Home staging la casa diventa un set

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18 IL FENOMENO Lunedì 18 gennaio 2016 il Giornale di Stefano Filippi L a cons ulente butta uno sguardo veloce nelle stanze e rassicura: «Ce la caveremo in unora e mezzo al massimo». Alla fine ci sarà voluto il doppio ma il risultato vale tutto il tempo impiegato. Lapparta- mento in vendita cambia faccia, di- venta un set fotografico con una me- tamorfosi impensabile per chi da an- n i abita distrattamente quei locali. Con le inquadrature giuste, i mobili valorizzati, i colori adatti e un bel repulisti di tanti oggetti personali af- fastellati su mensole e ripiani, la vec- chia casa non è più lei. Potrebbe ap- parire su una rivista di arredamento. In realtà le foto finiscono semplice- mente su internet, nei siti di anunci immobiliari o delle agenzie specializ- zate. Si chiama home staging ed è una nuova forma di marketing per risvegliare le compravendite di abita- zioni in letargo da ani. «È larte di preparare la casa alla vendita», spie- ga Fosca de Luca, presidente dellas- sociazione nazionale Home Staging Lovers e docente allHome Staging school. «Valorizzarne limmagine in modo da favorire la cessione nel mi- n or tempo e al miglior prezzo. Molte abitazioni non si vendono perché so- n o presentate male, con foto sbaglia- te, arredi vecchi, abbinamenti di co- lori improponibili. Chi vuol cambia- re casa sta sognando labitazione ideale: ma se vede stanze disordina- te e bagni danteguerra scapperà, an- che se quellimmobile potrebbe esse- re proprio la soluzione che cerca». Homestager e fotografo viaggiano in coppia. Il primo ciak sul set di ca- sa propria è la sequenza dellallesti- mento. Via tappeti, ninoli delle n one, foto di famiglia, ricordi di viaggio, la montagna di carabattole personali accumulate negli ani. Co- lori neutri a ricoprire divani, poltro- n e e letti. Macchie di colori vivaci qua e là con vasi, piante, cuscini. Mo- bili il più possibile liberi; cucina spo- gliata di microonde, impastatrici, af- fettatrici: sopravvivono i cesti di frut- ta alla Caravaggio e spariscono le macchine per il caffè alla Clooney. Devono prevalere linee essenziali e ordine, quello che in unabitazione n ormale dura pochi minuti. Già così è un lavoraccio, soprattut- to se le padrone di casa sono fuori e i poveri mariti non sano dove trova- re copriletti e federe dei toni giusti. Ma può esserci di peggio. Le pareti dai colori forti vano ritinteggiate e gli arredi troppo datati eliminati. A volte è necessario intervenire più ra- dicalmente rifacendo rubinetti e sa- n itari impresentabili, anche se i nuo- vi proprietari li sostituirano anco- ra: meglio spendere qualcosa piutto- sto che dare unimpressione di tra- scuratezza. «I bagni sono spesso de- cisivi nella scelta di un appartamen- to dice de Luca -. Sono la prima cosa che le signore vano a guarda- re. Non cè di peggio che farli appari- re troppo vecchi». Qui il vintage, se devi vendere casa disperatamente, n on funziona. Ma non funzionano nemmeno le immagini di locali completamente vuoti degli appartamenti nuovi o la- sciati liberi dai vecchi inquilini. In questo caso lhomestager interviene inserendo arredi temporanei che no- leggia al proprietario o allimpresa di costruzioni per il tempo necessa- rio alla vendita. Il consulente non è un arredatore né un architetto, il suo gusto personale non deve prevalere ma orientare le scelte per valorizzare la casa e richiamare il target di riferi- mento: single, giovani coppie, fami- glie, professionisti. E poi cè il fotografo. Le immagini sono fondamentali e gli homestager si affiancano a professionisti specia- lizzati in interni. Senza un bravo foto- grafo, il lavoro di allestimento sareb- be inutile. Se però laccoppiata fun- ziona, il risultato è garantito. La stati- stica personale di Fosca de Luca è incoraggiante: «Dei 38 immobili che ho preparato nel 2015, è stato vendu- to il 93 per cento. Tempo medio di vendita: 78 giorni. Due mesi e mez- zo. Qualche casa è andata via in me- n o di una settimana: il classico colpo di fulmine. Ci sono voluti 7-8 mesi per qualche caso particolare, tipo vil- le o nuove costruzioni da Secondo lultimo sondag giunturale sul mercato d n i in Italia pubblicato l vembre da Ban kitalia, il te dio che intercorre tra del mandato a unagenzia liare e la vendita dell 9,4 mesi. L home staging giunge natural mente dagli Stati Uniti. L scoperto soprattutto sioni televisive di Real te da Paola Marella, oggi testimonial dellHome School. Allinizio semb le tante cose stravagant dagli States, una moda pe permetterselo. Poi è ar inescata proprio dalla biliare doltreoceano cambiata. Una parabola c de Luca ha vissuto in prim «Ventani fa facevo anch immobiliare racconta tutti raccoglitori di LE NUOVE STRATEGIE IMMOBILIARI La casa diventa un set Un esperto e un fotografo rivoluzionano gli appartamenti Colori, mobili, luce: tutto viene studiato per sedurre chi vuole comprare DOPO DOPO Ecco il primo esempio di «home staging» (www.foscadeluca. com) applicato a una camera da letto. Una stanza spoglia può essere trasformata per un annuncio di vendita o locazione. Le parole chiave sono ordine, pulizia e colore: così si rende più appetibile l’immobile sul mercato Il secondo caso ritrae un appartamento di 75 metri quadrati a Livorno, rimasto sul mercato 14 anni. In stato di abbandono, carico di mobili di diversi stili e in cattive condizioni. Dopo l’intervento di «home staging» è stato venduto nel giro di tre mesi e con uno sconto limitato al 6% rispetto al valore di mercato I giorni di permanenza media di un immobile sul mercato (fon- te Banca d’Italia) I giorni di permanenza media sul mercato dopo che una casa è stata postata su un sito di home staging 282 76 CUBA CAMERA DA LETTO PRIMA SALA DA PRANZO PRIMA

