Guida affitto casa

COME DARE LA CASA IN

AFFITTOCONTRATTI E FISCALITÀ

Introduzione

Dai contratti alle detrazioni,tutte le regole dell’affitto 5

Capitolo 1Il contratto libero

Dalla riforma niente vincoli:sono le parti a decidere

di Nicola Graziano e Francesca Picierno 8

Capitolo 2Il contratto concordato

Accordi proprietari-inquiliniper tenere i prezzi più bassi

di Francesca Picierno 20

Capitolo 3Il contratto transitorio

Affitti brevi e usi particolari:

ecco le tipologie innovative


Capitolo 4La porzione d’immobileStanze e parti dell’alloggio,utilizzabili tutte le fattispecie


Capitolo 5Il contratto uso ufficioDurata minima di sei anniper gli edifici non abitativi

di Marco Rinaldi 46

Capitolo 6Il contratto con patto di venditaCosì il canone si trasformanell’anticamera dell’acquisto

di Nicola Graziano 64

DIRETTORERESPONSABILERoberto NapoletanoRegistrazione n. 273del 22 giugno 2012

A cura diBianca Lucia Mazzei (capo servizio)[email protected] [email protected]

CoordinamentoMorena Pivetti (capo servizio)[email protected]

Le scritte evidenziate in rosso riguardano i provvedi-menti pubblicati integralmente in questa Guida+multimediale

Rimanda alle norme consultabili direttamentesullebanchedati de«Il Sole-24Ore»

Il significato dei simboli

Indicano la provenienza da un link esterno allebanchedatide «Il Sole-24Ore»

In redazione:Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni;Annamaria Capparelli; Paolo Del Bufalo; Giorgio dell’Ore-fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob-bi; Luigi Illiano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; EnzaLoddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu-cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro-meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri-podi; Valeria Uva

SOMMARIO

2Il Sole 24 Ore

Capitolo 7Le agevolazioni e la tassazione

A studenti, giovani e fuori sedeil top degli sconti sugli affitti

di Laura Ambrosi 70

Imponibile Irpef o cedolare:la scelta è del contribuente

di Laura Ambrosi 76

Capitolo 8La fine locazione e lo sfratto

Morosità e contratti scadutigodono di un iter più veloce

di Stanislao De Matteis 84

Capitolo 9La giurisprudenza

Cosa ha scritto la Cassazione

negli ultimi diciotto mesi

di Nicola Graziano 92

Capitolo 10Domande & Risposte

I quesiti più frequenti 100

Capitolo 11La documentazione

Liberalizzazione controllataal debutto con la legge Zagatti

Il testo annotato della legge 9 dicembre1998 n. 431 108

Capitolo 12La documentazione online

Tutti i provvedimenticonsultabili con un click 128

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3Il Sole 24 Ore

INTRODUZIONE

4Il Sole 24 Ore

Un quadro completodella normativa e dellagiurisprudenza che forniscea proprietari e inquilinila bussola per sceglierela soluzione più opportuna

I tipi di contratto da utilizzare, il prelievofiscale, le agevolazioni su cui inquilini eproprietari possono contare, la fine loca-zione, le procedure e i tempi necessari perlosfratto.Prendere odare inaffittounim-

mobile richiede la conoscenza e il rispetto di unamoltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta-ri e inquilini trovano il quadro completo dellenorme e della giurisprudenza, oltre a indicazionipratiche e ai modelli contrattuali.

Quale contratto sottoscrivere è la prima que-stione da affrontare, in modo da individuare lascrittura più consona alle proprie esigenze: è im-portanteconoscerelecaratteristichechecontrad-distinguono i vari tipi di contratto previsti dallalegge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati-vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad usoufficio. E anche avere un quadro delle possibiliopzioni per utilizzare l’affitto come anticameradell’acquisto vero e proprio dell’immobile.

Alla descrizione del contratto libero, in cui la fis-sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar-ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera-reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatiiprimiduecapitoli.Nel terzo vengono presi in con-siderazione i contratti di durata inferiore, comeil transitorio e quello per studenti.

L’affitto di camere o di porzioni di immobili,sempre più diffuso al fine di ammortizzare unatassazione sempre più elevata, è esaminata nelcapitolo quattro; il cinque si occupa degli immo-bili destinati ad uso ufficio e il sei delle locazionicon patto di futura vendita.

