Cos’è un’area fabbricabile

• strumenti urbanistici generali (P.R.C. o il programma di fabbricazione)

• strumenti attuativi (piani particolareggiati o piani di lottizzazione)

R.M. 17.10.1997 n.209/ER.M. 17.10.1997 n.209/Eè sufficiente che risulti da un piano è sufficiente che risulti da un piano

regolatore generaleregolatore generale

CTC 10.11.1998 n.5518CTC 10.11.1998 n.5518necessità di essere incluso sia nei necessità di essere incluso sia nei

P.P. che in quelli attuativiP.P. che in quelli attuativi

Un area utilizzabile a scopo edificatorio in base a:

ORIENTAMENTI

Edificabilità di fatto

effettive possibilità edificatoriedeterminate secondo i criteri previsti agli effetti

dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità

Ad esempio:• vicinanza ad altri terreni edificabili• ubicazione in una zona di sviluppo edilizio• dotazione di infrastrutture• adiacenza ad una rete viaria

Il Comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai predetti

criteri

Obbligo di attestazione

Eccezioni:

I I terreni condotti da coltivatori diretti o imprenditori terreni condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoliagricoli

a titolo principale, e sui quali viene esercitata l’attività agro-a titolo principale, e sui quali viene esercitata l’attività agro-pastorale:pastorale:

• coltivazione del fondo,coltivazione del fondo,• silvicoltura, silvicoltura, •funghicoltura funghicoltura

•allevamento di animali.allevamento di animali.

(art.59 co.1 d.lgs.446/97 prevede la facoltà di stabilire con regolamento (art.59 co.1 d.lgs.446/97 prevede la facoltà di stabilire con regolamento condizioni di quantità e qualità di lavoro agricolo)condizioni di quantità e qualità di lavoro agricolo)

SEMPRE NON FABBRICABILISEMPRE NON FABBRICABILI

Disposizioni particolari per le aree fabbricabili

C.M. 11.8.1992 N.20 C.M. 11.8.1992 N.20 vincoli giuridici di inedificabilità permanente di natura pubblica o privatavincoli giuridici di inedificabilità permanente di natura pubblica o privata

Art. 16 d.lgs. 504/92Art. 16 d.lgs. 504/92 Perequazione per l’indennità di espropriazionePerequazione per l’indennità di espropriazione

Art.59, c.1, lett.f) d.lgs.446/97 Art.59, c.1, lett.f) d.lgs.446/97 Facoltà per il Comune, a partire dal 1998, di prevedere il rimborso Facoltà per il Comune, a partire dal 1998, di prevedere il rimborso dell’ICI pagata per le aree successivamente divenute inedificabilidell’ICI pagata per le aree successivamente divenute inedificabili

ABROGATO

Finanziaria 2003 – art. 31 , Comma 20 I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area

fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza

da parte del contribuente

COMUNICAZIONE AL

CONTRIBUENTE

COMUNEATTRIBISCE AL

TERRENO NATURA DI AREA FABBRICABILE

VERSAMENTO DELL’IMPOSTA

DICHIARAZIONE DI VARIAZIONE

SINOACCERTAMENTO

ACCERTAMENTO PER MAGGIORE

IMPOSTAILLEGITTIMO

ENTRO L’ANNO

NELL’ANNO SUCCESSIVORiferimenti normativi:Dlgs.504/92 art.2, c.1, lett.b)

art. 5, c.5-7art.10, c.4

? Decorrenza della variazione d’imponibile ai fini del versamento ?

Interpretazione autentica della nozione di area fabbricabile

Decreto Legge n. 203 del 30/09/2005 convertito con modificazioni dalla Legge 2/12/2005, n. 248.

Articolo 11 quaterdecies, comma 16:

“Ai fini dell'applicazione del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, la disposizione prevista dall'articolo 2, comma 1, lettera b), dello stesso decreto si interpreta nel senso che un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.”

Definizione di aree fabbricabili ai fini ICI

D.Lgs. 504 /1992 - Articolo 2 , comma 1, lettera b)

“per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. omissis”

Sulla tassabilità come “aree fabbricabili” di terreni inclusi in piani regolatori generali ma sui quali, in assenza di altri provvedimenti attuativi (piani di lottizzazione e simili), non era materialmente possibile edificare si era aperto un vasto contenzioso che – quanto meno in primo grado – aveva visto in molti casi soccombere i Comuni.