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18 IL FENOMENO

Lunedì 18 gennaio 2016 il Giornale

di Stefano Filippi

La consulente butta uno sguardoveloce nelle stanze e rassicura:«Ce la caveremo in un’ora e

mezzo al massimo». Alla fine ci saràvoluto il doppio ma il risultato valetutto il tempo impiegato. L’apparta-mento in vendita cambia faccia, di-venta un set fotografico con uname-tamorfosi impensabile per chi da an-ni abita distrattamente quei locali.Con le inquadrature giuste, i mobilivalorizzati, i colori adatti e un belrepulisti di tanti oggetti personali af-fastellati sumensole e ripiani, la vec-chia casa non è più lei. Potrebbe ap-parire su una rivista di arredamento.In realtà le foto finiscono semplice-

mente su internet, nei siti di annunciimmobiliari o delle agenzie specializ-zate. Si chiama home staging ed èuna nuova forma di marketing perrisvegliare le compravendite di abita-zioni in letargo da anni. «È l’arte dipreparare la casa alla vendita», spie-ga Fosca de Luca, presidente dell’as-sociazione nazionale Home StagingLovers e docente all’Home Stagingschool. «Valorizzarne l’immagine inmodo da favorire la cessione nel mi-nor tempo e al miglior prezzo. Molteabitazioni non si vendono perché so-no presentatemale, con foto sbaglia-te, arredi vecchi, abbinamenti di co-lori improponibili. Chi vuol cambia-re casa sta sognando l’abitazioneideale: ma se vede stanze disordina-te e bagni d’anteguerra scapperà, an-che se quell’immobile potrebbe esse-re proprio la soluzione che cerca».Homestager e fotografo viaggiano

in coppia. Il primo ciak sul set di ca-sa propria è la sequenza dell’allesti-mento. Via tappeti, ninnoli dellenonne, foto di famiglia, ricordi diviaggio, la montagna di carabattolepersonali accumulate negli anni. Co-lori neutri a ricoprire divani, poltro-ne e letti. Macchie di colori vivaciqua e là con vasi, piante, cuscini.Mo-bili il più possibile liberi; cucina spo-gliata di microonde, impastatrici, af-fettatrici: sopravvivono i cesti di frut-ta alla Caravaggio e spariscono lemacchine per il caffè alla Clooney.Devono prevalere linee essenziali eordine, quello che in un’abitazionenormale dura pochi minuti.Già così è un lavoraccio, soprattut-

