Contratto affitto d'azienda 2015

Corso di Aggiornamento Professionale edizione 2014/2015

“L’affitto d’azienda”

26 febbraio 2015

Rag. Roberto Spaggiari

Unione Giovani Dottori Commercialisti

Reggio Emilia

© 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Definizione

L’affitto d’azienda è un contratto con il quale il

concedente trasferisce all’affittuario il diritto di

godimento di un’azienda (complesso di beni

organizzato dall’imprenditore per l’esercizio

dell’impresa, art. 2555 c.c.) a fronte del pagamento di

un canone periodico e per un periodo di tempo

determinato.


Definizione

Art. 2562 - Affitto dell'azienda

Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso diaffitto dell'azienda

Art. 2561 - Usufrutto dell'azienda

L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che lacontraddistingue.

Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in mododa conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e lenormali dotazioni di scorte.

Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestionedell'azienda, si applica l‘articolo 1015 (abusi dell’usufruttuario).

La differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al terminedell'usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti altermine dell'usufrutto.


Locazione e affitto

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far

godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo,

verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.)

L’affitto è un particolare tipo di locazione che ha per oggetto il

godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, in cui

l’affittuario deve curare la gestione in conformità della destinazione

economica della cosa e dell’interesse della produzione (art. 1615

c.c.)

L’affitto d’azienda costituisce una variante dell’affitto di un bene

produttivo, in cui il bene produttivo è rappresentato dal complesso

di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa


Distinzione da altri tipi contrattuali

La differenza tra la locazione di immobile e l’affitto d’azienda è

stata individuata nella circostanza che:

nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene

considerato, nell’economia del contratto, come oggetto

principale dell’accordo, con funzione prevalente ed assorbente

rispetto agli altri elementi, i quali assumono carattere di

accessorietà

nella seconda, al contrario, l’immobile non viene considerato

nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi

costitutivi del complesso di beni legati fra loro da un vincolo di

interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di

un determinato fine produttivo


Oggetto

Oggetto del contratto d’affitto può essere l’intera azienda, piùaziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramodell’attività; è opportuno che il contratto descriva dettagliatamente ibeni che compongono l’azienda

Per ragioni contabili e di bilancio è opportuno allegare uninventario, dettagliato e completo, del patrimonio aziendaleconcesso in affitto, suddiviso secondo le seguenti categorie:

beni strumentali materiali beni immateriali relativi all’azienda scorte

I marchi e i brevetti dell’azienda in affitto rientrano sostanzialmentenel regime della licenza di diritti di proprietà industriale. Qualora sidesideri trascrivere all’Ufficio Brevetti il diritto di licenza acquisitodall’affittuario potrebbe essere preferibile porre la licenza ad oggettodi un contratto autonomo


Forma e pubblicità A norma dell’art. 2556, comma 1, c.c. i contratti aventi ad oggetto iltrasferimento, temporaneo o definitivo, della proprietà o del godimentodell’azienda devono essere provati per iscritto, “salva l’osservanza delle formestabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongonol’azienda o per la particolare natura del contratto”. Tale norma prevede dunqueche il contratto d’affitto d’azienda debba rivestire la forma scritta adprobationem

La disposizione dell’art. 2556, comma 1, c.c. è stata in realtà “superata” dalcomma 2, aggiunto nel 1993, che richiede che i contratti di cui sopra “in formapubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati perl’iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaiorogante o autenticante” (art. 2556 c.c.); pertanto, ad oggi, il contratto d’affittod’azienda deve necessariamente avere forma scritta e richiede l’intervento delnotaio

I contratti, in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono esseredepositati per l’iscrizione nel registro imprese, nel termine di trenta giorni, a curadel notaio rogante o autenticante. In caso di mancata iscrizione l’atto ditrasferimento rimane valido tra le parti ma è inopponibile nei confronti dei terzi


Durata

La legge non prevede vincoli di durata del contratto d’affitto

qualora nel contratto sia stabilito un termine finale loscadere di esso costituirà la causa naturale discioglimento del rapporto

allorché, invece, nessun termine sia stato pattuito, saràapplicabile l’art. 1616 c.c., il quale prevede che leparti possano recedere dal contratto dando congruopreavviso

se si tratta di un affitto d’azienda ultranovennale nelquale sia compreso un bene immobile vige l’obbligodi trascrizione (art. 2643 c.c.), ai fini sia dell’opponibilitànei confronti di terzi, sia della risoluzione del conflittotra più titolari del diritto personale di godimento sullostesso bene.


