Il nuovo ruolo dell’amministratore pubblico nel mutato quadro normativo lombardo

L’evoluzione normativa

Legislazione nazionale

legge 1150/1942: legge quadro urbanistica

decreto interministeriale 1444/1968: standard urbanistici e distanze minime

decreto presidente repubblica 8/1972: trasferimento alle regioni a statuto

ordinario delle funzioni amministrative in materia di urbanistica

Legislazione regionale

legge regionale 51/1975: prima legge urbanistica regionale

legge regionale 9/99: programmi integrati di intervento (negoziazione urbanistica)

legge regionale 1/2000: riordino del sistema delle autonomie in Lombardia

(delega alle provincie)

L’evoluzione normativa

Legislazione regionale

legge regionale 1/2001: piano dei servizi

legge regionale 12/2005: nuova legge urbanistica regionale (Piano di Governo

del Territorio)

leggi regionali 12/2006, 4/2008, 5/2009: modifiche ed integrazioni alla l.r. 12/2005

La nuova legge urbanistica regionale

L.R. 51/1975

PIANO REGOLATORE GENERALE

PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

L.R. 12/2005

APPROVAZIONE DELLA GIUNTA REGIONALE

FDSFASDFASF

APPROVAZIONE COMUNALE CON PARERE DI

COMPATIBILITA’ AL P.T.C.P.

La nuova legge urbanistica regionale

PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

disciplina l’assetto dell’intero territorio comunale ed è articolato

nei seguenti atti:

l’ottenimento del parere di COMPATIBILITA’ AL P.T.C.P.

IL P.G.T. E’ INOLTRE SOGGETTO A:

DOCUMENTO DI PIANOPIANO DEI SERVIZI

PIANO DELLE REGOLE

agli adempimenti di cui all’art. 3 della l.r. 12/2005 e del decreto

12520/2006, circa la realizzazione del S.I.T. INTEGRATO

alla VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA

in base all’art. 10bis della lr 12, per i comuni sotto i 2.000 abitanti i tre documenti sono

articolazione di un unico atto

Innovazione, complessità e potenzialità della l.r. 12

CONTENUTI INNOVATIVI PRINCIPALI DELLA NUOVA

LEGGE

piano urbanistico di “seconda generazione”: separazione tra parte

strutturale e parte operativa

nuovi concetti urbanistici: perequazione, compensazione, incentivazione,

negoziazione, progettazione strategica

dalla pianificazione tradizionale (zoning funzionale) al “governo” del territorio

ELEMENTI DI COMPLESSITA’ E POTENZIALITA’ DELLA NUOVA

LEGGE

la legge è pensata per le grandi città: temi della compensazione e della perequazione

complessi da attuare in realtà minori

maggiore importanza data alla parte attuativa rispetto a quella pianificatoria

generale

ruolo di programmazione anche finanziaria dello strumento urbanistico

Innovazione, complessità e potenzialità della l.r. 12

ELEMENTI DI COMPLESSITA’ E POTENZIALITA’ DELLA NUOVA

LEGGE

S.I.T.: Sistema Informativo Territoriale: coordinamento e codifica delle

informazioni contenute nei singoli strumenti urbanistici

possibilità di condivisione delle informazioni e dei contenuti dei nuovi

strumenti urbanistici

contenimento dei costi di elaborazione e di gestione

ELEMENTI DI COMPLESSITA’ E POTENZIALITA’ DELLA NUOVA

LEGGE

necessità di verificare la “fattibilità”, anche economica, delle previsioni di nuovi servizi

pubblici e di interesse pubblico e delle nuove infrastrutture

occasione per valutare il vantaggio pubblico derivato, in maniera diretta o indiretta, dalle

trasformazioni

possibilità di valutare a livello sovraccomunale l’impatto delle trasformazioni

La Valle Sabbia

Comuni della Valle Sabbia per abitanti ed entrate correnti

17 comuni su 25 hanno meno di 2.000 abitanti

Il Documento di Piano

DOCUMENTO DI PIANO

È sintesi delle conoscenze tecnico-disciplinari e politico-amministrative:– contiene gli elementi conoscitivi del territorio e le linee di sviluppo che l’Amministrazione comunale intende perseguire;– non ha effetti di conformazione della proprietà dei suoli;– mantiene un legame con il mandato amministrativo.

