La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli...

La valorizzazione del Patrimonio

immobiliare negli Enti Locali

Avellino, 16 aprile 2014

Dott.ssa Anna Maria Pascale 1

Agenda

1. Dalla Valutazione alla Valorizzazione del Patrimonio 2. Il contesto di riferimento. La Dismissione Pubblica e la

Legge di Stabilità 2014 3. Strumenti e iniziative di Valorizzazione del Patrimonio

Immobiliare 4. Operazioni di Cessione/Alienazione/Dismissione del

Patrimonio immobiliare 5. Le strategie di Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare

del Comune di Avellino 6. Federalismo demaniale

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Dalla VALUTAZIONE del PATRIMONIO …

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DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

STRATEGIE DI VALORIZZAZIONE

RICOGNIZIONE

Tecniche di valutazione: -Costo storico - Criterio di mercato - Approccio al costo di ricostruzione -Approccio reddituale - Approccio finanziario

Inventario Censimento

VALUTAZIONE

…alla VALORIZZAZIONE del PATRIMONIO

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CESSIONE

SVILUPPO

- Dismissione - Locazione - Cartolarizzazione - Fondi immobiliari - Spin off immobiliare

- Manutenzione - Global service

- Concessione - Project finance

GESTIONE

Valorizzazione patrimonio

Agenda






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Il contesto di riferimento: la Dismissione Pubblica

A dicembre si è conclusa l’operazione di dismissione straordinaria

prevista dalla “manovrina” di ottobre 2013 (per il rientro del

deficit):

Il MEF, tramite l’Agenzia del Demanio, ha venduto immobili pubblici

a trattativa privata alla CDP per un valore pari a circa 490 milioni

di euro. Hanno partecipato alcuni Enti Territoriali (Provincia e

Comune di Torino,Comune di Venezia,Verona e Firenze e la regione

Lombardia).

L’obiettivo era riportare il rapporto deficit-pil entro il 3%. La

possibilità di cedere asset in blocco e a trattativa privata è

disciplinata dal d.l. 133/2013. 6/30

Il contesto di riferimento: la Legge di Stabilità 2014

Legge di stabilità per il 2014, comma 391:

“Entro 60 gg dalla data di entrata in vigore della presente legge, il

Governo definisce, sentite la Conferenza unificata di cui all’art.8 del

d.l. 28 agosto 1997, n.281, le Competenti Commissioni

parlamentari e la società di cui all’art.33 del d.l.6 luglio 2011, n.98

un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici,

compresi quelli detenuti dal Ministero della difesa e non utilizzati

per finalità istituzionali, tali da consentire introiti per il periodo

2014-2016 non inferiori a 500 milioni di euro annui”. 7/30

Agenda






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Strumenti e Iniziative di Valorizzazione

Il legislatore, negli anni, ha dato impulso a diverse strategie di valorizzazione . Tre sono i passaggi fondamentali:

1) Impulso sostanzialmente centrale e in deroga agli strumenti di pianificazione;

2) Introduzione del “Programma Unitario di Valorizzazione” (PUV)

3) Introduzione del “Programma Unitario di Valorizzazione del Territorio” (PUVaT) che ha enfatizzato le responsabilità istituzionali dei diversi soggetti pubblici

L’elemento caratterizzante il processo di valorizzazione (oltre alla dimensione finanziaria) è quello di promuovere il coordinamento tra i vari soggetti pubblici proprietari in un disegno organico per la valorizzazione e il miglior utilizzo degli immobili

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1) ANCI-FPC (fondazione patrimonio comune) per la diffusione di informazioni,coinvolgimento Enti Territoriali,facilitare protocolli d’intesa,attuazione federalismo demaniale;

2) Ministero della Difesa: per dismissione e riconsegna all’Ag.Demanio degli immobili non più strumentali all’attività e individuazione di un loro nuovo utilizzo;

3) Ministeri: Progetto Valore Paese-Dimore 4) Istituto Credito Sportivo: per valutare fattibilità e bancabilità dei

diversi progetti; 5) Invitalia: per rafforzare potenzialità di sviluppo e dismissione dei

patrimoni; 6) Ente Nazionale per il Microcredito:per favorire nuove iniziative di

microimprenditorialità; 7) Herity-DRI: accordo per la valorizzazione degli immobili del Demanio

storico-artistico (rilascio certificazione di qualità riconosciuta a livello internazionale. 10/30