Divieto di concorrenza

L’art. 2557 c.c. dispone che il locatore, per tutta la

durata del contratto di affitto, non possa iniziare una

nuova impresa idonea a sviare la clientela di quella

affittata, ferma restando la legittimità di sue attività

preesistenti, sia pure concorrenziali

Secondo l’orientamento giurisprudenziale, salvo diversa

pattuizione tra le parti, il divieto sussiste anche in capo

all’affittuario alla scadenza del contratto di affitto e per la

durata di cinque anni (Cass. 20.12.1992 n. 13762 e

23.09.1995 n. 10105)


Successione nei contratti L’art. 2558, comma 3, c.c. dispone che, salvo diversa

pattuizione, l’acquirente dell’azienda subentra nei contrattistipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non abbianocarattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recederedal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, pergiusta causa, salvo la responsabilità dell’alienante nei

confronti dell’affittuario. Tale norma si applica anche all’affittoper espressa disposizione del terzo comma

La successione dell’affittuario avviene di diritto ed è efficacenei confronti del terzo contraente senza necessità che eglidebba accettarla

Non è necessaria neppure la comunicazione al terzocontraente, questa serve unicamente per far decorrere i tremesi entro i quali è consentito il recesso (Cass. 14.05.1997 n.632)


Crediti e debiti relativi all’azienda

I debiti e i crediti possono essere o meno inclusi tra i beni che

vengono trasferiti all’affittuario e che costituiscono parte

dell’azienda

per i crediti non è necessaria la notifica al creditore ceduto,

in quanto ai sensi dell’art. 2559 c.c. la cessione dei crediti ha

effetto nei confronti dei terzi dal momento di iscrizione del

trasferimento di azienda nel registro delle imprese

i debiti esistenti al momento della decorrenza del contratto

di affitto, risultanti nelle scritture contabili obbligatorie,

possono essere accollati all’affittuario. In questo caso però il

locatore rimane solidalmente obbligato con l’affittuario,

salvo che il creditore abbia espressamente liberato il

debitore originario


Debiti e diritti dei lavoratori Si possono trasferire i debiti inerenti il personale dipendente.

Con l’affitto di azienda in presenza di personale

dipendente anche questo viene trasferito in base alle

disposizioni dell’art 2112.

Si continua il rapporto con l’affittuario

Si conservano tutti i diritti detenuti dai lavoratori

Responsabilità solidale dell’Affittante per il pagamento

dei debiti rilevati fino alla data del trasferimento

I diritti acquisiti con contrattazioni individuali vengono

trasferiti e mantenuti


Debiti tributari e responsabilità I debiti tributari non si trasferiscono

regime previgente della responsabilità dell’affittuario

in precedenza (fino al 31.3.1998) l’affittuario era obbligatoverso l’Amministrazione Finanziaria in solido con ilconcedente per il pagamento di tributi, soprattasse epene pecuniarie relative all’anno in cui ha luogo iltrasferimento ed ai due anni precedenti (ex art. 19 legge7.1.1929, n. 4, ora abrogato dall’art. 29 del D.Lgs.18.12.1997, n. 472)

regime attuale della responsabilità dell’affittuario

ad oggi il regime introdotto dal D.Lgs. 18.12.1997, n. 472“Disposizioni generali in materia di sanzioni amministrativeper le violazioni di norme tributarie” non prevede alcunaresponsabilità solidale dell’affittuario


