La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda ... - fpcu.it · Perché stipulare un...

15
La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda nelle procedure concorsuali Prof. Riccardo Passeri Ordinario di Economia e Gestione delle Imprese Università degli Studi di Firenze Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti [email protected]

Transcript of La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda ... - fpcu.it · Perché stipulare un...

La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda nelle procedure concorsuali

Prof. Riccardo PasseriOrdinario di Economia e Gestione delle Imprese

Università degli Studi di Firenze

Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti

[email protected]

AFFITTO D’AZIENDA

Art. 2562 c.c.

AFFITTO D’AZIENDA

Art. 2562 c.c.

Fallimento

Concordato preventivo

in continuità art. 186 - bis L.F.

liquidatorioart. 160 L.F.

&&Accordi di ristrutturazione

dei debitiart. 182 – bis L.F.

Piano attestatoart. 67 L.F.

PROCEDURE CONCORSUALI

PROCEDURE CONCORSUALI

Massima libertà per il debitore La congruità di un eventuale canone di

affitto d’azienda è demandata esclusivamente alle controparti con cui il debitore cercherà di

trovare un accordo

1

Perché stipulare un contratto di affitto d’azienda nellasituazione di crisi d’impresa ?

2

Consente la prosecuzione dell’attività

E’ funzionale alla futura cessione dell’aziendao di un ramo della stessa

- salvaguardando il valore del patrimonio aziendale

- conservando i livelli occupazionali esistenti

- tutelando i creditori sociali

consentendo al potenziale acquirente di compiere un’accurata due diligence

Elimina il rischio per il debitore di compiere atti distrattivi o comunque idonei adaggravare il dissesto

Allo stesso tempo, l’operazione inquestione non è priva di rischi • RISCHIO MANCATO INCASSO DEI CANONI

• RISCHIO DECREMENTO W

Consente di risolvere sia crisi di tipo soggettivo che oggettivo

Affitto d’azienda e Fallimento (1)

3

Il contratto di affitto d’azienda può essere stipulato

Il contratto di affitto d’azienda può essere stipulato

Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)

art. 79 L.F.

Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)

art. 79 L.F.

Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.

Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.

è il curatore a proporre il contratto sentito il comitato dei creditori e previa autorizzazione

del giudice delegatoIl contratto in questione non rientra nella disciplina dei contratti pendenti

le parti possono recedere entro 60 ggcorrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato […]

il curatore subentra automaticamente

Affitto d’azienda e Fallimento (2)

4

Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)

art. 79 L.F.Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)

art. 79 L.F.

Il curatore è tenuto a verificare

Il curatore è tenuto a verificare

Le ragioni che hanno portato alla stipula del contratto

finalità illecita del debitore? finalità illecita del debitore?

in questo caso il curatore può valutare la possibilità di esperire un’azione

revocatoria del contratto d’affitto

assicurare un’entrata costante funzionale a pagare i debiti

della società

assicurare un’entrata costante funzionale a pagare i debiti

della società

Per condurre questa analisi il curatore deve analizzare:Per condurre questa analisi il curatore deve analizzare: - La congruità del canone

- I conduttori

- Le clausole contrattuali

Affitto d’azienda e Fallimento (3)

5

Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.

Ogniqualvolta il curatore prende atto della possibilità di cedere l’intero complessoaziendale (consentendo in questo una maggiore soddisfazione dei creditori sociali), èchiamato, nelle more della stipula dell’atto di vendita, a scegliere tra:

Esercizio provvisorio (ex art. 104 L.F.)

e Affitto d’azienda (ex art. 104 – bis L.F.)

In questo modo, il curatore, tutela il valore dell’intero complesso aziendale fino alla successiva vendita dell’azienda

Salvo casi particolari, il curatore opterà per l’affittod’azienda. In questo modo:

- Non si sottopone al rischio d’impresa

- Non rischia di incrementare i crediti prededucibili (anche in caso di

retrocessione al fallimento dell’azienda i debiti maturati sino a quella data restano debiti del

conduttore; art. 104 – bis c. 6)

Affitto d’azienda e Fallimento (4)

6

Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)

art. 104 – bis L.F.

scelta per l’Affitto d’azienda

la procedura e le regole da seguire

La scelta dell’affittuario è fatta direttamente dal curatoreattraverso una procedura competitiva (ex art. 107 L.F.).

Per far ciò dovrà:1. Ottenere una stima del valore economico dell’azienda

2. Pubblicizzare la proposta di affitto in modo da ottenere la“massima informazione e partecipazione degli interessati”, tenendoconto dell’attività svolta dall’impresa e delle sue caratteristiche.

Le diverse proposte devono essere valutate alla luce:

- dell’ammontare del canone offerto (che dovrà essere congruo rispetto alla stima del

valore dell’azienda),

- delle garanzie prestate in ordine all’adempimento del contratto,

- dell’attendibilità del piano di prosecuzione dell’attività di impresa, con particolare

riferimento al mantenimento dei livelli occupazionali. Art. 3, c. 4, L. 23 Luglio 1991, n. 223

Affitto d’azienda e Concordato preventivo liquidatorio

Secondo: • il c. 6 dell’art. 163 – bis,• la giurisprudenza,• e la prevalente dottrina

7

Trova applicazione la PROCEDURACOMPETITIVA disposta all’art. 163 – bis.Sia nei casi in cui l’affitto è previstonell’esecuzione del piano che nella fasepreliminare dello stesso.

