Francesco Romano

direttore tecnico di IVS DATA srl

Giovedì

15 ottobre 2015

4. Aggiornamento Legislativo

Principali disposizioni legislative relative alla commerciabilità degli immobili

Codice Civile art. 1418, 3^c.1. Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che

la legge disponga diversamente.

2. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti

indicati dall‘ articolo 1325, l' illiceità della causa, l' illiceità dei motivi

nel caso indicato dall' articolo 1345 e la mancanza nell' oggetto dei

requisiti stabiliti dall' articolo 1346.

3. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.

D.P.R. 380 /2001Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Art. 19 comma 14 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra

vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di

comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti

reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di

nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie

depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della

conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base

delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di

conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di

aggiornamento catastale.

Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e

verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

Legge 30 luglio 2010 n. 122

Tutte le attuali disposizioni riguardano la liceità e la

conformità degli immobili e la loro libera circolazione.

Nessuna normativa, finora, codifica la loro valutazione!

La rapida evoluzione delle metodologie, della normativa e

della dottrina estimativa a livello internazionale obbliga

anche l’Italia dopo anni di immobilità a «rivoluzionare» il

settore delle valutazioni immobiliari.

Fonte : dott. Giampiero Bambagioni , Coordinatore GdL UNI, Valutatori e valutazioni « a norma», Milano, 6 maggio 2015

I driver del cambiamento :

• Basilea I, II e III.

• Regolamento 2013/575/UE e Direttiva 2013/36/UE che recepiscono

Basilea III

• Circolare Banca d’Italia n. 285 del 17.12.2013 (credito ipotecario).

• BCE, Manuale Asset Quality Review (AQR).

• International Valuation Standards (IVS)

• EuropeanValuation Standards (EVS)

• Codice della Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa)

• Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (Agenzia delle Entrate).

• Linee Giuda ABI 2011 e 2015

I driver del cambiamento : Basilea I, II e III.

Gli accordi di Basilea, dal nome della città svizzera, dove si riuniscono

periodicamente i direttori delle Banche Centrali, hanno una unica finalità:

ridurre il verificarsi di crisi bancarie, senza

minare la concorrenza, rafforzando la solidità

e la solvibilità del sistema bancario.

I driver del cambiamento : Basilea I, II e III.

Basilea 1 (anno 1988)

Per ogni posizione creditizia la banca DEVE

allocare una quantità di capitale pari

ALMENO all’8% dell’ammontare della stessa

(ponderata con fattore di rischio standard).

Nessuna differenziazione nella ponderazione del

rischio legata alla specifica della posizione creditizia.

I driver del cambiamento : Basilea I, II e III.

Basilea II (anno 2004)

introduce la possibilità di definire il requisito

patrimoniale in ragione della specifica

rischiosità (standing creditizio del cliente).

Si introduce il concetto di rating = valutazione.

TeGoVa propone nello stesso periodo la procedura di

rating immobiliare PaM ( Property and Market Rating)

I driver del cambiamento : Basilea I, II e III.

Basilea III (anno 2014)

La crisi economica e finanziaria ha reso

evidente la necessità di introdurre dei

coefficienti minimi di liquidità, aumentare gli

accantonamenti (come misura anticlicica) ed

incrementare la leva finanziaria (Tier 1….)

Si introduce il concetto di maggiore informazione al

cliente sull’adeguatezza patrimoniale delle banche.

I driver del cambiamento : Reg.to 2013/575/UE CRR (requisiti patrimoniali) art. 4

I driver del cambiamento : Reg.to 2013/575/UE CRR (requisiti patrimoniali) art. 208

I driver del cambiamento : Reg.to 2013/575/UE CRR (requisiti patrimoniali) art. 229

I driver del cambiamento : L’Asset Quality Review - AQR

Fonte : dott. A. Peppetti (ufficio servizio al credito ABI)

Il processo di revisione di qualità degli attivi (AQR) è stato avviato dalla

BCE per la creazione dell’Unione Bancaria (novembre 2014) mediante

ispezioni ai gruppi bancari più significativi (soggetti direttamente vigilati da

BCE) per verificarne la solidità.

Il manuale della BCE «AQR – Phase 2 Manual» richiede esplicitamente

che le valutazioni degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie

siano effettuate in linea con gli standard europei di valutazione pubblicati

nel 2012 (EVS 2012 – Blue Book), richiamandosi ai principi delle

disposizioni della CRR su «valore di mercato» e sulle valutazioni

effettuate da soggetti indipendenti.

