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SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO

O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações Imobiliárias, em 18 de dezembro de 2017.

O relatório de avaliação foi efetuado no âmbito da proposta de trabalho C0876AI1700249 adjudicada pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 19 de dezembro de 2017.

A visita foi efetuada em 19 de dezembro de 2017, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 20 de dezembro de 2017.

Não efetuamos a anterior avaliação ao imóvel.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local.

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por dez divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 4 e 6 do Beco do Felix e pelo nº 82 da Rua das Barracas, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

BASES DA AVALIAÇÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.

Para o imóvel inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado (Market Value), de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis.

Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação.”

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO

Foram-nos fornecidas cópias da documentação do ativo imobiliário em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.

Neste contexto, o nosso estudo assume, que:

• O ativo imobiliário, encontra-se inscrito a favor de CHELAG – Cooperativa de Habitação Económica do Lagoal.

• O edifício encontra-se devoluto e livre de ónus ou encargos que possam afectar os pressupostos desta avaliação.

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS

Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Não foi entregue qualquer projecto referente ao cenário de reconversão mas a sua situação urbanística e a sua conservação assim o evidenciam. Assumiu-se, contudo, a inexistência de potencial construtivo adicional informado pela edilidade, admitindo-se a manutenção dos usos e distribuições actuais.

Não obstante o anteriormente exposto, assumimos que o ativo possui todas as condições, para que a favor deste seja emitida licença de utilização, podendo assim, ser utilizado para o uso a que se destina.

O ativo encontra-se afeto a comércio e habitação, distribuídos por dez divisões de uso independente. Porém, na abordagem à avaliação, não será considerado fraccionamento registado, por se considerar que constitui uma condicionante à compartimentação a implementar e sendo sempre possível em sede de projecto a sua alteração.

Nestes termos, assumimos que o cenário de uso alternativo adotado se encontra em conformidade com os instrumentos de gestão do território em vigor para o local, e corresponde àquele que será aprovado e objeto de desenvolvimento.

Assume-se ainda, que os projetos imobiliários se desenvolveram sem impedimentos e que todos os projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.

ESTRUTURA

Não levámos a cabo uma análise estrutural dos ativos, nem testámos equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou eletricidade. Assim sendo não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. A nossa avaliação assume, que não há nenhuns defeitos latentes, que possam afetar a avaliação reportada.

Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.

ÁREAS E MEDIÇÕES

Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos assumiu as áreas oficiais, tendo por base a documentação disponibilizada, designadamente a matriz.

PRINCÍPIOS GERAIS

A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel.

Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.

A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.

Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.

Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.

As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis.

Os valores propostos consideram, que sobre o(s) imóvel(eis) não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos na seguinte Legislação:

• Lei nº 153/2015 de 14 de setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

• Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo

• Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores.

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO

A. Elementos de Identificação No corpo do Relatório;

B. Elementos de Avaliação No corpo do Relatório;

C. Elementos de Responsabilização Filipe Ribeiro, Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI 2007/0019/003, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº 0084.10.107037 com capital seguro de 500.000€, válida até 05-12-2018; e Olavo Vicente, Pós Graduado em Avaliações de Engenharia e Gestão Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI/2007/0019/0001, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº 0084.10.033669 com capital seguro de 500.000€, válida até 19-06-2018; que atuam como peritos individuais em nome da Garen, Avaliações de Ativos Lda., declaram que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo com as exigências da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.

A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda., possui registo CMVM PAI 2007/0019, Apólice 0084.10.144476, efetuado junto Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., com validade até 01-12-2018.

Conforme Artigo 28.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “O valor dos ativos é suscetível de ser determinado a qualquer momento com base em sistemas de avaliação objetivos e fiáveis que: a) Permitam calcular o valor pelo qual o ativo detido na carteira pode ser trocado entre partes que atuem com pleno conhecimento de causa e de livre vontade, no contexto de uma operação em que as partes não são relacionadas; b) Assentem em dados de mercado ou em modelos de avaliação".

O(s) perito(s) avaliador(es) possui(em) as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções.

Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel.

Conforme Artigo 37.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “ Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa: a) Método comparativo; b) Método do custo; c) Método do Rendimento”, “o perito avaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado”.

O(s) perito(s) avaliador(es) não se encontra(m) abrangido(s) por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Na presente situação iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise:

• Método Comparativo de Mercado • Método de Custos • Método da Estrutura de Custos Dinâmico-DCF

Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas:

O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada:

Em que: VM Valor de Mercado A Área I.V. Índice de Venda em €/m2 (benchmark)

O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.

Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos, para a determinação do Valor de Mercado:

Em que: VM Valor de Mercado T Valor do Terreno CC Custo de Construção D Depreciação (física, funcional e económica) E Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos

financeiros) K Comercialização e Marketing L Lucro do Promotor

No cenário de uso alternativo, torna-se necessário determinar o Custo de Promoção / obras de adaptação, pelo que será igualmente aplicado o Método de Custos, traduzido na seguinte expressão simplificada:

Em que: CP Custo da Promoção / Alteração de Uso CC Custo da Construção / Promoção A Área de Construção E Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos

financeiros)

O Método da Estrutura de Custos Dinâmico baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No Método Dinâmico, o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

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Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada:

Em que:

VAL Valor de Mercado I Montante do investimento Rm Receitas ocorridas no período m (Vendas) Dm Encargos ocorridos no período m (Custos) N Período de vida útil do investimento t taxa de atualização

PREMISSAS ESPECIAIS

Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, não foi instruída pelo cliente para incluir qualquer premissa especial:

DIVULGAÇÃO

Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.

Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen- Avaliações de Ativos e outra entidade.

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ÍNDICE

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................. 2

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ....................................................................................................................................... 2

BASES DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................ 2

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO ................................................................................................................. 2

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ....................................................................................................................... 3

ESTRUTURA ....................................................................................................................................................... 3

ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................................................ 3

PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................................................ 3

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL ..................................................................................................................................... 4

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO ...................................................................... 4

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................ 5

PREMISSAS ESPECIAIS ........................................................................................................................................ 6

DIVULGAÇÃO ...................................................................................................................................................... 6

VALOR DE MERCADO .......................................................................................................................................... 7

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................... 9 1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 10 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL .................................................................................................................. 11 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................. 12 4. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS ........................................................................................................ 14 5. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................................................................... 14 6. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO ............................................................................................ 17 7. CONCLUSÃO .......................................................................................................................................... 21

ANEXO – QUADROS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................................. 22

PÁG 9 DE 22

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

PÁG 10 DE 22

1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por dez divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 4 e 6 do Beco do Felix e pelo nº 82 da Rua das Barracas, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra devoluto e livre de ónus ou encargos.

1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO

A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:

• Cópia da Caderneta Predial; • Cópia da Certidão do Registo Predial; • Esboço de Cadastro Predial da ARU Rua das Barracas; • Outras informações relevantes do projeto a desenvolver;

Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do ativo e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar.

Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do ativo e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho.

Morada Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6

Descrição na CRP 452/19890306

Inscrição na Matriz U 3525 (dez Div isões de Utilização Independente)

Pisos Cav e + Rc + 3 Pisos + Afurtadas

Afetação Comércio / Habitação

Área do Terreno 150,00 m²

Área de Implantação 150,00 m²

Área Bruta de Construção 798,00 m²

Área Privativa 694,00 m²

Área Dependente 104,00 m²

Situação Ocupacional Dev oluto e a necessitar de obras

Elementos Relevantes

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2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS

3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.1. DESCRIÇÃO GERAL

O imóvel em análise é uma construção vetusta e em fraco estado de conservação, composta por seis pisos acima do solo e três frentes.

N 38°43'32.36"

W 9° 8'13.09"

CoordenadasGeo referenciação GOOGLE EARTH

PÁG 13 DE 22

A cave é descrita como um espaço de comércio ou serviços, com uma divisão de uso independente. O Rc é composto por dois espaços, um deles destinado a armazém outro para habitação. Os pisos um a três destinam-se integralmente a habitação e são compostos igualmente por dois espaços de utilização independente por andar, num total de seis. As águas furtadas configuram apenas uma divisão.

A construção é tradicional, com características correntes para a época, com paramentos em alvenaria maciça e resistente e aparentemente com lajes aligeiradas em madeira. A cobertura é inclinada, com duas águas e revestida a telha cerâmica, sobre estrutura vigada em madeira.

Não foi visitado o interior mas presume-se que a sua conservação é igualmente sofrível, sendo evidente a deterioração da caixilharia, com revestimento exterior dos paramentos, com destaques abundantes, fendilhação e algumas infiltrações.

O imóvel implanta-se na totalidade dos 150m² do terreno.

