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Esempi di stime di Terreni e di Aree Edificabili

Flavio Paglia, Patrizia Carvelli

Terreni e aree asserviti o destinati a: case residenziali, aree

produttive, parcheggi, attività commerciali, uso agricolo.

Due diligence immobiliare e rating immobiliare

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ESEMPI DI STIME DI TERRENI E DI AREE EDIFICABILI 5

Premessa ................................................................................................................. 9

CAPITOLO 1La due diligence immobiliare come presupposto alla stima .................................................11

1.1 Le verifiche necessarie per procedere ad una corretta valutazione del bene ..............................................................11

1.2 Il quadro giuridico amministrativo ....................................................15

1.3 Il quadro catastale ....................................................................................18

1.4 Il quadro urbanistico ...............................................................................29

1.5 Il quadro vincolistico ...............................................................................33

CAPITOLO 2Esempi di stime e valutazioni ................................................37

STIMA N. 1Terreno destinato a posto auto e accesso a superficie di proprietà del confinante ...............................................39

STIMA N. 2Terreno pertinenziale e complementare ad attività artigianale .............................................................................53

INDICE GENERALE


Indice Generale

6 ESEMPI DI STIME DI TERRENI E DI AREE EDIFICABILI

STIMA N. 3Terreno non edificabile collocato in zona a bassa densità abitativa ........................................................................................65

STIMA N. 4Terreno non edificabile destinato a deposito legname all’aperto ....................................................................................77

STIMA N. 5Terreno non edificabile annesso ad attività commerciale ............89

STIMA N. 6Terreno non edificabile destinato a parcheggio ............................ 103

STIMA N. 7Terreno non edificabile destinato a parcheggio a rotazione (solo periodo estivo) ........................................................ 119

STIMA N. 8Terreno non edificabile destinato a parcheggio in parte per uso residenziale e in parte ad uso rotazione ............ 139

STIMA N. 9Terreno non edificabile asservito ad un camping ......................... 181

STIMA N. 10Terreno non edificabile destinato a orto ......................................... 215

STIMA N. 11Potenzialità area edificabile desumibile da trasformazione di edificio ad uso istituzionale .............................. 227

STIMA N. 12Area edificabile ubicata in zona AP STANDARD ............................. 251

STIMA N. 13Area edificabile destinata ad attività industriali ........................... 305


Indice Generale


STIMA N. 14Aree edificabile con presenza di ruderi (unità collabenti) .................................................................................... 353

STIMA N. 15Aree edificabili destinate ad uso residenziale, commerciale, terziario, industriale e rurale. Rating immobiliare ......................... 387

Bibliografia ....................................................................................................... 539



PREMESSA

Le aree nude, edificabili o meno, rappresentano una sfaccettatura del campo estimativo di difficile interpretazione e valutazione. I terreni coltivati, tradizio-nalmente stimati sulla base dei valori agricoli medi pubblicati dall’Agenzia del territorio, rappresentano soltanto una minima parte dell’ampia casistica atti-nente le destinazioni redditizie e/o commerciali delle aree nude.

Il disposto combinato del codice civile e della legge 392/78 (uso diverso) conferiscono a tutti i terreni la possibilità di essere concessi in locazione produ-cendo, di fatto, redditività paragonabile a quella degli immobili. In tutti questi casi la stima dovrà quindi prendere in seria analisi ogni possibile redditività e costo correlato all’impiego del terreno.

Le aree edificabili rappresentano un’ulteriore sfaccettatura del percorso estimativo.

In campo dottrinale risulta ampiamente noto come il valore di incidenza area da attribuirsi ad una superficie nuda o ad un immobile bisognoso di trasforma-zione debba svilupparsi considerando il cespite stesso come un immobile che si trova in una condizione “imperfetta” o mediana rispetto ad un percorso già ipotizzato.

Il traghettamento dell’area avviene mediante trasformazione del sito e l’ap-prodo finale è costituito dalla futura destinazione dell’immobile appena co-struito sull’area nuda.

Il percorso più concreto e reale per determinare detta incidenza area risiede nell’adozione del criterio “a valore di trasformazione”.È altresì vero che ogni caso in esame pone all’attenzione del tecnico estimatore un lotto di terreno collocato in un contesto urbanistico caratterizzato da svaria-te caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

La stima deve quindi svilupparsi mediante l’attenta analisi di tutti i fattori e di tutte le condizioni che intervengono durante la trasformazione.

Il libro in esame, conscio delle criticità operative poste dall’argomento in esame, propone un’ampissima casistica di valutazioni estimative già sviluppa-te dagli autori.


Premessa


I processi estimativi riportati in seguito, proceduti da una brevissima intro-duzione, si sviluppano su percorsi ampiamente dettagliati capaci quindi di trasmettere al singolo lettore ogni cognizione e ogni riferimento procedurale necessario. Ciò che infatti meglio contraddistingue le valutazioni riportate nel presente lavoro è il dettaglio di spiegazioni e di approfondimenti dottrinali e conoscitivi che contraddistingue ogni singolo passaggio.

Il testo è altresì preceduto da un capitolo dedicato alla due diligence immo-biliare. Crediamo infatti che ogni precorso estimativo debba essere preceduto da un’attenta disamina di tutti i fattori incidenti sulla valutazione. In altre paro-le la corretta valutazione potrà essere eseguita solo in presenza e a conoscenza di tutti gli elementi che possono, in misura diversa, interagire con la funziona-lità e con il valore del cespite in esame.

Ulteriore dettaglio riportato negli esempi di stimasi concretizza nel RATING IMMOBILIARE ovvero l’analisi del rischio immobiliare correlato all’operazione edificatoria prospettata.

In ultimo, la disamina delle singole valutazioni evidenzia la possibilità di por-re a reddito qualsiasi porzione di terreno. Sia esso edificabile o meno.

L’ampia documentazione fotografia evidenzia come l’attenta ricerca del co-siddetto “highest and best use” possa determinare anche cospicui redditività da terreni apparentemente poco interessanti e superficialmente privi di voca-zione commerciale.

