Corso di Estimo

Docente: Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

Valore di costo. Procedimenti sintetici

Corso di Estimo

Il mercato delle costruzioni

� Istituti di ricerca

� CRESME, Nomisma, …

� Operatori del mercato

� ANCE (Associazione nazionale costruttori edili;

http://www.ance.it/ita.htm)

� Enti

� ISTAT (Istituto nazionale di statistica)

� Riviste specializzate

� Costruire

� Edilizia e Territorio

LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE

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Il valore di costo in edilizia

Il concetto di costo in edilizia fa riferimento al concetto di costo in microeconomia:

• C = f (v1,v2,v3,……….vn)

• In cui v1, v2,…vn rappresentano i fattori della produzione coinvolti nel

processo

Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei diversi soggetti che possono intervenire

nel processo produttivo:

– esiste un costo riferito al promotore dell’intervento edilizio (Costo totale

di produzione)

– un costo riferito all’impresa di costruzione (Costo di costruzione)

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Il costo tecnico di costruzione

Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da

manodopera, materiali, noli e trasporti

In particolare si distingue il costo tecnico di costruzione (CTK):

con:

– M: manodopera

– Mat: materiali

– Nt: noli e trasporti

CTK = M + Mat + Nt

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Il costo di costruzione

Il costo di costruzione CK comprende

a) il costo tecnico di costruzione;

b) i costi di allestimento e funzionamento del cantiere e le spese generali d’azienda (15% di a);

c) l’utile dell’imprenditore costruttore (10% di a+b);

con:

– Ctk : costo tecnico di costruzione

– Sg: spese generali e di cantiere

– Uc: utile di impresa di costruzione

CK = CTK +Sg + Uc

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Costo tecnico di costruzione

Manodopera

(Sa)

Materiali

(M)

Noli e Trasporti

(NT)

Spese generali

e

di cantiere

(Sg)

Utile del

costruttore

(U)

Costo di Costruzione

Il costo di costruzione

Costo di costruzione

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Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo:

con:

– Cc: costo di costruzione

– Ca: costo dell’area

– St: spese tecniche

– Contributo di costruzione articolato in:

– Ou: oneri di urbanizzazione

– Ccc: contributo sul costo di costruzione

– I: interessi sul capitale finanziario

– Up: utile dell’imprenditore promotore

CP = CC + Ca + St + (Ou + Ccc) + I + Up

Il costo di produzione

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I procedimenti di stima del costo di costruzione

Stime parametriche

Procedimenti sintetici

comparativi

Procedimento per campioni

significativi

Procedimento per elementi

funzionali

Procedimenti misti

Computo metrico

Analisi dei prezzi

Computo metrico

estimativo

Procedimenti analitici

ricostruttivi

I procedimenti di stima

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Il procedimento sintetico comparativo

Progetto preliminare

Progetto definitivo / esecutivo

Tipo di progetto

Sintetico comparativo

Analitico ricostruttivo

Procedimento

Preventivo sommario

Preventivo particolareggiato

Risultato

Livello di progetto e

procedimento di stima

� Nelle prime fasi di elaborazione del progetto - progetto preliminare - l’obiettivo è

di ottenere un preventivo sommario, che si ottiene attraverso il confronto con i

costi registrati per costruzioni analoghe a quella da realizzare

� Il procedimento si basa sul confronto dell’opera da realizzare (il cui costo è

incognito) con opere simili realizzate (i cui costi sono noti)

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Le fasi del procedimento sintetico

� Il procedimento si articola in quattro fasi al termine delle quali si

ottiene un preventivo sommario dei costi necessari per la

realizzazione dell’opera

Individuazione del

campione e delle fonti

Scelta delle unità di

misura e calcolo dei costi

parametrici

Livellamento crononogico e

analisi della distribuzione

dei costi

Confronto e stima

Procedimento di stima

sintetico

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L’individuazione del campione

Il campione deve essere rappresentato da opere simili (per

destinazione d’uso, per tipologia, per caratteristiche tecnologiche,

ecc.) a quello oggetto di stima.

I campioni devono essere realizzati in epoca recente e i loro costi di costruzione debbono essere noti

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Le fonti per la raccolta dei dati

Alcune fonti per la raccolta dei dati sono :

– Dati archiviati presso Enti pubblici, studi professionali, imprese

– Quadri tecnico-economici (QTE) elaborati a cura delle stazioni appaltanti

(es. ATER, ex-IACP) relativamente all’edilizia residenziale pubblica

– Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a più

tipologie edilizie)

– Pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio

– Osservatorio sui costi per elaborazione di costi di riferimento per gli appalti

di opere pubbliche (L. 109/94 e succ. modif.)