to se le padrone di casa sono fuori e ipoveri mariti non sanno dove trova-re copriletti e federe dei toni giusti.Ma può esserci di peggio. Le paretidai colori forti vanno ritinteggiate egli arredi troppo datati eliminati. Avolte è necessario intervenire più ra-dicalmente rifacendo rubinetti e sa-nitari impresentabili, anche se i nuo-vi proprietari li sostituiranno anco-ra:meglio spendere qualcosa piutto-sto che dare un’impressione di tra-scuratezza. «I bagni sono spesso de-cisivi nella scelta di un appartamen-to – dice de Luca -. Sono la primacosa che le signore vanno a guarda-re. Non c’è di peggio che farli appari-re troppo vecchi». Qui il vintage, sedevi vendere casa disperatamente,non funziona.Ma non funzionano nemmeno le

immagini di locali completamentevuoti degli appartamenti nuovi o la-sciati liberi dai vecchi inquilini. Inquesto caso l’homestager interviene

inserendo arredi temporanei che no-leggia al proprietario o all’impresadi costruzioni per il tempo necessa-rio alla vendita. Il consulente non èun arredatore né un architetto, il suogusto personale non deve prevalerema orientare le scelte per valorizzarela casa e richiamare il target di riferi-mento: single, giovani coppie, fami-glie, professionisti.E poi c’è il fotografo. Le immagini

sono fondamentali e gli homestagersi affiancano a professionisti specia-

lizzati in interni. Senza unbravo foto-grafo, il lavoro di allestimento sareb-be inutile. Se però l’accoppiata fun-ziona, il risultato è garantito. La stati-stica personale di Fosca de Luca èincoraggiante: «Dei 38 immobili cheho preparato nel 2015, è stato vendu-to il 93 per cento. Tempo medio divendita: 78 giorni. Due mesi e mez-zo. Qualche casa è andata via in me-no di una settimana: il classico colpodi fulmine. Ci sono voluti 7-8 mesiper qualche caso particolare, tipo vil-

le o nuove costruzioni da impresa».Secondo l’ultimo sondaggio con-giunturale sulmercato delle abitazio-ni in Italia pubblicato lo scorso no-vembre da Bankitalia, il tempo me-dio che intercorre tra l’affidamentodel mandato a un’agenzia immobi-liare e la vendita dell’immobile è di9,4 mesi.L’home staging giunge natural-

mente dagli Stati Uniti. L’Italia l’hascoperto soprattutto dopo le trasmis-sioni televisive di Real Time condot-te da Paola Marella, oggi docente etestimonial dell’Home StagingSchool. All’inizio sembrava una del-le tante cose stravaganti importatedagli States, una moda per chi puòpermetterselo. Poi è arrivata la crisi,innescata proprio dalla bolla immo-biliare d’oltreoceano, e la musica ècambiata. Una parabola che Foscade Luca ha vissuto in prima persona.«Vent’anni fa facevo anch’io l’agenteimmobiliare – racconta -. Eravamotutti raccoglitori di proposte, i clienti

LE NUOVE STRATEGIE IMMOBILIARI

La casa diventa un setUn esperto e un fotografo

rivoluzionano gli appartamentiColori, mobili, luce:

tutto viene studiato per sedurrechi vuole comprare

DOPO DOPO

Ecco il primoesempio di «homestaging»(www.foscadeluca.com) applicato auna camera daletto. Una stanzaspoglia puòessere trasformataper un annunciodi vendita olocazione.Le parole chiavesono ordine,pulizia e colore:così si rendepiù appetibilel’immobilesul mercato

Il secondo casoritrae unappartamento di75 metri quadratia Livorno, rimastosul mercato 14anni. In stato diabbandono, caricodi mobili di diversistili e in cattivecondizioni. Dopol’intervento di«home staging» èstato venduto nelgiro di tre mesi econ uno scontolimitato al 6%rispetto al valoredi mercato

I giorni di permanenza mediadi un immobile sulmercato (fon-te Banca d’Italia)

I giorni di permanenza mediasul mercato dopo che una casaè stata postata su un sito dihome staging

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CUBAcome nonla vedrete

mai più

CAMERA DA LETTOPRIMA

SALA DA PRANZOPRIMA

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IL FENOMENO 19Lunedì 18 gennaio 2016 il Giornale

arrivavano e si vendeva facilmente.Oggi sono in pochi a cercare una ca-sa nuova. E le leggi del marketingnon lasciano scampo: o lavori sulprezzo e svendi, oppure lavori sulprodotto e lo presenti al meglio. Avolte mi stupisco ancora di quantefoto vedo su internet di locali constendibiancheria pieni, asciugamanispiegazzati, giocattoli dei bambini ingiro o scatoloni del trasloco immi-nente. Così il colpo di fulmine nonscatterà mai».