La riflessione sopra riportata appare fondamentale per tutti gli enti territoria-li recentemente coinvolti nella necessità e nell’opportunità di sviluppare accu-rati “piani di alienazione e valorizzazione patrimoniale”.

In questo contesto, il libro in esame può trasformarsi in valido canovac-cio operativo per quanti interessati alle dismissioni e valorizzazioni sopra richiamate.

GLI AUTORI



CAPITOLO 1

LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE COME PRESUPPOSTO ALLA STIMA

1.1 Le verifiche necessarie per procedere ad una corretta valutazione del bene

Prima di procedere all’analisi e al commento delle diverse tipologie di stima allegate al presente lavoro, appare opportuno nonché doveroso soffermarci sulla necessità di procedere alla valutazione degli immobili (terreni e fabbrica-ti) solo ed esclusivamente a fronte di un accurata “Due diligence immobiliare”.

Letteralmente, il termine sopra esposto significa: diligenza dovuta. Nell’am-bito immobiliare per individuare correttamente il valore di un bene occorre innanzitutto conoscere con assoluta certezza ogni dettaglio tecnico e giuridi-co che, in diversa misura, determina il valore e soprattutto la disponibilità del cespite stesso.

La tematica del presente lavoro, fortemente incentrata sulla valutazione dei terreni e di tutte le aree edificabili, non può prescindere da un’accurata analisi di tutti quei fattori che quotidianamente limitano o interagiscono con la valu-tazione del cespite stesso.


La due diligence immobiliare come presupposto alla stima


Nel dettaglio i dati da analizzare e conoscere prima di avviare qualsiasi per-corso estimativo riguardano essenzialmente il quadro catatstale, il quadro giuridico amministrativo del bene, il quadro urbanistico ed in ultimo il quadro vincolistico.

Nelle prossime pagine, verranno quindi descritte tutte le operazioni di ricer-ca e di catalogazione necessarie per giungere ad una corretta predisposizione della “due diligence estimativa”.

Nel nostro paese l’unico modo per individuare correttamente un cespite consiste nel identificarlo catastalmente. I riferimenti toponomastici, l’indirizzo o il numero civico, da soli non consentono l’inequivocabile identificazione del cespite.

La prima verifica consiste quindi nell’accertare il corretto accatastamento del bene. La porzione oggetto di compravendita deve essere identificata corretta-mente sia all’NCT e sia all’NCEU. Il subalterno o il mappale devono indicare solo ed esclusivamente la porzione oggetto di compravendita.

In caso contrario sarà necessario attivarsi al fine di redigere apposito frazio-namento o apposita identificazione di nuovo subalterno.

In merito ai terreni e alle aree edificabili particolare cura e attenzione dovrà essere rivolta nei confronti delle volumetrie in oggi esistenti o anticamente esi-stenti sull’area. Il processo in esame dovrà quindi prevedere adeguata istanza di cancellazione di tutte le volumetrie non più esistenti o comunque superabili durante il nuovo processo immobiliare.

Massima attenzione a tutti i frazionamenti di terreno necessari. In questo contesto occorre verificare anche l’esatto accatastamento di tutte le viabilità già esistenti. Non di rado, rilievo reale e relativo accatastamento presentano irragionevoli contraddizioni.

Accanto al quadro catastale la seconda verifica riguarda il quadro urbanisti-co. In questo contesto occorrerà attivarsi al fine di richiedere al Comune inte-ressato il rilascio del Certificato di destinazione urbanistica che, se del caso, dovrà essere materialmente allegato anche all’atto di compravendita.

Il certificato di destinazione urbanistica rimane valido per giorni 90 dal rilascio.

Al contratto e quindi alla documentazione da predisporre per l’asta pubbli-ca devono essere allegate tutte le planimetrie del cespite. Le planimetrie non devono corrispondere necessariamente a quelle catastali. È bene comunque




provvedere alla verifica delle stesse in quanto una differenza potrebbe indicare l’esecuzione di opere non autorizzate comunque non recepite al catasto.

Nel caso in cui sul terreno persista una volumetria da demolirsi o comun-que oggetto di valutazione occorre interfacciarsi con il disposto del testo unico sull’edilizia.

Il Decreto del Presidente della Repubblica in data 6 giugno 2001, n. 380 me-glio conosciuto come “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamen-tari in materia edilizia” all’articolo 24 “Certificato di agibilità “(regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, articoli 220; 221, comma 2, come modificato dall’art. 70, decreto legislativo 30 dicembre 1999, n. 507; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52) stabilisce che:1) Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza,

igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

2) Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

3) Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Quello che più importa in questo contesto è però il disposto del successivo comma 4.

Il quale stabilisce che: – alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata

copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni.

In questo nuovo contesto il regolare accatastamento del bene diventa addi-rittura conditio sine qua non per ottenere il decreto di agibilità della struttura.




Nelle analisi preliminari alla stima massima attenzione quindi all’analisi della dimensione catastale.

Possibili difformità planimetriche devono suggerire ulteriori verifiche in me-rito alla pendenza di eventuali condoni edilizi. Le verifiche devono essere com-piute presso i competenti uffici comunali.

Il bene potrebbe, inoltre, essere caratterizzato da pendenze giudiziarie aper-te in epoca precedente e non ancora concluse. In questo contesto, la stima do-vrà riportare esattamente il contenuto del contenzioso e stabilire le modalità di dibattito e le eventuali responsabilità sulla risoluzione del medesimo.

La verifica della titolarità deve essere compiuta al fine di provare eventuali comproprietà sul bene o, in presenza di queste, deve accertare la possibilità di giungere comunque, e a quali condizioni, alla conclusione del contratto.

Prima di avviare la valutazione del terreno o del fabbricato è quindi necessa-rio reperire tutta la certificazione giuridica attestante la proprietà o la compro-prietà del bene oggetto di alienazione o valorizzazione.

Come già accennato, tra le voci che possono incidere maggiormente sul va-lore del bene troviamo la presenza di eventuali servitù attive o passive.

Le verifiche preliminari alla redazione della stima devono quindi evidenziare, in ogni dettaglio, l’esistenza e il peso delle medesime servitù.