Strumenti e Iniziative di Valorizzazione – le principali collaborazioni interistituzionali

Intese a partire da fine 2012: 1) Comune di Piacenza (20/9/2012) PUVaT per la valorizzazione di 12

compendi immobiliari; 2) Comune di Bologna (7/11/2012) PUV per ricorso a nuovi strumenti

di finanza immobiliare (ex. Artt. 33 e 33bis del D.L.98/2011) con il coinvolgimento di 15 compendi immobiliari;

3) Regione Toscana (19/11/2012) strategie di valorizzazione/dismissione del patrimonio immobiliare della Regione e delle relative ASL;

4) Comune di Torino (21/11/2012) sviluppo del patrimonio immobiliare;

5) Comune di Novara (4/6/2013) sviluppo del patrimonio immobiliare; 6) Regione Lazio (18/11/2013) analisi,valutazione,segmentazione,

valorizzazione,razionalizzazione,dismissione del patrimonio immobiliare; 7) Comune di Orvieto (15/01/2014) PUVaT per sviluppo territoriale

della Città (accordo ANCI-FPC-MiBACT-Comune di Orvieto). 11/30

Strumenti e Iniziative di Valorizzazione – Protocolli d’Intesa dell’Ag. del Demanio

L’iniziativa, operativa dal 2012, raccoglie progetti di sviluppo per il recupero di beni pubblici su tutto il territorio nazionale individuando nuove funzioni in linea con le esigenze della collettività: 1) VALORE PAESE – DIMORE Riqualificazione di immobili non

utilizzati per trasformarli in contenitori delle eccellenze del Made in Italy. A fine 2013, pubblicati i bandi per la concessione (fino 50 anni) di Podere Colombaia (Firenze) e Caselli Daziari (Milano).

ATTIVITA’ DI VALORIZZAZIONE A CARICO DELLO STATO. 2) VALORE PAESE – AFFIDIAMO VALORE A fronte di un progetto

di valorizzazione e di pagamento di un canone, il bene viene affidato ai privati (per un periodo da 6 a 50 anni) per metterlo a reddito: (emanati bandi per 33 immobili, 6 aggiudicati).

ATTIVITA’ DI VALORIZZAZIONE A CARICO DEI PRIVATI.

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Strumenti e Iniziative di Valorizzazione – Progetto Valore Paese

Agenda






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Cessione/Dismissione/Alienazione

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La strategia più semplice ed immediata, prioritaria in gran parte delle operazioni di gestione del patrimonio, conduce a politiche di dismissione. Vi sono, numerose opzioni: Alienazione diretta (gara pubblica)

Alienazione attraverso la costituzione di una società

immobiliare (spin off);

Operazioni di Cartolarizzazione;

Costituzione di un fondo immobiliare con apporto pubblico;

Operazione di concessione o locazione

Cessione gratuita

Operazione di sale and lease back

Permuta e scambio del patrimonio

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Ente Oggetto Valore in €

Comune di Pisa Unità immobiliari(dest. Commerciale) – 4 aste 3,3 mil.

Comune di Parma Macello; Centro agroalimentare – 2 aste 3 mil. Comune Torrevecchia (PV) Appartamenti 670.000 Comune di Parma Macello; Centro agroalimentare 3 mil.

Comune Torrevecchia (PV) Appartamenti 670.000

Comune di Montecorvino Pugliano (SA) Casa albergo – 2 aste 407.000

Provincia di Reggio Emilia Terreni e case cantoniere 800.000

Comune di Sciacca Vari immobili 743.000

Comune di Castelvetro (PC) Complesso immobiliare 200.000

Comune di Bra (CN) Ex centro psichiatrico 2,5 mil.

Comune di Firenze Edifici vati (appartamenti, ex scuole, uffici) 40 mil.

Regione Sardegna Immobili vari 10 mil.

Comune di Verona Palazzo Gobetti 10 mil.

Comune di Martellago (VE) Terreni e fabbricati 2 mil.


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Ente Oggetto Valore in €

Comune di Vicenza Fabbricati vari, 13 lotti 20 mil

Comune di Villafranca (VR) Trerreni e fabbricati - 3 aste 400.000 Comune Ospedaletti (IM) Appartamenti 500.000 Comune di Isola Vicentiva (VI) Centro sportivo, 3 lotti 1 mil.