Crediti e debiti sorti durante l’affitto

Non è prevista nessuna disciplina per i crediti sorti in

conseguenza di contratti stipulati dall’affittuario, le parti

sono libere di regolare contrattualmente tale aspetto

Dei debiti esistenti alla scadenza del contratto di affitto non

risponde il proprietario-concedente anche nei casi in cui

questi risultino dai libri contabili obbligatori (Cass. 08.05.1981

n. 3027). I debiti esistenti al momento della scadenza del

contratto di affitto possono essere accollati al proprietario-

concedente. In questo caso però l’affittuario rimane

solidalmente obbligato con proprietario-cedente, salvo che

il creditore abbia espressamente liberato il debitore

originario


Autorizzazioni amministrative

Le eventuali autorizzazioni amministrative richieste perl’esercizio dell’impresa non sono elementi dell’azienda e,essendo intrasmissibili, non possono costituire oggetto delcontratto di cessione o di affitto d’azienda

E’ compito dell’affittuario procurarsi la licenza, se manca alconcedente, ovvero provvedere alla voltura della stessa

Distinto dal contratto d’affitto è il cosiddetto accordo divoltura della licenza, privo di effetti traslativi, con il quale ilprecedente intestatario rinuncia alla licenza e si impegna anon opporsi alla concessione di nuove licenze in capoall’affittuario dell’azienda

L’efficacia del contratto di affitto, comunque, non èsubordinata all’effettivo passaggio della licenza, a meno chele parti non abbiano espressamente introdotto un’appositacondizione in tal senso


Ammortamenti – ipotesi 1 regime ordinario - ammortamenti fatti dall’affittuario

le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazionedel reddito dell’affittuario; sono commisurate al costo originariodei beni quale risulta dalla contabilità del concedente e sonodeducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzatodal concedente (ovvero, se il concedente non ha tenutoregolarmente il registro cespiti, considerando già dedotte per il50% le quote maturate nel periodo di gestione del concedente)

è preferibile che l’affittuario tenga un registro cespiti separato peri soli cespiti relativi all’azienda gestita in affitto: ciò consentirà dievitare commistioni con i cespiti propri di altre attività o aziendedell’affittuario, semplificherà la restituzione dei beni al termine delcontratto di affitto e la quantificazione dell’indennità dacorrispondere al concedente per il logorio e perimento dei beni


Ammortamenti – ipotesi 1 regime ordinario - ammortamenti fatti dall’affittuario

le quote di ammortamento calcolate dall’affittuario sono, insenso proprio, debiti per l’indennità che dovrà risarcire ilconcedente al termine dell'affitto per la perdita di utilità dei beniconcessi in affitto, ex art 2561 c.c., e, dunque, dovrebberocomparire nel bilancio dell'affittuario come “accantonamenti afronte di oneri futuri” alla voce B.3 dello stato patrimonialepassivo, senza confondersi con i fondi di ammortamento relativi aibeni propri dell’affittuario (che misurano invece l’utilità ceduta nelprocesso produttivo dai beni propri dell’affittuario). Ladenominazione del fondo potrebbe essere “f.do manutenzione eripristino dei beni di azienda condotta in affitto”.

le quote di ammortamento vanno iscritte nel conto economicotra gli accantonamenti “altri accantonamenti” alla voce B.13


Ammortamenti – ipotesi 1 Stato Patrimoniale

…

Passivo:

A) Patrimonio netto:

B) Fondi per rischi e oneri:

1) per trattamento di quiescenza e

obblighi simili;

2) per imposte, anche differite;

3) altri.

Totale.

…

Conto Economico

…

10) ammortamenti e svalutazioni:

a) ammortamento delle

immobilizzazioni immateriali;

b) ammortamento delle

immobilizzazioni materiali;

c) altre svalutazioni delle

immobilizzazioni;

d) svalutazioni dei crediti compresi

nell'attivo circolante e delle

disponibilità liquide;

…

13) altri accantonamenti;

14) oneri diversi di gestione.

Totale.