In caso di terreno o fabbricato occupato il tecnico incaricato dovrà verificare attentamente l’identità delle persone presenti all’interno dell’area e soprattut-to dovrà verificare la legittima presenza dei medesimi soggetti.

In questo contesto, alla procedura di stima dovrà essere allegato anche la copia del contratto di locazione in base al quale il nuovo proprietario assumerà la figura di locatore. La valutazione del cespite risulta fortemente condizionata dal grado e dalla tipologia di occupazione in atto.

Se il contratto in essere risulta già disdettato, alla stima, occorrerà allegare o richiamare la medesima disdetta.

Il regime giuridico delle pertinenze prevede che queste ultime, salvo esplici-to richiamo nell’atto contrattuale, siano trasferite unitamente al bene principa-le. Occorre quindi attivarsi per individuare le pertinenze in essere e se del caso, predisporre una bozza contrattuale precisa in materia.

In caso di presenza di vincolo ex D.Lgs. 42/2004 occorrerà attivarsi al fine di ottenere il prescritto nulla osta all’alienazione.




Tab. 1.1 - Le verifi che antecedenti alla predisposizione della stima

Tutte le verifi che da eff ettuarsi prima di giungere alla compilazione della STIMA

Verifi ca regolare accatastamento

Verifi ca condizione urbanistica

Richiesta Certifi cato destinazione urbanistica (per i terreni)

Verifi ca congruità planimetrie catastali con realtà

Verifi ca eventuale pendenza condoni edilizi o fi scali

Verifi ca eventuale pendenza contenziosi di tipo giudiziario

Verifi ca eff ettiva titolarità sul bene del possessore e individuazione

atto di provenienza all’attuale proprietario

Individuazione eventuali comproprietà

Verifi ca eventuale presenza di pesi e servitù

Verifi ca conduzione dell’immobile e regolarità del contratto

Verifi ca eventuali contratti di somministrazione utenze

Verifi ca pertinenze (richiamate o non richiamate nell’atto)

Verifi ca necessità eventuale nulla osta ex D.Lgs. 42/2004

Eventuale richiesta nulla osta ex D.Lgs. 42/2004

1.2 Il quadro giuridico amministrativo

La dimensione amministrativa e giuridica di un bene risulta fondamentale per individuare e dimostrare con esattezza il titolo o il diritto reale per il quale si detiene il bene.

Nel rimandare a lavori maggiormente esaustivi in materia(1) in questo con-testo preme semplicemente ricordare la gradualità e la diversa rilevanza che caratterizza i diversi diritti reali.

Il principale e il più assoluto diritto reale è senza dubbio la proprietà. Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.

L’usufrutto, altro fondamentale diritto reale, consiste nel diritto di usare una cosa altrui e di farne propri i frutti, senza però modificarne la destinazione eco-nomica o alienarla.

1. F. Paglia, M. Minetti, I. Giribaldo, Guida alla locazione, all’acquisto e alla vendita degli im-mobili, EPC Libri Roma Novembre 2005.




La superficie, importante diritto reale in campo patrimoniale, consiste nel diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costruzione.

La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo (dominante) di passare sul fondo vicino (servente) e così via. (in realtà le servitù possono riguardare anche la veduta, l’immissione di scoli o fumi ecc…).

Accanto alla classificazione sopra riportata occorre inoltre ricordare il diritto d’uso, il diritto di abitazione e in ultimo il possesso.

Al diritto reale corrisponde naturalmente il dovere di chiunque di astenersi dall’impedirne o turbarne l’esercizio.

Fondamentale quindi individuare all’interno dell’archivio patrimoniale l’esat-ta intestazione del bene e l’esatta classificazione del diritto reale di pertinen-za. La scheda patrimoniale dovrà quindi riportare gli estremi dell’atto con il quale il titolare è entrato in possesso della proprietà o di altro diritto reale. Gli estremi di tale atto dovranno peraltro essere riportati anche all’interno di ogni successivo contratto traslativo. È infatti consuetudine, per i notai, richiamare all’interno dell’atto di compravendita successivo anche i dati di provenienza del medesimo bene, comprovanti la disponibilità del cespite e la potestà libe-ratoria da parte del venditore.

Importante ricordare come i medesimi debbano essere già conosciuti all’atto di predisporre la valutazione del bene.

I documenti comprovanti la piena disponibilità del bene risultano fonda-mentali anche per la semplice locazione o concessione del cespite.

In questo contesto preme ricordare come la figura del locatore possa dif-ferenziarsi da quella del proprietario. Il nostro codice civile, nel regolamen-tare il diritto di usufrutto, stabilisce infatti che l’usufruttuario (colui che gode dell’usufrutto) può procedere alla messa a reddito del bene (locazione).

L’archivio patrimoniale dovrà quindi evidenziare i contenuti specifici dell’usufrutto, le condizioni e soprattutto la data di termine del medesimo di-ritto (quanto sopra è fondamentale nel caso di persone giuridiche - società).

La classificazione amministrativa e giuridica del bene deve quindi evidenzia-re il titolo di provenienza, il numero di atto di acquisizione del diritto, la data di sottoscrizione del medesimo atto, la data di registrazione e il numero di regi-strazione del medesimo contratto.

Ulteriori notizie devono riguardare il notaio presso il quale è custodito l’ori-ginale dell’atto.




La dimensione giuridica di un bene può essere inoltre caratterizzata dalla presenza di pesi o servitù incidenti.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo ser-vente) per l’utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a di-verso proprietario (art. 1027 cod. civ.).

L’esempio più semplice si identifica nel diritto di passaggio all’interno di un’al-tra proprietà. Altre servitù, come già accennato, possono riguardare il diritto di attingere acqua dal pozzo del vicino o il diritto di immettere suoni, fumi ecc…

L’elemento fondamentale che contraddistingue la servitù è la predialità, ov-vero la servitù richiede, in primo luogo, che essa sia stabilita in favore di un fondo e non di una persona.

Il diritto segue il bene e non il proprietario del bene. In questo senso non è possibile attribuire a una persona il diritto reale di entrare in un fondo per pas-seggiarvi o per scaricarvi detriti.

