TheIL SETTIMANALE

di Quotidiano Immobiliare

0726 GENNAIO 2013

La carta della trasparenza delle transazioni immobiliari de ilQI

AWARDS2013

Premio Pentola d’Oroa Manfredi CatellaAD Hines Italia

Auditorium del World Join Centerviale Achille Papa 30, Milano

06 FEBBRAIo

CONVEGNO:quale sistema immobiliare per il futuro di milano?

Riservato agli abbonati.Pre-accredito obbligatorio al link:

Linkwww.ilqi.it/awards

La grande città dei sogni sembra soffocare e pie-garsi sotto i segni della crisi. Quello che una volta era il motore del paese stenta a mantenere il suo ruolo di propellente dell’economia e dei valori civici.È vero oppure la grande metropoli sotto sotto sta preparandosi al rilancio puntando su un altro tipo di industria, quella dei servizi, della tecnolo-gia digitale, della moda e del lusso?In questo processo di evoluzione (o involuzione) che ruolo ha il sistema immobiliare?Da un lato vive la crisi del settore con una ridu-zione delle transazioni e un calo dei valori immo-biliari, dall’altro si prepara alla grande svolta con il Pgt, l’Expo 2015 e la realizzazione dei grandi progetti sviluppi immobiliari come Porta Nuova-Garibaldi e CityLife.

Interverranno alla serata:

Ada Lucia De Cesaris - Comune di Milano

Roberto Reggi - Fondazione Patrimonio

Comune Anci

Pierluigi Magnaschi - Milano Finanza

Antonio Intiglietta - EIRE

Aldo Mazzocco - Assoimmobiliare

Manfredi Catella - Hines Italia

Massimo Caputi - Feidos

Carlo Masseroli - già assessore all'urbanisti-

ca Comune di Milano

Gianni Verga - già assessore all'urbanistica

Comune di Milano.

03

03Questa volta l’abbiamo fatta grossa! Abbiamo deciso di parlare di trasparenza nel real estate. Che è come bestemmiare in chiesa. Trovare anche solo un operatore che sia contro la trasparenza è come cercare un ago in un pagliaio. Trovare anche solo un opera-tore che adotti la trasparenza in tutto il suo lavoro è come trovare un ago in un pagliaio. Capite da questo paradosso in che ginepraio ci siamo cacciati. La prima considerazione è che "se non ora quan-do?" La seconda è "perché proprio noi?" Spiegazione: se davvero ci stiamo avviando verso la ripresa dell’economia, siamo tutti con-sapevoli che l’industria immobiliare avrà un ruolo fondamentale ma anche sostanzialmente diverso dal tradizionale: più moderno, più ecosostenibile, più attento alla qualità del prodotto finale, più trasversale con gli altri ambiti economici. Ecco allora l’esigenza che questo mondo impari a comunicare dei valori intangibili, che si apra all’esterno, che si presenti con i dati più completi e aggiornati del suo lavoro. Perché proprio noi di Quotidiano Immobiliare ci sia-mo presi la libertà di portare avanti questa iniziativa? Perché siamo quelli che non hanno nulla da perdere da questa crociata (tranne qualche abbonamento, probabilmente) in quanto non possiamo dare il cattivo esempio, ma solo buoni consigli. Perché siamo den-tro la comunità e la conosciamo bene; sappiamo che ha dei valori e che li può esprimere: forse deve solo avere un po’ più di coraggio e di stimoli giusti. Ecco, noi siamo un giornale che pungola, che rompe - se vi sembra più adatto come termine - che si prende delle iniziative. Però lo facciamo con passione, non contro qualcuno, ma a favore di tutto il sistema, mettendoci sempre la faccia. Qualche cazzotto dato (e preso) con... trasparenza non fa poi male. Aiuta a svegliarsi…

Il RE è nudoma non trasparente

Il settore deve fare un salto di qualità

Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare

il re è nudo ma non trasparenteeditoRialE

AGENDA

agenda della settimana

Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti di Quotidiano Immobiliare

04

milano1° GREEN EVENING:RELAZIONE TRACERTIFICAZIONE ‘GREEN’E VALORE IMMOBILIARE

Organizza: Chapter Lombardia del GBC Italia

MILANO: Ristorante Mama CafeVia Caminadella, 7con inizio alle ore 18.00

30mercoleDì

IL RILANCIO DELREAL ESTATE ATTRAVERSOIL MERCATO DELLE LOCAZIONI

milanoOrganizza: Quotidiano Immobiliare

MILANO: Sede NCTM Studio Legale AssociatoVia Agnello, 12 con inizio alle ore 9.00

29MARTEDì

NOVITÀ NORMATIVE IN MATERIA DI DISMISSIONE E LIQUIDAZIONE DEI FONDI IMMOBILIARI

milanoOrganizza: AGIDI

MILANO: Hotel Milano ScalaVia dell’Orso, 7 con inizio alle ore 9.00

31GIOVEDÌ

BANDO DI CONCORSO PER LA REALIZZAZIONE DELLO SMART BUILDING “PANDORA”

VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia s.c.ar.l., intende favorire la realizzazione di uno smart building che funga da dimostratore tecnologico (Pilot) per nuovi processi costruttivi, nuovi materiali ed applicazioni ICT attualmente in fase sperimentale.

A tale scopo essa intende mettere a disposizione, a titolo oneroso (I) un’area di sua proprietà nell’ambito del Parco Scientifico Tecnologico di Venezia, identificata al Catasto Terreni al fg. 2, Mappale 397 sub 14, già infrastrutturata, (II) il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Venezia il 4 settembre 2012, n. 368418/2012 avente ad oggetto la ''parziale demolizione del fabbricato denominato "Auriga" e successiva realizzazione in ampliamento di edificio denominato "Pandora" destinato ad uso produttivo, servizi connessi ed autorimessa, intervento da realizzarsi utilizzando le possibilità offerte dalla Legge Regionale n. 13/2011”. L’individuazione dell’acquirente avverrà a seguito di gara seguita da procedura negoziata sulla base del criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, determinata (a) dalla migliore offerta tecnica e (b) dal miglior prezzo.

Il bando di gara potrà essere scaricato dal sito www.vegapark.ve.it; la documentazione tecnica potrà essere ritirata in sede di sopralluogo obbligatorio entro il 22 marzo 2013, concordando la visita con il Dott. Graziano Tassinato, al n. +39 348 4516222, in orario 9.30 – 17.30 dal lunedì al venerdì (esclusi festivi).

Le domande di partecipazione, corredate di progetto, offerta economica e cauzione, dovranno pervenire al notaio Francesco Candiani (via Guglielmo Pepe n. 9, 30172 Venezia Mestre - Italia, tel. + 39 041 975366 e-mail fcandiani@notariato.it) entro il 31 marzo 2013.

VEGA avverte sin d’ora che, a suo insindacabile giudizio in caso di procedura deserta, si riserva di ripetere la procedura di concorso o di procedere a trattativa negoziata sottoponendo il contratto a valutazione di congruità da parte della competente Agenzia del Territorio.

Venezia (Marghera), 18 gennaio 2013

NCTM - Studio Legale Associatovia Agnello 12, Milano

martedì 29 gennAIo

Riservato agli abbonati. Pre-accredito obbligatorio al link:Link

www.ilqi.it/convegni

Strategie, progetti e fattori critici di successo

I convegni di Quotidiano Immobiliare rappresentano una straordinaria occasione per condividere fatti, cifre, progetti e paradigmi innovativi dei diversi segmenti di mercato di-rettamente con i più prestigiosi esponenti del sistema im-mobiliare italiano.