…


Ammortamenti – ipotesi 1

il regime ordinario degli ammortamenti nell’affitto d’azienda

(quote calcolate nella determinazione del reddito dell'affittuario)comporta la necessità per l’affittuario di disporre di informazioni

contabili dettagliate circa la gestione del concedente ed in

particolare richiede la disponibilità del registro cespiti del

concedente: è opportuno che tale impegno a fornire

informazioni ed a mettere a disposizione documenti sia esplicitato

nel contratto


Ammortamenti – ipotesi 2

regime alternativo - ammortamenti fatti dal concedente la norma tributaria dispone che il regime ordinario, sopra

descritto, non si applica in caso di deroga convenzionaleall’obbligo di conservazione dell’efficienza degli impianti postoa carico dell'affittuario per il combinato disposto degli artt. 2561e 2562 c.c.; pertanto, è possibile mantenere gli ammortamentiin capo al concedente anche nel periodo di durata dell’affitto,purché il contratto preveda espressamente questo accordo

riferimenti normativi: art. 102 comma 8, DPR 22.12.86, n. 917

In questo caso è il proprietario che deve mantenere l’efficienzadei beni e dell’organizzazione

Il canone di affitto terrà conto di tale onere

Non si procederà a conguagli a fine contratto Le quote di ammortamento non saranno fiscalmente deducibili

per l’affittuario


Manutenzione dei beni aziendali

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’affittuario (art.1621 c.c.), mentre quelle di manutenzione straordinaria sono a carico dellocatore

Le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili, da partedell’affittuario, interamente nell’esercizio in cui sono state sostenute

Se aventi utilità pluriennale sono deducibili in quote costanti in piùesercizi, nel limite della quota imputabile a ciascuno di tali periodid’imposta (art. 108, comma 3, DPR 22.12.1986, n. 917)

La materia è, comunque, completamente plasmabile dalle parti in sedecontrattuale

Osservazioni: è opportuno che il contratto disciplini in manieradettagliata questo aspetto, indicando a chi spetti l’obbligo di effettuarela manutenzione ordinaria e straordinaria e, di conseguenza, il diritto dieffettuare ammortamenti fiscalmente riconosciuti; inoltre, poiché alcunisostengono che la manutenzione straordinaria possa avvenire, anche seposta a carico dell'affittuario, solo con il consenso del concedente, puòessere valutato se concedere una tantum questo consenso già nelcontratto di affitto.


Rilevazione contabile

Principi Contabili Nazionali Italiani

Affittuario:

i beni (materiali, immateriali, scorte) relativi all’azienda condotta inaffitto non devono essere iscritti dall’affittuario nell’attivo dello statopatrimoniale, ma devono figurare solamente nei suoi conti d’ordine(azienda in affitto / concedente di azienda in affitto), poiché non sonodi proprietà dell’affittuario

Proprietario (che mantiene la qualifica di imprenditore):

non deve fare rilevazioni contabili relative all’affitto d’azienda se nonannotare nei conti d’ordine il temporaneo trasferimento delladisponibilità delle immobilizzazioni (beni affittati a terzi)

in nota integrativa è opportuno dare dettaglio nella composizionedella voce immobilizzazioni (quante sono affittate, la lorocomposizione e la durata dell’affitto prevista).


Rilevazione contabile

Principi Contabili Internazionali (IAS-IFRS)

Approccio della “disponibilità” Affittuario:

iscrive nel suo bilancio i beni costituenti il complesso aziendale poiché necontrolla i benefici economici futuri e ne ha assunto la responsabilità diimpresa; come contropartita iscrive un debito nei confronti del locatore

ammortizza i beni annualmente

Proprietario:

elimina i beni dallo stato patrimoniale e rileva un credito che assume lanatura di diritto alla restituzione dei beni costituenti l’azienda

Al termine dell’affitto si fanno le rettifiche relative alla riassunzione delleattività e passività da parte del proprietario da un lato e all’eliminazionedegli stessi valori dall’affittuario; si determina inoltre un’eventualesopravvenienza attiva o passiva

Anche Assonime nella circolare 34/2000, in relazione all’applicazione deiprincipi contabili nazionali, aveva riconosciuto piena legittimità perl’affittuario nel recepire i valori dei beni affittati nel proprio statopatrimoniale, in virtù del forte potere discrezionale dell’affittuario sui beniottenuti in affitto. Assonime individua come condizione necessaria ilmantenimento della continuità dei valori rispetto alle scritture contabili delproprietario.


