LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA I CONDOMINI:

IL PRINCIPIO

ART. 1123 C.C.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti

comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e

per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai

condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,

salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le

spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti

destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla

loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae

utilità.

L’ART. 1123 che è norma generale

1. Indica il fondamento e la natura dell’obbligo del condomino di contribuirealle spese per i beni, servizi ed impianti comuni.

2. L’obbligo nasce quindi dalla legge.

3. L’ assemblea dei condomini che approva le spese ha solamente una funzionedi controllo e non costitutiva dell’obbligo di pagamento.

4. L’obbligo di pagamento costituisce un’ obbligazione “propter rem”.

5. Si contribuisce in proporzione alla quota (millesimi) posseduta.

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art.1123

I comma: spese che riguardano tutti icondomini indistintamente per i servizi, ibeni , le innovazioni

II comma: spese destinate a servire icondomini in misura diversa, divise in base al maggior uso

III comma: spese a carico del gruppo dicondomini quando il C. ha più scale, impiantidestinati una parte dell’edificio. Sono acarico del gruppo che ne trae utilità.

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art.1123 catalogazione generale

delle spese

ART. 1125Manutenzione e ricostruzione deisoffitti. Delle volte e dei solai

ART. 1124 :Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

ART. 1126 :Lastrici solari di uso esclusivo

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Varie definizionicodicistiche di spese

-Conservazione e godimento (art. 1123)- Prestazione dei servizi

-Innovazioni-Manutenzione e sostituzione (1124)-Manutenzione e ricostruzione (1125)-Riparazione o ricostruzione (1126)

-Spese del giudizio (1132)-Opere di manutenzione straordinaria (1135)-Riparazioni straordinarie di notevole entità

(1136)

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art.1123 catalogazione generale

delle speseCass:10214/96

SPESE PER L’USOSpese per il godimento delle cosecomuni, sei servizi.

SPESE PER LA CONSERVAZIONE:Spese occorrenti per la conservazionedel valore capitale, per la tutela, ripristino dell’integrità dei beni e degliimpianti.

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Conservazione del valore capitale

Il fondamento e la funzione delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire

per la tutela o per il ripristino dell'integrità, sono diversi rispetto al fondamento ed alla funzione delle

spese necessarie per il godimento.

Orbene, la diversità oggettiva del fondamento e della funzione si riverbera sui soggetti, ai quali i

contributi vengono imputati, perché alla conservazione sono interessati i proprietari; all'uso chiunque lo

eserciti. Che non si tratti di una classificazione aprioristica, ma di una distinzione positiva fondata sul

sistema della legge emerge dal testo dell'art. 1104 c.c., il quale distingue con chiarezza due specie di

spese comprensive di tutte le altre: le spese per la conservazione e quelle per il godimento (ovverosia

per l'uso). Da questa disposizione si ricava il criterio, che regola in materia di proprietà comune il

regime della suddivisione delle spese e riguarda tanto la comunione in generale, quanto

specificamente il condominio negli edifici.

Le spese per la conservazione, dunque, attengono all'integrità, essendo dirette propriamente

alla tutela del valore capitale (a queste fanno capo le erogazioni per la conservazione in senso

stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni), oppure alla

ricostruzione ed al ripristino (le somme occorrenti per la ricostruzione). Le spese per l'uso

afferiscono al godimento delle cose comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica necessaria

per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e dei portici; il carburante per il riscaldamento e per

l'aria condizionata).

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Spese per l’uso

Le spese per l'uso afferiscono al godimento delle cose

comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica

necessaria per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e

dei portici; il carburante per il riscaldamento e per l'aria

condizionata).

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Conservazione ed Uso

quando viene in considerazione ?

Conservazione: sono obbligazioni propter rem,

cioè l’obbligo è strettamente connesso alla

cosa, al bene. L’obbligo e la quantità sono

determinati dalla quota

USO: è strettamente connessa all’uso, cioè ad

un fatto soggettivo, indipenendete dalla misura

proporzionale della quota di appartenenza

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Il sistema della ripartizione si base sulla misura

proporzionale al valore della proprietà di ciascuno

Cioè i Millesimi.

Art. 68 e 69 dacc

Art. 68 prevede che il Valore sia espresso in MILLESIMI

Art. 69 prevede la rettifica, modificaorevisione dei MILLESIMI

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Il sistema della ripartizione si base sulla misura

proporzionale al valore della proprietà di ciascuno

Gli artt. 1123-1124-1125-1125 esprimono il

“sistema legale”

per la ripartizione delle spese.

Cioè se nulla è disposto diversamente: il “salva diversaconvenzione” del 1 comma dell’art. 1123”, la ripartizione vaadottata con il criterio del codice civile.

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Il sistema della ripartizione si base sulla misura

proporzionale al valore della proprietà di ciascuno

In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere

in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente

natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga

al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art.1123 cod. civ.,

che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di

ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità

immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che

la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione,

dalla stessa norma codicistica. (Cass.2011/28679)

Trib. Monza Sez. I, 16-10-2012

• Le delibere condominiali concernenti la ripartizione delle spese

comuni e con le quali l'assemblea stabilisce o modifica i criteri

di ripartizione in difformità di quanto previsto dall'art. 1123 c.c.

o dal regolamento condominiale contrattuale necessitano, a

pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini.