La questione controversa

La giurisprudenza

Ma, dai giudici di secondo grado e, soprattutto, dalla Corte di Cassazione, in più occasioni, era stata confermata la validità dell’interpretazione letterale dell’ art. 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 504/1992.

Piano generale o attuativo?

Tuttavia, con la sentenza 16751/2004, la Corte aveva sostenuto che ai fini della qualifica edificatoria di un suolo è sufficiente che l’area rientri nel piano regolatore generale approvato dai competenti organi regionali, mentre non è necessario il perfezionamento dello strumento urbanistico attuativo, che incide al più sul valore dell’area.

Cassazione 16751 del 2004

Questa sentenza ha aperto un acceso dibattito su quali siano gli strumenti urbanistici generali che permettano la tassabilità come aree edificabili dei terreni.

Cassazione 19750 del 2004

Successivamente, la Corte (sentenza 19750/2004) ha affermato che l’inclusione di un terreno in un piano regolatore adottato da un Comune anche se non ancora approvato dai competenti organi regionali, conferisce al terreno medesimo - nel comune sentire della comunità - un maggior valore comparabile a quello delle aree edificabili.

Cassazione 21644 del 2004

Infine, con la sentenza 21644/2004, la Corte statuiva che ai fini della qualifica di area fabbricabile, prevista nell’art. 2, lettera b), del D.lgs. 504/1992, non è sufficiente la mera inclusione nel piano regolatore generale, poiché la norma presuppone l’immediata utilizzabilità edificatoria dell’area, che normalmente richiede l’adozione dello strumento attuativo.

Rimessione alle Sezioni Unite

La constatazione di un evidente contrasto esistente tra sezioni della Corte di Cassazione in ordine alla esatta definizione di edificabilità ai fini ICI, è alla base della ordinanza n. 10062/2005, che ha rimesso la questione al primo Presidente, affinché il contrasto sia risolto dalle Sezioni Unite civili della stessa Corte di Cassazione.

Le diverse soluzioni

Concetto, questo, già chiaramente espresso dalla lettera b) dell’art. 2 del D.Lgs. 504/92 che considerava aree fabbricabili i terreni che fossero utilizzabili a scopo edificatorio in base:

1.Strumenti urbanistici generali

2.Strumenti urbanistici attuativi

3.in base alle possibilità effettive di edificazione

E’ vero che la norma interpretativa elimina del tutto la possibilità di interpretazioni che richiedano – per la qualificazione di area fabbricabile – la concreta possibilità di edificare, sopprimendo, nei fatti, la prima delle tre alternative poste dalla lettera b) dell’art. 2 del D.Lgs. 504/1992.

(interpretazione data dalla Corte di Cassazione con la sentenza 21644/2004)

Ma è anche vero che il comma 16 dell’art. 11 quaterdecies lascia irrisolto il nodo di quali siano gli strumenti urbanistici generali idonei a far considerare fabbricabile ai fini ICI un suolo.E’ sufficiente un piano regolatore

adottato dal Comune?

Ovvero è necessario che il piano regolatorevenga approvato dai

competenti organi regionali?

Necessità dell’intervento delle Sezioni Unite

E’ chiaro che il contrasto tra le due diverse visioni rinvenibili nelle sentenze 16751/2004 e 19750/2004 della Corte di Cassazione resta irrisolto.

Resta, dunque, attuale – almeno per questo aspetto – la necessità del pronunciamento delle Sezioni Unite richiesto dalla ordinanza 10062/2005.

Quali ripercussioni sul contenzioso

• Fine del contenzioso imperniato sulla pretesa necessità di strumenti attuativi

• Nessuna conseguenza, invece, laddove il contenzioso verta sulla assenza di uno strumento generale approvato dalla Regione

Retroattività e applicazione di sanzioni

L’emanazione di una norma interpretativa è chiara manifestazione di “obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma tributaria” che non permettono l’irrogazione di sanzioni (legge 212/2000 “Statuto dei diritti del contribuente”, art. 10, comma 3).

Effetti sul sistema sanzionatorio

aree considerate fabbricabilisulla base di strumenti

urbanistici generali

Se dichiarate cometerreno agricolo

Non vengono irrogate sanzioni

Se non dichiarate

Vengono irrogate sanzioni

Si recupera l’imposta