Regolamento delle differenze di

inventario Le differenze tra le consistenze di inventario all’inizio e alla fine del

contratto di affitto dovranno essere regolate in denaro, sulla base deivalori correnti al termine dell’affitto

Regolamento in denaro delle differenze di inventario (art. 2561 c.c.)

è opportuno disciplinare nel dettaglio questo aspetto, tenendo contoche queste differenze si possono sostanzialmente suddividere nelleseguenti categorie:

variazione dei componenti aziendali (ad es. scorte, cespiti), sia sottoil profilo qualitativo, sia quantitativo

diventa pertanto essenziale disporre di un inventario inizialedettagliato ed affidabile e di un sistema informativo contabile dibuona qualità; alla data esatta della cessazione del contrattodovrà essere redatto un inventario fisico; è opportuno che ilcontratto preveda i tempi tecnici sufficienti (almeno qualchemese) per completare la situazione contabile e conguagliare ledifferenze in denaro



inventario

logorio o perimento dei componenti aziendali, che può verificarsiindipendentemente dall’effettiva sostituzione o mutazione deicomponenti

il problema riguarda essenzialmente i beni strumentali; la correttatenuta del libro cespiti e la puntuale rilevazione delle quote diammortamento nel periodo di affitto potranno consentire disemplificare la quantificazione; è opportuno che il contratto fissidelle percentuali di ammortamento effettive per ciascuna macro-categoria di cespiti, poiché le percentuali fiscali sono spessoscarsamente significative

incremento prodotto dall’affittuario all’avviamento dell’azienda (odecremento)

parte della dottrina ritiene che tale valore non debba essereconguagliato: è comunque opportuno che il contratto disciplinianche questo aspetto; qualora si scelga di conguagliare ladifferenza del valore dell’avviamento al termine del contratto, saràquanto mai opportuno fissare dei criteri di calcolo chiari edeterminare già nel contratto, sulla base del criterio prescelto, ilvalore dell’avviamento all’inizio dell’affitto



inventario

Differenza inventariale - 1.000; F.do amm.to 1.500Affittuario: Proprietario:

F.do manut.1.500 banca 1.000 banca 1.000 F.do amm.to 1.500

sopravv. att. 500 sopravv. pass 500

(tassata) (deducibile)

Differenza inventariale - 1.500; F.do amm.to 1.000

Affittuario: Proprietario:

F.do manut. 1.000 banca 1.500 banca 1.500 F.do amm.to 1.000

Sopravv.pass. 500 sopravv. att. 500

(deducibile) (tassata)


Investimenti dell’affittuario

nuovi beni acquistati dall’affittuario, separabili da quelli dell’azienda dovranno essere iscritti nell’attivo dello stato patrimoniale

dell’affittuario, poiché non saranno oggetto di restituzione altermine dell’affitto

nuovi beni acquistati dall’affittuario, non separabili da quellidell’azienda dovranno essere iscritti nei conti d’ordine dell’affittuario come

incrementi su beni dell’azienda in affitto, poiché saranno oggettodi restituzione al termine dell’affitto insieme ai beni che sonoandati ad incrementare

alienazione dei cespiti concessi in affitto secondo la dottrina prevalente, l’affittuario ha facoltà di vendere

impianti e macchinari a lui concessi in affitto e di acquistarnealtri, pur non essendone proprietario; in tal caso dall’alienazionedi beni concessi in affitto non risulteranno, per l’affittuario,plusvalenze o minusvalenze, bensì sopravvenienze


