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La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda nelle procedure concorsuali
Prof. Riccardo PasseriOrdinario di Economia e Gestione delle Imprese
Università degli Studi di Firenze
Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti
AFFITTO D’AZIENDA
Art. 2562 c.c.
AFFITTO D’AZIENDA
Art. 2562 c.c.
Fallimento
Concordato preventivo
in continuità art. 186 - bis L.F.
liquidatorioart. 160 L.F.
&&Accordi di ristrutturazione
dei debitiart. 182 – bis L.F.
Piano attestatoart. 67 L.F.
PROCEDURE CONCORSUALI
PROCEDURE CONCORSUALI
Massima libertà per il debitore La congruità di un eventuale canone di
affitto d’azienda è demandata esclusivamente alle controparti con cui il debitore cercherà di
trovare un accordo
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Perché stipulare un contratto di affitto d’azienda nellasituazione di crisi d’impresa ?
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Consente la prosecuzione dell’attività
E’ funzionale alla futura cessione dell’aziendao di un ramo della stessa
- salvaguardando il valore del patrimonio aziendale
- conservando i livelli occupazionali esistenti
- tutelando i creditori sociali
consentendo al potenziale acquirente di compiere un’accurata due diligence
Elimina il rischio per il debitore di compiere atti distrattivi o comunque idonei adaggravare il dissesto
Allo stesso tempo, l’operazione inquestione non è priva di rischi • RISCHIO MANCATO INCASSO DEI CANONI
• RISCHIO DECREMENTO W
Consente di risolvere sia crisi di tipo soggettivo che oggettivo
Affitto d’azienda e Fallimento (1)
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Il contratto di affitto d’azienda può essere stipulato
Il contratto di affitto d’azienda può essere stipulato
Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.
Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.
Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
è il curatore a proporre il contratto sentito il comitato dei creditori e previa autorizzazione
del giudice delegatoIl contratto in questione non rientra nella disciplina dei contratti pendenti
le parti possono recedere entro 60 ggcorrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato […]
il curatore subentra automaticamente
Affitto d’azienda e Fallimento (2)
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Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.
Il curatore è tenuto a verificare
Il curatore è tenuto a verificare
Le ragioni che hanno portato alla stipula del contratto
finalità illecita del debitore? finalità illecita del debitore?
in questo caso il curatore può valutare la possibilità di esperire un’azione
revocatoria del contratto d’affitto
assicurare un’entrata costante funzionale a pagare i debiti
della società
assicurare un’entrata costante funzionale a pagare i debiti
della società
Per condurre questa analisi il curatore deve analizzare:Per condurre questa analisi il curatore deve analizzare: - La congruità del canone
- I conduttori
- Le clausole contrattuali
Affitto d’azienda e Fallimento (3)
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Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
Ogniqualvolta il curatore prende atto della possibilità di cedere l’intero complessoaziendale (consentendo in questo una maggiore soddisfazione dei creditori sociali), èchiamato, nelle more della stipula dell’atto di vendita, a scegliere tra:
Esercizio provvisorio (ex art. 104 L.F.)
e Affitto d’azienda (ex art. 104 – bis L.F.)
In questo modo, il curatore, tutela il valore dell’intero complesso aziendale fino alla successiva vendita dell’azienda
Salvo casi particolari, il curatore opterà per l’affittod’azienda. In questo modo:
- Non si sottopone al rischio d’impresa
- Non rischia di incrementare i crediti prededucibili (anche in caso di
retrocessione al fallimento dell’azienda i debiti maturati sino a quella data restano debiti del
conduttore; art. 104 – bis c. 6)
Affitto d’azienda e Fallimento (4)
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Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
scelta per l’Affitto d’azienda
la procedura e le regole da seguire
La scelta dell’affittuario è fatta direttamente dal curatoreattraverso una procedura competitiva (ex art. 107 L.F.).
Per far ciò dovrà:1. Ottenere una stima del valore economico dell’azienda
2. Pubblicizzare la proposta di affitto in modo da ottenere la“massima informazione e partecipazione degli interessati”, tenendoconto dell’attività svolta dall’impresa e delle sue caratteristiche.
Le diverse proposte devono essere valutate alla luce:
- dell’ammontare del canone offerto (che dovrà essere congruo rispetto alla stima del
valore dell’azienda),
- delle garanzie prestate in ordine all’adempimento del contratto,
- dell’attendibilità del piano di prosecuzione dell’attività di impresa, con particolare
riferimento al mantenimento dei livelli occupazionali. Art. 3, c. 4, L. 23 Luglio 1991, n. 223
Affitto d’azienda e Concordato preventivo liquidatorio
Secondo: • il c. 6 dell’art. 163 – bis,• la giurisprudenza,• e la prevalente dottrina
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Trova applicazione la PROCEDURACOMPETITIVA disposta all’art. 163 – bis.Sia nei casi in cui l’affitto è previstonell’esecuzione del piano che nella fasepreliminare dello stesso.
Quando il piano di concordato comprende una offerta da parte di un soggetto già individuato avente ad oggetto il trasferimento in suo favore, anche prima dell’omologazione, verso un corrispettivo in denaro o comunque a titolo
oneroso dell’azienda o di uno o più rami d’azienda o di specifici beni, il tribunale dispone la ricerca di interessati all’acquisto disponendo l’apertura di un procedimento competitivo …
NON SOLO!… nei casi di urgenza??
