le quote di gronda esistenti, possono comportare la modifica delle falde fino ad una pendenza massima del 40 per cento, anche in deroga ai limiti di edificabilità e di altezza massima posti dagli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati. Nel caso in cui il sopralzo dia luogo a un piano sottotetto o a vani con caratteristiche di abitabilità nel regime ordinario o in quello derogatorio del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, l'intervento è assoggettato a permesso di costruire convenzionato ove sia stabilito che la superficie non è utilizzabile ai fini abitabili, salvo che l'avente titolo inoltri separata o contestuale istanza di atto abilitativo per la trasformazione della superficie o del volume ai fini residenziali. In relazione agli interventi di cui ai capoversi precedenti, il Comune può deliberare la riduzione del contributo di costruzione fino al 50 per cento. Nel caso di interventi comportanti la completa rimozione e smaltimento delle coperture in cemento amianto di edifici produttivi, eseguiti interamente a carico del proprietario e senza contributi pubblici, é concesso un bonus incrementativo pari al 10 per cento della superficie di copertura in cemento amianto rimossa, con il limite massimo di metri quadrati cinquecento, da realizzare all'interno della sagoma dell'edificio con funzioni anche terziarie. Sono fatte salve le norme di carattere igienico-sanitario e di sicurezza delle strutture e degli impianti.

6. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Ad esempio: GRATE ALLE FINESTRE: Sono qualificabili come opere di MANUTENZIONE ORDINARIA (art. 23/I del RUE) ed in quanto tali NON SONO AGEVOLABILI sulle singole unità immobiliari, ma solo sulle parti comuni. In sede di autocertificazione (vedi Allegato), al fine di usufruire delle agevolazioni fiscali, vanno pertanto qualificate NON come manutenzione ordinaria ma invece come “Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

7. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al

conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne.

L’ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA: NESSUN ADEMPIMENTO La L.R. n. 15/2013, avvalendosi della possibilità data dal comma 6, dell’art. 6 del TUE, ha ampliato la casistica degli interventi totalmente liberi rispetto al TUE.


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Di seguito, evidenziati in rosso, gli interventi completamente liberalizzati in Emilia Romagna ma che invece a livello nazionale sono ancora soggetti a CIL. Tutte le opere di edilizia libera (art. 7 LR 15/2013): a) gli interventi di manutenzione ordinaria; b) gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche4, sensoriali e psicologico-cognitive, intesi come

ogni trasformazione degli spazi, delle superfici e degli usi dei locali delle unità immobiliari e delle parti comuni degli edifici, ivi compreso l’inserimento di elementi tecnici e tecnologici, necessari per favorire l’autonomia e la vita indipendente di persone con disabilità certificata, qualora non interessino gli immobili compresi negli elenchi di cui alla Parte Seconda del decreto legislativo n. 42 del 2004, nonché gli immobili aventi valore storico-architettonico, individuati dagli strumenti urbanistici comunali ai sensi dell’articolo A-9, comma 1, dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 e qualora non riguardino le parti strutturali dell’edificio o siano privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e non rechino comunque pregiudizio alla statica dell’edificio e non comportino deroghe alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali e al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricanti e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art.17 della legge 6 Agosto 1967, n.765);

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato nonché i carotaggi e le opere temporanee per le analisi geologiche e geotecniche richieste per l’edificazione nel territorio urbanizzato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola; f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti, temporanee stagionali e ad essere

immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a sei mesi compresi i tempi di allestimento e smontaggio delle strutture;

g) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

h) le opere esterne per l’abbattimento e superamento delle barriere architettoniche, sensoriali e psicologico-cognitive;

i) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici senza creazione di volumetria e con esclusione delle piscine, che sono soggette a SCIA;

j) le modifiche funzionali di impianti già destinati ad attività sportive senza creazione di volumetria; k) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei centri storici e degli

insediamenti e infrastrutture storici del territorio rurale, di cui agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000;

l) le installazioni dei depositi di gas di petrolio liquefatto di capacità complessiva non superiore a 13 metri cubi, di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 22 febbraio 2006, n. 128 (Riordino della disciplina relativa all'installazione e all'esercizio degli impianti di riempimento, travaso e deposito di GPL, nonché all'esercizio dell'attività di distribuzione e vendita di GPL in recipienti, a norma dell'articolo 1, comma 52, della L. 23 agosto 2004, n. 239);

m) i mutamenti di destinazione d'uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentano più i requisiti di ruralità e per i quali si provvede alla variazione nell'iscrizione catastale mantenendone la funzione residenziale.

Per tutte queste opere non esiste, e NON PUÒ ESISTERE, alcun titolo abilitativo formale e neppure alcuna comunicazione. Non può essere la disciplina fiscale a determinare il titolo edilizio necessario alla esecuzione delle varie opere edilizie.