La Guida+ si occupa poi della tassazione e delledetrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro-prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta-vo prende in esame le procedure di sfratto e ilnono illustra le principali indicazioni fornitedalla giurisprudenza. Arricchiscono e completa-no il quadro le domande e risposte. Nella docu-mentazione si riporta la legge 431 del 1998 perintero, arricchita dalle note esplicative. Il siste-ma dei link permette di accedere a tutti i riferi-menti normativi.

Dai contrattialle detrazioni,tutte le regoledell’affitto


5Il Sole 24 Ore

01Il contratto

libero

I n linea generale la locazione è un con-tratto con il quale una parte – tecnica-mente definita “locatore” – si obbliga afar godere un bene all’altra – definita“conduttore”– per un periodo di tempo

determinato, in cambio di un corrispettivo.La disciplina delle locazioni di immobili ad

uso abitativo è stata radicalmente trasforma-ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem-bre 1998 n. 431, meglio nota come “legge Zagat-ti”, che ha abolito il regime “vincolistico” pre-visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglioconosciuta come «equo canone»), che discipli-nava sia i contratti di immobili ad uso abitati-vo, sia quelli degli immobili ad uso commer-ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio-ne, per mantenerli entro limiti ragionevoli, ob-bligava ad affittare gli immobili ad un canoneprestabilito, con la conseguenza che molti pro-prietaripreferirono lasciare le proprie case sfit-te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop-po bassi.

Il mercato liberoCon la riforma del 1998, il legislatore ha in-

novato profondamente la normativa, in parti-colare per gli immobili ad uso abitativo, conl‘obiettivo di attuare una liberalizzazione con-trollata del settore delle locazioni ai fini abita-tivi, definendo a tale scopo un complesso di re-gole nell’ambito delle quali possano trovare

spazio ed applicazione una maggiore autono-mia negoziale delle parti.

In particolare, con il citato provvedimentolegislativo del 1998, si è cercato di realizzarenon solo la citata liberalizzazione controllatadella locazione, ma anche una sorta di regola-rizzazione dei contratti, a tutela soprattutto

Dal 1998 la normativa èstata molto innovata:liberalizzazione controllatadelle locazioni abitative

di Nicola Grazianoe Francesca Picierno

Dalla riformaniente vincoli:sono le partia decidere

01 | IL CONTRATTO LIBERO

8Il Sole 24 Ore

dei conduttori e, più in generale, della traspa-renza.

Il legislatore ha dettato un regime di merca-to libero, governato dal gioco della domanda edell’offerta, in cui la pattuizione del canone èdel tutto rimessa alla trattativa delle parti.

La gran parte delle locazioni adibite ad abi-tazione è attualmente regolata dall’autono-mia negoziale dei contraenti, i quali, semprepiù spesso, scelgonola tipologia contrat-tuale del cosiddetto«contratto libero».

Le caratteristicheIl «contratto libe-

ro» è così definito per-ché consente ai con-

traenti di non essere vincolati ad uno schemapredefinito: le parti sono sostanzialmente libe-re di decidere in piena autonomia le clausolecontrattuali, in primis il canone, a patto che es-so risulti “trasparente”, nel senso che non ven-ga convenuto, neppure in forma orale, alcuntipo di ulteriore corrispettivo rispetto a quelloindicato all’interno del contratto, pena la nulli-tà dell’intero negozio giuridico e la facoltà delconduttore di chiedere:

a. la revisione dello stesso contratto;b. la restituzione della differenza di fatto

versata al locatore.L’unico vero limite posto dalla legge all’au-

tonomia contrattuale dei contraenti riguardala fissazione del periodo di locazione, che è sta-bilito in quattro anni automaticamente rinno-vabili.

Durata e rinnovo automaticoL’articolo 2 della Legge n. 431/1998 vieta alle

parti di stipulare contratti di locazione a cano-nelibero per unperio-doinferiore alquadri-ennio, decorso il qua-le il locatore è tenutoarinnovare il contrat-toper unaltro quadri-ennio, salve le ipotesidi diniego di rinnovoalla prima scadenza.

Regime di mercato governato da domanda e offertaLa pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativadelle parti che deve, però, essere trasparente: non puòessere convenuto alcun ulteriore corrispettivo

Legge 392/1978La legge sull’equo canone

Fino al 1998 disciplinava in modo vincolistico i contrattidi immobili a uso abitativo e a uso commerciale


9Il Sole 24 Ore

Alla prima scadenza, quindi, il locatore èobbligato a rinnovare il contratto per un ulte-riore quadriennio alle stesse condizioni con-trattuali.

