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IAS 16

Immobili, impianti e macchinari

IAS 40

Investimenti immobiliari

IAS 38

Attività immateriali

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Le immobilizzazioni materiali

Un’attività materiale deve essere rilevata quando: è probabile che i benefici economici futuri associati a quel bene

affluiscano all’impresa; il costo del bene per l’impresa può essere misurato

attendibilmente.

Le immobilizzazioni materiali sono disciplinate da due IAS di riferimento (16 e 40) applicabili in funzione della finalità per cui l’immobilizzazione è detenuta.

Lo IAS 16 definisce il trattamento contabile di immobili, impianti e macchinari detenuti per l’esercizio dell’attività aziendale.

Lo IAS 40 si applica agli immobili detenuti a scopo di investimento.

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Valutazione iniziale

La contabilizzazione viene effettuata al costo e:

• include le spese direttamente attribuibili (es. predisposizione del luogo, costi di installazione, ecc.)

• esclude le perdite iniziali e i costi di impianto (non necessari per portare il bene alla normale condizione operativa).

Quando il pagamento è differito oltre i normali termini di dilazione del credito, il suo costo è rappresentato dal prezzo per contanti equivalente, la differenza tra questo valore e il pagamento complessivo è rilevata come onere finanziario nell’esercizio in cui è stata sostenuta, a meno che esso sia capitalizzato secondo quanto previsto dal criterio alternativo dello IAS 23, Oneri finanziari.

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Spese successive Le spese successive devono essere aggiunte al valore contabile dell’attività se e solo se è

probabile che i benefici economici futuri riferibili al bene affluiranno all’impresa e il costo del bene può essere determinato in modo attendibile.

I costi di manutenzione e riparazione devono essere imputati in conto economico nel momento in cui sono sostenuti.

Tutte le altre spese successive devono essere rilevate come un costo nell’esercizio in cui si sono verificate.

Come considerare le migliorie e spese incrementative su beni di terzi?

O.I.C. (Organismo Italiano di Contabilità): sono da considerarsi attività materiali (IAS 16) e vanno ammortizzate per il più breve periodo tra quello in cui le migliorie possono essere utilizzate e quello di durata residua del contratto di locazione (più eventuale rinnovo se dipendente dal conduttore).

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Valutazione successiva

Il fair value può essere adottato a condizione che:

• la rideterminazione del valore venga effettuata con sufficiente regolarità;

• la valutazione venga effettuata per l’intera categoria di beni alla quale appartiene il bene rideterminato.

IMMOBILIZZAZIONI

STRUMENTALI (IAS 16)

TRATTAMENTO CONTABILE PREFERITO:

COSTO Storico Con Ammortamento

TRATTAMENTO CONTABILE ALTERNATIVO:

FAIR VALUE

RIVALUTAZIONE (impatto a PN a meno che sia successiva a precedenti svalutazioni)

SVALUTAZIONE (impatto a CE a meno che sia successiva a precedenti rivalutazioni)

INVESTIMENTI

IMMOBILIARI (IAS 40)

TRATTAMENTO CONTABILE PREFERITO :

FAIR VALUE (impatto a CE e no ammortamento)

TRATTAMENTO CONTABILE ALTERNATIVO:

COSTO STORICO CON AMMORTAMENTO

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Attività Materiali: IAS 16

Approccio “Per Componenti”

Obbligo di determinare separatamente la quota di ammortamento

per ciascuna parte rilevante di una immobilizzazione.

Esempio. Terreni e fabbricati I terreni e gli edifici sono beni separabili e sono contabilizzati

separatamente, anche quando vengono acquistati congiuntamente. I terreni non sono ammortizzabili, in quanto hanno vita utile illimitata: fanno eccezione cave e siti utilizzati per discariche.

Gli edifici, invece, sono ammortizzati, in quanto hanno vita utile

limitata. 6

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Ammortamento L’ammortamento deve essere calcolato in modo sistematico sulla base della vita utile del cespite. La vita utile è un elemento variabile nel tempo.

Il metodo utilizzato deve riflettere il modo in cui i benefici economici del bene sono usufruiti dall’impresa.

Il valore da assoggettare ad ammortamento è pari alla differenza tra il costo d’acquisto e il valore residuo. IAS 16 par. 52 non

deve essere operato alcun ammortamento se valore residuo > valore contabile ( es. bene in procinto di dismissione).

Per valore residuo si intende la stima dell’ammontare in denaro che l’azienda crede di poter ottenere dalla cessione del bene, al termine della sua vita utile ed al netto dei costi di cessione.

Il processo di ammortamento non si arresta anche se l’attività materiale è temporaneamente inutilizzata.

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Investimenti Immobiliari: IAS 40 Sono investimenti immobiliari e si applica lo IAS 40: • terreno posseduto per investimento; • terreno posseduto per un utilizzo futuro non ancora determinato al momento attuale; • edificio di proprietà dell'impresa, locato a terzi con leasing operativo; • edificio posseduto tramite un contratto di leasing finanziario, locato a terzi con leasing

operativo; • edificio attualmente non occupato ma che è posseduto al fine di essere locato a terzi

tramite leasing operativo; • investimenti immobiliari già esistenti che sono in fase di ristrutturazione per poter essere

utilizzati continuativamente in futuro come investimenti immobiliari; • immobile costruito per un utilizzo come investimento immobiliare, a partire dal momento

in cui la costruzione o lo sviluppo è terminato.

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Investimenti Immobiliari: IAS 40 Non sono investimenti immobiliari e non si applica lo IAS 40:

• immobile posseduto per la vendita;

• immobile che viene costruito e sviluppato per conto terzi:

• immobile ad uso del proprietario, inclusi gli immobili posseduti per un utilizzo futuro come immobili ad uso del proprietario;

• immobili posseduti per una futura ristrutturazione e un successivo utilizzo come immobili ad uso del proprietario;

• immobili ad uso dei dipendenti e immobili ad uso del proprietario in procinto di essere dismessi;

• immobile che, al momento attuale, è costruito e sviluppato per un utilizzo futuro come investimento immobiliare, prima del termine della costruzione o dello sviluppo;

• immobili dati in locazione ad un’altra impresa tramite un leasing finanziario

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Valutazione degli investimenti immobiliari al fair value

Gli investimenti immobiliari (IAS 40), in alternativa al costo:

non sono più ammortizzati e si valutano al "fair value" con imputazione delle variazioni nel conto economico

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Fair Value: si determina tramite:

• mercato attivo

• prezzi correnti di mercati attivi di immobili di diversa natura rettificati

• prezzi recenti di immobili similari in mercati meno attivi rettificati

• flussi finanziari attualizzati

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Dismissioni e cessioni

Un bene deve essere eliminato dallo stato patrimoniale:

• al momento della cessione;

• quando nessun beneficio economico futuro è atteso dal suo utilizzo o dismissione.

La differenza tra il corrispettivo netto di cessione e il valore di bilancio deve essere rilevata a conto economico.

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Ias 40 e collegamento con gli altri IAS

1) Immobile posseduto per la vendita Ias 2

2) Immobile ad uso del proprietario Ias 16

(trattamento contabile: modello del costo, oppure modello della rivalutazione a riserva)

3) Immobile in costruzione o in corso di sviluppo Ias 16

Al termine della costruzione l'immobile è un investimento immobiliare:

– se l'immobile è contabilizzato al costo si applica lo Ias 16 con valutazione al costo (non è possibile applicare il modello della rivalutazione con imputazione della stessa al patrimonio netto);

– se l'immobile è contabilizzato al fair value si applica lo Ias 40

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Le attività immateriali : IAS 38

Le immobilizzazioni immateriali sono disciplinate dallo IAS 38.

Le attività immateriali sono caratterizzate da: • non monetarietà • identificabilità • assenza di consistenza fisica

Possono essere rilevate in bilancio come attività immateriali solo se: • identificabili • controllate dall’azienda • ci si aspettano benefici economici futuri • il costo può essere ragionevolmente stimabile

Non possono essere mai capitalizzate: • spese di avviamento di un’attività o di un’azienda; • spese di formazione del personale; • spese di pubblicità e/o promozione • spese di ricollocamento o di riorganizzazione di parte o di tutta l’azienda

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Valutazione iniziale – IAS 38

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo comprensivo degli oneri di diretta imputazione.

Possono pervenire all’azienda mediante tre modalità: a) acquisto da terzi b) generazione interna c) acquisizione nell’ambito di aggregazione aziendale

Attività acquisite separatamente

Il costo di un’attività acquisita separatamente comprende il prezzo di acquisto e gli oneri accessori, compresi i costi diretti sostenuti per predisporre l’attività all’utilizzo. Non sono attività immateriali, i costi di pubblicità e le attività di promozione, nonché i costi sostenuti per introdurre un nuovo prodotto o un servizio. Neppure i costi di formazione del personale, quelli di ricollocazione o riorganizzazione parziale o integrale dell’impresa, le spese generali e amministrative ed altri oneri indiretti soddisfano la definizione di attività immateriali.

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Valutazione iniziale – IAS 38

Attività immateriale può essere acquisita in un’aggregazione aziendale

L’attività è rilevata separatamente, rispetto all’avviamento, soltanto se soddisfa la definizione di attività ed è identificabile, ossia separabile oppure deriva da diritti contrattuali o legali. In queste ipotesi, lo Ias 38 consente, in via eccezionale, di iscrivere nell’attivo anche i costi di ricerca, se soddisfano la definizione di attività e sono identificabili. L’avviamento acquisito in un’aggregazione aziendale è considerato un’attività a vita indefinita e pertanto non soggetta ad ammortamento. Per contro è soggetta annualmente all’impairment test.

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Attenzione: le attività generate internamente devono essere iscritte solo se ricorrono le seguenti condizioni e solo per la fase di sviluppo: • possibilità tecnica di completare l’attività immateriale in modo da essere disponibile per l’uso o la vendita; • intenzione di completare l’attività per usarla o venderla; • capacità di usare o vendere l’attività immateriale; • comprovata attesa di benefici economici futuri (e dimostrazione dell’esistenza di un mercato attivo su cui negoziare l’attività); • disponibilità di risorse tecniche e finanziarie per completare lo sviluppo e per utilizzare/vendere l’attività; • capacità di valutare attendibilmente il costo da attribuire all’attività. •In PRESENZA di queste caratteristiche, la capitalizzazione è un OBBLIGO.

Valutazione iniziale – IAS 38

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Attività di ricerca: • Attività finalizzata all’ottenimento di nuove conoscenze; • L’indagine, valutazione e selezione finale delle applicazioni dei risultati; • La ricerca di alternative per materiali, progetti ecc.; • L’ideazione e la progettazione, la valutazione e la selezione di alternative possibili per nuovi o migliorati materiali, progetti ecc

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Rilevazione iniziale (attività generate internamente)

N.B. : Necessità di dotarsi di un sistema di controllo interno per identificare le due diverse fasi ed i rispettivi costi!

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Software – IAS 38 Alcune attività immateriali possono essere contenute in oggetti di consistenza

fisica, per esempio un compact disc (nel caso di un software per computer), una documentazione legale (nel caso di una licenza o di un brevetto) o una pellicola. Per determinare se un’attività che incorpora sia elementi immateriali che elementi materiali debba essere trattata secondo le disposizioni dello Ias 16 Immobili, impianti e macchinari oppure come un’attività immateriale secondo lo Ias 38, l’impresa deve applicare un giudizio soggettivo per valutare quale sia l’elemento più significativo.

Esempio

Un software per il controllo di una macchina utensile, che non può operare senza quello specifico software, è una parte integrante dell’hardware al quale è collegato e, pertanto, è trattato come un elemento di immobili, impianti e macchinari. Lo stesso concetto si applica al sistema operativo (software di base) di un computer. Invece, il software è trattato come un’attività immateriale, quando non è parte integrante dell’hardware al quale è collegato.

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Vita utile definita e indefinita

Le attività immateriali possono avere:

- vita utile definitita;

- vita utile indefinita.

Un’attività immateriale ha vita utile indefinita, quando sulla base di un’analisi di tutti i fattori rilevanti, non vi è un limite prevedibile al periodo durante il quale ci si attende che l’attività generi flussi finanziari netti in entrata per l’impresa. In questa ipotesi, l’attività immateriale non deve essere ammortizzata, ma la vita utile dovrebbe essere rivista ad ogni esercizio per determinare se i fatti e le circostanze confermano che la vita utile di tale attività è indefinita.

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Valutazione successiva IAS 38

Modello del costo

L’attività è iscritta in bilancio al costo al netto degli ammortamenti accumulati e di qualsiasi perdita per riduzione di valore cumulata.

Rideterminazione del valore

L’attività è iscritta in bilancio al fair value alla data di rideterminazione del valore al netto degli ammortamenti accumulati e di qualsiasi perdita per riduzione di valore cumulata.

Se in seguito alla rideterminazione del valore, il valore contabile di un’attività è aumentato, l’incremento deve essere rilevato a patrimonio netto quale riserva di rivalutazione ovvero a conto economico se ripristina una svalutazione della stessa attività rilevata precedentemente a conto economico.

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Valutazione successiva IAS 38

Rideterminazione del valore

Se, invece, il valore di un’attività è diminuito, a seguito di una

rideterminazione del valore, la diminuzione è rilevata a conto economico

ovvero a riduzione della riserva di rivalutazione nella misura in cui

quest’ultima incorpori saldi a credito riferirti a tale attività.

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Ammortamento – IAS 38

L’ammortamento deve essere calcolato in modo sistematico sulla base della vita utile del cespite. Il processo inizia quando l’attività è disponibile all’utilizzo e cessa quando l’attività è eliminata contabilmente o quando viene classificata come posseduta per la vendita. Il metodo utilizzato deve riflettere il modo in cui i benefici economici del bene sono usufruiti dall’impresa. Il valore ammortizzabile deve essere assunto al netto del valore residuo (corrispettivo al quale l’attività sarebbe ceduta se fosse al tempo e nelle condizioni attese alla fine della sua vita utile). Il processo di ammortamento non si arresta anche se l’attività materiale è temporaneamente inutilizzata.

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