ENFITEUSI

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su fondo altrui, esercitato da un enfiteuta in perpetuo o a tempo determinato, con l'obbligo di migliorare il fondo stesso e di pagare al concedente un canone annuo.Si tratta di un antico contratto col quale i terreni incolti o da migliorare appartenenti a certi collegi sacerdotali, o a municipi, venivano concessi, dietro pagamento di un canone assai basso, per un periodo molto lungo o in perpetuo, a dei coltivatori nei quali si suscitava l'intraprendenza garantendo loro non solo il lungo godimento del fondo, ma accordando loro anche la facoltà il trasmettere il fondo ai propri eredi.Nel corso del tempo l'istituto dell'enfiteusi ha subito notevoli modifiche, sempre tese ad agevolare l'enfiteuta, non solo limitando l'entità del canone, ma rendendo possibile e sempre più conveniente l'affrancazione del fondo, ossia il diritto di acquisirne la proprietà pagando un prezzo di affrancazione. Il potere di affrancare il fondo fa sì che nella realtà economica il diritto dell'enfiteuta sopravanzi molto quello del concedente. Per contro l'enfiteuta ha l'obbligo di pagare il canone, di migliorare il fondo e di sostenere le spese che si rendono necessarie per il suo godimento.A sua volta il concedente ha diritto al canone e, se l'enfiteuta non esegue i prescritti miglioramenti o se per due anni non paga il canone, alla devoluzione, cioè a riavere libero il fondo.Nei tempi moderni l'enfiteusi è una forma contrattuale piuttosto rara. Essa può riguardare fondi rustici o immobili urbani. Se riguarda aree edificabili, l'enfiteuta assume il diritto a sfruttare l'area mediamente edificazione.La legge 18 dicembre 1971, n.1138 ha abrogato la norma del Codice Civile che stabiliva il termine di 20 anni per poter affrancare il fondo. Pertanto l'enfiteuta ha facoltà di affrancazione in qualsiasi momento pagando un prezzo di affrancazione pari a 15 volte il canone enfiteutico.La misura del canone enfiteutico è stabilita per legge. Per i fondi rustici esso non può superare 12 volte il R.D. Catastale dell'epoca censuaria 1937-39. Per i fondi urbani il canone enfiteutico non può essere inferiore alla quindicesima parte dell'indennità di esproprio stabilita dalle leggi di riforma fondiaria.L'enfiteuta si chiama anche utilista e il suo diritto prende il nome di dominio utile. Il concedente si chiama anche direttario e il suo diritto è detto dominio diretto.I quesiti estimativi in materia di enfiteusi riguardano:a. la stima del valore del dominio direttob. la stima del valore del dominio utile

Poiché l'enfiteuta può affrancare il fondo in qualunque momento, il concedente può fare pieno affidamento soltanto sul prezzo di affrancazione. Pertanto il valore del dominio diretto è equivalente al prezzo di affrancazione: Vld = Pa

Il dominio utile è uni diritto molto vicino al diritto di proprietà, in quanto con l'affrancazione l'enfiteuta può in qualunque momento liberarsi del dominio diretto e acquisire a pieno titolo la proprietà. Pertanto, il valore del dominio utile si stima come differenza tra il probabile valore di mercato del fondo supposto libero dal vincolo enfiteutico e la somma degli oneri relativi all'affrancazione. Gli oneri di affrancazione sono costituiti dal prezzo di

affrancazione e dalle spese legali che sono carico dell'enfiteuta:Vdu = Vf - (Pa+Sp)