GIORNATA DI STUDIO SUGLI GIORNATA DI STUDIO SUGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI STANDARD INTERNAZIONALI DI

VALUTAZIONE IMMOBILIAREVALUTAZIONE IMMOBILIARE

Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Padova 5 novembre 2014

Esempio in ambito urbano di valutazione in applicazione degli IVS

Relatore: Antonio Ellero, geometra libero professionista in Padova

I PROCEDIMENTI DI STIMA I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD SECONDO GLI STANDARD

INTERNAZIONALIINTERNAZIONALI

IL MCAIL MCA(Market Comparison Approach)(Market Comparison Approach)

I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCAI PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCA

MCA MCA (Market Comparison Approach)(Market Comparison Approach)

METODO DEL CONFRONTO METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO: DI MERCATO: comparazione dell’immobile da comparazione dell’immobile da valutare con gli immobili simili valutare con gli immobili simili di prezzo noto.di prezzo noto.

APPLICAZIONE METODO:APPLICAZIONE METODO:a tutti i tipi di immobili per i quali sia a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di disponibile un sufficiente numero di

recenti e attendibili transazionirecenti e attendibili transazioni

Maggiore è il numero di dati del Maggiore è il numero di dati del campione, migliore è il risultatocampione, migliore è il risultato

3 o 4 dati3 o 4 dati sono sufficienti per un risultato sono sufficienti per un risultato professionalmente accettabileprofessionalmente accettabile

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APPLICAZIONE METODO:APPLICAZIONE METODO:per applicare il MCA si devono compiere per applicare il MCA si devono compiere

aggiustamentiaggiustamenti sistematici dei prezzi di mercato sistematici dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili rilevati in base alle caratteristiche degli immobili

di confronto rispetto alle corrispondenti di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima.caratteristiche degli immobili oggetto di stima.

Gli aggiustamenti sono costituitiGli aggiustamenti sono costituiti dai dai prezzi prezzi marginalimarginali delle caratteristiche immobiliari.delle caratteristiche immobiliari.

GLI AGGIUSTAMENTI SONO IL PERNO GLI AGGIUSTAMENTI SONO IL PERNO DELL’ANALISI DEL MCA.DELL’ANALISI DEL MCA.

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FASI PRINCIPALI DEL MCAFASI PRINCIPALI DEL MCA1) Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato;2) Rilevazione dei dati immobiliari completi;3) Scelta delle caratteristiche immobiliari;4) Compilazione della tabella dei dati;5) Stima dei prezzi marginali;6) Redazione della tabella di valutazione;7) Tabella di dimostraz. del sistema di stima8) Sintesi valutativa e presentazione dei risultati.

ESEMPIO:ESEMPIO:stima di appartamento al piano stima di appartamento al piano terra e secondo in palazzina terra e secondo in palazzina bifamigliare (subject)bifamigliare (subject)

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I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCAI PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCA

PP

II

AA

NN

OO

TT

EE

RR

RR

AA

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PP

II

AA

NN

OO

SS

EE

CC

OO

NN

DD

OO

Misura delle consistenzeMisura delle consistenze

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1) Superficie Esterna Lorda (SEL):area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra rilevata alla quota convenzionale di mt. 1.50 dal piano del pavimento.2) Superficie Interna Lorda (SIL): area di un'unità immobiliare misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno rilevata ad un'altezza convenzionale di mt. 1.50 dal piano del pavimento.3) Superficie Interna Netta (SIN): area di un'unità immobiliare determinata dalla sommatoria dei singoli vani misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi rilevata ad un'altezza convenzionale di mt. 0.50 dal piano del pavimento.

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Caratteristiche immobiliariCaratteristiche immobiliariNel nostro esempio sono state considerate le seguenti Nel nostro esempio sono state considerate le seguenti

caratteristiche quantitative e qualitative:caratteristiche quantitative e qualitative:

- Data (DAT)Data (DAT)- Sup. principale (S1)Sup. principale (S1)- Sup. cantine (SUC)Sup. cantine (SUC)- Sup. verande (SUV)Sup. verande (SUV)- Sup. garage (SUG)Sup. garage (SUG)- Sup. esterna Sup. esterna

condominiale (S)condominiale (S)

- Stato di manutenzione Stato di manutenzione (STM)(STM)

- Livello di piano (LIV)Livello di piano (LIV)- Impianto di Impianto di

condizionamento (IDC)condizionamento (IDC)- Funzionalità e Funzionalità e

distribuzione spazi distribuzione spazi interni (FUI)interni (FUI)

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Caratteristiche immobiliari

Una fase principale dell’analisi estimativa è costituita dalla misura delle caratteristiche che intervengono nella formazione del prezzo di mercato degli immobili. Le caratteristiche quantitative di un immobile sono misurate in base alla consistenza fisica. Le caratteristiche qualitative sono rappresentate attraverso i nomenclatori e misurate in base alle funzioni e alle attribuzioni (pregi e difetti) suscettibili di una classificazione o di un giudizio.I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico le classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, attribuendo un nome alle singole classi e descrivendole in modo univoco.