La composizione della domanda di locazione in Italia

Il regime fiscale delle locazioni immobiliari ad uso residenziale

La “casa di uso temporaneo” come prodotto immobiliare

I modelli contrattuali di riferimento: il sistema di vincoli e opportunità per i contraenti

Il potenziale degli affitti per rilanciare l’edilizia: l’esempio francese

Come cambiano logiche finanziarie e immobiliari dei progetti di costruzione per l’affitto

Sostenibilità, efficienza ed estetica dei progetti di sviluppo dedicati all’affitto

I fattori critici per garantire la redditività di un progetto immobiliare in locazione

IL RILANCIO DEL Real estate ATTRAVERSO ILMERCATO DELLE LOCAZIONI

I temi trattati

Luca DondiDirettore Real Estate

NOMISMA

Luigi CroceHead of Real Estate Department

NCTM STUDIO LEGALE ASSOCIATO

Gianni Vergagià Assessore

all’Urbanistica, alla Casa e al DemanioCOMUNE DI MILANO

Giuseppe ScorzaAvvocato

STUDIO LEGALE SCORZA

Barbara AloisiEquity Partner - Dip. Tributario

NCTM STUDIO LEGALE ASSOCIATO

Luciano CaffiniPresidente

LEGACOOP ABITANTI

Roberto MangiavacchiRappresentante

ANCE LOMBARDIA

Interverranno al convegno:

Convegno 07

NOMISMA OUTLOOK FLASH

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Nume

ri in

dice

(200

7=1)

ipotesi BASE

Ipotesi A, elasticità del PIL a stimolo fiscale 0,5

Ipotesi B, elasticità del PIL a stimolo fiscale 1,5 fino al 2016, 1 fino al 2018, 0,5 in seguito

L’Italia deve contribuire all’obiettivo di riduzione del 20% del consumo energetico dell’UE, attenendosi a target nazionali vincolanti. E’ stato stimato che un investimento per l’efficien-za energetica sul 18% della dotazione immobiliare pubblica (uffici e scuole) pari a circa 24 miliardi di euro darebbe luogo ad un aumento del PIL dell’1,4%. Tuttavia, le ripercussioni positive si amplificano se c’è una politica fiscale di accompagnamento all’investimento pri-vato. Come ha mostrato il FMI, se normalmente l’1% di stimolo fiscale (un’espansione del bilancio pubblico in rapporto al PIL pari all’1%) provoca un aumento del PIL dello 0,5% in condizioni depresse, l’innalzamento del PIL, a seguito dell’impulso, può essere pari a 1% o anche 1,5%. La maggiore crescita consentita dall’investimento in efficienza energetica e dal connesso stimolo fiscale porta il PIL pro-capite sui livelli pre-crisi nel 2020 (con un’ipotesi di elasticità più elevata) oppure nel 2022 (con un’ipotesi di elasticità minima), cioè i tempi di recupero dei livelli precedenti la crisi sarebbero anticipati di 2-4 anni rispetto all’andamento tendenziale (2024).

NOMISMAOUTLOOK FLASH

Con gli investimenti in efficienza energeticae con il connesso stimolo fiscale, il PIL pro-capite

potrebbe raggiungere i livelli pre-crisi

07 REPORT

La CARTA della TRASPARENZA01

di Guglielmo Pelliccioli e Marco Luraschi

04 Anche l’estero potrebbe fare meglio

02 LA COMUNITÀ IMPERFETTA

03 la Carta ci voleva!

05 Tutto il resto è noia

09

la carta della trasparenza

09 01 In un sistema di imprese che definiscono un settore eco-nomico si riconosce il diritto-dovere di ciascun appartenente di partecipare alla elaborazione e alla conoscenza delle informazioni che determinano il volume d'affari dello stesso e delle condizioni in cui esso viene sviluppato

02 Lo strumento attraverso cui vengono diffuse queste infor-mazioni è la comunicazione aziendale

03 La comunicazione verso i soggetti esterni costituisce un valore intangibile per la società che la produce e per il sistema in-dustriale nel suo insieme

04 Questo valore è tanto maggiore quanto i dati diffusi sono documentati, completi, apprezzabili, comprensibili e disponibili

05 La raccolta, lo studio e l'analisi dei dati diffusi con i criteri di cui sopra permette di accreditare il sistema delle imprese del real estate presso le istituzioni pubbliche, finanziarie, gli azionisti, gli investitori, i media, la pubblica opinione

06 Il livello di completezza e di adesione verso questa raccolta da parte di tutti gli operatori determina il livello di trasparenza e di

Quotidiano Immobiliare promuove un progetto di condivisione dei dati relati-vi alle transazioni immobiliari con tutta la comunità del real estate finalizzato ad una maggior trasparenza del settore e con l’unico scopo di documentare giornalisticamente il lavoro e l’attività delle imprese che vi operano

delle transazioni immobiliari

11apprezzamento del sistema di imprese che operano nell’immobil-iare

07 L'industria immobiliare non ha ancora completato un pro-cesso di autodocumentazione dei dati di mercato e, in particolare, di quelli riferentesi alle transazioni che costituiscono il risultato fi-nale della propria attività avente una funzione fondamentale di soggetto economico promotore del paese

08 Con la presente Carta della Trasparenza si vuole creare un archivio organico delle transazioni immobiliari commerciali in Ita-lia

09 Le società che aderiscono alla presente Carta della Trasparenza si impegnano a comunicare i dati relativi alle oper-azioni di acquisizione, vendita o locazione di immobili che rappre-sentano il proprio core business

10 Le stesse si adoperano affinché la cultura della trasparenza venga trasmessa al proprio interno, agli interlocutori e ai partner d'affari, come elemento qualificante del proprio modo di operare sul mercato immobiliare

11 La Carta della Trasparenza è un documento per le imprese, i manager, gli imprenditori, i professionisti che lavorano nel real estate e costituisce una guida di indirizzo etico di riferimento sen-za scopi associativi o di rappresentanza per chi ne fa parte

12 Quotidiano Immobiliare, nell'ambito della sua attività di soggetto che opera esclusivamente nel campo dell'informazione al real estate, condivide la Carta della Trasparenza e se ne fa pro-motore presso i propri lettori ed abbonati. Si impegna altresì a condividere e rendere disponibili gratuitamente ai propri abbon-ati tutte le informazioni raccolte attraverso un database ordinato delle compravendite e delle locazioni

13 La condivisione dei principi contenuti nella presente Car-ta della Trasparenza non costituisce un obbligo vincolante per le imprese aderenti, con ciò si intende che alcuni dati, in presenza di accordi sottoscritti tra le controparti, potranno non essere menzi-onati e resi pubblici

Aiuta a divulgare la trasparenza nel Real Estate.

Per aderire alla CARTA DELLA TRASPARENZAde il Quotidiano Immobiliare:

info@ilqi.it

11 LA COMUNITÀ IMPERFETTAATTUALITÀ

La comunità imperfettaUna Carta della Trasparenza per gli operatori

È chiaro che stiamo parlando della comunità del real estate. Qual-che volta ci viene consigliato di considerare l'industria immobiliare alla stessa stregua di un altro settore qualsiasi dell'economia: ad es-empio, il comparto automobilistico o quello della filiera alimenta-re. Impresa ardua che francamente non ci riesce mai troppo bene. Non perché siano diversi i cicli produttivi o di mercato, ma, sem-plicemente, perché diverse sono le culture che essi sottintendono. Cominciamo dalle cose comuni. Che sono le dimensioni imponenti del fatturato, degli addetti, della presenza di questi prodotti nella nostra vita quotidiana, del prestigio a livello mondiale dell'oggetto realizzato. Con questa visione potremmo avvicinare il mondo del real estate italiano anche a quello della moda e dell'arredamento con similitudini ancora più spiccate, sia sotto il profilo dell’eccel-lenza sia in termini di frammentazione del numero di imprese. Si-amo insomma uno dei cinque o sei settori economici che fanno grande l'Italia nei confronti del mondo. Dovremmo quindi essere orgogliosi di godere di questa posizione privilegiata insieme agli altri (pochi) settori che contribuiscono a valorizzare il nostro paese. Già, dovremmo. Purtroppo è solo un'illusione. Perché ci manca qualcosa nel confronto con i sistemi economico-imprenditoriali che abbiamo appena citato: la consapevolezza di essere parte di un insieme. Da questo handicap iniziale derivano tutti gli altri a cascata. Ma partiamo dal valore di poter rappresentare un ambito omo-geneo e coeso. Già nella definizione di real estate, cominciamo a vacillare: chi sono le imprese che appartengono a questo settore? Giustamente Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare, l'as-sociazione che rappresenta questo settore, ha una sua definizione che sintetizza al meglio l'industria del real estate: "è l’apparato in-dustriale per la produzione, la trasformazione e la gestione dell’in

di Guglielmo Pelliccioli

ilQuotidiano Immobiliare ha inserito nella sua folia-zione on line due nuove rubriche:

In ogni sezione vi è una tabella che riporta le ulti-me transazioni avvenute nel corso dell'anno, oltre ad una descrizione delle stesse.

DEALS e LOCAZIONI

frastruttura immobiliare del paese". In altre parole, la funzione del real estate è quella di occuparsi di tutto ciò che riguarda il prodot-to edificato, dalla sua fase iniziale di ideazione a quella finale di conservazione e manutenzione. Come si può immaginare è uno spettro vastissimo di attività che investe professionalità diverse, competenze specialistiche, ambiti pubblici e privati, disponibilità finanziarie ingenti, collegamenti internazionali, ma, soprattutto, questo ruolo privilegiato comporta delle assunzioni di responsa-bilità e delle azioni concrete conseguenti. Sappiamo quanta pol-vere il settore ha dovuto nascondere sotto il tappeto e come sia stato doloroso successivamente rimuovere il tutto. La pulizia è servita, ma l'operazione di rimozione dell'opaco deve continuare. C'è bisogno di maggior rigore, di rapporti più chiari, di affermazio-ni più nette e meno di principio. In altre parole di comportamenti trasparenti. Ritornando ad Assoimmobiliare sappiamo quanto nel suo programma di presidente Aldo Mazzocco abbia dato eviden-za a questa esigenza della trasparenza: ne va della credibilità del settore che vanta gruppi e manager di primissimo piano, poco dis-posti a barattare la propria immagine con pratiche al limite della correttezza imprenditoriale. Ecco allora che Quotidiano Immobiliare si fa interprete di un'esi-genza della parte più evoluta del sistema immobiliare per promu-overe una campagna a favore della trasparenza. Lo fa partendo da quello che è l'abc ma anche il risultato finale dell'attività immobil-iare: la catalogazione delle transazioni. Chiedere che tutti gli oper-atori collaborino a costruire questo archivio è la condizione nec-essaria perché il progetto vada avanti. Molti hanno provato prima di noi a realizzare questo database, che dovrebbe essere la prima e fondamentale raccolta di dati di un settore economico: quanto fattura e con quali prodotti, chi compra e chi vende, cioè da chi è composto il mercato. Potevamo limitarci a costruire queste due tabelle dei deal e delle locazioni e ritenerci contenti di avere delle adesioni. Ma sembrava troppo banale e scontato, quasi episodico. Volevamo qualcosa di più, un impegno preciso. Ecco che ci è ven-tura l'idea della Carta della Trasparenza di Quotidiano Immobiliare. Chi condivide la nostra proposta che è quella di Assoimmobiliare, dell'Agenzia del Demanio, di Eire, che sono i patrocinatori dell'ini-ziativa, deve dirlo e metterci la faccia, cioè la firma. In altre parole, deve condividerne i principi di fondo e cercare di rispettarli nello svolgimento della sua attività.

12ATTUALITÀ

Per la sezione Locazioni i dati in-dicati nella tabella sono:

> Denominazione dell'immobile>Data della transazione>Città capoluogo>Nome del locatore>Nome dei tenants>Valore dei mq di superficie>Tipologia dell'immobile>Dettagli (note o i nomi dei con-sulenti).

Vengono presi in considerazione solo immobili di superficie signi-ficativa. Viene segnalato in tem-po reale l'aggiornamento delle superfici complessive locate da inizio anno fino a quel momen-to. È possibile fare una ricerca per anno a partire dal 2012.

LOCAZIONI

LinkTabella LOCAZIONI

DEALS

LinkTabella DEALS

LA COMUNITÀ IMPERFETTA 13

La Carta ci voleva!Abbiamo sentito il parere di poche figure chiave del nostro

mondo ed abbiamo avuto subito l’avallo al progetto

a cura della redazione

13

La Carta della Trasparenza delle Transazioni Immobiliari è un’ini-ziativa che Il QI ha voluto condividere con la comunità immobili-are. Prima di presentarla ufficialmente abbiamo, però, voluto avere l’avallo di poche figure rappresentative del real estate italiano. Iniziamo da Aldo Mazzocco, come Presidente di Assoimmobil-iare, con un appello alle società che comunicano le informazioni: “La diffusione, l’organizzazione e l’analisi di alcune informazioni fondamentali relative alle principali transazioni immobiliari sareb-bero di grande supporto all’attrattività del nostro mercato vis-à-vis degli investitori istituzionali. La scarsa rappresentatività del seg-mento quotato del settore (che queste informazioni le deve comu-nicare in forza di norma), rende opportuna una ‘raccolta dati’ su base volontaria, affidando agli organi di comunicazione il compito di ‘raccontare come va il settore’ nelle sue diverse componenti. Per non danneggiare l’attività commerciale delle imprese, è necessa-rio che le informazioni siano ridotte all’essenziale e che siano ges-tite e rielaborate in coscienza”. L’Agenzia del Demanio è una delle 4 realtà che ha collaborato all’avvio dell’iniziativa legata alla nuova sezione Deals de Il Qi e conferma il suo impegno in tema di trasparenza, tanto più se rela-tiva al settore degli immobili pubblici. Stefano Scalera, Direttore dell’Agenzia del Demanio: “All'agenzia del Demanio, come pre-visto dal D.L. 30/07/1999 n.300 art.65 comma 1, è attribuita l'am-ministrazione dei beni immobili dello Stato, con il compito di razi-onalizzarne e valorizzarne l'impiego, utilizzando in ogni caso, nella

Assoimmobiliare tra le sue attività sta anche la-vorando alla Proposta di una nuova Legge Urbani-stica che possa agevolare il lavoro degli operatori su tutto il territorio nazio-nale e possa dare regole più omogenee al merca-to.

L’Agenzia del Demanio sotto la regia di Stefano Scalera è al lavoro per elaborare un piano che possa portare risultati corposi in termini di ri-duzione dello stock di debito pubblico. L'Agen-zia del Demanio ha già individuato 350 immobi-li, del valore di circa 1,2 miliardi, potenzialmente conferibili ad uno o più fondi immobiliari. Il Te-soro ha confermato lo scorso dicembre le cifre e la "vision" dell'operazio-ne relativa al patrimonio immobiliare pubblico che ha anche lo scopo di tute-lare il valore del patrimo-nio pubblico.

la carta ci voleva!ATTUALITÀ

14Sui mercati internaziona-li Generali RE ha avviato una joint venture con Norges Bank Investment Management, gestore del norvegese Government Pension Fund Global del valore di 440 miliardi di euro. Il portafoglio fran-cese della joint venture è stato avviato con l'acqui-sizione di un immobile ad uso uffici in Avenue de Messine, a Parigi. L'opera-zione rappresenta la pri-ma acquisizione da terzi dopo che i due investitori hanno rivelato a luglio la propria collaborazione mirata all'acquisizione di asset core nella capitale francese.