Ai clienti bisogna fare capire che lacasa in vendita non è più il luogodegli affetti, delle memorie di fami-glia, delle proprie abitudini immuta-bili, ma un oggetto di cui qualcuno sideve innamorare e che va preparatoanche in funzione dell’acquirentegiusto. Per esempio, un loft dev’esse-re sistemato per una coppia giovanecon complementi in stile industrialee colori a contrasto, mentre un ap-partamento con mansardina destina-to a una famiglia con figli andrà«scaldato» con tonalità morbide e ac-coglienti. Una crescente nicchia dimercato per l’home staging è rappre-sentata dalla microricettività:bed&breakfast e appartamenti affit-tati temporaneamente con servizi ti-po Airbnb e simili. L’idea di fondo èche la casa va spersonalizzata in mo-do che il compratore o l’affittuarionon si soffermino sui particolari delproprietario ma valutino unicamen-te l’immobile, vi si immedesimino eprovino a immaginare come vivreb-bero loro tra quelle mura.

Siccome non ci si improvvisa ho-mestager, si moltiplicano i corsi pro-fessionali. Quelli della Home Sta-ging School presieduta da Fosca deLuca rilasciano tre tipi di certificazio-ne: vi insegnano architetti, consulen-ti immobiliari, esperti di web-comu-nicazione, fotografi, interior desi-gner. Dei professionisti formati inquesti anni, quasi metà vivono inLombardia (ma possono lavorare intutta Italia) e il 77 per cento sonodonne. È una professione femminilefatta anche di estro, buon gusto ecapacità di incontrare le persone.

I corsi sono seguiti anche da pro-fessionisti del settore: architetti, foto-grafi, venditori. «L’home staging nonè un concorrente ma un sostegnoper l’agente immobiliare – dice deLuca -. Molti mi chiamano per corsidi aggiornamento. Nel giro di qual-che anno sarà impossibile vendereuna proprietà senza averla prepara-ta adeguatamente. Chi lo utilizza inmodo sistematico ha sempre in mo-stra le case più belle. E lavora dipiù». Lo conferma Oscar Bettinazzi,cofondatore e responsabile marke-ting di Immo-neo.com, una start-updi Milano messa in piedi da un grup-po di giovani professionisti. Im-mo-neo non è un’agenzia: non chie-de percentuali ai clienti (gli agentiincassano provvigioni pari al 2-3 percento dell’affare dal compratore e al-trettanto dal venditore) ma offre unservizio completo di vendita basatosul marketing immobiliare. Homestaging, foto, valutazione, planime-trie tridimensionali, pubblicità suiportali specializzati, pareri legali econsulenze di professionisti del set-tore.

«Chi compra non versa commissio-ni, chi vende paga il pacchetto di ser-vizi: i clienti vengono messi in contat-to diretto e si accordano senza inter-mediazioni», spiega Bettinazzi. Nel2015 Immo-neo ha affittato o vendu-to un appartamento ogni due giorni:sul sito si trovano ancora gli immobi-li e i riferimenti, se qualcuno volessechiedere conferma. Tempo medio divendita: 4,2 mesi. Sconto sul prezzospuntato dai compratori: meno del 5per cento (14,5 per i clienti delleagenzie secondo Bankitalia).

DOPO

IL FATTORE TEMPO

210mila

195mila

185mila

Come calano i prezzi nel corso della compravendita di case

6 mesi 12 mesi

-11,9%

Di fianco e inbasso, l’interno diun appartamentodi 100 metriquadrati aBologna,invenduto da oltreun anno, in statodi abbandono econ le paretitinteggiate inmodoapprossimativo.Solo dopo lariqualificazioneun cliente indecisoha acquistatol’immobile con unosconto del 4%