Tuttavia, la regola del rinnovo automatico,non è applicabile ad alcune ipotesi disciplina-te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri-correre delle quali il proprietario può avvalersidella facoltà di «diniego di rinnovo», dandonecomunicazione al conduttore con preavviso –disdetta con indicazione specifica del motivo,a pena di nullità –, di almeno sei mesi.

La disdettaInparticolare, il locatorepuò

dare disdetta, ad esempio:a. se intendedestinare l’im-

mobile locato ad uso abitati-vo, commerciale, artigianale,proprio,del coniuge, deigeni-tori, dei figli;

b.seilconduttorenonoccu-pacontinuativamentel’immo-bile senza giustificato motivo;

c. se il conduttore dispone di alloggio libe-ro e idoneo nello stesso Comune;

d. se l’unità immobiliare è ubicata in un edi-ficio gravemente danneggiato che deve esse-re radicalmente ristrutturato;

e. se il locatore intenda vendere l’immobilea terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazionedel conduttore.

La giurisprudenza ha chiarito che il locatoreche intenda avvalersi della facoltà prevista dal-la norma a suo favore, deve fornire la provadella serietà della sua intenzione, ovvero la re-alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto adimostrare la concreta ed effettiva realizza-zione di esso e non deve dimostrare l’effettivanecessità di destinare l’immobile ad abitazio-ne o ad attività di lavoro propria o di un pro-prio familiare, essendo sufficiente una sempli-

ce manifestazione di volontàin tal senso.

Resta, comunque, fermo ildiritto del conduttore di agi-re giudizialmente per il ripri-stino del contratto o per il ri-sarcimento del danno ovel’immobile non venga desti-nato entro 12 mesi all’uso in-dicato nella disdetta.

Si aggiunga che la possibili-

4 + 4anni

La durata del contratto liberoDopo il primo quadriennio scattail rinnovo automatico del secondo

Il videoNicola Graziano, esperto de «Il Sole-24 Ore», risponde alladomanda: Quali sono le regole per affittare casa?


10Il Sole 24 Ore

Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativoLe condizioni e la durata per i diversi casi

Tipologia Condizioni Durata

Contrattolibero

Le parti sono libere di decidere in piena autono-mia le clausole contrattuali, a partire dal canone,a patto che risulti trasparente

Quattro anni automaticamenterinnovabili per altri quattro

Contrattoconcordato

Le parti possono stipulare contratti sulla base diquanto stabilito in appositi accordi, definiti insede locale tra le associazioni dei proprietari edegli inquilini, che fissano gli importi massimi eminimi dei canoni sulla base:a. delle caratteristiche dell’immobileb. della zona ove è ubicato l’immobilec. del numero degli occupanti

Tre anni automaticamente rinno-vabili per altri due

Contrattotransitorio

Le parti possono stipulare contratti per soddisfa-re qualsiasi esigenza specifica, espressamenteindicata in contratto, del locatore o di un suofamiliare, o del conduttore e di un suo familiare,collegata a un evento certo a data prefissata.Il canone segue lo stesso meccanismo del con-tratto convenzionato

Deve essere compresa tra uno e18 mesi


11Il Sole 24 Ore

Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo è

N elle disposizioni normative non sirinviene una definizione di

“appartamento ammobiliato“.

Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“

quando quest’ultimo dispone dei mobili edell’arredamento necessario per permettere

all’inquilino di abitarvi correttamente e

portando con sé i soli effetti personali.L’immobile non deve essere interamentearredato per essere considerato come

ammobiliato, per definire un appartamento

“ammobiliato“ basta lo strettoindispensabile: cucina con il solo piano di

cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto.

In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è

lasciata alla valutazione del proprietario e

soprattutto dei suoi inquilini.Certamente, affittare un appartamento

ammobiliato può permettere di aumentare laredditività del proprio investimento locativo a

seconda dei casi. Un arredamento dettagliato

nei minimi particolari, infatti, incrementando il

valore dell’immobile, ben può far aumentare il

canone locatizio dello stesso.

La cosidetta “legge dell’equo canone“

(392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «se

l’immobile locato è completamente arredato

con mobili forniti dal locatore ed idonei, per

consistenza e qualità, all’uso convenuto, ilcanone (...) può essere maggiorato fino a unmassimo del 30 per cento»; si poteva quindi

stabilire un corrispettivo maggiore di quello

legale ma entro limiti ben precisi.