Quando il piano di concordato comprende una offerta da parte di un soggetto già individuato avente ad oggetto il trasferimento in suo favore, anche prima dell’omologazione, verso un corrispettivo in denaro o comunque a titolo

oneroso dell’azienda o di uno o più rami d’azienda o di specifici beni, il tribunale dispone la ricerca di interessati all’acquisto disponendo l’apertura di un procedimento competitivo …

NON SOLO!… nei casi di urgenza??

Affitto d’azienda e Concordato preventivo in continuità

8

Art. 186 – bis: Quando il piano di concordato di cui all'art. 161, secondo comma, lett. e) prevede laprosecuzione dell'attività di impresa da parte del debitore, la cessione dell'azienda in esercizioovvero il conferimento dell'azienda in esercizio in una o più società, …

Non vi è alcun riferimento alla cd continuità indiretta (prosecuzione dell’attività per mezzo dell’affittuario

e successivo obbligo di acquisto)

La continuità va intesa in sensooggettivo

I TESI:

l’affitto d’azienda stipulato prima della presentazione del concordato o durante la procedura può rientrare nell’ambito di applicazione del concordato in continuità (purché sia prevista la successiva cessione

dell’azienda).La continuità va intesa in sensosoggettivo

II TESI:

L’art. 186 – bis presuppone la prosecuzione dell’attività imprenditoriale da parte del

debitore, con la conseguente imputazione del rischio d’impresa al debitore medesimo

Finalmente uno spiraglio….

Art. 6, c. 1, Legge 19/10/2017 n° 155

…integrare la disciplina del concordato con continuità aziendale, prevedendo: […] 3) che tale disciplina si applichi anche nei casi in cui l'azienda sia oggetto di contratto di affitto, anche se stipulato anteriormente alla domanda di concordato;…

La determinazione del canone

9

Riflette i diversi rischi sopportati dallocatore, in particolare tiene conto:- del rischio operativo;- del livello di solidità finanziaria

del conduttore;- delle garanzie rilasciate dal

conduttore.

canone di affitto

valore economico dell’azienda tasso di rendimento

Free risk rate ≤ 푖 ≤ costo del capitale

Bisognerebbe preferire i metodi patrimoniali inquanto l’utilizzo di grandezze flusso produce problemidi circolarità (i flussi attesi rappresentano anchel’incognita da determinare).

Nell’applicare tale metodologia nel contesto di crisi:- le immobilizzazioni vanno espresse a valori di

mercato (ancor meglio a valori di liquidazione),

- è fondamentale un’attenta ricognizione della corretta valutazione dei crediti/debiti esistenti e di eventuali passività potenziali,

- L’eventuale rettifica/inserimento di beni intangibili va fatta con le dovute precauzioni…

푊 = 퐶푁 + ∆푅 + 퐵퐼

La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (1)

10

Si possono verificare due diverse circostanze:1. il locatario si assume esclusivamente il rischio di mancato incasso dei canoni di affitto;2. il proprietario dell’azienda si accolla (oltre al precedente rischio) anche il rischio derivante da

eventuali variazioni negative del capitale economico dell’azienda attribuibili ad unacattiva gestione da parte dell’affittuario.

IPOTESI I:

il tasso i DEVE RIFLETTERE SOLO IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO

Per cui, può essere determinato:

costo medio del capitale di debito

푂푛푒푟푖푓푖푛푎푛푧푖푎푟푖퐷푒푏푖푡표푚푒푑푖표

N.b. Se l’affittuario presta delle garanzie tali da rendere certo l’incasso dei canoni, il tasso i èpari al free risk rate

La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (2)

11

IPOTESI II:

il tasso i DEVE RIFLETTERE IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO

E IL RISCHIO DI CATTIVA GESTIONE DELL’AZIENDA

maggiorazione legata al rischio di variazione negativa del valore dell’azienda per effetto della

gestione dell’affittuario

푂푛푒푟푖푓푖푛푎푛푧푖푎푟푖퐷푒푏푖푡표푚푒푑푖표 + 푠

Nella procedure concorsuali tale maggiorazione trova scarsa applicazione: il contratto di affitto giàprevede il successivo prezzo di cessione dell’azienda

i =

Il congruo canone per le diverse procedure…

12

Fallimento

PREFALLIMENTAREPREFALLIMENTARE ENDOFALLIMENTAREENDOFALLIMENTARE

1. IL CURATORE OTTIENE LA STIMA DEL COMPLESSO AZIENDALE

Considerate le caratteristiche dell’affittuario, qual è l’opportuno tasso i ?

2. Determino il congruo canone

3. Lo confronto con il canone stabilito dal fallito

Concordato preventivo

APERTURA DELLA GARA PER L’AFFITTOD’AZIENDA

2. Confronto delle offerte con un canone di locazione minimo stabilito tenendo conto di un basso rischio (i ≅

푡푎푠푠표푟푖푠푘푓푟푒푒)

L’evidenza empirica…

13

Società operante nel settore tessile Dichiarazione di fallimento Istanza nomina CTU per valutazione d’azienda e stima

del congruo canone

Metodo di valutazione impiegato: PATRIMONIALE COMPLESSO

Attività Valutazione

Attrezzatura, Impianti, Macchinari... Perizia industriale e Costo storico aggiornato

Magazzino Perizia industriale

Marchio Metodi delle royalty

Stima canone:

tasso medio di rendimento dei Titoli di Stato

maggiorazione del precedente tasso (funzionale a considerare il rischio di cattiva gestione)

Prof. Riccardo PasseriOrdinario di Economia e Gestione delle Imprese

Università degli Studi di Firenze

Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti

[email protected]