La servitù deve essere costituita per l’utilità del fondo dominante.Non è possibile costituire una servitù per un’utilità personale che non abbia

una relazione oggettiva con il fondo dominante. Le servitù possono essere costituite in due modi:

volontariamente, con un contratto o per testamento;

coattivamente, per imposizione della legge.

La stima dovrà quindi evidenziare la tipologia di servitù esistente (attiva o passiva) dovrà inoltre indicare con esattezza gli estremi del fondo dominan-te e del fondo servente, dovrà indicarne gli estremi contrattuali, i contenuti economici l’eventuale termine di godimento o di peso e naturalmente i con-tenuti oggettivi e tecnici della medesima servitù (descrizione dettagliata del peso imposto: es. Diritto di passaggio limitato al solo mezzo agricolo avente dimensioni massime di larghezza di metri 2,00, passaggio limitato alle sole ore mattutine comprese tra le ore 7,00 e le ore 9,00 e pomeridiane comprese tra le ore 16,00 e le ore 18,00).Le servitù si possono estinguere:

per rinuncia del titolare;

per confusione (o consolidazione), se il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente, o viceversa;

per non-uso ventennale (prescrizione).




L’analisi giuridica si deve poi sviluppare in ragione dell’accertamento e mo-nitoraggio di tutti i contratti di gestione attivi o passivi correlati al medesimo cespite. Si configurano come contratti passivi tutti gli atti di somministrazio-ne connessi alla gestione del cespite (fornitura di energia elettrica, gas, acqua ecc…), si configurato invece come contratti di gestione attivi tutti gli atti di locazione e concessione del terreno.

A lato pratico occorre inoltre evidenziare la perfetta corrispondenza del ma-nufatto attuale con quanto rappresentato dalla cartografia catastale e dalla cartografia allegata all’eventuale concessione edilizia (molto speso occorre valutare un terreno edificabile già contraddistinto da progetto o permesso di costruire già rilasciato). Occorre inoltre verificare (in caso di difformità fisica e strutturale) la pendenza di eventuali istruttorie.

Nei casi in cui le opere realizzate abusivamente siano conformi agli strumenti urbanistici è tuttora possibile presentare richiesta di concessione o autorizza-zione in sanatoria secondo le modalità previste dall’art. 13 della Legge n. 47/85 ora art. 36 D.P.R. n. 380/01 - Testo Unico Edilizia.

A prescindere dalla difformità evidenziata occorre comunque ricordare la necessità di giungere alla valutazione del bene in completa ottemperanza di quanto previsto da tutte le normative vigenti.

La componente amministrativa e giuridica dell’analisi deve inoltre eviden-ziare tutti gli atti attinenti gli appezzamenti di terreno fisicamente accorpati o direttamente asserviti al bene oggetto di analisi.

La scheda del terreno deve riportare tutti i dati attinenti le eventuali servitù attive o passive presenti nonché ogni riferimento a problematiche di tipo geo-logico e/o urbanistico.

1.3 Il quadro catastale

L’identificazione dell’immobile benché tradizionalmente e per consuetudine collegata all’indirizzo toponomastico e al numero civico risulta insufficiente e molto spesso fuorviante. I numeri civici e i nomi delle strade cambiano assai spesso complicando il quadro storico dell’immobile.

Rimane quindi necessario individuare il bene con dati irremovibili e possibil-mente costanti nel tempo. L’esatta identificazione del bene sia esso terreno o fabbricato è soltanto quella catastale.




Benché non probatorio del titolo di proprietà su quasi tutto il territorio nazionale l’individuazione catastale del cespite risulta in oggi la più sicura e definitiva.

La valutazione corretta di un bene deve quindi svilupparsi in direzione di una completa ricognizione dei dati catastali.

In base all’attuale ordinamento legislativo, tutta la documentazione catasta-le confluisce in due catasti distinti per terreni e fabbricati che costituiscono il cosiddetto catasto rustico e il catasto urbano.

Per quanto concerne il catasto terreni gli elaborati presenti presso l’Agenzia del Territorio (già UTE) sono le mappe catastali, le tavole censuarie, il registro delle partite, lo schedario dei possessori e il prontuario dei numeri di mappa. La mappa catastale del comune è a sua volta suddivisa in più fogli di mappa generalmente sviluppati in scala 1:2000 o 1:1000.

I fabbricati vengono riportati sul mappale mediante cediglia di collegamen-to, le strade, i fiumi, i canali riportano o il numero o la denominazione propria. Ogni singolo mappale risulta contraddistinto da un numero.

Il catasto terreno viene definito geometrico in quanto misura i confini, par-ticellare perché suddiviso in singole particelle e non probatorio del titolo di proprietà.

Il Nuovo catasto edilizio Urbano, sorto nel 1939, risulta costituito dalla map-pa urbana, dallo schedario delle partite, dallo schedario dei possessori e dallo schedario dei numeri di mappa.

I dati riportati su ogni singola visura catastale riguardano: il foglio di mappa, la zona censuaria, la categoria catastale, la classe di appartenenza, l’eventuale subalterno di riferimento, il dimensionamento in numero di vani, metri qua-drati o metri cubi (a seconda delle categorie) ed infine la rendita catastale.

Le zone censuarie sono le parti di territorio tra loro assimilabili con riferimen-to alle unità immobiliari esistenti per l’ubicazione, per le caratteristiche am-bientali, per la tipologia e per l’epoca di costruzione.

La categoria identifica l’uso dell’immobile. L’ordinamento attuale prevede una pluralità di categorie individuate con lettera e numero meglio evidenziate nelle sotto riportate tabelle esplicative.

La classe direttamente collegata alla Categoria è di regola applicata in fun-zione dell’ubicazione, delle rifiniture, del contesto estrinseco, della vetustà e della redditività dell’immobile.



CAPITOLO 2

ESEMPI DI STIME E VALUTAZIONI

Nelle prossime pagine vengono riportati numerosissimi esempi di stime e valutazioni già sviluppate dagli autori.