15la carta ci voleva!

valutazione dei beni a fini conoscitivi ed operativi, criteri di mer-cato. Per tale ragione la trasparenza nell’utilizzo dei dati di merca-to e più in generale nelle valutazioni immobiliari è argomento di basilare importanza. Per ottemperare a tali principi l’Agenzia si è dotata a partire dai primi anni di attività, di standard e format tec-nico-estimali che diano evidenza dei dati puntuali utilizzati nelle valutazioni, nonché della dimostrabilità e condivisibilità dei per-corsi logico-estimali seguiti. Più recentemente, si è dotata di un database informativo di valutazioni immobiliari per una maggior conoscenza e condivisione dei dati estimativi in circolazione. El-emento fondamentale in tale ottica è la “Commissione per la ver-ifica delle valutazioni tecnico-economico-estimative”, costituita dai migliori tecnici dell’Agenzia che operano “a rotazione”, a garanzia di trasparenza ed equità. Tale organismo è stato inoltre ratificato, sin dal 2005, dalla legge 266/05 comma 479. Si sottolinea infine la trasparenza è principio ispiratore in tutte le attività che l’Agenzia svolge quale gestore immobiliare per conto dello Stato”.

Giovanni Maria Paviera, Ceo di Generali Immobiliare Italia SGR, rappresenta una delle più importanti società immobiliari italiane in cui è in atto una profonda trasformazione verso il futuro: “Nel settore immobiliare è di fondamentale importanza poter dis-porre di informazioni, in modo particolare per quanto riguarda le transazioni. Raccogliere le informazioni e renderle disponibili a tutti è quindi un ulteriore passo verso una maggior trasparenza del settore. Inoltre non dimentichiamo che per attrarre investitori internazionali sul nostro mercato dobbiamo rendere disponibili il maggior numero possibile di dati. Raccogliere informazioni sulle transazioni immobiliari e diffonderle è quindi un modo concreto di lavorare in questa direzione”. Di parere favorevole è anche Federimmobiliare (la federazione che comprende tutte le più importanti associazioni dell’immobil-iare) nelle parole del Presidente, Gualtiero Tamburini, che vede in questa iniziativa un’occasione da cogliere al volo: “Trasparenza del mercato immobiliare significa chiarezza e mancanza di am-biguità sulle informazioni rilevanti dei beni scambiati: caratter-istiche, prezzi e quantità. Detto così sembra un problema molto semplice da affrontare, ma non lo è, visto che oggi i dati di merca-to disponibili si basano prevalentemente su medie e ‘tipi’, mentre alcuni di quelli riferiti ai singoli deal sono gelosamente custoditi

ATTUALITÀ

15ATTUALITÀ

in database ‘privati’, peraltro difficilmente riscontrabili. Ma, senza (adeguata) trasparenza e (buona) informazione, la concorrenza non riesce a dispiegare i suoi benefici effetti in termini di efficienza e la natura oligopolistica del mercato immobiliare, un mercato di ‘beni unici’, tende a rafforzarsi. Sarebbe ingiusto però non apprez-zare il miglioramento che la disponibilità di informazioni sul mer-cato immobiliare italiano ha avuto nel corso degli ultimi vent’anni, miglioramento che è stato riconosciuto anche a livello internazi-onale. Diciamo che la linea è ormai tracciata, ma è necessario che venga percorsa il più rapidamente possibile. È benvenuta quindi l’iniziativa di Quotidiano Immobiliare di promuovere la ‘Carta del-la Trasparenza delle Transazioni Immobiliari’ tesa a ‘condividere e rendere disponibili ai propri abbonati tutte le informazioni racco-lte attraverso un database ordinato delle compravendite e delle locazioni’. Il nostro auspicio è che gli operatori immobiliari, nel loro interesse, raccolgano l’invito a fornire i dati”. Non potevamo non avere il parere di un’associazione di portata mondiale come Urban Land Institute, che può fornire un contrib-uto importante grazie alla sua view globale: “La trasparenza delle transazioni è sicuramente un tema su cui investire a livello di sis-tema – afferma Tania Garuti, vicepresidente ULI, anche a nome del chairman italiano dell’associazione Guido Inzaghi - per le rica-dute positive che esso può generare per l’intera industria immo-biliare. Le iniziative volte a garantire un’informazione corretta ed esauriente contribuiscono all'efficienza dei mercati, incentivando la diffusione di una positiva ‘cultura immobiliare’. Non è un caso che i percorsi virtuosi intrapresi soprattutto nei Paesi di matrice anglosassone, che rendono liberamente accessibili tanto la ma-trice quantitativa dei dati rappresentativi del mercato, quanto gli aspetti qualitativi dei beni e delle transazioni, abbiano contribuito a consolidare tali mercati in posizioni dominanti rispetto al novero degli investimenti immobiliari e, più in generale, dei flussi finan-ziari internazionali. Grazie al respiro internazionale e al costrutti-vo confronto con le best practices delle diverse giurisdizioni, ULI è da sempre impegnato sul fronte della trasparenza, promuovendo conoscenza e condivisione come elementi fondamentali di svilup-po”.

F E D E R I M M O B I L I A R E , promossa da ASSOIM-MOBILIARE e da ASPESI, riunisce oggi diciotto Associazioni rappresen-tative delle diverse filiere dell’Industria immobilia-re: ADEPP, AICI, ANACI, ANCI, AREL, ASPESI, AS-SOIMMOBILIARE, AUDIS, CNCC ITALIA, COBATY ITALIA, CONSIGLIO NOTA-RILE DI MILANO, FIABCI ITALIA, FEDERPROPRIETÀ, IFMA ITALIA, IsIVI, REIA, RICS ITALIA, ULI ITALIA.

la carta ci voleva!

di Marco Luraschi

16

Spesso noi pensiamo che reperire i dati sulle transazioni immobil-iari commerciali in Italia sia impresa più ardua rispetto ai mercati evoluti dell’Europa e del mondo. Parlando con Paola Gianasso di Scenari Immobiliari, che periodicamente effettua studi e ricerche sui mercati internazionali, abbiamo scoperto che la realtà è un po’ diversa. Sono poche le eccezioni ad una situazione generale non molto trasparente anche all’estero, fermo restando che le piazze principali sono meglio strutturate e hanno molte più informazioni sul mercato.“Trovare dati aggregati sulle transazioni in Europa è più difficile di quanto sembri – conferma Paola Gianasso – e quando realizziamo le nostre rilevazioni spesso dobbiamo andare ad analizzare caso per caso, direttamente dalle società interessate. Nei principali pae-si europei ci sono molte più transazioni e cifre rispetto all’Italia ma per quanto riguarda il dato completo della singola transazione la situazione non è molto migliore rispetto a noi”. Come si organizzano i principali paesi europei per raccogliere i dati? “Generalmente in ogni paese ci sono le associazioni di cate-goria o i consulenti internazionali (quelli che tutti conosciamo) che producono studi sul mercato. E poi esistono i vari bollettini statist-ici ed economici. Però ogni paese si da’ dei criteri suoi per redigere i report sulle transazioni immobiliari e si sente la mancanza di un solo criterio omogeneo. Non è chiaro cosa inserire o non inserire nei database, quale valore stabilire come tetto, quale tipo di oper-azione considerare o no. Servirebbe maggior uniformità”.