4 Le opere di eliminazione delle barriere architettoniche completamente liberalizzate a livello nazionale nel TUE, sono molto più limitate: gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.


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ESEMPIO: Le opere esterne per l’abbattimento delle barriere architettoniche sono di edilizia libera, ovvero non soggette ad alcun adempimento. Ma, per loro stessa natura, possono essere qualificate come di manutenzione ordinaria, e pertanto fruenti dell’agevolazione SOLO se riguardano parti comuni degli immobili e NON, ad esempio, in un fabbricato unifamiliare. La L.R. n. 15/2013, avvalendosi sempre della possibilità data dal comma 6, dell’art. 6 del TUE, modificato la casistica degli interventi sottoposti a CIL rispetto al TUE. In particolare in Emilia Romagna oggi esiste una sola CIL, che è sempre asseverata, e non due CIL, delle quali una non asseverata, presenti nel TUE. L’ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA: COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI A livello regionale sono soggetti a CIL (sempre asseverata): 1. le opere di manutenzione straordinaria e le opere interne alle costruzioni, qualora non comportino modifiche

della sagoma, non aumentino le superfici utili e il numero delle unità immobiliari, non modifichino le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non riguardino le parti strutturali dell’edificio o siano privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e non rechino comunque pregiudizio alla statica dell’edificio;

2. le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa; 3. le modifiche della destinazione d'uso senza opere, tra cui quelle dei locali adibiti ad esercizio d'impresa, che

non comportino aumento del carico urbanistico. E’ stata ampliata la casistica del punto 3 che a livello nazionale è limitata ai locali adibiti ad esercizio di impresa. Dal 14 maggio 2011 è stato soppresso l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. Rimane fermo l’obbligo della conservazione della documentazione individuata dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 2 novembre 2011.

Agenzia delle entrate Provvedimento 2 novembre 2011, prot. n. 2011/149646

Documentazione da conservare ed esibire a richiesta degli Uffici dell’Agenzia delle entrate, ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettera a), del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 come sostituito dall’articolo 7 , comma 2, lettera q) del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70

Il Direttore dell'Agenzia In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento,

Dispone: I soggetti che, ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, intendono avvalersi della detrazione di imposta di cui all'articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449 sono tenuti a conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, i sottoindicati documenti: 1. Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori

da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione edilizia comunque agevolati dalla normativa fiscale: - dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, resa ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della

Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

Sulla base di quanto sopra quindi: dal momento che le opere di manutenzione ordinaria e non solo (neppure la CIL, la SCIA e la PAS sono titoli abilitativi espressi, ma solo comunicazioni/Dichiarazioni) sono libere e pertanto non prevedono alcuna comunicazione di inizio lavori al Comune e nessun atto abilitativo, per esse, ovvero per certificare la loro esecuzione ai fini fiscali, occorre giocoforza procedere alla compilazione di un’autocertificazione, il cui modello si


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propone in allegato, facendo presente che tale autocertificazione NON DEVE ESSERE CONSEGNATA ALLO SPORTELLO UNICO DELL’EDILIZIA, in quanto la manutenzione ordinaria non produce alcun procedimento amministrativo, ma DEVE ESSERE CONSERVATA DALL’INTERESSATO. PROCEDURA ABILITATIVA SEMPLIFICATA (PAS): E’ disciplinata da: • Art. 10 della Legge Regionale n. 15/2013; • all’articolo 6 del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28. Disciplina proceduralmente alcune opere riguardanti il patrimonio edilizio esistente in tema di risparmio energetico. Occorre presentare una dichiarazione al Comune almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori. Sono soggetto a PAS: 1. pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto integrato i cui componenti modificano la sagoma

dell’edificio; 2. pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto parzialmente integrato, che però non rispetta tutte le

condizioni dell’art. 11 del D.Lgs. n. 115/2008; 3. pannelli fotovoltaici non integrati al suolo con potenza inferiore a KW 20; 4. impianti di biomassa operanti in assetto cogenerativo; 5. impianti alimentati da biomasse; 6. impianti alimentati da gas di discarica, biogas; 7. impianti alimentati da fonte eolica; 8. impianti idraulici e geotermici alimentati da fonte idraulica; 9. impianti solari termici posizionati al di fuori delle zone storiche. COSA DEVE FARE CHI “RISTRUTTURA” PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE: Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati, negli ultimi anni, semplificati e ridotti. In particolare, dal 14 maggio 2011 è stato soppresso l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. E’ sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. In particolare, oltre ai documenti indicati più avanti (comunicazione all’Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di: - domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito); - ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta; - delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici

residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese; - dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati

dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi; - abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da

realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili (vedi Allegato).

Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni: - generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi; - natura dell’intervento da realizzare; - dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della

medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;


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- data di inizio dell’intervento di recupero. La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’Asl. Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino: - causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986); - codice fiscale del soggetto che paga; - codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con altre modalità. Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio fiscale. Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che fino al 13 maggio 2011 era obbligato a presentare il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono riportare in un apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale indicato sul bonifico. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, banche e poste devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Dal 6 luglio 2011 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 98/2011) questa ritenuta è pari al 4%. Con la circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all’applicazione di questo adempimento. Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 3/E del 4 gennaio 2011). I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori eseguiti. Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. La detrazione non è riconosciuta, e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando: - non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria; - il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che

non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato);

- non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate; - non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la

detrazione; - le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali; - sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per

queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se è in possesso della dichiarazione di


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osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del DPR 28 dicembre 2000, n. 445).

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile. La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento. La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico. Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse. LE AGEVOLAZIONI RELATIVE ALL’IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO PER OPERE EDILI. Agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria: Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%. Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di: - ascensori e montacarichi; - infissi esterni e interni; - caldaie; - video citofoni; - apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; - sanitari e rubinetteria da bagni; - impianti di sicurezza. Su questi beni significativi, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. ESEMPIO Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui: a) per prestazione lavorativa 4.000 euro b) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari) 6.000 euro. Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%. Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%: - ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; - ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; - alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;


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- alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% (21% fino al 30 settembre 2013) alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

Iva agevolata per lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia: Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%. Si tratta, in particolare: 1. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli

interventi di: - restauro - risanamento conservativo - ristrutturazione

2. dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue. LA DETRAZIONE PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI: È prevista una detrazione Irpef anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2014 e spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Se le spese di acquisto dell’immobile sono sostenute nell’anno 2015, la detrazione spetta, invece, nella misura del 40%, sempre entro il limite massimo di 96.000 euro. Dal 2016, infine, la detrazione ritornerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro. L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50, 40 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione. ESEMPIO Il 31 dicembre 2013 un contribuente acquista un’abitazione al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro. La detrazione (50% di 50.000 euro) sarà pari a 25.000 euro. La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione. La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del Dpr 380/2001. La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni: - l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro i termini sopra indicati; - l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di

restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante);

- il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.


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In caso di stipula del compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito avvenga entro i termini previsti. Per fruire dell’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI: I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell’unità immobiliare, stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea, ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta. Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.457 (ora trasfuso nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con DPR 6 giugno 2001, n. 380). Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti condizioni: - il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei diciotto

mesi successivi; - l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; - il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di

proprietà o di altro diritto reale. La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione. In tal caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione. La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga). In tal caso, è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi. Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati. Castel San Giovanni, lunedì 26 maggio 2014

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5 Questo documento è sottoscritto sul file originale (in formato .p7m) con firma digitale. Il documento originale, in formato elettronico, è conservato presso l’archivio informatico del Settore IV – Sviluppo Urbano – Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di Castel San Giovanni. Ogni duplicazione del documento originale, anch’essa sottoscritta con firma digitale, costituisce originale. Ogni rappresentazione cartacea del presente documento non costituisce originale.


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ALLEGATO

Fac-simile di autocertificazione per l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETA’ (art. 47, D.Lgs. 28.12.2000., n. 445)

Ai sensi di quanto stabilito dall’art. 16-bis del DPR 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), il sottoscritto ………….. nato il

………. a …………….. e residente a ……………… in Via ……………….., consapevole delle responsabilità e delle sanzioni penali stabiliti

dalla Legge per false attestazioni e mendaci dichiarazioni, sotto la mia personale responsabilità (art. 76 del D.Lgs. 28.12.2000,

n. 445);

DICHIARA

in qualità di proprietario dell’immobile ubicato in ……………………, via …….. n. ………. che gli interventi edilizi eseguiti sul

fabbricato a prevalente destinazione abitativa posto in …………… in Via ……….. n. ….. catastalmente individuato al foglio …….

mappale …….sub. …….., a far tempo dal giorno ……………….., riguardano opere di manutenzione ordinaria, di cui al comma 1,

lett. a), dell’art. 7 della Legge Regionale n. 15/2013, consistenti in:

………………………….

………………………….

………………………….

Il Dichiarante Castel San Giovanni, ……………………………… Esente da autentica di firma, ai sensi dell’articolo 38 del D.Lgs, n. 445/2000 ed esente da bollo, ai sensi dell’articolo 37 del D.Lgs. n. 445/2000.

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