Le casistiche riportate riguardano: terreni asserviti a case residenziali, terre-ni asserviti ad aree produttive, terreni ad uso parcheggio, terreni asserviti ad attività commerciale, terreni destinati ad orto agricolo, aree edificabili ad uso residenziale, commerciale, terziario e produttivo, aree edificabili destinate a STANDARD URBANISTICI nonché aree contraddistinte da unità collabenti e/o parzialmente già edificate.

Nell’insieme si tratta di una casistica davvero completa sviluppata e spiegata in ogni dettaglio.

Naturalmente l’unica raccomandazione consiste nel ricordare che ogni im-mobile si configura come elemento unico e insostituibile, determinato da proprietà e caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) esclusive difficilmente riscontrabili nella loro singolarità in altri immobili.

Le stime proposte nelle prossime pagine si configurano quindi come sempli-ce canovaccio a supporto di ogni nostro lavoro. Semplici riflessioni a sostegno dei prossimi percorsi estimativi.

Ogni riflessione, pur generata da approfondimenti universali concettual-mente presenti in qualsiasi perizia, dovrà quindi svilupparsi in ragione delle peculiarità che contraddistinguono, in quel preciso momento, il bene in fase di stima.

In questo contesto piace ricordare ed evidenziare il valido aiuto proferito dal Geom. Ivo Mazzino nella realizzazione e sviluppo delle prime cinque stime. A lui il ringraziamento degli autori.


Esempi di stime e valutazioni


STIMA N. 1Terreno destinato a posto auto e accesso a superfi cie di proprietà del confi nante

La stima sviluppata secondo procedure sintetico comparative, si caratte-rizza in ragione della complementarietà del bene rispetto ad altre proprietà limitrofe al medesimo spazio.

Si tratta quindi di una valutazione fortemente caratterizzata da condizioni di monopolio bilaterale.

In particolare l’utilizzo del terreno risulta fondamentale per accedere all’edi-ficio di proprietà dell’acquirente.

Nel caso del monopolio bilaterale il valore è definito non dal mercato, ma dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazione alle capacità contrattuali di venditore e compratore.

È quindi evidente che all’estimatore è richiesta una diversa ottica valutativa: non è il valore di mercato che si deve ricercare, quanto quel valore al di sotto del quale non vi è più convenienza alla vendita o all’acquisto.

Ciò equivale a dire che il perito non deve ricercare il valore “medio” che può esprimere il mercato immobiliare, ma il valore minimo attribuibile al com-plesso immobiliare oltre il quale è opportuno che il venditore istituzionale non scenda.

Poiché il proprietario dell’immobile retrostante possiede di fatto una servitù attiva di passo (in assenza di tale diritto non potrebbe accedere alla propria vo-lumetria), il proprietario del terreno allo stato pratico non potrebbe utilizzare e concedere ad altri soggetti il terreno medesimo.

Inoltre, essendo l’area utilizzabile come parcheggio, in quanto gravata da ser-vitù di fatto può essere praticamente utilizzata solo ed esclusivamente dall’attua-le fondo dominante, coincidente con la proprietà del probabile acquirente.




Premessa

Oggetto della presente valutazione è una superficie identificata come per-tinenza (porzione di area demaniale) posta a margine della Strada Provinciale 33 di “S._________”.

Con Determinazione Dirigenziale, n. ____ prot. ____ in data 27 agosto ____, la Provincia rilasciava la concessione d’uso del terreno in argomento, per comples-sivi mq 68 circa (rilevati graficamente), di proprietà provinciale posto nel comune di C______ e, catastalmente, posto all’intersezione dei Fogli __e ___ del N.C.T.

La concessione rilasciata, nel corso degli anni, è stata più volte novata me-diante successive scritture private, fissando la nuova prossima scadenza alla data del 31 dicembre 2010.

L’uso attualmente autorizzato, consiste nell’utilizzo quale deposito ed acces-so all’edificio di proprietà, in particolare ai fondi (box/magazzini) immediata-mente limitrofi all’area demaniale.

In epoche recenti, in occasione delle sottoscrizioni dei nuovi contratti, il conduttore ha manifestato l’intendimento acquistare l’area in argomento. Tale ipotesi, inserita nel Piano di Alienazioni allegato al Bilancio preventivo dell’Am-ministrazione Provinciale esercizio 2009, è stata avallata con Deliberazione del Consiglio Provinciale n. ____/_____ del ________.

Coinvolto il Servizio provinciale competente alla gestione della viabilità limi-trofa, il medesimo ha espresso pare favorevole a condizione che venga mante-nuta nella disponibilità dell’ente un distacco di un metro dal limite della cunet-ta di scolo delle acque meteoriche. si riduce così di fatto la superficie oggetto della presente valutazione, sino a circa 55 mq.

Preliminarmente all’atto di compravendita, da ratificare con l’espressione della volontà da parte del Consiglio Provinciale, si dovrà procedere al frazio-namento catastale propedeutico alla classificazione del bene come Patrimonio Disponibile dell’Ente; tale passaggio tecnico permetterà la corretta determina-zione della consistenza del bene.

Ciò detto, il sottoscritto _________ perito esperto iscritto al Ruolo pres-

so la CCIAA di _________ al n° _____, consulente tecnico del Tribunale di

_________ (cat. XXV stima e valutazione di immobili), dipendente dell’Ammi-nistrazione Provinciale di _________, in adempimento all’incarico conferitomi dalla predetta Amministrazione redigo la seguente relazione estimativa.




Identificazione

Il terreno risulta censito al N.C.T. all’intersezione dei Fogli __ e __ del comune di C_________, come dal sotto riportato estratto di mappa:

Fig. 2.1 - Stralcio estratto di mappa

Fig. 2.2 - Immagine satellitare dell’area – Fonte Pagine Gialle Visual




La superficie, essendo identificata come demanio stradale, non è ad oggi in-serita nei piani urbanistici vigenti del comune di C_________.

Fig. 2.3 -Foto area dopo intervento di recinzione

Fig. 2.4 - Foto area – Confi ne con altra porzione demaniale di diversa conduzione




Metodologia estimativa

Analizzando quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione di un valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).

Un procedimento è diretto (o sintetico comparativo), l’altro indiretto (o analitico).