Comune Busto Arsizio (VA) Area edificabile 730.000

Comune di Racconigi (CN) Immobili abitativi 200.000

Comune di Laterza (TA) Immobili abitativi 300.000

Comune di Foggia Immobili abitativi (4 lotti) 7 mil.

Comune di Castel Campagnano (CE) Fabbricati 100.000

Provincia Ferrara Ex caserma 200.000

Comune di Porto S. Giorgio Edifici per abitazioni 500.000


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Cessione/Dismissione/Alienazione Comune di Avellino

Entrate derivanti da alienazione di beni patrimoniali (preventivo e consuntivo 2012, preventivo 2013,

plafond disponibile per il 2014)

Dati a cura del Ministero dell’Interno – Dipartimento per gli affari Interni e Territoriali

preventivo 2012 consuntivo2012 preventivo 2013 Plafond disponibile (2014)

Comuni della Provincia di Avellino (>10.000 residenti)

Avellino

20.689.356,00

544.986,07

12.193.844,00

0,00

Ariano Irpino

2.003.563,00

190.955,06

2.345.980,00

0,00

Solofra

5.639.061,00

0

5.369.523,00

0,00

Mercogliano

285.292,00

161.200,00

358.600,00

0,00

Monteforte Irpino

854.504,00

6.967,44

882.384,00

0,00

Atripalda

513.000,00

120.246,14

2.891.793,00

0,00

Montoro Inferiore(cessato nel 2013)

2.182.000,00

n.d.

1.985.000,00

mutui assenti

L’INDAGINE: 1) Verificare le previsioni di alienazione dei beni patrimoniali immobili nel bilancio

(preventivo), confrontandoli con i dati reali (a consuntivo); 2) Analizzare la rispondenza tra quanto dichiarato in bilancio e l’adozione

concreta degli strumenti, attraverso l’analisi del Piano delle valorizzazioni ed alienazioni immobiliari, da approvare congiuntamente al bilancio preventivo.

PRIMI RISULTATI: L’alienazione del patrimonio immobiliare viene spesso inserita all’interno del bilancio solo per il rispetto, fittizio, dei vincoli del Patto di stabilità interno; Non viene adottata una chiara ed efficace strategia di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare; Spesso si inseriscono valori derivanti da alienazione dei beni patrimoniali al solo fine di inserire nella componente delle spese in conto capitale valori di investimento fittizi, per alimentare l’effetto annuncio (non avendo possibilità di indebitamento); Art.1 co. 443 L. 228/12: i proventi da alienazioni di beni patrimoniali disponibili

possono essere destinati in via esclusiva alla copertura di spese di investimento ovvero, in assenza di queste o per la parte eccedente, per la riduzione di debito. 19/30


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Ente Lotto Cespite Dimensione Valore

Comune di Avellino 1 Area sita in P.zza Sullo 8.472 mq € 3.556.950,00

Comune di Avellino 2 Area sita in P.zzale Padre Giuliano 1267 mq € 90.992,13

Comune di Avellino 3 Diritti edificatori - Area sita in P.zzale S.Francesco 28 mq € 19.626,19

Comune di Avellino 4 Diritti edificatori - Via Annarumma 2.808,23 mq € 298.964,16

Comune di Avellino 5 Locale uso autorimessa - C.so V. Emanuele 354 mq € 248.348,00

Comune di Avellino 6 Locale uso autorimessa - C.so V. Emanuele 395 mq € 280.052,00

Comune di Avellino 7 Locale deposito/cantina Via Cavour 17 mq € 6.800,00





Asta per pubblico incanto per l’alienazione immobili compresi nel Piano Vendita del

Comune di Avellino, approvato con Delibera del Commissario Prefettizio n. 78 del

22/3/2013

Agenda






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Trasferimento immobili agli Enti Locali – Il FEDERALISMO DEMANIALE

Il D.L. 69/2013, convertito con L. 98/2013 all’art. 56 bis dispone il

trasferimento in proprietà, a titolo gratuito, alle Regioni, Province,

Comuni dei beni appartenenti al patrimonio dello Stato per i quali

facciano richiesta, con alcune limitate esclusioni.

La procedura (telematica) si è aperta il 1° settembre e si è chiusa

il 30 novembre 2013.