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Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici

Opere di urbanizzazione primaria

Opere di urbanizzazione secondaria

€/alloggio, vano, volumemq (lordo o netto)

€/Sup. complessiva=Sup. residenziale+60%Sup. non residenziale

€/Superficie lordao netta, volume

Parcheggi: €/posto autoAlberghi: €/camera

Strade/reti: €/mlIlluminazione: €/punto luce€/abitante insediato

€/abitante insediato€/alunno

Edilizia residenziale

Edilizia residenziale pubblica

Edilizia terziaria e produttiva

Edilizia a destinazione speciale

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Numeri indici ISTAT

I numeri indici ISTAT misurano le variazioni del costo di costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a partire da un anno base in cui l’indice assume valore uguale a 100

Il numero indice è calcolato:

Con:

Pi = prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno)

Pb = Prezzo del bene in un periodo detto periodo base

100•=Pb

PiI

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Livellamento cronologico dei costi

La variazione percentuale si ottiene:

Con:

Ia = indice attuale

Is = indice storico

L’aggiornamento di un costo storico si ottiene applicando la variazione % al costo storico, oppure sviluppando la proporzione:

Con:

Ca = Costo aggiornato

Cs = Costo storico

Ia = Indice aggiornato

Is = Indice storico

1.% −=Ii

IaVar

Is

IaCsCa

∗=

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Livellamento cronologico dei costi: esempio

mese indice

Gennaio 2004 111,0

Febbraio 111,9

Marzo 112,2

Aprile 112,7

Maggio 114,1

Giugno 114,2

Luglio 114,9

Agosto 115,0

Settembre 115,3

Ottobre 115,5

Novembre 115,8

Dicembre 115,9

Gennaio 2005 116,2

Febbraio 117,0

Marzo 118,4

Calcolare l’aggiornamento a marzo 2005 del costo di un

appartamento di 135.000 € rilevato a marzo 2004

Ca = Cs * Ia/Is

Ca = 135.000 * 118,4/112,2

Ca = € 142.460

Calcolare la variazione percentuale del prezzo da marzo

2004 a marzo 2005

Var = (Ia/Is – 1 )%

Var = (118,4/112,2 – 1) %

Var = 5,52585 = 5,53%

Calcolare il prezzo aggiornato con la variazione

percentuale

Ca = Cs * Var = 135.000 * 5,53 = € 142.460

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Il più probabile costo dell’opera Cci è desunto tramite:

1 L’inserimento nel grafico della scala dei costi

– C1 >C2 > C3 > Ci > Cn > C n+1 Cci = Ci

2 L’elaborazione della media aritmetica o della media ponderata

– media aritmetica: Cci = (C1 + C2 + C3 + C4 + Cn+ Cn+1 ) / (n+1)

– media ponderata: Cci = (C1*A + C2*B + C3 *C + C4*D) / (A+B+C+D)

3 L’individuazione del valore modale se la distribuzione è gaussiana

Analisi della distribuzione dei costi

Intervallo di frequenze

frequenze

Valori fenomeno

Valore modale

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Il procedimento per elementi funzionali (I)

� Si assume un edificio di riferimento ( A ) di tipologia analoga a

quello oggetto di stima ( B )

� Si scompone l’edificio di riferimento in n elementi funzionali

� Si articola il costo totale CA in ragione degli elementi funzionali (si

elabora la “struttura dei costi”) e si individuano le incidenze CA1,

CA2, CAn in valore unitario (euro/mq) e percentuale (%)

� Si stima il costo totale dell’edificio da realizzare (CB ) correggendo

le incidenze in A in relazione alle peculiarità di B attraverso

opportuni coefficienti:

CB = QB x ( a CA1 + b CA2 + … + n CAn ) / QA

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Il procedimento per elementi funzionali (II)

Edificio a torre

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OperaCosto elemento

(Euro)Incidenza

(%)Incidenza elemento

(Euro/mq)

Scavi e rinterri 9.561,76 0,43% 3,23Opere in c.a. 475.343,44 21,15% 160,53Vespai sottofondi e pavimenti 235.267,76 10,47% 79,46Isolamento e impermeabilizzazioni 37.388,00 1,66% 12,63Murature e tavolati 188.087,12 8,37% 63,52Intonaci 202.344,48 9,00% 68,34Canne e fognature 23.474,88 1,04% 7,93Rivestimenti e zoccolini 202.859,28 9,02% 68,51Opere in alluminio e ferro 353.788,24 15,74% 119,48Serramenti in legno 83.079,36 3,70% 28,06Impianto di riscaldamento 99.970,00 4,45% 33,76Impianto idrosanitario 140.851,36 6,27% 47,57Impianto elettrico 114.340,72 5,09% 38,62Impianto ascensori 64.642,24 2,88% 21,83Impianti gas e antincendio 16.947,84 0,75% 5,72

Costo Totale 2.247.946,48 100,00% 759,18

Costo totale (euro) MqCosto dell'opera al

mq (euro)2.247.946,48 2.961 759,18

Il procedimento per elementi funzionali (III)

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Per approfondimenti

• Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano,Nis, Roma: pp. 161-179.

• Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,

Etas, Milano: pp. 162-196 (contenuto appropriato per metodologia,

ma con valori obsoleti).

• http://www.istat.it

• Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (2003), Prezzi

Tipologie Edilizie, DEI, Roma.