I driver del cambiamento : International Valuation Standard - IVS

I driver del cambiamento : International Valuation Standard - IVS

Valore di Mercato

Il Valore di Mercato è l’ammontare stimato per il quale, un determinato immobile,

può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente ed un

venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi

opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito

con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (IVS 2007)

La migliore metodologia per determinare il valore di mercato

Se usiamo il corretto metodo possiamo ottenere il «più probabile valore di

mercato» ed esso non si discosterà dal prezzo di vendita in modo significativo.

Tale metodo non può essere quello di ridurre la stima ad un solo parametro

significativo : la superficie.

Gli immobili comprendono caratteristiche quantitative (tra cui la superficie) e

qualitative che dobbiamo analizzare se vogliamo arrivare ad un valore corretto.

Infatti gli IVS parlano di best practices valutative così da avere il GIUSTO approccio

per lo specifico immobile da stimare

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I driver del cambiamento : EuropeanValuation Standard - EVS

I driver del cambiamento : EuropeanValuation Standard – EVS

Si differenziano, principalmente, dagli IVS :

1. Perché stabiliscono con precisione i criteri di misurazione.

2. Perché stabiliscono puntualmente i contenuti del Rapporto di Valutazione e del

Certificato di Valutazione.

3. Impongono un preciso codice deontologico e l’obbligo assicurativo.

4. Definiscono la figura del valutatore Certificato.

5. Introducono il Property and Market Rating (PaM).

6. Sono mirati alle esigenze valutative del mercato comune europeo.

EVS 2 –VALORI DIVERSI DA QUELLI DI MERCATO“Il Valutatore deve stabilire la finalità della valutazioneprima di utilizzare come base un valore diverso da quellodi mercato. A eccezione dei casi in cui la normativacomunitaria e nazionale disponga diversamente, ilvalutatore deve utilizzare come base della valutazione deivalori compatibili con la finalità della valutazione e, nelfarlo, deve seguire i principi di trasparenza, coerenza euniformità. E’ possibile che tali diversi valori di basevengano utilizzati perché lo richiede la normativa,a causadi particolari circostanze oppure su richiesta del cliente,quando le ipotesi che sottostanno al valore di mercatonon sono applicabili o realistiche. Il risultato non puòessere un valore di mercato

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Valore Equo“Il corrispettivo………in un ’operazione corretta tra operatori di mercato consapevoli che hanno piena coscienza di tutti i fatti ………..”.

Valore speciale”Si definisce valore speciale un giudizio sul valore che prende in considerazione quelle caratteristiche del bene che hanno un valore particolare per un Acquirente Speciale”

Valore d’investimento“Il valore d’investimento è il valore di un bene immobile per un particolare investitore, o una classe di investitori, ……”

Valore assicurabile“L’importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un rischio specifico …………………verificatosi per l’immobile. ………»

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Valore Cauzionale (MLV–Mortgage Lending Value): “Si intende il valore di un immobile determinato da un valore che abbia eseguito una prudente valutazione della futura commerciabilità, prendendo in considerazione gli aspetti sostenibili a lungo termine, le condizioni normali e locali del mercato, l’utilizzo attuale e i possibili usi alternativi. Nella stima del valore cauzionale non si deve tener conto degli elementi speculativi”.

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In Italia, a differenza della Germania, non è stata implementata una metodologia definita per la determinazione del MLV dal valore di mercato.

Inoltre il valore cauzionale non sempre differisce dal valore di mercato. Nel caso di mercato stabile e consolidato, in cui l'immobile possieda caratteristiche che ben si attagliano alle esigenze medie, in cui non si siano create tensioni speculative che possano far pensare a riflussi, ecc., in tali circostanze, niente affatto inconsuete, i due valori coincidono.

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I driver del cambiamento : Codice della Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa)

I driver del cambiamento : Codice della Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa)

E’ importante perché:

1. Riguarda espressamente il mercato immobiliare italiano, le sue specificità e

peculiarietà (cartolarizzazioni, immobili storici, rating, segmentazione del

mercato, procedimenti estimativi, mass appraisal, ecc…)

2. E’ stato scritto con la collaborazione di TUTTE le organizzazioni professionali

che interagiscono nel settore immobiliare e, più in generale, nella filiera edilizia.

3. Perché stabiliscono puntualmente i contenuti del Rapporto di Valutazione e del

Certificato di Valutazione.

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I driver del cambiamento : Manuale Operativo delle Stime Immobiliari

I driver del cambiamento : Manuale Operativo delle Stime Immobiliari

E’ importante perché:

1. anche l’Agenzia delle Entrate ha deciso di adottare i criteri valutativi c.d. IVS per

le stime richieste dalla P.A. anche ai fini degli accertamenti fiscali.