Domande pervenute: 9.367

Domande dei Comuni: 1.267

Domande da Province: 27

Domande da Regioni: 8 22/30

Federalismo Demaniale – Tempistiche art.56 bis “Decreto del Fare”

Comuni Città metropolitane Province Regioni

Beni immobili siti sul territorio degli Enti, previsti dall’art. 5, comma 1 lettera e) e comma 4 del d.lgs n. 85/2010

Sottoscritta dal rappresentante legale dell’Ente: Indicazione del bene Finalità utilizzo Eventuali risorse finanziarie dedicate al suo utilizzo

Esito positivo Esito negativo (l’Agenzia del Demanio comunica i motivi ostativi e l’Ente ha 30 gg per presentare una nuova richiesta)

Ag.Demanio trasferisce il

bene richiesto

Decisione Ag.Demanio

Presentazione Ag. Demanio

(richiesta autorizzazione)

Immobili trasferibili

Soggetti richiedenti

Trascorsi i 240 gg ⃰ i beni entrano a far parte del patrimonio disponibile dell’Ente ⃰Entro 30gg dal parere positivo: contatto con l’Ag. Entro 120gg: analisi documentazione,sopralluogo, conferma richiesta Entro 90: si formalizza il passaggio di proprietà

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Federalismo Demaniale – art.56 bis “Decreto del Fare”

Art. 5 comma 1 lettera e) del D.Lgs. 85/2010 Individua tutti gli immobili dello Stato non esclusi dal trasferimento Comma 4 D.Lgs 85/2010 Fa riferimento ai beni in uso al Ministero della Difesa che possono essere trasferiti in quanto non ricompresi tra quelli utilizzati per le funzioni di difesa e sicurezza nazionale Beni esclusi beni in uso per le finalità dello Stato; i beni per i quali siano in corso procedure volte a consentirne l’uso per le medesime finalità; i beni per i quali siano in corso procedure di valorizzazione o dismissione ai sensi dell’art.33 DL 98/2011; i beni appartenenti al Demanio storico-artistico o di interesse storico-artistico, che possono essere trasferiti ai sensi dell’art.5 comme 5 del D.Lgs. 85/2010

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Art 5. comma 5 – Compendi immobiliari TRASFERITI

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N° REGIONE COMUNE IMMOBILE 1 Toscana S. Gimignano (SI) Ex Convento Ex Carcere di S. Domenico 2 Toscana S. Gimignano (SI) Chiesa di S. Lorenzo in Ponte 3 Toscana Firenze Teatro la Pergola 4 Piemonte Torino Ex Caserma Cavalli 5 Toscana Certaldo (FI) Casa del Boccaccio 6 Lombardia Sondrio Castello di Masegra 7 Lombardia Bergamo Ex Carcere S. Agata 8 Umbria Castiglione del Lago (PG) Ex aeroporto Eleuteri 9 Piemonte Saluzzo (CN) Ex Castello denominato "La Castiglia" 10 Liguria Porto Venere (SP) Polo Culturale 11 Liguria Porto Venere (SP) Castelletto Genovese 12 Liguria Porto Venere (SP) Batteria Fortificata Umberto I 13 Lombardia Mantova Ex Caserma Palestro 14 Campania Ercolano (NA) Ex Scuderia di Villa Favorita 15 Veneto Lavagno (VR) Forte S. Briccio 16 Veneto Barbarano Vicentino (VI) Ex Casa del Fascio 17 Marche Montefalcone Appennino (FN) Ex Poligono di Tiro a Segno 18 Campania Procida (NA) Compendio Ex Carcere di Terra Murata 19 Campania Procida (NA) Palazzo d'Avalos 20 Veneto Verona Ex Forte S. Caterina 21 Puglia Otranto (LE) Castello Aragonese 22 Puglia Otranto (LE) Faro di Punta Palascia 23 Veneto S. Anna d'Alfaedo (VR) Forte Monte Tesoro

elaborazione dati: Agenzia del demanio – aggiornamento 31/12/2013

Federalismo Demaniale in numeri….

9.367 domande già istruite dall’Agenzia del Demanio

2.860 domande di trasferimento di immobili inviate dagli

enti locali già accolte dall’Agenzia del Demanio; 893 le istanze

respinte;

694 i municipi “promossi”, ai quali l’Agenzia sta

trasferendo 2.747 beni immobili;

252 i municipi “bocciati”, a cui corrispondono 823 beni che

non potranno essere trasferiti

Federalismo Demaniale - 694 Comuni “promossi” (al 3/4/2014)

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Il maggior numero di amministrazioni comunali che hanno visto le loro richieste

accolte dal Demanio sono in Lombardia (193), Veneto (81), Emilia-Romagna (70) e

Toscana (67). Per i beni in via di trasferimento:Lombardia (407) beni seguita dalla

Campania (345), dove il capoluogo Napoli vanta 285 riscontri, e dal Veneto (276).