La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra gli

altri, anche il suddetto articolo 12 della legge

dell’equo canone.

Poiché oggi la fissazione del canone è liberanei contratti 4 + 4, chi affitta un

appartamento ammobiliato può liberamentetenerne conto nello stabilire il canone al

momento della stipula del contratto.

Nei contratti a canone concordato (3 + 2,

transitori e per studenti) la maggiorazione del

canone, nel caso di appartamento

ammobiliato, è in genere prevista negliaccordi intervenuti tra associazioni degliinquilini e dei proprietari che fissano la griglia

minima e massima dei canoni di locazione.

La natura ammobiliata dell’immobile è deltutto irrilevante nella scelta della tipologiacontrattuale: affittare un appartamento

ammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, né

rischi particolari rispetto a una locazione

classica.

Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti,

opportuno specificare nel contratto che

l’appartamento concesso in locazione èammobiliato.

Al contratto deve essere allegato l’inventariodei mobili, annotando attentamente la natura

e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico,

anche al fine di superare la presunzione,

altrimenti operante, della proprietà dei mobili

in capo al conduttore.

Sarebbe anche utile, per il locatore,

fotografare l’ambiente con i mobili e glioggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto,

far firmare le foto dell’arredamento alconduttore.Si tratta di una formalità importante, in quanto

è l’inquilino che deve prendere in carico leriparazioni cosiddette “classiche“ e che si

deve anche occupare della manutenzionedegli elettrodomestici indicati nel contratto.

Per quanto riguarda la loro sostituzione,

questa è a carico del proprietario e varia a

seconda della qualità iniziale del materiale e

dello stato di utilizzo.

Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio diuna cauzione – che può arrivare fino a seimensilità – al fine di riparare gli eventualidanni causati dal conduttore.In primo luogo, è importante considerare che

la locazione ammobiliata è rivolta a unatipologia di inquilini ben definita: si tratta,

per la maggior parte, di persone “in transito“e che non prevedono di stabilirsi per un lungo

periodo, ad esempio studenti, giovanilavoratori e persone che si trasferiscono per

periodi prolungati.

Legge 392/1978,articolo 12


12Il Sole 24 Ore

tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato-re soltanto in presenza di un suo comporta-mento maliziosamente preordinato a creareuno stato di necessità, non po-tendosi, al di fuori di tale ipo-tesi, negare al locatore di agi-re liberamente per il suo in-tento.

In ogni caso, alla scadenzadegli otto anni, a ciascunadelle parti è attribuita la fa-coltà di comunicare all’altra,mediante lettera raccoman-data con avviso di ricevimen-

to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzionedi disdire il contratto.

Entro 60 giorni dal ricevimento della sud-detta comunicazione, la parte interpellata de-ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac-comandata. Se non risponde, il contratto si in-tenderà scaduto alla data di cessazione dellalocazione.

Se pervenuta fuori dal termine, la disdettapuò valere solo per il termine successivo.

La recessione anticipataIl conduttore, può recedere anche in antici-

po rispetto alla naturale scadenza del contrat-to, purché tale possibilità sia specificamente

prevista ed indicata in unaclausola dello stesso contrat-to. Tuttavia, qualora il con-tratto non preveda la facoltàdidisdetta da parte dell’inqui-lino, è possibile recedere inqualsiasi momento dal con-tratto dimostrando la sussi-stenza di gravi motivi, dando-ne comunicazione al locatorecon un preavviso di sei mesi.

Alla scadenza degli otto annicanonici ciascuna delle partiin causa ha la possibilitàdi disdire il contratto

I casi in cui il locatore può dare disdetta

60giorni

Dal ricevimento della disdettaIl tempo massimo che la parteinterpellata ha per rispondere

■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu-ge, dei genitori, dei figli

■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo

■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune

■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmenteristrutturato

■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore


13Il Sole 24 Ore

Contratto libero di locazione a uso abitativoIl Sig. __________________________ di seguito

denominato/a locatore (dati anagrafici)

Concede in locazione

al Sig. __________________________ di seguito

denominato/a conduttore (dati anagrafici)

che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità

immobiliare posta in via ____________________

n. civico ________ piano _______ scala _______

interno ______ composto di n. _____ vani, oltre

cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti

elementi accessori (cantina, autorimessa

singola, posto macchina in comune o meno,

ecc.: indicare quali)

_________________________________________

_____________________________________ non

ammobiliato/ammobiliato come da elenco a

parte, sottoscritto dai contraenti.