Assume carattere strategico nella definizione degli obiettivi di politica del territorio, definendo il quadro di riferimento delle trasformazioni:– qualitative e quantitative;– della fattibilità economica;– di coerenza con la programmazione sovracomunale.

Definisce gli eventuali criteri di compensazione, di perequazione e di incentivazione.

PIANO STRATEGICO(durata 5 anni, per i comuni sotto i 2.000 abitanti

non ha termini di validità ma deve essere aggiornato ogni 5 anni)

Il Piano dei Servizi

PIANO DEI SERVIZI

A supporto delle funzioni insediate e da insediare, assicura una dotazione di aree per:- attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale;- edilizia residenziale pubblica;- corridoi ecologici;- verde;- verde di connessione tra territorio rurale ed edificato.Prevede una verifica principalmente QUALITATIVA dei servizi, in base ai criteri di qualità, fruibilità ed accessibilità, assicurando comunque una dotazione minima.E’integrato con l'individuazione e la verifica di adeguatezza dei sottoservizi tecnologici.Quantifica i costi di adeguamento in base a: programma triennale delle opere pubbliche, risorse comunali, realizzazione diretta da parte di privati.Introduce il concetto di servizio di interesse pubblico (erogato da privati convenzionati con la pubblica amministrazione)

PIANO DELLA CITTA’ PUBBLICA

(non ha termini di validità)

Il Piano delle Regole

PIANO DELLE REGOLE

Definisce gli ambiti del tessuto urbano consolidato comprese le aree libere intercluse o di completamento, individua i nuclei di antica formazione, indica gli immobili assoggettati a tutela in base alla normativa statale, individua aree e edifici a rischio di compromissione e degrado e a rischio di incidente rilevante, individua le aree destinate all’agricoltura, le aree di valore paesaggistico ambientale ed ecologiche e le aree non soggette a trasformazione urbanistica.Identifica per gli interventi di nuova edificazione o sostituzione:a. caratteristiche tipologiche;b. consistenza volumetrica o slp esistenti e previste;c. altezze massime e minime;d. modi insediativi; e. destinazioni d’uso non ammissibili.

PIANO DELLA CITTA’ CONSOLIDATA

(non ha termini di validità)

Elenco indicativo degli elaborati

DOCUMENTO DI PIANO

Quadro ricognitivo e programmatorio-Inquadramento territoriale -Atti di programmazione sovraordinata: estratto dal P.T.C. della provincia di Brescia -Stato di attuazione della pianificazione comunale vigente-Mosaico degli strumenti urbanistici dei comuni limitrofi: azzonamento e vincoli-Proposte dei cittadini singoli o associati: individuazione cartografica-Proposte dei cittadini singoli o associati: relazione sui contenuti-Relazione sul quadro ricognitivo e programmatorioQuadro conoscitivo del territorio comunale-Il sistema fisico e naturale -Il sistema dell’agricoltura -Il sistema delle permanenze storico-culturali -Il sistema urbano-Il sistema delle infrastrutture: sistema della mobilità vigente ed impianti tecnologici -Il sistema dei vincoli -Il sistema paesistico: analisi delle emergenze del territorio -Il sistema paesistico: tavola di sintesi delle presenze e delle valenze paesistiche -Analisi degli aspetti demografici e socio-economici -Relazione sul quadro conoscitivo del territorio comunaleProgetto di piano-Relazione illustrativa e Strategie territoriali-Previsioni di piano -Consumo di suolo (art. 141 PTCP)-Dimensionamento di piano (art. 142 PTCP)-Classi di sensibilità paesistica-Norme Tecniche di Attuazione