Paola Gianasso è la re-sponsabile dei mercati esteri di Scenari Immobi-liari, istituto indipenden-te di studi e di ricerche che analizza i mercati im-mobiliari, ed in generale, l'economia del territorio in Italia ed in Europa.

PAOLA GIANASSO

Anche l’estero potrebbe fare meglioPaola Gianasso di Scenari Immobiliari sostiene che i principali mercati immobiliari abbiano molto da lavorare in tema di informazione e comunicazione

ANCHE L'ESTERO POTREBBE FARE MEGLIOATTUALITÀ

Real Capital AnalyticsUSA + WORLWIDE

PROPERTY DATAREGNO UNITO

I-ComparablesSPAGNA

COSTARREGNO UNITO

DEAL MAGAZINEGERMANIA

THE GERMAN PROPERTY FEDERATION ZIAGERMANIA

BUSINESSIMMOFRANCIA

Institut de l’épargne Immobiliare e FoncièreFRANCIA

REIDINWORLDWIDE

RP DATAAUSTRALIA

A livello mondiale esiste la società statunitense Real Capital Ana-lytics che copre le transazioni di tutti i principali mercati compresa l’Italia, paese nel quale però trova difficoltà di reperimento delle informazioni, come ci hanno confidato più volte i manager amer-icani. “Sicuramente RCA lavora molto bene – ammette Paola Gi-anasso - e a livello mondiale non mi sembra ci siano altre realtà del genere. C’è da dire che negli Stati Uniti esiste tutto un altro mercato, tutta un’altra politica, anche perché i dati sono pubblici. Pensiamo ai REITS di cui si sa tutto. È ufficiale qualsiasi tipo di infor-mazione sul singolo operatore e sull’industria immobiliare. Anche sul residenziale ci sono tantissime informazioni disponibili per il pubblico e gli operatori”.Un mercato trainante in Europa come quello tedesco, che ha regis-trato ottimi risultati anche nel quarto trimestre 2012, non è riuscito a produrre uno strumento omogeneo per gli operatori? “Purtrop-po no. Mi risulta ci sia stato un tentativo qualche anno fa concluso con una sorta di buco nell’acqua. Esistono però moltissime pubbli-cazioni sul mercato, molti giornali, studi, informazioni sui trend e sui volumi”.Noi abbiamo voluto comunque cercare di fornire una sorta di ta-bellina in cui indichiamo i principali mercati e alcune fonti di infor-mazioni sui deals realizzati.

Alcune società e portali di riferimento per il mercato delle transazioni commerciali

Scenari Immobiliari è stata fondata da Mario Breglia nel 1990 e produ-ce ogni anno, tra le altre cose, dei report sull’an-damento del mercato im-mobiliare italiano e inter-nazionale, sul comparto dei fondi immobiliari in Italia e all’estero e sull’in-novazione nelle città glo-bali.

SCENARI IMMOBILIARI

18ATTUALITÀ

di Marco Luraschi

Parlando di deals, trasparenza e mercato degli investimenti, abbia-mo cercato di riassumere in modo sintetico per quali motivi gli in-vestitori stranieri in questo momento non sono attratti dall’Italia, anzi in alcuni casi se ne stanno bene alla larga. Anche se, occorre dirlo, la nostra “reputation” internazionale è migliorata e i mer-cati sono in periodo di tranquillità (sospetta?). Abbiamo raccolto l’opinione di alcuni manager operanti sui mercati internazionali e ci siamo fatti questa idea.

Tutto il resto è

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Dietro al repricing che non avviene si nascondo-no le pecche di un intero sistema paese e intanto gli investitori se ne stanno alla larga

Secondo CBRE il volume delle transazioni immo-biliari commerciali in Eu-ropa ha toccato quota 120 miliardi di euro nel 2012, su livelli simili a quelli del 2011.

tutto il resto è noia 19

19

In Italia, secondo i dati de Il QI, il 2012 ha chiuso con un totale di 63 transazio-ni immobiliari commer-ciali per un valore pari a 2.577,46 milioni di euro. Ad inizio 2013, sono stati registrati 5 deals per un valore di 242,25 milioni di euro, di cui però due deals relativi a operazio-ni già realizzate ma non ancora rogitate.

In Italia non si investe per questi motivi:1 - pricing2 - pricing3 - pricing4 - pricing5 - pricing5 bis – La paura del ritorno di Berlusconi

Sì, non è uno scherzo (posto che l’ultimo suggerimento che ci è ar-rivato è di carattere politico e quindi non va preso alla lettera, salvo le convinzioni personali di ciascuno). Il pricing non è un capriccio degli investitori cattivi che si vogliono comprare l'Italia con i sal-di. Il pricing è putroppo legato ad un sistema paese che difende le magagne del passato. Spiegando meglio quanto sopra, si può dire che sia impensabile (o meglio non professionale e ridicolo) che dopo la crisi macroeconomica europea, i disastri reputazionali del Governo, la crisi di liquidità delle banche italiane, la recessione, il downgrade delle agenzie di rating dell'Italia, gli scandali polit-ici, l'elevato pricing dei pochi finanziamenti disponibili, gli scarsi volumi di transazioni, gli scandali su soggetti vari, anche quotati o istituzionali, ed infine il coefficiente di mortalità dei tenants, il coefficiente di morosità incrementato, i prezzi siano sempre uguali e non scontano un differente grado di rischio dell’intero sistema. Il problema è abbastanza noto, questi prezzi possono servire an-che ad alcune banche per i propri bilanci e non da meno alcuni imprenditori contano sull'inefficienza della giustizia. Se la Legge permettesse alle banche il recupero degli immobili in tempi ra-gionevoli, gli imprenditori non sarebbero così “rilassati" in situazi-one di default sui propri finanziamenti.Possiamo concludere dicendo una banalità: gli investitori non scel-gono il paese in cui investire a seconda della simpatia delle per-sone o della bellezza dei monumenti. Essi per fare soldi investono anche nei paesi più sperduti dell’Africa. Il prezzo è la chiave del mercato. E come diceva Franco Califano: tutto il resto è (filosofia e) noia noia noia…maledetta noia.

tutto il resto è noia

20ATTUALITÀ

Social Housing,update IV trimestre 2012

Uno studio di NOMISMA sul Piano Nazionale di Edilizia Abitativa: a che punto è

la sua attuazione?

14,2 %64,1 %

21,8 %

FIA - Update dicembre 2012

delibere preliminari478.500.000 €

delibere definitive311.900.000 €

risorse da allocare1.409.600.000 €

social housing, update - iv trimestre 2012 21

21ATTUALITÀ

FONDIDELIBERE DEFINITIVE

(ml €)

DELIBERE PREL.

PLAFOND (ml €)

N° ALLOGGI N° POSTI LETTO

PARMA SOCIAL HOUSE 25 852FEDERALE

IMMOBILIARE DI LOMBARDIA 1

68 20 749 521

FEDERALE IMMOBILIARE DI

LOMBARDIA 28,8 191

REAL QUERCIA HOUSING SOCIALE 14,3 15,7 436

VENETO CASA 21,2 8,8 316

PIEMONTE CASE 17 23 189ABITARE SOSTENIBILE

PIEMONTE 40 762 300

HS ITALIA CENTRALE 14,4 25,6 169HOUSING

COOPERATIVO ROMA 30

HOUSING TOSCANO 14,6 9,4 487

FOCUS - E.S.T. 11,2 12,8 316EMILIA-ROMAGNA SOCIAL HOUSING 20,5 398 29

ERASMO 23,5 36,5 1500RESIDENZE SOCIAL

HOUSING 21 319HS FRIULI VENEZIA

GIULIA 22AFFORDABLE HOUSING

PIEMONTE 12,4

TOTALE 311,9 203,8 5184 2350

social housing, update - iv trimestre 2012

A fine dicembre è stato registrato dalla Corte dei Conti il decreto (trattasi di un Dpcm) che cancella il tetto del 40% del capita-le per gli investimenti del Fondo investimenti per l'abitare (Fia) in fondi lo-cali di social housing. Il superamento del limi-te del 40% consente di sbloccare finalmente in-vestimenti nell'housing sociale pari a circa 2 mi-liardi di euro nel breve termine.