Tabelle millesimali

proprietà _________________________________

riscaldamento_____________________________

acqua____________________________________

altre_____________________________________

Estremi catastali identificatividell’unità immobiliare

_________________________________________

_________________________________________

Documentazione amministrativae tecnica sicurezza impianti

_________________________________________

_________________________________________

Certificato di collaudoe certificazione energetica

_________________________________________

_________________________________________

La locazione sarà regolata dalle seguenti

pattuizioni:

1. Il contratto è stipulato per la durata di anni

quattro, dal ____________ al ______________ e

si intenderà rinnovato per altri quattro anni

nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al

conduttore disdetta del contratto motivata

ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9

dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo

lettera raccomandata – contenente la

specificazione del motivo invocato – almeno 12

mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il

locatore abbia riacquistato la disponibilità

dell’alloggio alla prima scadenza e non lo

adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in

cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi

per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il

conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto

di locazione alle medesime condizioni di cui al

contratto disdettato o, in alternativa, ad un

risarcimento in misura pari a trentasei mensilità

dell’ultimo canone di locazione percepito.

2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo

del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di

attivare la procedura per il rinnovo a nuove

condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del

contratto, comunicando la propria intenzione

con lettera raccomandata da inviare alla

controparte almeno sei mesi prima della

scadenza. La parte interpellata dovrà

rispondere mediante lettera raccomandata

entro sessanta giorni dalla data di ricevimento

di tale raccomandata. In mancanza di risposta

ovvero di accordo, il contratto si intenderà

scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della suddetta comunicazione il

contratto si rinnoverà tacitamente alle

medesime condizioni.

3. Il conduttore ha facoltà di recedere per

giustificati motivi dal contratto previo avviso da

recapitarsi a mezzo lettera raccomandata

almeno 6 mesi prima.

4. L’immobile dovrà essere destinato

esclusivamente ad uso di civile abitazione del

conduttore e delle persone attualmente con lui

conviventi: _______________________________

5. Il conduttore potrà (col consenso scritto del

locatore)/non potrà sublocare o dare in

comodato, in tutto o in parte, l’unità

immobiliare, pena la risoluzione di diritto del

contratto. Lo stesso conduttore dovrà

trasmettere al locatore, con lettera

raccomandata, copia del contratto di

sublocazione o di comodato intervenuto.


14Il Sole 24 Ore

6. Il canone annuo di locazione – avendo le parti

tenute presenti le condizioni oggettive

dell’immobile anche sopra descritte e ben note,

e la sua ubicazione – è convenuto in Euro

___________, che il conduttore si obbliga a

corrispondere nel domicilio del locatore ovvero

a mezzo bonifico bancario ovvero

____________________________ in n. ________

rate eguali anticipate di euro ________________

ciascuna, scadenti il ______________________ .

Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno

nella misura del 75% della variazione assoluta

in aumento dell’indice dei prezzi al consumo

accertato dall’Istat per le famiglie degli operai e

degli impiegati verificatasi rispetto al mese

precedente quello di inizio del presente

contratto, a richiesta del locatore.

7. Il pagamento del canone o di quant’altro

dovuto anche per oneri accessori non potrà

essere sospeso o ritardato da pretese o

eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il

titolo. Il mancato puntuale pagamento, per

qualunque causa, anche di una sola rata del

canone (nonché di quant’altro dovuto ove di

importo pari ad una mensilità del canone),

costituisce in mora il conduttore.

8. Il conduttore dovrà consentire l’accesso

all’unità immobiliare al locatore, al suo

amministratore nonché ai loro incaricati ove gli

stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casa

locatagli e di averla trovata adatta all’uso

convenuto e – così – di prenderla in consegna

ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi,

costituendosi da quel momento della

medesima custode. Il conduttore si impegna a

riconsegnare l’unità immobiliare locata nello

stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il

deperimento d’uso, pena il risarcimento del

danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme

del regolamento dello stabile ove esistente,

accusando in tal caso ricevuta della consegna

dello stesso con la firma del presente contratto,

così come si impegna ad osservare le

deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in

ogni caso vietato al conduttore di compiere atti,

e tenere comportamenti, che possano recare

molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti

danno atto, in relazione allo stato

dell’immobile, di quanto segue: ______________

_________________________________________

10. Il conduttore non potrà apportare alcuna

modifica, innovazione, miglioria o addizione ai

locali locati ed alla loro destinazione, o agli

impianti esistenti, senza il preventivo consenso

scritto del locatore.