Viceversa, le delibere con cui, nell'esercizio delle attribuzioni

assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., vengono in

concreto ripartite le spese medesime, sono annullabili qualora

siano state adottate in violazione dei criteri già stabiliti e la

relativa impugnazione deve essere proposta nel termine di

decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

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I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA

la legge non regola le concrete modalità di

determinazione dei millesimi, ma si limita a

stabilire che essi debbono essere espressione

del valore di ogni piano o porzione di piano,

escludendo l'incidenza di determinati fattori (art.

68 disp. att. c.c.);,

la tabella millesimale serve solo ad esprimere in

precisi termini aritmetici un già preesistente

rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini,

senza incidere in alcun modo su tali diritti,

Cass. sez. un. 9.8.2010 n.18477

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I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il

valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla

legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di

calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato;

in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa

disposizione di legge.

In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come

fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma

solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un

valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione

della realtà oggettiva alla volontà delle parti:

l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione

ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.

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art. 1123, II° co

maggior uso

Art. 1123 III°co,

uso parziale,

Se si tratta di cose destinate a servire i

condomini in misura diversa, le spese sono

ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può

farne

Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124],

cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti

destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le

spese relative alla loro manutenzione sono a carico

del gruppo di condomini che ne trae utilità..

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ART. 1123 II° co c.c.

In materia di ripartizione delle spese relative a lavori

eseguiti su parti comuni dell'edificio, l'uso di cui parla

il legislatore all'art. 1123, comma secondo, c.c., nella

parte in cui prevede, in caso di utilizzo differente di

un bene, la ripartizione in misura proporzionale

all'uso che ciascuno può farne, non è quello

personale e soggettivo del singolo condomino in

relazione al proprio stile di vita, bensì quello riferito

ad una minore possibilità di fruizione del bene

comune per ragioni strutturali dello stabile

condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto.

Il condomino, pertanto, non può legittimamente

sottrarsi dal contribuire a determinate spese sul

presupposto di non fare uso di quel determinato

bene, o servizio comune, ovvero di farne un uso

minore.

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le

spese per la illuminazione e la pulizia delle

scale non configurano spese per la

conservazione delle parti comuni, tendenti

cioè a preservare l'integrità e a mantenere il

valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1,

e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a

permettere ai condomini un più confortevole

uso o godimento delle cose comuni e di quelle

proprie; con la conseguenza che ad esse i

condomini sono tenuti a contribuire, non già in

base ai valori millesimali di comproprietà, ma

in base all'uso che ciascuno di essi può fare

delle parti comuni (scale) in questione.

secondo il criterio fissato dall'art. 1123,

comma 2, c.c..

C.9657/86

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ART. 1123 III° co c.c.

Nelle situazioni di condominio

parziale non sussiste il diritto di

partecipare all'assemblea

relativamente alle cose, ai servizi, agli

impianti, da parte di coloro che non

ne hanno la titolarità, ragion per cui la

composizione delle maggioranze si

modificano in relazione alla titolarità

delle parti comuni che della delibera

formano oggetto.

Nell'ipotesi in cui il condominio sia

costituito da un complesso

residenziale formato da un insieme

d'edifici, raggruppati in blocchi,

ciascuno dei quali comprenda diversi

corpi di fabbrica, è configurabile, alla

luce del principio di cui all'art. 1123

c.c., terzo comma, l'ipotesi del

"condominio parziale" (con la

correlativa responsabilità nella

ripartizione delle spese), qualora le

parti comuni relative ai singoli blocchi

d'edifici appartengano ai soli

proprietari delle unità immobiliari

comprese in ognuno di essi

C.8066/05

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ART. 1124 c.c.

E' affetta da nullità la parte della delibera condominiale, irritualmente assunta,

modificativa del criterio di ripartizione dell'ascensore condominiale, nei limiti in cui

vengano esclusi dal concorrere alle spese per l'ascensore, sia di natura ordinaria che

straordinaria, i proprietari degli immobili siti al piano terreno che non hanno alcun

accesso nell'androne condominiale in cui è sito l'ascensore. Ai sensi dell'art. 1123 c.c. è

previsto che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le

spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. L'impianto

dell'ascensore si intende di proprietà comune tra tutti i condomini in proporzione al

valore del piano o porzione di proprietà esclusiva; ne discende che la ripartizione delle

spese è regolata dai criteri dettati dagli artt. 1124 e 1123 c.c. Dalla presunzione di

condominialità deriva quindi, che le spese per la sua manutenzione devono ripartirsi tra

tutti i condomini secondo il criterio della proporzionalità, a nulla rilevando che i

proprietari dei locali posti al piano terra non ne usufruiscano in concreto.

Trib.PD. 2013

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ART. 1125 c.c.

I balconi "aggettanti" costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale

protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura

dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo

dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di

proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto

dell'art. 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei

titolari degli appartamenti cui accedono..

Cass. 13509/122013

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ART. 1125 c.c.

C.2243/2012

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile

condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà

esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può

ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad

un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la

manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute

in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre

accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura

complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo

della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del

proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

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ART. 1126 c.c.

C.16583/2012

In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i

condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a

livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art.

1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo

del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità

abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o

straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura

delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese

dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di

proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

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ART. 1126 c.c.

Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche

se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad una dei

condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti

i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso

esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di

acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti

gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni

stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da

copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella

misura del terzo residuo.

Cass.4596/2012