Elenco indicativo degli elaborati

PIANO DEI SERVIZI

Indagine conoscitiva sullo stato di fatto-Inquadramento territoriale con le principali infrastrutture di trasporto, servizi di carattere sovraccomunale nei comuni limitrofi -Rilievo e censimento delle attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale-Individuazione della viabilità esistente, della relativa gerarchia, del sistema della sosta e dei percorsi ciclo-pedonali-Individuazione aree esistenti, in attuazione o previste dal vigente strumento urbanistico per l’edilizia pubblica -Individuazione corridoi ecologici e sistemi del verde esistenti di connessione tra territorio rurale ed edificato -Relazione sullo stato di fatto dei servizi-aree per edilizia pubblica-sottoservizi; quantificazione del numero di utenti in base alla popolazione residente ed alla eventuale popolazione gravitante sul territorio con definizione dei parametri per la soddisfazione dei fabbisogni per ogni tipologia di servizio, analisi delle criticità nell’erogazione dei servizi esistenti.

Fase definitiva-Individuazione cartografica delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, esistenti e di progetto-Sistema della viabilità, della sosta e dei percorsi ciclo-pedonali: esistenti e di progetto-Individuazione cartografica dei sottoservizi, esistenti e di progetto-Individuazione cartografica delle aree per edilizia pubblica, esistenti e di progetto (scala 1:2000)-Individuazione cartografica dei corridoi ecologici e dei sistemi del verde di connessione tra territorio rurale ed edificato, esistenti e di progetto-Relazione: individuazione degli interventi integrativi sui vari sistemi (attrezzature pubbliche, viabilità e sosta, sottoservizi, edilizia pubblica, corridoi ecologici) anche in base alle direttive del documento di piano ed in base a quanto definito sui parametri per la soddisfazione dei fabbisogni per ogni tipogia di servizio; indicazione della dotazione di servizi minima da prevedere nei piani attuativi ovvero negli ambiti di trasformazione; quantificazione dei costi per tali integrazioni, suddivisi per acquisizione delle aree e costo per la realizzazione; definizione copertura finanziaria per tali integrazioni; relazione sulla sostenibilità di tali costi in riferimento al piano triennale delle opere pubbliche.

Elenco indicativo degli elaborati

PIANO DELLE REGOLE

Ricognizione e classificazione degli ambiti del territorio comunale-Classificazione degli ambiti territoriali: ambiti del tessuto urbano consolidato; aree destinate all’agricoltura; aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche; aree non soggette a trasformazione urbanistica-Individuazione immobili soggetti a tutela (tavola dei vincoli)-Individuazione delle aree e degli edifici a rischio di compromissione e degrado e a rischio di incidente rilevante Individuazione delle aree a pericolosità e vulnerabilità geologica, idrogeologica e sismica

Classificazione di dettaglio del territorio comunale -Tessuto urbano consolidato “nuclei di antica formazione”: caratteristiche fisico-morfologiche del tessuto urbano, definizione ambiti soggetti a piani attuativi obbligatori-Tessuto urbano consolidato “ambiti di recente formazione”: caratteristiche fisico-morfologiche del tessuto urbano, individuazione ambiti a destinazione d’uso prevalente, definizione ambiti soggetti a piani attuativi obbligatori-Aree destinate all’agricoltura e non soggette a trasformazione urbanistica: individuazione edifici non adibiti ad uso agricolo, individuazione edifici in aree non soggette a trasformazione urbanistica

Norme Tecniche di Attuazione-Disciplina generale del territorio; destinazioni d’uso, parametri edilizi-Disciplina per il tessuto urbano consolidato: ambiti di antica formazione e ambiti di recente formazione-Disciplina per le aree destinate all’agricoltura e per le aree non soggette a trasformazione urbanistica-Disciplina per i servizi pubblici-Disciplina per le aree di valore paesistico (norme paesistiche)

Iter amministrativo di approvazione del P.G.T.

ITER DI APPROVAZIONE DEL PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

Adozione in consiglio comunale dopo avere concluso la procedura di V.A.S.

Pubblicazione degli atti e documenti costituenti il P.G.T. e trasmissione alla Provincia per l’ottenimento del parere di compatibilità al P.T.C.P.