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Caratteristiche immobiliari

Riguardo alla misura, le caratteristiche immobiliari si distinguono in caratteristiche quantitative e caratteristiche qualitative: - le caratteristiche quantitative possono essere misurate in una scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (superfici, impianti, ecc.).- le caratteristiche qualitative possono essere misurate in una scala nominale o in una scala ordinale a intervalli (livello di piano, funzionalità, panoramicità, ecc.).Quando le caratteristiche qualitative entrano nella stima devono essere riportate tutte nella scala cardinale.

LE SCALE DI MISURALE SCALE DI MISURA

1) Scala NOMINALE1) Scala NOMINALE: è legata all'uso del nome ed è in via principale : è legata all'uso del nome ed è in via principale rappresentativa e descrittiva del fenomeno.rappresentativa e descrittiva del fenomeno.2) Scala ORDINALE2) Scala ORDINALE: esprime il posto occupato da un oggetto, o dal grado : esprime il posto occupato da un oggetto, o dal grado di qualità dell'oggetto, in una serie ordinata: tale successione è raffigurata con di qualità dell'oggetto, in una serie ordinata: tale successione è raffigurata con numeri ordinali. Si presenta con un indice che esprime l'intensità non numeri ordinali. Si presenta con un indice che esprime l'intensità non misurabile di un fenomeno. Questo indice può essere rappresentato dalle misurabile di un fenomeno. Questo indice può essere rappresentato dalle espressioni: sufficiente, buono, ottimo oppure minimo, medio, superiore.espressioni: sufficiente, buono, ottimo oppure minimo, medio, superiore.3) Scala ad INTERVALLI3) Scala ad INTERVALLI: è una scala ordinale che esprime la distanza tra le : è una scala ordinale che esprime la distanza tra le classi in un ordine metrico assegnando un numero reale alle classi (punteggio).classi in un ordine metrico assegnando un numero reale alle classi (punteggio).4) Scala CARDINALE4) Scala CARDINALE: i numeri indicano una quantità di elementi contenuti : i numeri indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito; è costituita dai numeri reali (scala continua) o dai numeri in un insieme finito; è costituita dai numeri reali (scala continua) o dai numeri interi (scala discreta). La scala cardinale permette l'impiego delle quattro interi (scala discreta). La scala cardinale permette l'impiego delle quattro operazioni fondamentali e degli strumenti di analisi quantitativa.operazioni fondamentali e degli strumenti di analisi quantitativa.

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Caratteristiche immobiliariCaratteristiche immobiliari

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Analisi del mercatoAnalisi del mercato: comparabile A: comparabile A

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Analisi del mercatoAnalisi del mercato: comparabile B: comparabile B

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Tabella dei dati

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Criteri e procedimenti

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Prezzi marginaliIl prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica. Può assumere: valori positivi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del prezzo; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del prezzo; valori nulli nel caso in cui ad una variazione della caratteristica non vi sono variazioni del prezzo.

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Prezzi marginaliPrezzo marginale della caratteristica: DATA

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Prezzi marginaliPrezzo marginale della caratteristica:SUP. PRINCIPALE

σπ

⋅⋅+

=∑

=

k

iii SS

Pp

21

1

La formula che determina il prezzo marginale della superficie principale è:

p1 = prezzo marginale P = prezzo S1 = sup.principale π = indice mercantile Si = sup. secondarie σ = rapporto di posizione

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Prezzi marginaliPrezzo marginale della caratteristica: STATO DI MANUTENZIONE

Tabella Valutazione MCATabella Valutazione MCA

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Tabella Valutazione MCATabella Valutazione MCA

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In corrispondenza delle caratteristiche si riporta il prodotto della differenza dell’ ammontare della caratteristica dell’immobile da valutare e dell’immobile di confronto corrispondente e il prezzo marginale, preso con il proprio segno.

Il prezzo di mercato corretto raffigura il prezzo ipotetico dell’immobile da valutare come deriva dalla corrispondente comparazione con l’immobile di confronto.

Se per la particolare caratteristica l’immobile di confronto è maggiormente dotato, allora il prezzo dell’immobile da stimare deve risultare minore di quello dell’immobile di confronto, in quanto è meno dotato: per fare ciò occorre sottrarre qualcosa al prezzo noto.

Sistema di stimaSistema di stima

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Sistema di stimaSistema di stima

I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCAI PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCA

sintesi valutativa e risultati della valutazionesintesi valutativa e risultati della valutazione

I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCAI PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI: MCA

Il valore di stima dell’immobile da valutare (subject) è pari aIl valore di stima dell’immobile da valutare (subject) è pari a212.131,15 euro. Con la rilevazione dei dati immobiliari, la stima212.131,15 euro. Con la rilevazione dei dati immobiliari, la stimadei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative è risoltadei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative è risoltauna volta per tutte dal sistema di stima.una volta per tutte dal sistema di stima.Il sistema di stima libera queste valutazioni dalla soggettivitàIl sistema di stima libera queste valutazioni dalla soggettivitàe dall’arbitrio e le riconsegna alla metodologia estimativa.e dall’arbitrio e le riconsegna alla metodologia estimativa.Così è possibile stimare la funzionalità e distribuzione degliCosì è possibile stimare la funzionalità e distribuzione deglispazi interni in 8.672,00 eurospazi interni in 8.672,00 euro

Sintesi di stimaSintesi di stima

sintesi valutativa e risultati della valutazionesintesi valutativa e risultati della valutazione

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Risultati della valutazioneRisultati della valutazione

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