Distribuzione per Regione del numero di Comuni e di beni in fase di trasferimento

BENI IN TRASFERIMENTO Regione N. Comuni % Comuni sul totale N. Beni % Beni sul totale

Lombardia 193 27,80% 407 14,80% Campania 16 2,30% 345 12,60% Veneto 81 11,70% 276 10,00% Emilia-Romagna 70 10,10% 262 9,50% Puglia 44 6,30% 252 9,20% Toscana 67 9,70% 223 8,10% Calabria 54 7,80% 210 7,60% Liguria 31 4,50% 166 6,00% Basilicata 21 3,00% 146 5,30% Abruzzo 32 4,60% 130 4,70% Marche 28 4,00% 105 3,80% Piemonte 36 5,20% 102 3,70% Lazio 9 1,30% 80 2,90% Umbria 10 1,40% 41 1,50% Molise 2 0,30% 2 0,10% Totale complessivo 694 100,00% 2.747 100,00%

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Distribuzione per Regione del numero di Comuni e di beni relativi ad istanze respinte

Lombardia (81) e Veneto (41) ospitano il maggior numero di municipi con le richieste bocciate.

ISTANZE RESPINTE Regione N. Comuni % Comuni sul totale Nr Beni % Beni sul totale

Lombardia 81 32,10% 228 27,70%

Veneto 41 16,30% 217 26,40%

Emilia-Romagna 34 13,50% 123 14,90%

Marche 14 5,60% 65 7,90%

Calabria 12 4,80% 48 5,80%

Toscana 22 8,70% 41 5,00%

Liguria 12 4,80% 27 3,30%

Piemonte 6 2,40% 15 1,80%

Abruzzo 8 3,20% 15 1,80%

Campania 5 2,00% 12 1,50%

Lazio 3 1,20% 11 1,30%

Puglia 6 2,40% 11 1,30%

Umbria 4 1,60% 5 0,60%

Basilicata 1 0,40% 2 0,20%

Valle d'Aosta 1 0,40% 1 0,10%

Molise 1 0,40% 1 0,10%

Friuli-Venezia Giulia 1 0,40% 1 0,10%

Totale complessivo 252 100,00% 823 100,00%

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Distribuzione per tipologia delle motivazioni del mancato accoglimento (istanze comunali, regionali, provinciali)

In caso di parere positivo: gli enti hanno 30 giorni dalla risposta per contattare l’Agenzia del Demanio e farsi consegnare la documentazione sul bene richiesto. Si apre poi un periodo di 120 giorni per analizzarla e svolgere sia un sopralluogo che l’attività tecnica necessaria per comprendere le reali condizioni degli immobili da rilevare; Se l’Agenzia del Demanio ha dato parere negativo: l’ente locale ha la possibilità di chiedere il riesame entro 30 giorni dal ricevimento della risposta.

MOTIVAZIONE N. ISTANZE % SUL TOTALE Uso governativo 57 6,40% Demanio idrico 398 44,60% Demanio marittimo 91 10,20% Demanio Storico Artistico 59 6,60% Demanio Pubblico 122 13,70% Non di proprietà statale 101 11,30% Altro (domande concorrenti, Regioni a Statuto Speciale, contenziosi in essere)

65 7,30% TOTALE 893 100,00%

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Conclusioni

Valorizzazione del Patrimonio Mettere in luce qualità espresse e inespresse e peculiarità del territorio per aumentarne pregio e valore. Il Patrimonio dei Comuni, circa il 60% dell’intero portafoglio pubblico, se ben amministrato può migliorare la qualità della vita nei territori e creare occasioni di sostegno allo sviluppo socio economico. Si VALORIZZA il Patrimonio individuando e creando le condizioni per ottenere il buon esito di processi puntali: - Individuando e realizzando piani e progetti di valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici; - Creando nuove occasioni di partnership tra soggetti pubblici; - Promuovendo la cooperazione tra sfera pubblica e sfera privata; - Migliorando le capacità negoziali degli EE.LL.; - Incrementando il valore del Patrimonio; - Individuando nuove provviste finanziare per gli EE.LL.; - Diffondendo buone pratiche e rafforzando la cultura del “fare”.

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