Não obstante o anteriormente exposto, e atendendo a que se encontra devoluto há alguns anos, somos da opinião que de forma a potencial qualquer utilização que lhe venha a ser dada, o imóvel deverá ser objeto de cuidadas obras de manutenção.

3.3. ÁREAS

Apresenta-se, de seguida o quadro de áreas, sendo que estas estão de acordo com a documentação oficial fornecida pelo cliente.

PisoDiv. Utilização Independente

Designação / Uso Área Implantação Terreno

Cav e Cv Espaço Comercial / Loja 138,00 m²

Rc Dto Habitação 62,00 m²

Rc Esq Espaço Comercial / Loja 62,00 m²

1º Dto Habitação 62,00 m²

1º Esq Habitação 62,00 m²





Águas Furtadas AF Habitação 60,00 m²

694,00 m² 150,00 m² 150,00 m²

Áreas Comuns (Rc ao 3º Piso) 104 m²

Situação Actual

Quadro de Áreas

Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6

3º

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1º

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PÁG 14 DE 22

4. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS

No presente relatório serão indicados os seguintes valores:

• Valor de Mercado (Market Value)

• Valor de Mercado após conclusão (Market Value, End Construction)

5. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

5.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

De acordo com o Boletim Economico, publicado pelo Banco de Portugal em Outubro 2017, a economia portuguesa cresceu no primeiro semestre de 2017 a um ritmo claramente superior à média europeia e ao observado na última década. Este dinamismo foi transversal à generalidade dos setores de atividade.

O processo de recuperação económica em curso continuou a caracterizar-se por baixas pressões inflacionistas, e ancorado no dinamismo do investimento e das exportações. O consumo privado apresentou um crescimento moderado, inferior ao do PIB.

Relativamente ao investimento, o primeiro semestre foi caraterizado por um crescimento particularmente forte da FBCF em material de transporte e em máquinas e equipamento, destacando-se ainda a aceleração do investimento em construção. As exportações de turismo apresentaram no primeiro semestre a mais elevada taxa de crescimento das duas últimas décadas, salientando-se que o ritmo de crescimento das exportações de serviços não se afigura sustentável por um período prolongado.

No que se refere à evolução do emprego, registou-se um forte crescimento no setor privado, acompanhado de um aumento no setor público, observando-se uma queda significativa da taxa de desemprego, para um nível idêntico ao da média da área do euro.

O défice orçamental no primeiro semestre situou-se significativamente abaixo do registado no mesmo período do ano anterior, sugerindo que o cumprimento do Programa de Estabilidade é alcançável.

A atual fase de expansão da economia portuguesa é uma oportunidade única para reforçar a resiliência da economia portuguesa a choques internos e externos, bem como para responder ao desafio do aumento da produtividade no médio e longo prazo. O reforço da eficiência no processo de intermediação financeira, a desalavancagem adicional do setor privado, a criação de mais incentivos à inovação, à mobilidade de fatores e a investimentos em capital humano e físico, são elementos fundamentais nesta resposta.

5.2. FATORES RELEVANTES E ANÁLISE DO PROJETO

Apresenta-se a análise do mercado imobiliário, particularizada ao ativo imobiliário objeto de avaliação.

Pontos Fortes / Oportunidades Localização específica; Singularidade do ativo; Envolvente em processo de reabilitação; Bons acessos e rede de transportes; Crescimento sustentado do Turismo de Lisboa; Área disponível para reabilitação / promoção.

Tendodinamaproprisco evide

Nestesocioeprodu

5.3. ÍN

5.3.1.

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PÁG 16 DE 2

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6. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO

6.1. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO – “TERCENAS DO MARQUÊS”

Na determinação do Market Value, foram adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Métodos Comparativo de Mercado, de Custos, e da Estrutura de Custos Dinâmico – “DCF”.

Na aplicação do Método Comparativo de Mercado, será assumido o índice de venda aferido no levantamento de mercado para o cenário de reabilitação e ampliação potencial.

Pela aplicação do Método de Custos, serão estimados os custos de construção / refurbishment, tendo por base as áreas e os custos unitários correntes para a edificação / reabilitação de imóveis com características semelhantes às do projeto imobiliário a desenvolver. Os encargos com Projetos e Fiscalização, Gestão e Licenciamento e Comercialização e Marketing, correspondem aos encargos médios, que se verificam em promoções congéneres.

Tratando-se de uma operação de reabilitação, assume-se que parte do edificado se mantém. Atendendo a que ainda não existem projetos aprovados, assumimos que as obras / promoção terão apenas início no ANO 2.