Imposte sul reddito L’affitto d’azienda è diversamente imponibile per il locatore a

seconda che lo stesso sia una società (di persone o capitali) o unimprenditore individuale

Società capitali

Società di persone

Imprenditore individuale unica azienda

Imprenditore individuale affitto ramo di azienda


Imposte sul reddito Società capitali:

i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione delreddito di impresa complessivo per competenza, soggetti atassazione a fini IRES e IRAP

secondo le regole ordinarie non sono deducibili IRAP gli«ammortamenti» in quanto B13

L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del2012 che nel caso di affitto di azienda, essendo tali«ammortamenti» elementi oggettivi, possono essere portati indiminuzione con una ripresa in dichiarazione

Alla fine del contratto se viene effettuata una cessionedell’azienda la plusvalenze realizzata viene tassataordinariamente o in quote costanti nell’anno di realizzo e nei4 anni successivi se detenuta da più di tre anni (computandoanche gli anni in cui è stata concessa in affitto)

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gliordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR


Imposte sul reddito Società di persone:

i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione del redditodi impresa complessivo per competenza, soggetti a tassazione afini IRAP


L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del 2012che nel caso di affitto di azienda, essendo tali «ammortamenti»elementi oggettivi, possono essere portati in diminuzione con unaripresa in dichiarazione

Alla fine del contratto se viene effettuata una cessionedell’azienda la Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamenteo in quote costanti nell’anno di realizzo e nei 4 anni successivi sedetenuta da più di tre anni (computando anche gli anni in cui èstata concessa in affitto)

L’art. 17 c.2 TUIR non prevede la tassazione separata se non perle somme attribuite ai soci in sede di liquidazione (valutare talepossibilità)



Imposte sul reddito

Imprenditore individuale unica azienda:

concessione in affitto dell’unica azienda: viene meno incapo al titolare la qualifica di imprenditore ed i proventipercepiti al netto dei costi di diretta imputazione sonotassabili per cassa solo ai fini IRPEF (redditi diversi ai sensidell’art. 71 c. 2 del TUIR)

Alla fine del contratto se viene effettuata una cessionedell’azienda la Plusvalenze realizzata viene tassa per cassa

L’art. 17 c.3 TUIR prevede la tassazione separata se ilpossesso è stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientranel computo anche gli anni di affitto)



Imposte sul reddito Imprenditore individuale affitto ramo azienda:

concessione in affitto di una tra più aziende possedute: il locatoreresta imprenditore, i canoni di affitto concorrono alladeterminazione del reddito d’impresa, tassabile sia ai fini IRPEF cheIRAP


L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del 2012 chenel caso di affitto di azienda, essendo tali «ammortamenti» elementioggettivi, possono essere portati in diminuzione con una ripresa indichiarazione

Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dell’aziendala Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamente o in quotecostanti nell’anno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta dapiù di tre anni (computando anche gli anni in cui è stata concessain affitto)

L’art. 17 c.2 TUIR permette l’opzione per la tassazione separata se ilpossesso è stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientra nelcomputo anche gli anni di affitto)

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinaricriteri di competenza, art. 109 del TUIR


IVA

L’operazione di affitto d’azienda è imponibile ai fini IVA

(aliquota 22%), ad eccezione dei seguenti casi:

affitto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore

individuale (esclusa da IVA, ma soggetta all’imposta di

registro)

affitto di aziende agricole (esente da IVA art. 10, n. 8, DPR

633/1972)

Le differenze inventariali non sono assoggettate ad iva in

quanto hanno natura risarcitoria sia per le differenze

qualitative che quantitative.