2. È un passo decisivo verso la riforma delle rendite catastali con procedimenti

estimativi più trasparenti e rigorosi (sia nella stima che nella ristima , valutazione

e ricorso).

3. Si definiscono procedimenti di misurazione delle superfici e delle caratteristiche

quantitative e qualitative compliance con gli IVS/EVS ed il Codice di Tecnoborsa.

4. Suggerisce un metodo comparativo derivato dal MCA che consente un più

consapevole utilizzo della microzonizzazione e delle quotazioni OMI.

Last but not least (ultimo ma non meno importante) : Linee Guida ABI

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Pausa caffè!!!

Ci vediamo fra 2 minuti

La direttiva mutui

(2014/17/UE);

Il rapporto di valutazione

Fonte : dott. Giampiero Bambagioni , Coordinatore GdL UNI, Valutatori e valutazioni « a norma», Milano, 6 maggio 2015

A febbraio 2014 la Comunità Europea ha emanato la c.d. Direttiva Mutui

(2014/17/UE) anche nota come CARRP:

Credit Agreements for consumers Relating to Residential immovable Property

contratti di credito ai consumatori relativi ad immobili residenziali

L’ambito di applicazione della Direttiva sono i mutui ipotecari destinati

all’acquisto di immobili residenziali da parte dei consumatori.

Gli Stati membri dovranno recepire le sue disposizioni entro il marzo 2016.

L’Italia il 10 settembre 2015 (CdM n. 80) ha inserito tale Direttiva nella Legge di

Delegazione Europea 2015.

Fonte : dott. A. Peppetti (ufficio servizio al credito ABI)

Fonte : Unione Europea Eur-Lex / dott. A. Peppetti (ufficio servizio al credito ABI)

La Direttiva Mutui (2014/17/UE) alla considerazione 26 invita gli Stati Membri ad

adottare standard che consentano stime realistiche (IVS ed EVS) e che siano

redatte da valutatori che rispondano a specifici requisiti.

Requisiti previsti dall’art.19, che impone ai valutatori l’obbligo di :

• ISTRUZIONE

• FORMAZIONE

• ESPERIENZA SPECIFICA

• ISCRIZIONE ad ALBI /ORDINI PROFESSIONALI (?)

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“LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NELLA DIRETTIVA UE 17/2014”

1 °Webinar

Prof. Laura Gabrielli

Agenda

• Struttura della presentazione

– Stime empiriche e stime scientifiche

– Standard di valutazione internazionale

– Procedimenti di stima

– I criteri di stima

– Il valore di mercato

– I valori diversi da quello di mercato

L’expertise immobiliare e la stima empirica

• L’expertise immobiliare è una pratica professionale corrente, un giudizio sintetico formulato da un valutatore in modo mediato in base all’esperienza e alla competenza

• Questo giudizio non consente la formalizzazione in regole da osservare necessaria per la best practice e non prevede la rilevazione diretta dei dati di confronto di mercato

• La stima è svolta in modo soggettivo e non può essere verificata: i procedimenti di stima empirici non sono ripetibili e i risultati della stima non sono a loro volta né dimostrabili né verificabili (stima a impressione o a vista, a corpo, o a forfait)

L’expertise immobiliare

• Nelle stime nella prassi professionale l’expertise riguarda:

– il prezzo unitario che è stabilito in modo sintetico senza la rilevazione puntuale dei prezzi di mercato ovvero è derivato dalla conoscenza diretta (non dimostrata) delle quotazioni immobiliari

– i coefficienti correttivi che tengono conto delle particolari condizioni presentate dall’immobile da valutare rispetto a quelle prefigurate dall’immobile che ha meritato il prezzo medio

– i criteri di misurazione delle superfici non codificati

• L’expertise non comporta l’adesione del valutatore a un Codice di condotta specifico per le valutazioni

Le stime oggettive

• I procedimenti di stima sono gli strumenti tramite i quali si giunge alla stima del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato

• I procedimenti di stima razionali si riferiscono alle metodologie scientifiche comunemente accettate e utilizzate e in grado di potere essere ripetute

• Tali metodologie sono volte a dimostrare il risultato della stima e a consentirne la sua verifica

La stima empirica e la stima scientifica

Metodo empirico: expertise

• Approccio che si fonda:

– Su stime mono-parametriche basate:

• Su giudizio sintetico

• Sull’esperienza diretta

• In base alla conoscenza

Metodo scientifico: valutatore

• Approccio che si fonda:

– Su stime pluri-parametriche:

• Procedimenti scientifici

• Norme

• Metodologie estimative condivise

Gli standard valutativi

• Uno «standard valutativo» è un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico

• Gli standard valutativi internazionali derivano da standard di fatto legati alla prassi professionale e consistono di norme comuni universalmente accettate

Quali sono gli standard internazionali

• Gli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare sono un complesso di regole uniformi e condivise a livello internazionale, di natura metodologia e applicativa, raccolte e presentate in maniera sistematica

• Gli standard valutativi mirano a qualificare la figura del valutatore esperto, attraverso l’appartenenza ad un’organizzazione professionale, formata da professionisti con comprovate competenze nel settore immobiliare, i quali seguono un iter formativo e sono sottoposti a prove di verifica

• In questo senso gli standard prescrivono modelli di prestazioni uniformi e di qualificazione della pratica professionale valutativa

Gli standard internazionali• Gli International Valuation Standard sono

definiti dall’International Valuation Standard Council (IVSC) di Londra, una organizzazione non governativa costituita nel 1981

• USPAP sono gli standard di controllo qualità applicabili per beni immobili negli Stati Uniti. Sono stati sviluppati nel 1980 da un comitato misto che rappresentano le principali organizzazioni di valutazione statunitensi e canadesi.

Gli standard internazionali• TEGoVA, The European Group of Valuers'

Associations, è un'associazione no profit europea composta da 63 associazioni di valutatori provenienti da 34 paesi che rappresentano più di 70,000 periti in Europa.

l "Red Book RICS« contiene le regole obbligatorie, le linee guida per la migliore pratica ed i relativi commenti per tutti i membri di RICS che effettuano valutazioni di beni. La prima pubblicazione è datata 1980.

Gli standard in Italia• In Italia vi sono alcune pubblicazioni che hanno recepito gli standard

internazionali:– Tecnoborsa, Codice delle valutazioni immobiliari

– ABI, Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

– Agenzia delle Entrate, Manuale operativo delle stime immobiliari

Gli standard valutativi

• Gli standard valutativi mirano a garantire il risultato della stima attraverso un insieme di condizioni:

– la prima condizione riguarda le basi di valutazione ossia i criteri di stima che comprendono il valore di mercato e i valori diversi dal valore di mercato

– la seconda condizione riguarda i procedimenti di stima, ossia gli strumenti metodologici attraverso i quali giungere alla valutazione

– la terza condizione riguarda le regole minime di presentazione del rapporto di valutazione

– la quarta condizione attiene il codice di condotta del valutatore

I procedimenti di stima

• I procedimenti di stima rappresentano il modo con cui si conduce un’operazione estimativa per giungere alla soluzione di un problema o ad un risultato

• Secondo gli standard di valutazione internazionali, i procedimenti di stima possono essere classificati:

– procedimento del confronto di mercato

– procedimenti per capitalizzazione del reddito

– procedimento del costo

• Secondo la letteratura estimativa italiana si dividono in:

– procedimenti di stima diretti o sintetico - comparativi

– procedimenti di stima indiretti o analitico - ricostruttivi

Il procedimento di confronto di mercato

• Il procedimento del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato

– Il principale e più importante procedimento del metodo del confronto è il market comparison approach (MCA), che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo

– Altri procedimenti: sistema di stima, sistema di ripartizione, regressione multipla

Il procedimento per capitalizzazione del reddito

• Il procedimento per capitalizzazione del reddito comprende i metodi di capitalizzazione del reddito, che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari

• Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione

• Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola: – metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization)

– metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization)

– analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis).

Il procedimento del costo

• Il procedimento del costo ha come obiettivo l’individuazione del valore di mercato di un immobile attraverso la somma:

– del valore di mercato del suolo edificato

– del costo di riproduzione dell’edificio, eventualmente diminuito del deprezzamento maturato al momento della stima

• È detto anche procedimento del costo di riproduzione deprezzato

VALORE DI MERCATO

PREZZI COMPARABILISI M

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COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO

COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO

REDDITI COMPARABILI

Le basi della valutazione

• Le valutazioni immobiliari si fondano sulla definizione del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato (o basi della valutazione)

– Il valore di mercato si stima con input tratti dai dati e dalle informazioni di mercato

– I valori diversi dal valore di mercato usano i principi di stima che considerano: • le utilità alternative o le funzioni economiche di un immobile

• le motivazione atipiche delle parti in una transazione

• le clausole dei contratti

• le norme convenzionali

Il valore di mercato

• Vi sono diverse definizioni del valore di mercato presentate negli standard estimativi e contabili internazionali