Trenta giorni di pubblicazione e trenta giorni per la presentazione di eventuali osservazioni

Entro 120 giorni dalla trasmissione degli atti la provincia valuta la compatibilità del PGT al PTCP

Entro 150 giorni dalla pubblicazione approvazione definitiva del PGT (pena nullità dell’atto)

Il ruolo di controllo della Provincia

Art. 18. (Effetti del piano territoriale di coordinamento provinciale)1. Le valutazioni di compatibilità rispetto al PTCP, sia per gli atti della stessa provincia sia per quelli degli enti locali o di altri enti, concernono l’accertamento dell’idoneità dell’atto, oggetto della valutazione, ad assicurare il conseguimento degli obiettivi fissati nel piano, salvaguardandone i limiti di sostenibilità previsti.2. Hanno efficacia prescrittiva e prevalente sugli atti del PGT le seguenti previsioni del PTCP:a) le previsioni in materia di tutela dei beni ambientali e paesaggistici in attuazione dell’art. 77;b) l’indicazione della localizzazione delle infrastrutture riguardanti il sistema della mobilità , qualora detta localizzazione sia sufficientemente puntuale, alla scala della pianificazione provinciale, in rapporto a previsioni della pianificazione o programmazione regionale, programmazioni di altri enti competenti, stato d’avanzamento delle relative procedure di approvazione, previa definizione di atti d’intesa, conferenze di servizi, programmazioni negoziate. Il piano individua espressamente le previsioni localizzative aventi tale efficacia. In caso di attribuzione di efficacia localizzativa, la previsione del piano, oltre che prescrittiva nei confronti della pianificazione comunale, costituisce disciplina del territorio immediatamente vigente, ad ogni conseguente effetto quale vincolo conformativo della proprietà. Detta efficacia, e il connesso vincolo, decade qualora, entro cinque anni dalla definitiva approvazione del piano, non sia approvato il progetto preliminare dell’opera o della struttura di cui trattasi. In tal caso, la previsione localizzativa conserva efficacia di orientamento e di indirizzo fino al successivo aggiornamento del piano;c) la individuazione degli ambiti di cui all’articolo 15, comma 4 (ambiti destinati all’attività agricola - n.d.a.), fino alla approvazione del PGT;d) l’indicazione, per le aree soggette a tutela o classificate a rischio idrogeologico e sismico, delle opere prioritarie di sistemazione e consolidamento, nei soli casi in cui la normativa e la programmazione di settore attribuiscano alla provincia la competenza in materia con efficacia prevalente.

Calcolo del consumo di suolo (art. 141 nta PTCP)

SUOLO URBANIZZATO

POPOLAZIONE E FAMIGLIE (riferimento ultimi dieci anni)

DOMANDA ENDOGENA E’ la domanda di nuovi suoli da urbanizzare conseguente

alla variazione del numero di famiglie dovuta a due fattori: il saldo naturale e la dimensione media delle famiglie,

ipotizzando che non vi siano scambi con l'esterno

DOMANDA ESOGENAE’ la differenza fra la domanda totale e quella endogena. Per il calcolo della crescita esogena devono essere usati i tassi di crescita medi del sistema urbano di riferimento.

SUOLO URBANIZZATO

MEDIA DEL S.U.S. tassi di crescita medi

SUOLO URBANIZZABILENESSUNA CONCERTAZIONE

SUOLO URBANIZZABILECONCERTAZIONE

Calcolo del consumo di suolo (art. 141 nta PTCP)

SUOLO URBANIZZATOIl suolo urbanizzato è:

- infrastrutture stradali e ferroviarie- zone omogenee A,B,C,D,F ad esclusione dei lotti liberi e delle zone di espansione non già interessate dai

permessi di costruire alla del 31/12 dell'anno antecedente l'adozione del P.G.T.

SUOLO URBANIZZABILE=

AREE RESIDUE DA P.R.G. +

NUOVE PREVISIONI P.G.T.Nuove aree residenziali, industriali, commerciali e terziarie non attualmente urbanizzate.

Nuove previsioni infrastrutturali e di servizi pubblici e di uso pubblico

VERIFICA RISPETTO DOMANDA ENDOGENA, ESOGENA O SUPERESOGENA

Elementi innovativi

COMPENSAZIONE – PEREQUAZIONE - INCENTIVAZIONE

Per COMPENSAZIONE si intende l’attribuzione di diritti edificatori in cambio della cessione gratuita al comune di aree per la realizzazione di servizi pubblici e di interesse pubblico.