Semplificazione e fiscalità

22

di Gianni Verga

semplificazione e fiscalitàPROPOSTE RE

Si tratta di due questioni - semplificazione e fiscalità - decisive per il futuro del nostro paese e, in particolare, del comparto immobiliare e delle costruzioni in genere.Non si tratta soltanto di abrogare leggi e norme, ma di rivedere l'impostazione generale delle competenze e delle procedura in genere nonché del sistema di tassazione.Se ne è parlato molto, ma si è combinato pochissimo.Bisogna partire da una semplice constatazione. Oggi coesistono, e sono in vigore nel nostro sistema normativo, leggi che apparten-gono a quattro periodi della storia del nostro paese e che sono, pertanto, incompatibili alla radice. Tanto per fare qualche esem-pio, è ancora in vigore una parte della legge sulle opere pubbliche emanata appena dopo l'unità d'Italia, sono in vigore norme rego-lamentari del periodo a cavallo tra la fine dell’'800 e l'inizio del '900, così pure la legge urbanistica generale è ancora quella del 1942 e poi ci sono ancora leggi e norme pre-regioni ordinarie e post-re-gioni.

Oggi sono in vigore nel sistema normativo italia-no, leggi appartenenti a quattro periodi della sto-ria che sono così differen-ti da non poter coesistere in un sistema di regole che deve essere chiaro, univoco, democratico e trasparente.

23La semplificazione è indispensabile per dare certezzaa tutti gli operatori, la fiscalità deve ricreare equitàe dare risposte ai bisogni più impellenti

23È evidente che quattro momenti storici, culturali e politici così dif-ferenti non possono coesistere in un sistema di regole che devono essere chiare, univoche, democratiche e trasparenti.Questo vale per opere pubbliche e territorio, ma si può rintracciare anche in molti altri settori.Bisogna che si introducano norme semplici basate su criteri di ri-ferimento nazionali unificati in modo tale che non si alimenti ulte-riormente la babele che oggi esiste sul territorio.Tanto per fare un esempio si potrebbe, per i vari interventi edilizi, riunificare in un unico momento la decisione e l'approvazione o meno di un progetto convocando intorno ad un tavolo contem-poraneamente tutti gli enti e tutti gli uffici a vario titolo interessati e, in una sola volta, decidere sulla validità o meno di un progetto.Ancora più rilevanti sono gli aspetti fiscali oggi ulteriormente esal-tati dall'effetto IMU.Non si tratta soltanto del peso, ma anche della infinita serie di tasse da quelle nazionali a quelle locali che ingabbiano e irrigidiscono tutto il settore.La leva fiscale deve essere, invece, usata bene in modo da stimo-lare ciò che serve per la comunità e per chi ha più bisogno e non gravare eccessivamente sugli equilibri dei processi imprenditoriali.Nel caso dell'edilizia sociale e/o convenzionata bisogna detassa-re completamente tutta la filiera della produzione - dalle aree alla costruzione, dalla progettazione alla commercializzazione - otte-nendo così risparmi importanti e tali da rilanciare tutto il sistema dell'edilizia popolare e, a partire da questo, rilanciare tutto il com-parto immobiliare.L'esenzione venticinquennale della famosa Legge Tupini ridette vitalità a tutto il comparto dell'edilizia nel primo dopoguerra e non rappresentò un buco nel gettito fiscale, anzi, creò maggiori introiti grazie agli effetti positivi sull'indotto.Oggi bisogna partire dall'edilizia per le fasce più deboli perché, così facendo, si darà risposta al problema-casa dimenticato dai governi da più di quindici anni, lo si farà in modo equo e diffuso su tutto il territorio nazionale, si interesserà tutto il mondo delle costruzio-ni, dall'artigianato alle grandi imprese, e si attiverà il processo di mobilità di tutto il comparto dell'abitazione, da quella popolare a quella di lusso, comparto che oggi è fermo e ingessato.Semplificazione e fiscalità di fatto non costano, ma possono rende

PROPOSTE RE semplificazione e fiscalità

Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso, la cui costruzione sia iniziata entro il 31 dicembre 1953 (termine più volte proro-gato) ed ultimata entro il biennio successivo all'i-nizio, saranno esenti per venticinque anni dalla imposta sui fabbricati e relative sovraimposte dalla data della dichia-razione di abitabilità. Le proporzioni che devono essere rispettate, con-temporaneamente, per rientrare nel concetto di fabbricato Tupini sono le seguenti: più del 50% del-la superficie totale sopra terra deve essere destina-ta ad uso abitativo; non più del 25% della superfi-cie totale sopra terra deve essere destinata a negozi.

Legge Tupini - L. 408/1949

re tantissimo. La semplificazione non costa in assoluto e, tra l'altro, è indispensabile per dare certezza a tutti gli operatori, compresi quelli internazionali spaventati dalle italiche complessità. La fisca-lità deve ricreare equità e, così facendo, dare risposte ai bisogni più impellenti senza deprimere il gettito generale.di chi aveva bisogno della casa o di chi era interessato ad un inve-stimento sicuro.Oggi, però, l’edilizia in affitto non è più soltanto quella destinata alle fasce dei più bisognosi economicamente e, quindi, si può fare qualche ragionamento più articolato e tale da aprire nuove pro-spettive.Una premessa è comunque indispensabile, perché bisogna dispor-re di un sistema fiscale efficiente per capire chi sono i veri poveri cui assegnare le case pubbliche a canoni sociali (non a tempo in-determinato) nella prospettiva di far avviare il riscatto sociale degli utilizzatori dell’alloggio.Ai più poveri non potrà che provvedere il pubblico e con risorse pubbliche, perché non c’è modo di realizzare interventi che pos-sano reggersi economicamente sui canoni sociali dell’edilizia resi-denziale pubblica.Per il resto ci sarà l’edilizia in affitto a canoni liberi per tutti colo-ro che, secondo una libera scelta, non vogliono accedere alla pro-prietà dell’alloggio e ci sarà l’edilizia di uso temporaneo per tutti gli altri.L’edilizia di uso temporaneo è quella che si rivolge a tutti coloro che per un certo periodo di tempo necessitano di un alloggio per le esigenze della propria persona o della propria famiglia.Questi nuclei famigliari devono poter accedere all’edilizia con le prerogative e le caratteristiche di cui alla definizione di alloggio sociale (Decreto Ministeriale del 2008 e di cui ha già parlato Il Set-timanale di QI) per un determinato periodo, garantendo il versa-mento del canone e la cura diligente dell’alloggio anche tramite il pagamento di una polizza fideiussoria. Il canone di questo tipo di edilizia sarà rapportato ad un rendimen-to del 4-5% dell’investimento al netto delle tasse.Lo scopo non è solo quello di promuovere un nuovo tipo di edili-zia, ma di fare in modo che si avvii un processo di mobilità dal com-parto pubblico, dove molti sono i nuclei famigliari che non hanno più diritto a risiedere.

24PROPOSTE RE semplificazione e fiscalità 25

25legal-RE svilupo territoriale e coesione sociale

Sviluppo territoriale e coesione sociale

Promuovere strategie globali di pianificazione urbanache si propongono di favorire la diversità sociale

e funzionale contro l’esclusione sociale

di Guido Bardelli

Sempre più frequentemente ci imbattiamo nel termine “coesio-ne sociale”; non è tuttavia semplice darne una definizione univo-ca poiché il concetto è variamente utilizzato in diverse discipline. L’angolo visuale che si prenderà in considerazione è quello delle normative che fanno riferimento ai concetti di integrazione, soli-darietà e ordine sociale come obiettivo di sviluppo del territorio; in questa prospettiva la coesione sociale si collega alla qualità della vita della popolazione. Il governo del territorio può essere descritto come l’insieme delle norme che consentono di identificare e graduare gli interessi in base ai quali possono essere regolati gli usi ammissibili del terri-torio. In questa prospettiva anche i diritti sociali sono condizionati dalle scelte che dipendono dall’uso del suolo. Da un lato, la funzione sociale della proprietà privata (enunciata dall’art. 42 cost.) fa sì che la pianificazione abbia un effetto confor-mativo del territorio e del contenuto del diritto di proprietà. Qua-lora il proprietario decida di attivare un procedimento di trasfor-mazione urbanistica, deve quindi rispettare le regole urbanistiche

2726e tra queste anzitutto quella di garantire che allo sviluppo privato si accompagni l’urbanizzazione, ossia la dotazione delle infrastrut-ture e dei servizi, che rappresentano la garanzia di un livello mini-mo di benessere comune. D’altro lato, la moderna pianificazione si avvale di strumenti consensuali che permettono ai privati di par-tecipare alle scelte di trasformazione del suolo, sicché essa diviene il risultato di una mediazione tra gli interessi individuali e quelli collettivi (si veda ad esempio la l.r. Lombardia n. 12/2005).Nell’ambito degli usi del suolo, la legislazione si è mossa nel tem-po per permettere alla persona di soddisfare alcuni bisogni fon-damentali tra cui spicca quello all’abitazione. Esso è un diritto so-ciale ed altresì un diritto inviolabile dell’essere umano. L’ampiezza concettuale del diritto all’abitazione permette di includere nella nozione di edilizia residenziale sociale la disciplina sia dell’acces-so alla casa in acquisto o in locazione, sia di più ampie forme di servizi connessi all’abitare. Il nuovo assetto dei rapporti sociali, la flessibilità lavorativa e la recente crisi economica hanno rivelato l’insufficienza degli strumenti tradizionali attraverso cui l’Ammini-strazione rispondeva alle esigenze abitative. Non a caso nell’ulti-mo decennio il diritto all’abitazione è stato spesso coniugato con l’esigenza di favorire l’occupazione e fronteggiare il disagio sociale (vd. l. 21/2001).La normativa regionale lombarda (TU 27/2009 e l.r. 12/2005) ad esempio ha concepito la possibilità che interventi di edilizia socia-le si accompagnino ad interventi di edilizia ordinaria, sulla base dei principi di compartecipazione e di condivisione delle decisioni da parte dei privati nella programmazione e nell’attuazione di politi-che sociali. In questo quadro disciplinare si colloca il D.M. 22 aprile 2008, che dà la definizione di alloggio sociale. L’alloggio sociale in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce uno standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessio-ne gratuita di aree o di alloggi, secondo la disciplina dettata dalla legislazione regionale. Il legislatore nazionale è tornato sull’argo-mento con il DL 112/2008 (cd. Piano Casa Nazionale), innovando in modo significativo l’approccio al mercato dell’edilizia residenziale assistita dall’intervento pubblico. La promozione di strategie globali di pianificazione urbana che si propongono di favorire la diversità sociale e funzionale contro l’e-sclusione sociale, prevedendo il riutilizzo dei siti meno sfruttati è anche un obiettivo dello Schema di Sviluppo dello Spazio Europeo

legal-RE sviluppo territoriale e coesione sociale

27(SSSE – marzo 1999).Nell’ottica di riuso degli spazi dismessi, di contenimento del con-sumo dei suolo e di rilancio economico, si segnalano discipline specifiche. In Lombardia la recente l.r. 4/2012 (cd. piano casa-bis), in attuazione del DL 70/2011, ha come obiettivi: contenimento del consumo di suolo, recupero delle aree degradate, impulso all'edi-lizia, razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, valorizza-zione dell'edilizia sociale ed ottimizzazione dei consumi energe-tici. Il testo stabilisce anche una serie di norme straordinarie per rilanciare interventi a suo tempo previsti dalla l.r. 13/2009 (piano casa).Il collegamento tra sviluppo del territorio e tutela del suolo inteso come bene comune limitato è una consapevolezza relativamente recente. La considerazione del suolo come bene comune rimanda alla necessità di delegare ad un’istituzione rappresentativa la fa-coltà di governarne l’uso, considerando con cura ed equità tutti gli interessi e anteponendo quelli collettivi a quelli privati. Nei primi dovrebbero essere inclusi quelli ambientali e, in particolare, quelli forniti dalla natura che non può che farsi rappresentare dall’uomo. È chiaro che l’utilizzo del suolo incide profondamente nel tessuto sociale, coinvolgendo diversi rapporti e diversi interessi: è proprio a tali rapporti che si riferisce l’art. 44 cost. laddove, nel consentire “il razionale sfruttamento del suolo”, indica quale criterio cardine da seguire quello del rispetto degli “equi rapporti sociali”.Per essere razionale, dunque, lo sfruttamento del territorio deve tendere al coinvolgimento di tutti i soggetti interessati, deve ten-dere alla coesione sociale.

legal-RE sviluppo territoriale e coesione sociale

Adottato nel 1999 dai ministri dei Quindici re-sponsabili dell'assetto del territorio, mira a po-tenziare il coordinamen-to delle politiche nazio-nali in questo settore. Ha l’obiettivo di definire obiettivi politici e principi generali di sviluppo ter-ritoriale a livello dell'U-nione europea, al fine di garantire uno sviluppo sostenibile ed equilibrato dello spazio europeo che ne rispetti la diversità.

LO SCHEMA DISVILUPPO DELLOSPAZIO EUROPEO

guido bardelli

Iscritto all’Ordine degli Avvocati di Milano,

Guido Bardelli è abilitato al patrocinio presso le Giurisdizioni

Superiori ed ha ricoperto più volte l’incarico di presidente o arbitro in

procedimenti arbitrali. È stato partner di primari studi interna-zionali. Ha esperienza in diritto ammi-

nistrativo. Socio AGIDI, è consigliere dell’Ordine degli Avvocati di Milano

e della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricol-

tura di Milano.

ospited'onore

01 la vela che passione!di Elena Curnis

29

29OSPITE D’ONORE

La velache passione!Davide Albertini Petroni dagli anni ‘80 al 2000 ha regatatoin diverse competizioni internazionali con ottimi risultatie dal 2012 è tornato sulla cresta dell’onda

la vela che passione!

Dott. Albertini Petroni, come è nata la sua passione per la vela?