Trasferimenti plafond IVA

Per il trasferimento del beneficio di acquistare beni e

servizi in sospensione d’imposta, a favore dell’affittuario,

è necessario che:

tale trasferimento sia espressamente previsto nel

relativo contratto d’affitto d’azienda

ne sia data comunicazione all’Ufficio delle Entrate

competente compilando l’apposita sezione del

quadro D del modello di comunicazione variazione

dati AA7/11 o del quadro E del modello AA9/11


Altri adempimenti IVA - comunicazioni

Entro 30 giorni dall’inizio della locazione:

il concedente:

se affitta l’unica impresa individuale dovrà presentare unadichiarazione di variazione dati all’Ufficio IVA, indicando lacessazione della precedente attività e l’inizio dell’attività diaffitto d’azienda

negli altri casi comunica solo le eventuali variazioni che si sonodeterminate a seguito dell’affitto d’azienda (non esiste obbligodi comunicazione dell’avvenuta cessione in affitto di uncomplesso aziendale)

l’affittuario:

se non esercita già prima l’attività dell’azienda concessa inaffitto, dovrà presentare una dichiarazione di variazione datiall’Ufficio IVA, indicando l’inizio dell’attività d’affitto d’azienda el’eventuale presenza di nuovi luoghi di esercizio dell’attività,magazzini e depositi


Imposta di registro Locatore non imprenditore:

non versa IVA e paga l’imposta di registro in misura proporzionale

l’imposta si applica sull’ammontare complessivo dei canoni previstiper l’intera durata del contratto, ed è dovuta una sola volta pertutta la durata del contratto:

canoni separati: si applica l’aliquota del 2% sulla parteimmobiliare e quella del 3% sulla parte mobiliare dell’azienda

canone unico: si applica l’aliquota del 3%

Locatore imprenditore:

se nel complesso aziendale non è compresa una componenteimmobiliare prevalente l’imposta è dovuta in misura fissa pari a200,00 euro qualunque sia l’importo del canone

se nel complesso aziendale è compresa una componenteimmobiliare prevalente l’imposta è dovuta in misura proporzionaledell’1% del canone (DL 223/2006)


Imposta di registro

Per l’imprenditore l’imposta di registro nella misura dell’1% è dovuta sericorrono entrambe le seguenti condizioni:

il valore normale (valore di mercato) dei fabbricati compresi nelcomplesso aziendale è superiore al 50% del valore complessivodell’azienda (dato dai valori reali e non contabili e comprensivo deiplusvalori latenti tra cui anche l’avviamento)

se l’applicazione dell’IVA e dell’imposta di registro secondo le regolepreviste per gli affitti di azienda comporterebbe un risparmio diimposta rispetto al carico fiscale che graverebbe sulle parti se siapplicasse la disciplina prevista per le locazioni di fabbricati (l’art. 35comma 10 quarter del D.L. 223/2006)

Determinazione carico fiscale affitto d’azienda: IVA + registro= A

Determinazione carico fiscale locazione fabbricati: IVA + registro = B

• Se A>B si applica il regime di affitto di azienda

• Se A<B si applica il regime delle locazioni di fabbricati


Comunicazioni beni immobili

qualora il contratto d’affitto d’azienda comprenda anche il

godimento, a qualsiasi titolo, di un fabbricato:

il proprietario (o meglio, chiunque) dovrà dare comunicazione

dell’immissione nel possesso, entro 48 ore dalla consegna,

all'autorità di pubblica sicurezza

riferimenti normativi: art. 12, Dl 21.03.78, n. 59, convertito con

modifiche in legge 18.05.78, n. 191


Legge fallimentare art. 104 bis

Durante la procedura fallimentare può essere ceduta in affittol’azienda o rami di azienda se è utile al fine della salvaguardia deivalori aziendali dell’impresa fallita, a vantaggio del ceto creditorio

La durata dell’affitto deve essere compatibile con le esigenze dellaliquidazione dei beni

La scelta dell’affittuario è effettuata dal Curatore ex art. 107 l.f.(anche in base alle garanzie)

Previsione di clausole contrattuali idonee a garantire un correttoutilizzo dell’istituto

I debiti sorti in costanza d’affitto non sono imputabili alla procedurama all’affittuario che li ha maturati


Grazie per la partecipazione

rag. Roberto Spaggiari

Attolini Spaggiari & Associati

Studio legale e tributario

[email protected]

Contratto affitto d'azienda 2015

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