Il Facility Management partner della Finanza per rendimenti finanziari più affidabili

18 maggio 2011 - Palazzo Giureconsulti, Milano

ISS Facility Services

Antonio Ive - CEO

Il “Viaggio” inizia: Premessa

Senza una visione il popolo perisce - La Bibbia, Proverbi, 29-18

VISIONE

Immaginare

Concepire

Progettare

Costruire

Immobili

Di valore

Nel tempo

Il “doping” delle economie

Effetti del “doping: “Tsunami” passati e prossimi…

“L’Onda lunga” del mercato immobiliare USA

E in Italia….?

L’Approdo: dal “Fare” al “Gestire”

Fonte: prof O.Tronconi (“Prospettive evolutive del Facility e del Property Management”)

Tempo e Valore

IMPROVE

MAINTAIN

DETERIORATE

Tempo

Valore

Come “Gestire”… scientificamente?

MAINTENANCE MANAGEMENT STRATEGY

MMS è usata per migliorare continuamente la manutenzione e l’operatività delle facility.

MMS assicura che decisioni di business consapevoli ed informate influiscano favorevolmente sull’economia, sull’ambiente e sulla salute attraverso una manutenzione efficace ed in linea con gli obiettivi di business

Attività

Concentrare le risorse manutentive laddove il beneficio è maggiore

Effettuare una manutenzione tecnicamente efficiente ed economicamente efficace alla giusta apparecchiatura ed al momento giusto

Eliminare i lavori di manutenzione inutili ed inefficaci

Sviluppare una base documentale per i programmi di manutenzione

Risultati attesi

Affidabilità e disponibilità delle apparecchiature

Riduzione dei tempi di indisponibilità

Riduzione dei costi di manutenzione

Miglioramento della qualità

Aumento del tempo di utilizzabilità

Miglioramento della profittabilità

Processo

RACCOLTA DATI

OBIETTIVISTRATEGICAMENTE

IMPORTANTI

ANALISI DELLECRITICITA'

ALLINEAMENTO TRASUGGERIMENTI E

PROGRAMMI DIMANUTENZIONE

STORIA DELLEAPPARECCHIATURE

DOCUMENTAZIONE EIMPLEMENTAZIONE DELLA STRATEGIA

MISURAZIONEDATI FINANZIARIE PERFORMANCE

tempo

disp

onib

ilità

uptime

downtime

up up up up up

dwn dwn dwn dwn

affidabilitàaffidabilità

manutenibilitàmanutenibilità

MTBFMTBF

MTTRMTTR

Più in pratica….? Manutenzione preventiva

Manutenzione effettuata ad intervalli di tempo predefiniti in base alla tipologia di apparecchiatura.

Previene e diminuisce le attività di manutenzione correttiva a guasto Manutenzione reattiva (o “manutenzione a guasto”)

Manutenzione svolta solo quando l’apparecchiatura si è deteriorata e non è più funzionante.

Manutenzione predittiva

Manutenzione svolta quando una apparecchiatura è in grado di dare segnali che anticipano la probabilità di rottura. Tale manutenzione sostituisce “in toto” la manutenzione preventiva con un costo inferiore in quanto svolta solo quando il dispositivo sta per rompersi.

Business focused maintenance

La prevenzione può essere in conflitto con le necessità del business.

Le attività di manutenzione devono dare priorità a quelle apparecchiature il cui deterioramento è più probabile e produce maggiori danni.

La “Bussola della Gestione”

10

9 Rischio inaccettabile

8

7 Rischio

6 economicamente

5 accettabile

4

3

2 Rischio tollerabile

1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Probabilità

Con

segu

enza

/ da

nno

Obiettivo Redditività Stabile

La strategia di manutenzione è in grado di contribuire significativamente ai risultati di profitto attraverso:

• Il risparmio di spese di manutenzione;

• la maggiore produttività delle apparecchiature;

• l’aumento della disponibilità e della vita degli asset

• manutenzione e aumento del valore

Inoltre, si mantiene alto il valore degli immobili che le apparecchiature corredano.

La prossima méta….

Dalla “Relazione Pericolosa” tra:• mobilità della liquidità Finaziaria e• l’immobilità del Real Estate…

…approdare a una stabile e proficua convivenza nel lungo periodo tra Finanza e Real Estate…

…grazie al Facility Management nel ruolo di…

Il ruolo del Facility (e Property) Management