Il tutto nasce in maniera fortuita: mio padre, friulano della pro-vincia di Udine, montanaro e sciatore, che aveva trasferito a tutti i figli (siamo quattro) la passione per la montagna, viene invitato al Circeo per un weekend in barca a vela. Si appassiona a questo straordinario “strumento del mare” a tal punto che già l’anno dopo si compra una barca a vela di circa 10 metri con la quale incomin-ciamo a girare in crociera tutte le estati. Era il 1975. La passione per questo sport è venuta con il tempo, dapprima con la passione del navigare (dal ‘75 al 1982 abbiamo girato tutto il Mediterraneo, da Malta a Rodi, le isole della Grecia ionica, la Corsica e la Sardegna più volte, le Baleari), poi la tensione e l’adrenalina, che solo una regata può dare, ha preso il sopravvento. Nel 1977 la prima regata, al Campionato invernale di Anzio con la nostra barca, una grande emozione, a pensare che solo due anni prima d’inverno si pensava solo a dove andare a sciare!

di Elena Curnis

30OSPITE D’ONORE la vela che passione!

Da puro piacere, quindi, la vela diventa per lei uno sport da praticare a livello agonistico. Quali sono stati i primi step della sua carriera?

Ho iniziato ad andare con le barche degli altri come prodiere (uomo di prua che mette le vele per in non addetti), perché mi piaceva au-mentare il livello della competizione: nel 1980 il primo campionato italiano a Napoli, con un One Tonner, un III Classe IOR di 12 metri, nel 1984 il primo Campionato del Mondo ad Atene con un Half Tonner, un IV classe di 9 metri. I risultati di metà classifica non mi scoraggiavano, tale era la passione. Nel 1985 la svolta: Campionato del Mondo Half Tonner a Cala Galera (Argentario). Giochiamo in casa, perché sebbene l’armatore fosse marchigiano, il nostro tatti-co era toscano ed io sono cresciuto all’Argentario. Portiamo a casa un fantastico terzo posto che mi regala una Medaglia di Bronzo al Valore Atletico rilasciata dal Coni che solo pochi anni prima mi sembrava un sogno.

Dopo l’ottimo risultato al Campionato del Mondo, a quali altre competizioni ha partecipato?

Dal 1985 al 1999 ho regatato su tutti i tipi di barca, sempre come prodiere, dai Maxi Yacht ai 50 piedi, che negli anni ’90 erano la For-mula 1 del mare, partecipando a sei campionati italiani, quattro campionati mondiali in giro per il mondo, da Kiel in Germania a Key West in Florida, e a due Mondiali Maxi Yacht, che forse rappre-sentano le regate più spettacolari sia per le dimensioni delle bar-che, oltre i 25 metri, che per il ‘Circo’ di personaggi di ogni naziona-lità che gravita intorno a queste regate (ogni barca ha almeno 28 persone di equipaggio) .

Ricorda una regata particolarmente emozionante?

Ho avuto la fortuna di far parte per ben due volte della Squadra Italiana per l’Admiral’s Cup nel 1987 e nel 1989, partecipando a

Direttore Generale diRisanamento S.p.A.

Amministratore Delegato della controllata

Milano Santa Giulia S.p.A.

Amministratore Delegato delle controllate società francesi

Dall’agosto 2009

Direttore Operativo diRisanamento S.p.A.

Direttore Generaledella controllata

Immobiliare CascinaRubina S.r.l.

Direttore Operativo di IPI S.p.A., società quotata

con sede a Torino

Amministratore Delegato di Stirling S.p.A., società holding

con sede a Roma del Gruppo di Costruzioni Federici

Direttore Generale dellaRif Gestione di Partecipazione

S.p.A, società immobiliarecon sede a Roma

DAVIDEALBERTINI PETRONI

Dal 2005 al 2009

Dal 2003 al 2004

Dal 2000 al 2002

Dal 1995 al 2000

31

quella che a detta di molti è una delle regate più affascinanti nel mondo che è la Fastnet Race, 600 miglia tra Inghilterra e l’Irlan-da per andare a girare uno scoglio che è il Fastnet sotto l’Irlanda! Esperienza gratificante sia dal punto di vista velico che emotivo. La Principessa Anna veniva a salutare gli equipaggi allo storico Royal Yacht Squadron di Cowes!

Non ha mai avuto delle battute d’arresto nella sua carriera?

Nel 2000, dopo aver partecipato al Circuito Italiano di Mumm 30, decido di smettere. Ormai vicino ai 40 non avevo più voglia di alle-narmi e per 10 anni mi sono dedicato al lavoro ed allo sci, attività che avevo dimenticato nei 15 anni precedenti, ma “anche” ai miei tre figli!

Come le vere passioni, però, la lontananza dal mare dura un de-cennio, dopo il quale ritorna nel circuito internazionale delle gare, in un nuovo ruolo.

Esatto, nel 2011 inizia il mio secondo tempo, relativamente alla vela. Avevo voglia di rimettermi in gioco, di ricominciare a girare intorno alle boe e complice un amico che già correva su questo tipo di barche, mi convinco a comprare un Melges 20, una barca monotipo americana di 20 piedi (poco più di 6 metri). Ma la vera sfida era che volevo essere io al timone. Dopo aver re-gatato per anni come prodiere dei più grandi timonieri da Mauro Pellaschier a Francesco de Angelis, da John Kolius a Paul Cayard, mi piaceva l’idea di verificare cosa avevo imparato da loro. L’inizio è stato traumatico, facevo fatica a girare nei primi venti e la stagione del 2011 si conclude con un 22 esimo posto su 38 barche. Ma la tenacia non mi fa difetto. Ma soprattutto l’allenamento e la scelta di un equipaggio di primo livello mi ha permesso di conse-guire nel 2012 degli ottimi risultati: 7° nel circuito italiano e 4° al mondiale a Napoli lo scorso novembre. Il mio secondo tempo è iniziato bene!

31OSPITE D’ONORE la vela che passione!

La Fastnet Race è una gara fra imbarcazio-ni d'altura che si disputa al largo delle coste della Gran Bretagna. È considerata una delle classiche offshore. Vie-ne disputata ogni due anni ed è lunga 608 miglia nau-tiche. Il percorso è inusuale, inizia al largo del porto di Cowes sull'isola di Wight, raggiunge lo scoglio di Fa-stnet vicino alla costa di sud-ovest dell’Irlanda e gi-rato attorno ad esso si dirige verso Plymouth passando a sud dell'isola di Scilly. Il Tro-feo assegnato al vincitore è la Fastnet Challenge Cup. La prima edizione della Fastnet venne vinta dall'imbarca-zione britannica Jolie Brise nel 1925.

Il prodiere è colui che in un’imbarcazione a vela gestisce ciò che si tro-va a prua dell'albero. Ha il compito di determinare la distanza dalla linea di par-tenza nel prepartenza, con-trollare l'issata delle vele di prua (fiocco, spinnaker) e far passare il tangone (asta orizzontale che sta a prua dell’albero) durante le strambate (manovre di cambio direzione di 180°).

VIDEO della settimana

www.metropolisqi.tv

Alessandro Mazzanti amministratore delegato di CBRE è il protagonista del-la nuova puntata del Faccia a Faccia di MQI.Nella trasmissione Mazzanti ha tracciato un bilancio del 2012 per quanto riguar-da gli investimenti immobiliari in Italia e illustrato le previsioni per il real estate per il 2013.

MQI FACCIA A FACCIA:ALESSANDRO MAZZANTI

La puntata 62 del Forum di MQI è dedica-ta al mercato delle locazioni, un settore che potrebbe fare da propulsore al rilan-cio del real estate. I temi trattati riguar-dano il rilancio del mercato dell'affitto, come attirare gli investimenti soprattut-to sul settore del social housing e quali sono i maggiori ostacoli normativi alla diffusione della locazione sul mercato italiano.

Sono intervenuti:> Gianni Verga> Davide Braghini, GOGC & Partners> Valerio Angeletti, FIMAA

MQI FORUM 62:IL MERCATO DELLE LOCAZIONI

WEB TV

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