A proposito del reperimento ed utilizzazione dei dati elementari relativi ad ogni giudizio di stima è necessario apprendere dal mercato, nell’ambito del quale si va ad operare, tutti i dati storici che da esso si possono rilevare. All’estimatore si richiede di far conoscere gli elementi emersi dalle indagini o informazioni che costituiscono la più efficace motivazione della oggettività del risultato della stima.

Per quanto riguarda i prezzi di mercato una fonte attendibile di dati elemen-tari è rappresentata dalle valutazioni effettuate per beni analoghi da altri tecni-ci estimatori, allorquando accettate dagli interessati.

Da rilevare infatti che l’accettazione di un dato ipotetico, quale possa essere il risultato di un giudizio di stima, da parte degli interessati trasforma il valo-re di previsione in dato storico da poter quindi essere utilizzato ai fini della comparazione.

In merito all’attendibilità del dato scaturito immediatamente dall’accettazione è da osservare come sia stato ripetutamente riconosciuta dalla giurisprudenza la coincidenza tra valore stimato ed accettato ed il giusto prezzo in una libera contrat-tazione di compravendita identificato nel più probabile prezzo di mercato.

Infine si può sostenere che acquistano ufficialità, logicità ed ammissibilità economica non solo i prezzi noti, ma anche valori formulati che emergano dalla prestazione di consulenze tecniche d’ufficio, sentenze, concordati con gli Uffici Tecnici Erariali o, di contro, decisioni delle commissioni competenti a giudicare sui ricorsi avversi alle valutazioni dell’Agenzia del Territorio, perizie extragiudiziali giurate ecc ...

I dati riportati nella presente stima sono stati reperiti all’interno de: Agenzia del Territorio sito istituzionale, ISTAT sito istituzionale, Ministero delle Finanze

sito istituzionale, Consulente Immobiliare edizione il Sole 24 ore, “L’Osservato-rio sul mercato immobiliare” edizioni Nomisma, Monitor Immobiliare edizione Scenari Immobiliari, l’Osservatorio del mercato immobiliare, Dea Agenzia del Territorio, Tuttocittà Navteo, FIAIP Osservatorio sul mercato immobiliare, Sce-




nari Immobiliari edizione Scenari Immobiliari, Provincia di _________ sito istitu-zionale, Google Earth, Pagine Gialle Visual, Regione _________ sito istituzionale, Prezziario Tipologie Edilizia, Collegio degli Ingegneri e Architetti M_________, DEI Tipografia del Genio Civile, Unioncamere sito istituzionale, CNEL sito istitu-zionale, ANCE sito ufficiale, Confedilizia sito ufficiale, Report mensile edizione Scenari Immobiliari.

Per le pubblicazioni richiamate si rimanda alle diverse note a piè pagina.

Necessita a questo punto una riflessione da parte dell’estimatore per la scelta della metodologia estimativa che possa dare esprimere il valore più probabile del terreno.

Elementi significativi sono: la particolarità del bene oggetto di stima e l’al-tresì particolare ubicazione del medesimo; ovvero, un terreno consistente nel distacco tra l’abitazione del concessionario ed il sedime stradale, su cui già di fatto grava una servitù sull’area; nonché l’ubicazione in una zona a bassa den-sità abitativa. Per quanto detto, le peculiarità oggettive determinano una con-dizione di mercato prossima al monopolio bilaterale di cui si analizzeranno le influenze negative sul valore di stima nel prossimo paragrafo.

Ciò premesso, si ritiene di poter procedere alla determinazione di un possibi-le valore analizzando la redditività che il bene sta attualmente fornendo (con-cessione in essere), oltre che raffrontando la superficie con altre di analoghe caratteristiche (possibile utilizzo a parcheggio o in alternativa quale pertinenza dell’immobile, ovvero area libera e di distacco dalla viabilità limitrofa) studiate e quotate dagli osservatori immobiliari sopra richiamati.

Osservazioni sul “monopolio bilaterale”

Da quanto sopra esposto circa la motivazione per cui si procede alla redazio-ne di una perizia estimativa del terreno in questione, in particolare l’utilizzo del terreno per accedere all’edificio di proprietà del concessionario, appare chiaro che non si tratta di determinare il “valore di mercato”, così come normalmente inteso, ma poiché si è in presenza di una situazione di “monopolio bilaterale”, e cioè con un unico possibile venditore (Provincia di _________) ed un’unica possibile controparte (l’attuale conduttore), non esiste il valore di mercato come definito dalla dottrina estimale (punto d’incontro di domanda ed offerta in un libero mercato). Nel caso del monopolio bilaterale il valore è definito non dal mercato, ma dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazio-




ne alle capacità contrattuali di venditore e compratore. È quindi evidente che all’estimatore è richiesta una diversa ottica valutativa :

non è il valore di mercato che si deve ricercare, quanto quel valore al di sotto del quale non vi è più convenienza alla vendita o all’acquisto.

Ciò equivale a dire che il perito non deve ricercare il valore “medio” che può esprimere il mercato immobiliare, ma il valore minimo attribuibile al complesso immobiliare oltre il quale è opportuno che il venditore istituzionale non scenda.

Poiché il proprietario dell’immobile retrostante possiede di fatto una servitù at-tiva di passo (in assenza di tale diritto non potrebbe accedere alla propria volu-metria), l’Amministrazione Provinciale allo stato pratico non potrebbe utilizzare e concedere ad altri soggetti il terreno medesimo.

Inoltre, essendo l’area utilizzabile come parcheggio, in quanto gravata da servi-tù di fatto può essere praticamente utilizzata solo ed esclusivamente dall’attuale fondo dominante, coincidente con la proprietà del concessionario.

Utilità marginale

Altra incidenza negativa sul valore complessivo dell’area, in funzione della Stima Sintetico/Comparativa ad uso posteggio, è da ricercarsi analizzando l’uti-lità che il bene è in grado di garantire.

In senso oggettivo un bene è utile quando è capace di soddisfare un deter-minato bisogno.

È molto significativo, nonché influente, considerare anche l’utilità dal punto di vista soggettivo del bene in oggetto. Infatti, tale caratteristica, che scaturisce dalla disponibilità di un bene, misura il grado di soddisfazione che esso gene-ra in quanto disponibile. Un soggetto consegue la soddisfazione complessiva dalla disponibilità di un certo numero di unità del bene di cui necessita.

Qualora disponga di una dose addizionale del bene considerato, il grado di soddisfazione conseguito dal soggetto varia per effetto dell’acquisizione dell’unità addizionale stessa e viene a determinarsi, in luogo della soddisfazio-ne totale, un grado di soddisfazione definito “utilità marginale”.

L’“utilità marginale” corrisponde quindi alla misura del grado di soddisfazione conseguito dal soggetto per effetto della disponibilità di una dose addizionale del bene considerato. Siccome l’utilità è correlata all’intensità dei bisogni, via via che essi vengono soddisfatti l’intensità del bisogno diminuisce e per conseguen-za anche l’utilità del bene che soddisfa tale necessità progressivamente si riduce.




In altri termini, almeno da un certo punto in poi, l’utilità marginale di un bene diminuisce fino ad annullarsi quando il bisogno è completamente soddisfatto e diventare negativa quando l’ulteriore disponibilità di dosi successive genera uno stato di disutilità(1).

La superficie di proprietà provinciale in argomento, si estende per circa 55 metri quadrati (calcolati graficamente). Trattandosi di terreno marginale alla Strada Provinciale, l’atomizzazione della superficie in più posti auto potrebbe garantire la realizzazione di almeno 3 posti auto.

La destinazione residenziale prevista e la disponibilità di box di proprietà del concessionario limitrofi all’area, escludono la richiesta di un numero elevato di posti auto. In altre parole il terreno oggetto di stima risulta caratterizzato da forte utilità marginale incidente, con ogni probabilità concentrata già oltre il secondo posto auto.

A quanto sopra occorre aggiungere come il sopralluogo compiuto abbia evi-denziato la presenza di una scarsissima urbanizzazione con ampia disponibilità di posti liberi.

Tale ampia disponibilità risulta evidente anche nella documentazione foto-grafica allegata al presente lavoro.

Il calcolo estimativo seguente, dovendo recepire quanto accennato svilup-perà i propri calcoli sulla base di un numero complessivo di soli 2 posti auto.

Stima sintetico comparativa

Come anticipato, la valutazione di un bene mediante processo sintetico comparativo si sviluppa attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri pressoché analoghi già contrattati sul mercato.

Prima di addentrarci nella valutazione occorre comunque precisare come ogni immobile, benché simile ad altri, risulti essere eguale solo a se stesso.

Tale principio è stato introdotto nel mercato immobiliare e nel contesto dot-trinale e giurisprudenziale per la prima volta dalla Legge 27.07.1978 n. 392 . Disciplina delle locazioni di immobili urbani, meglio conosciuta come legge sull’equo canone.

1. Se in pratica è possibile contrattare, nella zona, un posto macchina ad un valore di circa 11.000,00 – 16.000,00 euro, è impossibile, nella stessa zona, concludere a pari valore unitario la medesima trattativa che riguardi una consistenza di posti macchina maggiore, quale ad esempio può considerarsi la superfi cie oggetto della presente stima.




Due beni immobili di uguale natura differiscono quanto meno per la loro collocazione nello spazio, la quale non è quasi mai del tutto indifferente.

Ciò premesso, la stima sintetico comparativa, benché agevolata dalla pos-sibilità di ricorrere ad una pluralità di prezziari immobiliari tutti egualmente attendibili, risulta essere particolarmente complicata in ragione della necessità di adeguare tali valori alla specificità del bene stimando.

Il mercato immobiliare offre, con precisa cadenza, una pluralità di valutazioni, come già detto, egualmente attendibili. In questo contesto dovendo ricorrere a validi strumenti di lavoro si evidenzia come la ricerca in esame, ove possibile, si sia sviluppata facendo riferimento alle maggiormente autorevoli pubblicazioni:

– “Il Consulente immobiliare” edizioni Il Sole 24 Ore;

– “L’Osservatorio del mercato immobiliare” Agenzia del Territorio;

– “Osservatorio sul mercato immobiliare” FIAIP Federazione Italiana Agenti Im-mobiliari Professionali.

Nel caso in esame, si è ritenuto di poter far riferimento all’Osservatorio dell’Agen-zia del Territorio in quanto, rispetto agli altri, scende ad analizzare il territorio del comune suddividendolo in microzone e pertanto più vicine al terreno in stima. Tab. 2.1

Risultato interrogazione: Anno 2008 - Semestre 2

Provincia:

Comune:

Fascia/zona: Centrale/ CENTRO DI _________ Codice di zona: B1Microzona catastale n.: 1Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economicoDestinazione:

Tipologia Stato

conservativo

Valore Mercato

(€/mq)

Superfi cie

(L/N)

Valori Locazione

(€/mq x mese)

Superfi cie

(L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 1980 2570 L 5,7 7,4 L

Abitazioni di tipo economico NORMALE 1570 2160 L 5,3 7,3 L

Box NORMALE 1220 1760 L 5,3 7,6 L

Posti auto coperti NORMALE 1200 1800 L 5,2 7,8 L

Posti auto scoperti NORMALE 880 1320 L 3,8 5,7 L

Ville e villini NORMALE 2600 3600 L 6,3 8,7 L




• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA;

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L);

• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L);

• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica;

• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il di-verso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo;

• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare.

L’Osservatorio preso in esame, suddivide il territorio del comune di C_________ in due zone: la prima centrale e la seconda rurale. Il terreno in og-getto trova ubicazione lungo la strada di collegamento tra i due centri abitati di C_________ e San Salvatore (comune di Cogorno) in Loc. San Quirico. Per-tanto, in considerazione dell’ubicazione, nonchè delle condizioni di mercato, prossime al monopolio bilaterale (precedentemente argomentate), si valuta la necessità di adottare i valori minimi suggeriti dall’Agenzia del Territorio, riferiti al centro abitato di C_________.