11. Il conduttore esonera espressamente il

locatore da ogni responsabilità per i danni

diretti o indiretti che potessero derivargli da

fatto dei dipendenti del locatore medesimo

nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

12. A garanzia delle obbligazioni tutte che

assume con il presente contratto, il conduttore

versa/non versa al locatore (che con la firma

del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una

somma di Euro __________________ pari a

____________ mensilità del canone, non

imputabile in conto pigioni e produttiva di

interessi legali che saranno corrisposti al

conduttore al termine di ogni anno di locazione.

Il deposito cauzionale come sopra costituito

sarà restituito al termine della locazione previa

verifica dello stato dell’unità immobiliare e

dell’osservanza di ogni obbligazione

contrattuale.

Altre forme di garanzia

_________________________________________

_________________________________________

13. In ogni caso sono interamente a carico del

conduttore le spese – in quanto esistenti –

relative al servizio di pulizia, al funzionamento e

all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla

fornitura dell’acqua nonché dell’energia

elettrica, del riscaldamento e del

condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi

neri e delle latrine nonché alle forniture degli

altri servizi comuni. Le spese per il servizio di

portineria, ove istituito saranno a carico del

conduttore nella misura del 90 per cento.

Altri eventuali accordi:

_________________________________________

_________________________________________

Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in


15Il Sole 24 Ore

sede di consuntivo – entro due mesi dalla

richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il

conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione

specifica delle spese anzidette e dei criteri di

ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere

visione presso il locatore (o presso il suo

amministratore o l’amministratore

condominiale, ove esistente) dei documenti

giustificativi delle spese effettuate Insieme col

pagamento della prima rata del canone

annuale, il conduttore verserà una quota di

acconto non superiore a quella di sua spettanza

risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del

proprietario dell’unità immobiliare locatagli,

nelle delibere dell’assemblea condominiale

relative alle spese ed alle modalità di gestione

dei servizi di riscaldamento e di

condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di

intervenire, senza voto, sulle delibere relative

alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e

di condizionamento d’aria si applica anche ove

si tratti di edificio non in condominio. In tale

caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili,

delle disposizioni del codice civile

sull’assemblea dei condomini) i conduttori si

riuniscono in apposita assemblea convocata

dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

15. Il conduttore – in caso di installazione sullo

stabile di antenna televisiva centralizzata si

obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto

relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso

di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e

demolire ogni antenna individuale a spese del

conduttore, il quale nulla potrà pretendere a

qualsiasi titolo.

16. Nel caso in cui il locatore intendesse vendere

la casa locata il conduttore dovrà consentire la

visita all’unità immobiliare una volta alla settima-

na per almeno due ore con l’esclusione dei giorni

festivi, oppure con le seguenti modalità: ______

_________________________________________

17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione

nella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo

38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

18. Le spese di bollo per il presente contratto, e

per le ricevute conseguenti, sono a carico del

conduttore. Il locatore provvederà alla registra-

zione del contratto, dandone notizia al condutto-

re. Questi corrisponderà la quota di sua spettan-

za, pari alla metà. Le parti potranno delegare per

la registrazione del contratto una delle organiz-

zazioni che hanno prestato assistenza per la sti-

pula del presente contratto.

19. A tutti gli effetti del presente contratto, com-

prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della

competenza a giudicare, il conduttore elegge do-

micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li

occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di

segreteria del Comune ove è situato l’immobile

locato.

20. Qualunque modifica al presente contratto

non può aver luogo, e non può essere provata, se

non mediante atto scritto.

21. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reci-

procamente a comunicare a terzi i propri dati

personali in relazione ad adempimenti connessi

col rapporto di locazione.

22. Per quanto non previsto dal presente con-

tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi-

zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n.

392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque

alle norme vigenti ed agli usi locali.

23. Le parti di comune accordo potranno adire

per ogni controversia che dovesse sorgere in me-

rito alla interpretazione e esecuzione del presen-

te contratto la Commissione di Conciliazione

stragiudiziale paritetica istituita tra __________

Letto, approvato e sottoscritto

____________, li _____________

Il locatore _______________________________

Il conduttore _____________________________

A mente degli articoli 1341 e 1342, secondo com-

ma, del codice civile, le parti specificamente ap-

provano i patti di cui ai punti 1), 2), 3), 5), 7), 10),

11), 12), 13), 16), 21).

Il locatore ________________________________

Il conduttore ______________________________


16Il Sole 24 Ore

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