Affitto d’azienda e Concordato preventivo in continuità
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Art. 186 – bis: Quando il piano di concordato di cui all'art. 161, secondo comma, lett. e) prevede laprosecuzione dell'attività di impresa da parte del debitore, la cessione dell'azienda in esercizioovvero il conferimento dell'azienda in esercizio in una o più società, …
Non vi è alcun riferimento alla cd continuità indiretta (prosecuzione dell’attività per mezzo dell’affittuario
e successivo obbligo di acquisto)
La continuità va intesa in sensooggettivo
I TESI:
l’affitto d’azienda stipulato prima della presentazione del concordato o durante la procedura può rientrare nell’ambito di applicazione del concordato in continuità (purché sia prevista la successiva cessione
dell’azienda).La continuità va intesa in sensosoggettivo
II TESI:
L’art. 186 – bis presuppone la prosecuzione dell’attività imprenditoriale da parte del
debitore, con la conseguente imputazione del rischio d’impresa al debitore medesimo
Finalmente uno spiraglio….
Art. 6, c. 1, Legge 19/10/2017 n° 155
…integrare la disciplina del concordato con continuità aziendale, prevedendo: […] 3) che tale disciplina si applichi anche nei casi in cui l'azienda sia oggetto di contratto di affitto, anche se stipulato anteriormente alla domanda di concordato;…
La determinazione del canone
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Riflette i diversi rischi sopportati dallocatore, in particolare tiene conto:- del rischio operativo;- del livello di solidità finanziaria
del conduttore;- delle garanzie rilasciate dal
conduttore.
canone di affitto
valore economico dell’azienda tasso di rendimento
Free risk rate ≤ 푖 ≤ costo del capitale
Bisognerebbe preferire i metodi patrimoniali inquanto l’utilizzo di grandezze flusso produce problemidi circolarità (i flussi attesi rappresentano anchel’incognita da determinare).
Nell’applicare tale metodologia nel contesto di crisi:- le immobilizzazioni vanno espresse a valori di
mercato (ancor meglio a valori di liquidazione),
- è fondamentale un’attenta ricognizione della corretta valutazione dei crediti/debiti esistenti e di eventuali passività potenziali,
- L’eventuale rettifica/inserimento di beni intangibili va fatta con le dovute precauzioni…
푊 = 퐶푁 + ∆푅 + 퐵퐼
La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (1)
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Si possono verificare due diverse circostanze:1. il locatario si assume esclusivamente il rischio di mancato incasso dei canoni di affitto;2. il proprietario dell’azienda si accolla (oltre al precedente rischio) anche il rischio derivante da
eventuali variazioni negative del capitale economico dell’azienda attribuibili ad unacattiva gestione da parte dell’affittuario.
IPOTESI I:
il tasso i DEVE RIFLETTERE SOLO IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO
Per cui, può essere determinato:
costo medio del capitale di debito
푂푛푒푟푖푓푖푛푎푛푧푖푎푟푖퐷푒푏푖푡표푚푒푑푖표
N.b. Se l’affittuario presta delle garanzie tali da rendere certo l’incasso dei canoni, il tasso i èpari al free risk rate
La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (2)
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IPOTESI II:
il tasso i DEVE RIFLETTERE IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO
E IL RISCHIO DI CATTIVA GESTIONE DELL’AZIENDA
maggiorazione legata al rischio di variazione negativa del valore dell’azienda per effetto della
gestione dell’affittuario
푂푛푒푟푖푓푖푛푎푛푧푖푎푟푖퐷푒푏푖푡표푚푒푑푖표 + 푠
Nella procedure concorsuali tale maggiorazione trova scarsa applicazione: il contratto di affitto giàprevede il successivo prezzo di cessione dell’azienda
i =
Il congruo canone per le diverse procedure…
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Fallimento
PREFALLIMENTAREPREFALLIMENTARE ENDOFALLIMENTAREENDOFALLIMENTARE
1. IL CURATORE OTTIENE LA STIMA DEL COMPLESSO AZIENDALE
Considerate le caratteristiche dell’affittuario, qual è l’opportuno tasso i ?
2. Determino il congruo canone
3. Lo confronto con il canone stabilito dal fallito
Concordato preventivo
APERTURA DELLA GARA PER L’AFFITTOD’AZIENDA
2. Confronto delle offerte con un canone di locazione minimo stabilito tenendo conto di un basso rischio (i ≅
푡푎푠푠표푟푖푠푘푓푟푒푒)
L’evidenza empirica…
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Società operante nel settore tessile Dichiarazione di fallimento Istanza nomina CTU per valutazione d’azienda e stima
del congruo canone
Metodo di valutazione impiegato: PATRIMONIALE COMPLESSO
Attività Valutazione
Attrezzatura, Impianti, Macchinari... Perizia industriale e Costo storico aggiornato
Magazzino Perizia industriale
Marchio Metodi delle royalty
Stima canone:
tasso medio di rendimento dei Titoli di Stato
maggiorazione del precedente tasso (funzionale a considerare il rischio di cattiva gestione)
Prof. Riccardo PasseriOrdinario di Economia e Gestione delle Imprese
Università degli Studi di Firenze
Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti