Master MATITSistemi Informativi Direzionali1 SISTEMI INFORMATIVI DIREZIONALI.
Hotel, centri direzionali e magazzini - Milano guida la ...
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1 / 4 Data Pagina Foglio 03-02-2020 1+8/9 AT la Repubblica Affari&Finanza Il boom immobiliare Hotel, centri direzionali e magazzini Milano guida il gran ballo del mattone RAFFAELE RICCIARDI -► pagina 8 1 botto della notte di San Silvestro l'hanno sparato Värde Partners e Covivio: la società francese che ve- de Leonardo Del Vecchio come pri- mo azionista si è assicurata otto al- berghi di lusso sborsando 600 milio- ni di euro. Dall'ex Exedra di Roma, ora Palazzo Naiadi, al Grand Hotel dei Dogi a Venezia passando per Mi- lano, Praga e Budapest: la maxi-ope- razione ha contribuito a tenere acce- si i riflettori sul commercial real esta- te, quel ramo dell'immobiliare in cui l'obiettivo è mettere a reddito gli edifici e che sta mostrando se- gnali di dinamismo raramente visti prima. Già, perché a guardare i reso- conti 2019 rilasciati dai principali operatori, c'è un minimo comun de- nominatore riassunto dalla defini- zione di "record". E stato un 2019 bellissimo, questo sì, per un compar- to che in valore assoluto pesa anco- ra per una frazione del Pil italiano (lo 0,5% circa), mentre in altri Paesi a noi vicini è ben altra cosa (in pri- mis Gran Bretagna, ma anche Ger- mania, Francia e Spagna). BOOM DI OPERAZIONI 7 ra centri direzionali, alberghiero, retail e logistica si sono visti investi- menti per 11,7 miliardi di euro, ha stimato Prelios. Sono stati 12,2 mi- liardi secondo Bnp Paribas Real Estate. La ricerca di CBRE, conside- rata la bibbia del segmento, ha trac- ciato contratti per 12,3 miliardi (sen- za considerare l'affare Covivio): un boom del 37% sul 2018, spinto da quasi 5 miliardi di euro di operazio- i,i registrate nel solo quarto trime- stre. Un picco che ha cancellato il .record del 2017, finora considerato L'anno d'oro. Un trend che non pare destinato a fermarsi: i 160 milioni da poco versati dagli americani di Hines a Unipol per la Torre Velasca milanese ne sono un indizio, l'atte- sa vendita di un pacchetto di immo- bili di Ubi (si parla di 300 milioni) gli darà continuità. Le dinamiche sotto la superficie dorata del record sono come sem- pre composite. In primo luogo, biso- gna ricordare chi sono i soggetti che si muovono in questo mercato e in quale ambiente globale lo stanno fa- Un boom dal2 miliardi Hotel, centri direzionali e magazzini Milano guida la danza del mattone cendo. A condurre in porto queste operazioni - ci spiega Alexandre Astier, managing director di CBRE - sono soprattutto capitali stranieri: nel 73% dei casi, mentre in media il mercato Ue è spartito a metà con gli investitori domestici. A comprare e mettere a reddito gli immobili sono grandi asset manager globali, che a loro volta hanno in gestione i denari di investitori istituzionali come fon- di pensione e università, o le assicu- razioni. Ancora limitato il ruolo del risparmio privato, che pure ha mos- so qualche passo con cordate di sin- goli investitori coordinati da ban- che private. «In un panorama di rendimenti negativi, soprattutto sull'obbligazio- nario, il real estate è sempre più nei radar di questi gestori», spiega Astier. Insomma, il settore è tra quel- li che beneficiano del supporto in- cessante ai