di Giacomo Susca

Forse non si ritroverannomai di fronte Carlo Craccoche con l’aria tenebrosa or-

dina di togliere il grembiule, ep-pure molte donne sognano divivere ogni giorno una puntatadi Masterchef tra le mura dome-stiche. Così, mentre in tv si spa-della in continuazione e impaz-zano i cooking show, sul merca-to immobiliare crolla il «mito»della cucina abitabile, intesa co-me locale a parte e ben nasco-sto. Se nel 2011 era considerataimprescindibile dal 57% di chicercava casa, oggi lo è solo peril 34%. Al contrario, per il 43%la cucina deve essere a vista edi design, anzi «ad isola» al cen-tro della stanza, come rivelaun’indagine del portale Immo-biliare.it sui gusti degli inter-nauti alla ricerca di un tetto. Esi scopre un collegamentotutt’altro che virtuale tra i desi-deri degli italiani e i modelli im-posti dal cinema e dalla tv. Inprincipio furono gli anni ’80, eispirati dai danzerecci Flash-dance o Dirty Dancing, o dai ro-mantici American Gigolò equindi Ghost, i compratori lan-ciarono un’autentica caccia ailoft. Dal 1985 al 2000, in tuttaItalia ne sono stati riqualificatioltre 120mila. In quel periodomigliaia di aspiranti emuli diJennifer Beals o di Patrick Sway-ze hanno fatto più di un salto alcatasto per convertirli da labo-ratori («C3» secondo la burocra-zia del mattone) ad abitazioni.Oggi, dicono gli intermediari,l’infatuazione per i loft è passa-ta: non è possibile ottenere unmutuo prima casa per questotipo di immobili, motivo percui vengono offerti sul mercatoresidenziale con prezzi ribassa-ti fin del 25%.

Poi vennero i «Nineties», con leserie di culto alla Sex and theCity, e allora per mogli e fidan-zate la priorità assoluta diventòla cabina armadio. Enorme, incui perdersi nei quotidiani di-lemmi riguardo a vestiti e scar-pe, ordinati su scaffali retroillu-minati. La «vendetta» per com-pagni e mariti arriva un decen-nio dopo, quando scoppia lamania dei garage super attrez-zati che nemmeno nella saga diFast and Furious o nella caver-na di Batman. All’alba del 2016un altro status symbol pare ai...titoli di coda: la villetta in cam-pagna o fuori città, con giardi-no d’ordinanza. Un idillio sboc-ciato soprattutto nei ’70, in pie-na sintonia con il successo diHappy Days o della FamigliaBradford. Prendendo a riferi-mento l’hinterland dei primidieci capoluoghi italiani, le ri-cerche di ville dal 2005 al 2015sono calate del 37%, complicianche l’allungarsi dei tempiper gli spostamenti e la pauradei furti. Al di là delle mode -spiega Carlo Giordano, ad diImmobiliare.it - «i potenziali ac-quirenti sono molto più espertirispetto al passato, scaricano leplanimetrie degli immobili perstudiare soluzioni su misura epersonalizzare gli spazi». Comedei registi sul set principale del-la propria vita: la casa.

CAMBIANO I GUSTI DEGLI ITALIANI

Dai loft alle cucine a vistaLa tv ci dice come vivere

Per informazioni e prenotazioni: Passatempo, tel. 035/403530; [email protected]

Visitare Cuba (L’Avana, Trinidad e Pinar del Rio) prima della «Grande trasformazione» che si preannuncia imminente dopo lo storico accordo con gli Stati Uniti. E poi In navigazione, a bordo di MSC OPERA tra Giamaica, Isole Cayman e Messico. In compagnia di amici come Stefano Passaquindici, Ariel Feltri

aneddoti. Oltre al relax, alle escursioni e alle attività ludiche e sportive sono infatti previste conferenze, incontri e dibattiti su vari temi storici, naturalistici, politici, culturali, sportivi e di attualità. E, ovviamente, serate di convivialità tra il “popolo dei lettori de il Giornale”.

Partenza con volo diretto da Milano e Roma il primo marzo, rientro il 9 marzo 2016 – 9 giorni / 7 notti.

SOGGIORNOPRIMA

I TRUCCHI

PULIREUna casa sporca e ingombra darà l’impressione ai potenziali inquilini di essere stata trascurata anche nelle parti vitali (impiantistica, infissi, rivestimenti). Riordinate, pulite e gettate gli elementi non necessariper creare maggiore spazioe controllate prima di ogni visitache tutto sia in ordine

AGGIUSTAREAnche i piccoli difetti possono far preferire un altro immobile al vostro o far richiedere uno sconto sul prezzo: riparare una maniglia o cambiare una lampadina farannoapparire al meglio l’immobile

ILLUMINAREL’utilizzo di adeguati punti luce, preesistenti o con l’istallazione di piantane a terra e lampade, contribuisce a creare una calda atmosfera, fondamentale per catturare l’attenzione del cliente e farlo sentire «a casa» già allaprima visita

NEUTRALIZZARETogliete ogni oggetto o ricordo che riguardi la vostra famiglia: la casa deve essere il più possibileneutra per adattarsi al gusto di unmaggior numero di persone.Largo alle tinte neutre su pareti,tessuti e biancheria

Film e programmidi culto influenzano

le scelte di acquistoCrollano le ricerche

di villettealla «Happy Days»

La regola d’oro:ciò che conta

è la primaimpressione