Per PEREQUAZIONE si intende l’attribuzione a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, di un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario differenziato per parti del terrritorio comunale (art. 11 della l.r. 12/2005 cosiddetta perequazione diffusa). Ovvero per PEREQUAZIONE si intende l’individuazione di ambiti territoriali all’interno dei quali ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione, mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti (cosiddetta perequazione diretta).

Per INCENTIVAZIONE si intendono tutte le azioni di piano finalizzate ad incentivare la riqualificazione urbana ed ambientale nonchè interventi improntati a criteri di edilizia bioclimatica e di risparmio energetico, in cambio di un surplus volumetrico rispetto agli indici definiti dal Documento di Piano o dal Piano delle Regole.

Elementi innovativi

Art. 11 l.r. 12/2005 (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica)1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti. (…………)2.(………………..) 2-bis. I comuni possono determinare nel documento di piano i criteri uniformi di applicazione della perequazione urbanistica di cui al comma 2 in aree di trasformazione concordemente individuate nel territorio di uno o più di essi. (……………..)3. Fermo restando quanto disposto dall’art. 1, commi da 21 a 24, della legge 15 dicembre 2004, n. 308, alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo. (……………..)5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica, consistente nell’attribuzione di indici differenziati determinati in funzione degli obiettivi di cui sopra. (……………)

Elementi innovativi

Dotazione aggiuntiva per servizi pubblici e di interesse pubblico o generale (standard di qualità)

In tutti gli ambiti di trasformazione residenziali, terziari o produttivi, è possibile prevedere una dotazione per servizi pubblici e di interesse pubblico e/o generale, aggiuntiva alla dotazione minima prevista dal Piano dei Servizi, in favore dell’Amministrazione Comunale sulla base di criteri e priorità individuati e contenuti nella relazione del Documento di Piano e del Piano dei Servizi. Tale quota aggiuntiva (cosiddetto “standard di qualità aggiuntivo”) sarà oggetto di negoziazione in sede di pianificazione attuativa secondo modalità che saranno recepite dalla convenzione urbanistica.

La dotazione di standard di qualità aggiuntivo, da considerarsi addizionale alla quota minima prevista dal Piano dei Servizi, corrisponde ad una percentuale, da assegnare in favore dell’Amministrazione Comunale secondo regole definite, della plusvalenza economica derivante dalla trasformazione urbanistica programmata sulla base dei parametri economici riportati nel Documento di Piano.

Elementi innovativi

Schema di calcolo per la dotazione aggiuntiva per servizi pubblici e di interesse pubblico o generale (standard di qualità aggiuntivo)

A area interessata da trasformazione mq B superficie lorda di pavimento (o volumetria) assegnata dal PGT mq (mc)

C valore di mercato dell’area trasformata €/mq

D valorizzazione edilizia complessiva lorda (CxB) €

E valore attuale dell’area €/mq

F valore complessivo attuale dell’area (ExA) €

G oneri a carico dei promotori per l’attuazione €

H incremento di valore netto (plusvalenza) (D-F-H) €

I percentuale (%) in favore dell'Amministrazione Comunale quale standard di qualità aggiuntivo

Elementi innovativi

Modalità di realizzazione e/o corresponsione dello standard di qualità aggiuntivo

Lo standard di qualità aggiuntivo sarà calcolato nel seguente modo:- la realizzazione di opere di urbanizzazione, aggiuntive alle minime previste dalla legge;- la cessione di aree per servizi pubblici e di interesse pubblico o generale, aggiuntive alla quota

minima prevista dal Piano dei Servizi;- la realizzazione (conformemente alle vigenti norme in materia di appalti pubblici) e la cessione

di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale anche esterne al perimetro degli ambiti su indicazione dell’Amministrazione Comunale;

- la cessione di lotti edificabili interni agli ambiti finalizzati alle realizzazione di edilizia convenzionata secondo i prezzi calmierati definiti dalle convenzioni urbanistiche;

- il finanziamento di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, anche esterne al perimetro degli ambiti, mediante contributo diretto.