Da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o Market Value (Valor de Mercado).

No decorrer das atividades, foi considerada uma taxa de atualização de fluxos do projeto de 7,10%, refletindo e ponderando o risco do projeto.

Os valores indicados no presente Relatório pressupõem que não incidem sobre o ativo quaisquer ónus, encargos, arrendamentos, compromissos ou restrições de uso, para além dos referidos no presente relatório, e que o mesmo reúne condições para que possa ser transacionado, jurídica ou administrativamente.

Assume-se, ainda, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.

6.1.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado após conclusão, para a operação de reabilitação, de acordo com os índices de venda resultantes do levantamento já apresentado:

Situação Potencial

Cv Comércio 138,0 m² 2.000 €/m² 276.000 €

Comércio 62,0 m² 2.000 €/m² 124.000 €

Habitação 62,0 m² 2.750 €/m² 170.500 €

1º Habitação 124,0 m² 2.900 €/m² 359.600 €

2º Habitação 124,0 m² 3.000 €/m² 372.000 €

3º Habitação 124,0 m² 3.000 €/m² 372.000 €

Águas Furtadas Habitação 60,0 m² 3.000 €/m² 180.000 €

1.854.100 € IV Comércio @ 2.000 €/m²IV Habitação @ 2.940 €/m²

Ocupação

Método Comparativo de Mercado

Valor de Mercado (Potencial)Piso

Rc

Valor de Mercado (Potencial)

Valor de Mercado (Potencial)


Área Bruta Privativa Índice de Venda

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Numa perspectiva de análise de sensibilidade, apresenta-se o valor do imóvel no estado actual, com base nas áreas existentes:

6.1.2. CUSTO DA PROMOÇÃO / REABILITAÇÃO – MÉTODO DE CUSTOS

Face ao tipo de construção / reabilitação e acabamentos previstos, adotamos os custos unitários correntes, para a edificação de imóveis com estas características.

Apresenta-se de seguida, o Custo da Promoção:

Situação Actual

Cv e Rc Comércio 200,0 m² 1.225 €/m² 245.000 €

Rc a AF Habitação 494,0 m² 1.380 €/m² 681.700 €

926.700 € IV Global @ 1.340 €/m²

Valor de Mercado (Actual)

Valor de Mercado (Actual)


Método Comparativo de Mercado

Piso Ocupação Área Bruta Índice de Venda Valor de Mercado (Actual)

Custos de Construção Área CC parcial (NOVO)

Depreciação ou necessidade de intervenção CC parcial (ATUAL)

CC1 Comércio na Cav e e Rc (para recuperar) 200,0 m² 800,0 €/m² 80,0% 128.000 €

CC2 Habitação Rc ao 3º Piso (para recuperar) 434,0 m² 1.000,0 €/m² 80,0% 347.200 €

CC3 Circulações e áreas comuns 104,0 m² 750,0 €/m² 80,0% 62.400 €

CC4 Habitação em Águas Furtadas (para recuperar) 60,0 m² 900,0 €/m² 90,0% 48.600 €

586.200 €

Custos Indiretos CI unitário CI parcial (ATUAL)

CI1 Gestão e licenciamento 6,00% CD 35.200 €

CI2 Projectos + Project Management 5,00% CD 29.300 €

CI3 Fiscalização 2,50% CD 14.700 €

Custos Indiretos 79.200 €

Comercialização e Marketing C&M C&M ATUAL

C&M Comercialização e Marketing 5,54% MV 102.624 €

Comercialização e Marketing 102.600 €


Custos de Reabilitação


Método de Custos

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6.1.3. VALOR DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICO - DCF

De forma a apurar o Valor de Mercado, teve-se em consideração o Valor Potencial de Mercado, bem como o custo de promoção / alteração de uso e encargos inerentes.

O Market Value resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual.

A taxa de atualização adotada, corresponde à taxa sem risco (rf), referente à média anual de OT’s PT 10 anos, adicionada do prémio de risco do imóvel [E(PRj)], que se estimou em 4,00% (6% x 65%), majorada pelo beta do segmento (β).

O prémio de risco numa carteira diversificada, para investidores informados encontra-se balizado entre 5,0% e 6,0%. No caso vertente, o prémio de risco (4,00%), foi minorado em 35%.

Relativamente ao beta (β), assume-se que uma carteira diversificada com mitigação de risco (ações + obrigações + imobiliário), possui um beta equivalente a 1. Dado que se trata de uma promoção/ reabilitação o beta foi majorado em 2,5%.

Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado, sendo que o desenvolvimento de cálculos consta em anexo.

Habitação Promoção

3,00% Tax a sem risco, equiv alente á última média anual das OT PT 10Y

1,025 Prémio de risco do segmento

4,00% Prémio de risco do imóv el

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Índice de Mercado em função da ABC existente @ 1.326 €/m² (ABruta)

Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) 1.326 €/m²

Índice fundiário 49,6%

PÁG 20 DE 22

6.1.4. SÍNTESE DE VALORES DE AVALIAÇÃO

Tendo em consideração os pressupostos assumidos e cálculos desenvolvidos, apresentam-se no quadro seguinte os valores relevantes da avaliação do imóvel:

Comércio Habitação

Situação Potencial 200,0 m² 494,0 m² 920.000 € 768.000 €

200,0 m² 494,0 m² 920.000 € 768.000 €


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Perito Avaliador

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Pós Graduado em Gestão


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PÁG 21 DE 2

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PÁG 22 DE 22

ANEXO – QUADROS DE AVALIAÇÃO

Custos de Construção 586.200 €

Custos Indiretos 79.200 €

Gestão e licenciamento 6,00% CC 35.200 €

Projectos + Project Management 5,00% CC 29.300 €

Fiscalização 2,50% CC 14.700 €

Comercialização e Marketing 102.600 €

Comercialização e Marketing 5,54% VM 102.600 €

Valor de Mercado (Potencial) Comércio 400.000 €

Valor de Mercado (Potencial) Habitação 1.454.100 €

Receitas

Receitas totais 1.854.100 €


Valor de Mercado


Encargos

Custos totais 768.000 €

Mapa de Fluxos de Caixa (% ) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7 Total

Encargos (%)

Custos de Construção 20,00% 40,00% 40,00% 0,00% 100,00%

Gestão e licenciamento 20,00% 50,00% 5,00% 25,00% 0,00% 100,00%

Projectos + Project Management 20,00% 70,00% 5,00% 5,00% 0,00% 100,00%

Fiscalização 20,00% 40,00% 40,00% 0,00% 0,00% 100,00%

Comercialização e Marketing 0,00% 0,00% 15,69% 56,37% 22,55% 5,39% 0,00% 100,00%

Receitas (%)

Comércio 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 25,00% 100,00%

Habitação 20,00% 65,00% 15,00% 0,00% 0,00% 100,00%

Mapa de Fluxos de Caixa (€) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7 Total

Encargos (€) (615.957) (12.900) (158.290) (259.678) (308.461) (23.137) (5.534) - (768.000)

Custos de Construção - (117.240) (234.480) (234.480) - - (586.200)

Gestão e licenciamento (7.040) (17.600) (1.760) (8.800) - - (35.200)

Projectos + Project Management (5.860) (20.510) (1.465) (1.465) - - (29.300)

Fiscalização - (2.940) (5.880) (5.880) - - (14.700)

Comercialização e Marketing - - (16.093) (57.836) (23.137) (5.534) - (102.600)

Receitas (€) 1.394.092 - - 290.820 1.045.165 418.115 100.000 -

Comércio - - - 100.000 200.000 100.000 - 400.000

Habitação - - 290.820 945.165 218.115 - - 1.454.100

(12.900) (158.290) 31.142 736.704 394.978 94.466 - Liv re

(12.465) (147.796) 28.097 642.265 332.735 76.897 - Actualizados

(12.465) (160.262) (132.164) 510.100 842.836 919.733 919.733 Acumulado

Tx de Fluxos do projecto SEMESTRAL 3,49%

VAL 919.733 €


Índice de Mercado em função da ABC existente @ 1.326 €/m² (ABruta)

Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) 1.326 €/m²

Índice fundiário 49,6%

Total de Custos 768.000 €

Receitas Brutas 1.854.100 €

Margem Bruta 166.000 €

Valor para efeitos de Seguro 665.400 €Custo de Construção 586.200 €

Encargos com Construção 79.200 €

Fluxo de Caixa do Projecto 919.733

(400.000)

(200.000)

‐

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

SEM1

SEM2

SEM3

SEM4

SEM5

ANO6

ANO7

Encargos e Receitas

(300.000)

(200.000)

(100.000)

‐

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7

Cash-Flow do Projeto

Edifício para reab ilitação - am-lisboa.pt · da venda, nem a existência de quaisquer...

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