mercati da parte delle Banche centrali. Le masse di liquidi- tà a basso costo si muovono in cac- cia di rendimenti: un edificio di pri- ma classe a uso uffici a Milano offre una remunerazione netta nell'ordi- ne del 3,3%. Un livello - per quanto ai minimi, vista l'alta domanda da parte dei capitali a fronte di una of- ferta limitata - interessante per chi deve allocare il denaro. Proprio il segmento uffici è il maggiore per dimensione, con quasi 5 miliardi di euro mossi nel 2019. Oltre 3,6 miliardi si sono ri- versati sul capoluogo lombardo, anche grazie all'impulso di singo- le operazioni di grandi dimensioni (Galleria Passerella per 280 milio- ni, ad esempio). La vera superstar dell'anno, però, sono stati gli hotel con 3,3 miliardi di investimenti, in crescita del 141% sul 2018. In que- sto comparto ha pesato l'operazio- ne miliardaria Lvmh-Belmond, con un pacchetto di pregio che va dal Cipriani di Venezia al Caruso di Ravello, ma la frizzantezza di fondo resta. «Anche Roma e le cit- tà d'arte stanno giocando la loro parte», spiega Silvia Rovere, presi- dente di Assoimmobiliare. Le strut- ture di lusso «sono una asset class sul tavolo di molti operatori», ag- giunge Astier che prevede un 2020 ancora dinamico. OFFERTA MOLTO FRAZIONATA «L'Italia, con le sue strutture a con- duzione familiare, ha un potenziale di crescita enorme, E' possibile co- struire portafogli di grande valore, aggiungendo gli immobili pezzo a pezzo: è difficile, ma ci sono molti soggetti pronti a scommetterci», Nel comparto della logistica, che pe- sa per 1,3 miliardi, la diffusione dell'e-commerce e delle consegne a domicilio sta mettendo al centro dell'interesse gli snodi vicini ai cen- tri urbani: è il cosiddetto segmento del last mite che rende appetibili i magazzini più prossimi ai consuma- tori finali. Stabile il retail, con 2 mi- liardi movimentati e gli Outlet mol- to più dinamici dei tradizionali cen- tri commerciali. E questo amore per l'Italia, che cozza con l'immagine di un gigante impantanato, come si spiega? «La strategia degli investitori ha supera- to il concetto di 'Paese'. C'è un ap- proccio selettivo ai tessuti urbani, che devono rispondere a determina- te caratteristiche. I fondi hanno li- ste di città sulle quali possono inve- stire, indipendentemente dal Paese di appartenenza», spiega Astier. In questo senso, la differenza tra il ri- schio/rendimento di un grattacielo milanese odi una delle primarie cit- tà tedesche è molto più sottile (prati- camente nulla) di quel che racconta lo spread tra Btp e Bund. IL CASO MILANO Il riferimento al capoluogo lombar- do non è casuale. Per più di un terzo, gli investimenti hanno trovato sfo- go sotto la Madonnina. E ancor di più potrebbe esser fatto: con un tas- so di assorbimento degli spazi ai massimi (481mila metri quadrati nell'anno), c'è un gap tra domanda e offerta di immobili sui quali investi- re che manterrà sostenuto il flusso di denari negli anni a venire. A Palaz- zo Marino brindano per questo rina- scimento immobiliare e tamponano le critiche sul consumo di suolo ri- cordando che si tratta di cantieri di riqualificazione. Intanto le casse del Comune aggiornano i record degli oneri da urbanizzazione: 188 milio- ni nell'ultimo bilancio, il quadruplo del 2015, quando Expo aprì i batten- Ritaglio stampa ad uso esclusivo del destinatario, non riproducibile.
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Foglio
03-02-20201+8/9AT la Repubblica
Affari&Finanza
Il boom immobiliare
Hotel, centri direzionali e magazziniMilano guida il gran ballo del mattoneRAFFAELE RICCIARDI -► pagina 8
1 botto della notte di SanSilvestro l'hanno sparatoVärde Partners e Covivio:la società francese che ve-
de Leonardo Del Vecchio come pri-mo azionista si è assicurata otto al-berghi di lusso sborsando 600 milio-ni di euro. Dall'ex Exedra di Roma,ora Palazzo Naiadi, al Grand Hoteldei Dogi a Venezia passando per Mi-lano, Praga e Budapest: la maxi-ope-razione ha contribuito a tenere acce-si i riflettori sul commercial real esta-te, quel ramo dell'immobiliare incui l'obiettivo è mettere a redditogli edifici e che sta mostrando se-gnali di dinamismo raramente vistiprima. Già, perché a guardare i reso-conti 2019 rilasciati dai principalioperatori, c'è un minimo comun de-nominatore riassunto dalla defini-zione di "record". E stato un 2019bellissimo, questo sì, per un compar-to che in valore assoluto pesa anco-ra per una frazione del Pil italiano(lo 0,5% circa), mentre in altri Paesia noi vicini è ben altra cosa (in pri-mis Gran Bretagna, ma anche Ger-mania, Francia e Spagna).
BOOM DI OPERAZIONI
7 ra centri direzionali, alberghiero,retail e logistica si sono visti investi-menti per 11,7 miliardi di euro, hastimato Prelios. Sono stati 12,2 mi-liardi secondo Bnp Paribas RealEstate. La ricerca di CBRE, conside-rata la bibbia del segmento, ha trac-ciato contratti per 12,3 miliardi (sen-za considerare l'affare Covivio): unboom del 37% sul 2018, spinto daquasi 5 miliardi di euro di operazio-i,i registrate nel solo quarto trime-stre. Un picco che ha cancellato il.record del 2017, finora consideratoL'anno d'oro. Un trend che non paredestinato a fermarsi: i 160 milionida poco versati dagli americani diHines a Unipol per la Torre Velascamilanese ne sono un indizio, l'atte-sa vendita di un pacchetto di immo-bili di Ubi (si parla di 300 milioni)gli darà continuità.Le dinamiche sotto la superficie
dorata del record sono come sem-pre composite. In primo luogo, biso-gna ricordare chi sono i soggetti chesi muovono in questo mercato e inquale ambiente globale lo stanno fa-
Un boom dal2 miliardi
Hotel, centri direzionali e magazziniMilano guida la danza del mattonecendo. A condurre in porto questeoperazioni - ci spiega AlexandreAstier, managing director di CBRE -sono soprattutto capitali stranieri:nel 73% dei casi, mentre in media ilmercato Ue è spartito a metà con gliinvestitori domestici. A comprare emettere a reddito gli immobili sonograndi asset manager globali, che aloro volta hanno in gestione i denaridi investitori istituzionali come fon-
di pensione e università, o le assicu-razioni. Ancora limitato il ruolo delrisparmio privato, che pure ha mos-so qualche passo con cordate di sin-goli investitori coordinati da ban-che private.
«In un panorama di rendimentinegativi, soprattutto sull'obbligazio-nario, il real estate è sempre più neiradar di questi gestori», spiegaAstier. Insomma, il settore è tra quel-li che beneficiano del supporto in-cessante ai mercati da parte delleBanche centrali. Le masse di liquidi-tà a basso costo si muovono in cac-cia di rendimenti: un edificio di pri-ma classe a uso uffici a Milano offreuna remunerazione netta nell'ordi-ne del 3,3%. Un livello - per quantoai minimi, vista l'alta domanda daparte dei capitali a fronte di una of-ferta limitata - interessante per chideve allocare il denaro.
Proprio il segmento uffici è ilmaggiore per dimensione, conquasi 5 miliardi di euro mossi nel2019. Oltre 3,6 miliardi si sono ri-versati sul capoluogo lombardo,anche grazie all'impulso di singo-le operazioni di grandi dimensioni(Galleria Passerella per 280 milio-ni, ad esempio). La vera superstardell'anno, però, sono stati gli hotelcon 3,3 miliardi di investimenti, increscita del 141% sul 2018. In que-sto comparto ha pesato l'operazio-ne miliardaria Lvmh-Belmond,con un pacchetto di pregio che vadal Cipriani di Venezia al Carusodi Ravello, ma la frizzantezza difondo resta. «Anche Roma e le cit-tà d'arte stanno giocando la loroparte», spiega Silvia Rovere, presi-dente di Assoimmobiliare. Le strut-ture di lusso «sono una asset classsul tavolo di molti operatori», ag-giunge Astier che prevede un2020 ancora dinamico.
OFFERTA MOLTO FRAZIONATA
«L'Italia, con le sue strutture a con-duzione familiare, ha un potenzialedi crescita enorme, E' possibile co-struire portafogli di grande valore,aggiungendo gli immobili pezzo apezzo: è difficile, ma ci sono moltisoggetti pronti a scommetterci»,Nel comparto della logistica, che pe-sa per 1,3 miliardi, la diffusionedell'e-commerce e delle consegne adomicilio sta mettendo al centrodell'interesse gli snodi vicini ai cen-tri urbani: è il cosiddetto segmentodel last mite che rende appetibili imagazzini più prossimi ai consuma-tori finali. Stabile il retail, con 2 mi-liardi movimentati e gli Outlet mol-to più dinamici dei tradizionali cen-tri commerciali.E questo amore per l'Italia, che
cozza con l'immagine di un giganteimpantanato, come si spiega? «Lastrategia degli investitori ha supera-to il concetto di 'Paese'. C'è un ap-proccio selettivo ai tessuti urbani,che devono rispondere a determina-te caratteristiche. I fondi hanno li-ste di città sulle quali possono inve-stire, indipendentemente dal Paesedi appartenenza», spiega Astier. Inquesto senso, la differenza tra il ri-schio/rendimento di un grattacielomilanese odi una delle primarie cit-
tà tedesche è molto più sottile (prati-camente nulla) di quel che raccontalo spread tra Btp e Bund.
IL CASO MILANO
Il riferimento al capoluogo lombar-do non è casuale. Per più di un terzo,gli investimenti hanno trovato sfo-go sotto la Madonnina. E ancor dipiù potrebbe esser fatto: con un tas-so di assorbimento degli spazi aimassimi (481mila metri quadratinell'anno), c'è un gap tra domanda eofferta di immobili sui quali investi-re che manterrà sostenuto il flussodi denari negli anni a venire. A Palaz-zo Marino brindano per questo rina-scimento immobiliare e tamponanole critiche sul consumo di suolo ri-cordando che si tratta di cantieri diriqualificazione. Intanto le casse delComune aggiornano i record deglioneri da urbanizzazione: 188 milio-ni nell'ultimo bilancio, il quadruplodel 2015, quando Expo aprì i batten-
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Allàri&Finama
ti. E lo sviluppo non accenna a fer-marsi: «II 2020 sarà l'anno dello sca-
lo di Porta Romana, sul quale sorge-rà il villaggio delle Olimpiadi inver-nali del 2026. Poi seguiranno gli altriscali ferroviari», ricorda Astier.La partita è ancora tutta da gioca-
re, ma per gli addetti al lavori sarà unsuccesso. E per Rovere l'occasione dirimarcare quanto il modello mene-ghino sia unico in un panorama na-zionale gravato da una fiscalità pena-lizzante. «In Spagna e Portogallo, laripresa economica è stata trainatadal settore immobiliare - spiega - in-nescando processi di rigenerazioneurbana che hanno soddisfatto la do-manda di asset da parte degli investi-tori internazionali e dato risposte aibisogni abitativi della società». In Ita-lia, invece, il valore del mattone è sta-to abbattuto «dalle scelte fiscali adot-tate dal governo Monti nel 2012 emai invertite: da allora la tassazionecomplessiva è salita a circa 40 miliar-di l'anno, in particolare l'Imu sugliimmobili diversi dall'abitazione prin-cipale è salita del 200%». Per liberareïl freno ai capitali pronti a interveni-re in questi processi Rovere ricordale proposte che giacciono sul tavolodel governo: ,«Ridurre la tassazioned'ingresso per il regime delle Siiq, ar-monizzare con i regimi esteri quellasugli utili degli investitori stranieri estimolare gli investimenti in proget-ti di rigenerazione urbana e in resi-denze in locazione, rimuovendo l'im-possibilità di compensare l'Iva sui co-sti d'acquisto e ristrutturazione de-gli immobili». Per ora sono rimaste«idee inascoltate, dai governi di qua-lunque colore».tRIPwoDL:,ON, Risr.nvMa
Le magnifiche quattro
GALLERIA PASSARELLA, MILANO
È stata DeA Capital Real Estate Sgr adacquisire da Goldman Sachs ilcomplesso nel cuore del capoluogolombardo, a uso uffici e retail. Oltre 280milioni versati per i 21 mila metri quadridi superficie tra Corso VittorioEmanuele e il quadrilatero della moda
HOTEL BAUER, VENEZIA
Risale al primo trimestre dell'anno scorsol'operazione riguardante il gruppoalberghiero ed Elliot: il fondo americano,famoso per esser proprietariodel Milan, si è assicurato l'hotel di lussoveneziano sul Canal Grandeversando 270 milioni di euro
SKY ITALIA, MILANO
II complesso da oltre 90 mila metriquadrati, che ospita gli studie le redazioni del gruppo media a MilanoSanta Giulia, è passato a Lendlease perun valore di oltre 260 milioni di euro.La zona sarà interessata anche daiprogetti per le Olimpiadi invernali 2026
BARBERINO DESIGNER OUTLET
È stato il gruppo Dws a comprareda Nuveen il Factory outlet toscano,inaugurato nel 2006. Quasi 27 milametri quadrati di superficie,2.400 parcheggi e 130 negozi: perassicurarseli, i compratori hanno messosul piatto 234 milioni di euro
L'opinione
La strategia degliinvestitori hasuperato il concettodi Paese. I fondi hannoliste di città sulle qualipossono investire,indipendentemente dalloStato di appartenenza
RAFFAELE RICCIARDI, MILANO
Le strutture commercialiitaliane sono d'un trattoentrate nel mirino digrandi fondi perlopiùesteri. Le operazionihanno raggiunto nel 2019livelli record e il trendnon si sta fermando
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Affari&Finanza
I numeri Ili
La mappa delle principali acquisizioni da parte dei grandi fondiPer tipologia e per localizzazione
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LeonardoDel Vecchiomaggioreazionistadi Covivio
SilviaRoverepresidenteAssoimmobiliare
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LE TIPOLOGIE DI IMMOBILI PIÙ RICERCATE
PER VALORE DELLE TRANSAZIONI CONCLUSE
M 2019 _.2018
UFFICI
HOTEL
RETAIL
tl í~it3 . ALTRISETTORI
IN MILIARDI DI EURO
ANCORA ULTIMI TRA LE GRANDI ECONOMIE EUROPEE
PESO % DEL CORPORATE REAL ESTATE SUL PIL
REGNO UNITO
— GERMANIA
OLANDA
FRANCIA
SPAGNA
' ITALIA 0,5%
1,2%
PERIODO 2013-2018
2,1%
1,9%
3,2%
Rep
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Mia
Caccia ai rendimenti:::-._ inell'era dei tassi zero -
3,3%REMUNERAZIONE NETTA
Valore relativo a un immobile diprima classe per uso uffici a Milano:è un rendimento molto alto inquesta stagione dí tassi a zero
141%LA CRESCITA DEGLI HOTEL
Il comparto alberghiero è quelloche ha visto crescere dí più leoperazioni che nel 2019 hannoraggiunto il valore di 3,3 miliardi
L'opinione
Ridurre la tassazioned'ingresso per il regimedelle Siiq, armonizzarecon í regimi esteri quellasugli utili degli investitoristranieri e stimolare gliinvestimenti in progettidi rigenerazione urbana
Hotel, centri direzionali e'magazziliVMilanr, guida la danza del martori,.
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