• Alcune definizioni del valore di mercato sono comunemente utilizzate nelle valutazioni mentre altre trovano impiego in situazioni particolari o speciali

• Secondo l’International Valuation Standards: «Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione»

Il valore di mercato

• La definizione del valore di mercato assume che: – l’immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto,

ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio da parte del venditore delle richieste; la durata dipende ovviamente dal tipo di immobile e dalla dinamica del mercato

– il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse

– il compratore e il venditore siano bene informati (principio di trasparenza) e agiscano con prudenza e in modo indipendente

– non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure, imposte, ecc.) e le spese di intermediazione

Il valore di mercato (ABI)

• Secondo la Banca d’Italia il valore di mercato è:

– L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata pro-mozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione

Il valore di investimento (IVS)

• Il valore di investimento è il valore che assume un’immobile per un particolare investitore, o per una classe di investitori, che operano per definiti obiettivi di investimento

• Questo concetto soggettivo mette in relazione uno specifico immobile con uno specifico investitore, o con un gruppo di investitori, o con un’impresa con obiettivi e/o criteri di investimento identificabili

Il valore cauzionale (ABI)• Il valore cauzionale è un valore di un bene determinato mediante una

stima prudenziale della futura commerciabilità dell’immobile, tenendo conto di aspetti di sostenibilità a lungo termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni di mercato, dell’uso corrente, e di eventuali usi ad esso alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in considerazione per la stima del valore cauzionale

• Tale valore è stimato per i prestiti legati alle proprietà immobiliari e limita la valutazione alle caratteristiche economiche permanenti del bene e al reddito che il proprietario potrebbe trarne da una corretta gestione. Le ipotesi impiegate per la stima del valore cauzionale derivano dalla conoscenza del mercato e da un esame critico delle condizioni attuali, delle tendenze future, soprattutto da un esame sotto il profilo del rischio

Il valore assicurabile (ABI)

• Il valore assicurabile è quel valore che viene indicato in un contratto assicurativo o in una polizza assicurativa

• Molto spesso le Assicurazioni, per identificare tale valore, fanno direttamente riferimento a costo di riproduzione, opportunamente deprezzato per considerare la vetustà e l’obsolescenza dell’immobile

Il valore di mercato futuro (ABI)• Il valore di mercato futuro di un immobile in sviluppo è la

previsione del valore di mercato di un immobile ad una data futura, specificata dal valutatore in modo da riflettere il periodo necessario per un’adeguata commercializzazione e per una completa negoziazione dell’immobile. Questa data è successiva alla data della valutazione

• Il valore di mercato futuro rappresenta l’opinione del valutatore in merito agli attesi cambiamenti del mercato fino alla data specificata. Lo scopo del valore futuro è illustrare l’opinione del valutatore intorno all’andamento futuro del mercato nel periodo necessario per completare la vendita

Il valore di liquidazione (IVS)

• Il valore di liquidazione è un valore che considera una situazione nella quale un gruppo di beni, costituenti il patrimonio di un’impresa, sono offerti separatamente per la vendita, in genere inseguito a una cessazione dell’attività dell’impresa.

• Il valore di liquidazione, anche se spesso è associato con il concetto di vendita forzata, ha un diverso significato: i singoli beni possono essere ceduti con una regolare vendita che segue un periodo di marketing appropriato

La vendita forzata (IVS)• Il termine «vendita forzata» è usato spesso in circostanze nelle quali un

venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing

• Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato

• Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute

• La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento

Il valore di vendita forzata (ABI)

• Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato

• La vendita forzata implica un prezzo derivante da una vendita avvenuta in circostanze straordinarie

• Generalmente riflette un periodo di commercializzazione inadeguato, durante il quale il bene non è stato esposto nel mercato a sufficienza

– a volte riflette la condizione di un venditore non intenzionato alla vendita e/o una vendita imposta o estorta

Altri valori (IVS)

• Il valore speciale è un valore che riflette i particolari attributi di un immobile o di un asset che sono di interesse per uno specifico acquirente, per il quale l’asset ha un valore che supera il valore di mercato a causa di vantaggi che non sono disponibili sul mercato per gli altri acquirenti generici

• Il valore di fusione è un valore che considera una componente addizionale generata dalla combinazione di due o più interessi insistenti sull’immobile, quando il valore degli interessi combinati vale più della somma degli interessi presi singolarmente

• Il valore di realizzo è un valore che riguarda un bene giunto alla fine della sua vita economica secondo lo scopo per il quale era stato realizzato. Il bene può avere ancora un valore per un uso alternativo o per il riciclaggio