Determinazione del valore

Utilizzo a posto auto

Come detto, ragionando sull’utilità marginale, si va a stimare l’area di com-plessivi mq 55 circa, come candidabile ad ospitare 2 posti auto scoperti:

Assunti quindi il valore unitario a mq di € 880,00 ed una dimensione media di un posto auto di mq 12,5 (5 x 2,5):

valore area (880,00 €/mq x 12,5 mq) x 2 posti = 22.000,00 €

Utilizzo come pertinenza dell’abitazione

In questa valutazione, il ricorso alla pubblicazione “Il Consulente immobilia-re” edizioni Il Sole 24 Ore, permette di determinare il coefficiente necessario




per ricondurre la superficie complessiva reale alla superficie virtuale a cui ap-plicare il valore minimo attribuito dall’agenzia del Territorio alle abitazioni civi-li. Il Consulente Immobiliare suggerisce di considerare il 20% della superficie:

valore area 1.980,00 x ( 55 mq x 20 %) = 21.780,00 €

Stima per capitalizzazione del reddito

Il saggio di capitalizzazione risulta costantemente influenzato da caratteristi-che intrinseche ed estrinseche a loro volta mutabili nel tempo e nel contesto economico di riferimento.

Nel caso in esame le condizioni di monopolio bilaterale, già accennate in pre-messa, impediscono di valutare il bene in oggetto alla stregua del rendimento medio in libero mercato.

La collocazione marginale del terreno, la ridotta urbanizzazione e la margi-nale densità abitativa non determinano la nascita e lo sviluppo di un adeguato mercato libero dei posti auto.

Nel dettaglio anche all’interno del principale agglomerato urbano i posti auto liberamente fruibili risultano addirittura superiori alle reali necessità del contesto.

Al di fuori dell’agglomerato urbano, ogni singola abitazione possiede un proprio terreno ove collocare l’eventuale autovettura di proprietà (evidente appare anche nel nostro caso ove l’abitazione del concessionario è dotata di propri box). In questo specifico contesto appare inutile rapportare il saggio di capitalizzazione a valori desunti in altri agglomerati urbani sicuramente più abitati di quello in oggetto.

Parallelamente la condizione di monopolio bilaterale determina una leggera compressione della redditività. In altre parole, forzare il canone per elevare la redditività del cespite potrebbe, in un contesto assolutamente non urbaniz-zato, determinare l’abbandono della concessione e rendere non produttivo il bene stesso.

In ragione delle riflessioni sopra riportate appare quindi opportuno ricon-durre il saggio di capitalizzazione ad un valore prossimo al 4%.

La formula della capitalizzazione dei redditi è la seguente:

V = a / r




dove: V = valore di mercato dell’immobile a = annualità di reddito r = saggio di capitalizzazione

Quindi capitalizzando il reddito che fornisce la concessione, attualmente at-tiva, del terreno in questione pari a € 1.200,00 annui con il saggio del 4,00 % sopra indicato:

1.200,00 € / 0,04 = € 30.000,00

Conclusioni

Di regola per metodo estimale si intende la logica comparazione del bene da valutarsi con altri che per caratteristiche estrinseche ed intrinseche sono assimilabili al bene in oggetto.

Come già ampiamente detto, il compito dell’estimatore, in questo caso, è quel-lo di formulare un giudizio di congruità inerente il possibile valore del bene.

Inoltre, come abbiamo visto, si tratta di una supposizione teorica (mancan-do al momento lo scambio contrattuale) caratterizzata da una pluralità di dati sintetici e/o analitici. Tali dati, tecnici, di rilevazione, di riproduzione, economici e finanziari sono caratterizzati da un margine di incertezza direttamente pro-porzionale all’attendibilità dei dati utilizzati. Compito primario dell’estimatore è quello di rendere minimi se non trascurabili tali margini di incertezza. La risul-tanza di un giudizio estimativo nell’ambito del settore immobiliare, formulata al fine di conoscere l’apprezzamento di uno specifico bene, identifica quindi l’entità che l’estimatore presuma possa realizzarsi con la maggiore probabilità.

La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che nei casi normali di stima (esclusi quindi quelli di unicità del bene o di difficile comparazione del bene) tutte le valutazioni compiute si attestano attorno ad una “forchetta” am-montante al 10%. Tutte le valutazioni incluse all’interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti sono egualmente attendibili.

La tipologia estimativa e l’unicità del bene stimando possono caso per

caso innalzare l’alea di incertezza sopra evidenziata.

Diversi autori, tra i quali si citano: Di Cocco, Famularo, Forte, Lo Bianco, Medi-ci, Ribaudo, Zucconi, Brioli e ancora altri, nelle varie pubblicazioni quali riviste e/o libri avvalorano la soprascritta ipotesi ovvero che la capacità discriminato-ria dell’estimatore non possa essere inferiore al 10%-15%.




Per quanto detto la stima in oggetto, benché realizzata su calcoli unitari e riferibili a singole voci incidenti, deve essere considerata come valutazione a corpo ovvero frutto di una valutazione complessiva compensativa di eventuali tolleranze e omissioni marginali, risultato di valutazioni di settore inserite in un compendio generale di analisi. Impossibile quindi l’intervento o la modifica del valore complessivo apportando variazioni percentuali alle singole voci.

In questo contesto e a conclusione del lavoro svolto dovendo esprimere un giudizio di congruità economica circa il più probabile valore dell’area in ogget-to, si conferma quale valore complessivo la media dei valori sopra determinati:

( € 22.000,00 + € 21.780,00 + € 30.000,00) / 3 = 24.593,33 €

Arrotondabile a € 24.500,00

In ragione della tolleranza estimale che caratterizza il presente lavoro, for-temente caratterizzato da condizioni di monopolio bilaterale, si dichiara che potranno essere ritenute comunque egualmente valide offerte o trattative economiche formalmente incentrate su valori compresi in una tolleranza del 10%, in più o in meno, rispetto a quanto sopra determinato

La congruità complessiva dell’operazione immobiliare si estende quindi da un valore minimo prossimo ai 22.000.000,00 euro ad un valore massimo pros-simo ai 27.000,00.

Come già accennato, entro tale oscillazione ogni valore contrattato po-

trà comunque essere ritenuto sufficientemente congruo.

Con quanto sopra si ritiene di aver ottemperato al mandato conferito._________, Settembre 2009


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