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COMUNE di MONEGLIA (Provincia di Genova)

VARIANTE AL PIANO URBANISTICO COMUNALE – P.U.C.

Ex art. 44 della L.R. n.37 del 04/09/1997 e s.m.i.

RELAZIONE URBANISTICA

IL SINDACO IL RESPONSABILE DEL SETTORE Claudio Magro Arch. Andrea Bacigalupo

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INDICE

• Premessa ___________________________________________________________________ pag. 3

• Situazione attuale del Distretto di Trasformazione n.1 – Stazione __________________________ pag. 3

• Iter amministrativo intrapreso in precedenza _________________________________________ pag. 4

• Variante al PUC proposta _________________________________________________________ pag. 5

• Analisi delle ragioni di interesse pubblico e della congruità complessiva della variante al PUC _____ pag. 9

• Analisi dei vincoli urbanistici e paesaggistici del Distretto _________________________________ pag. 10

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Premessa

Il Comune di Moneglia è dotato del nuovo Piano Urbanistico Comunale – P.U.C. - definitivamente approvato con deliberazione C.C. n.ro 28 del 13/07/2007.

Il Piano Urbanistico Comunale all’art. 32 disciplina i Distretti di Trasformazione del territorio comunale (TITOLO III – NORME DI CONGRUENZA) e le disposizioni

dei singoli Distretti sono contenute in schede specifiche. Il Distretto di Trasformazione n.1 (TRZ1) individua un area articolata in corrispondenza della stazione

ferroviaria di Moneglia, comprendente la piazza antistante oltre all’ex scalo merci. Le modalità di attuazione del P.U.C. per questo sito prevedono la formazione

di un edificazione a carattere residenziale con una presenza di un importante struttura di parcheggio pubblico. Tale intervento dovrà costituire una polarità

significativa di “ingresso” al centro del capoluogo.

A sostegno dell’interesse collettivo, le modalità di intervento relative al Distretto sono state strutturate al fine di poter individuare un soggetto attuatore privato,

con il vincolo che la trasformazione dell’area sia completata con la realizzazione di 200 posti auto (min. 4.000 mq) da cedere gratuitamente al Comune.

Pertanto la riqualificazione superficiale comprensiva di nuove unità immobiliari di tipo residenziale, il recupero del territorio a favore della collettività di aree

attualmente sottoutilizzate, la creazione di nuovi parcheggi quale avvertita esigenza comune, e la formale acquisizione al patrimonio comunale della viabilità

(oggi ancora in capo privato), sono gli interventi preminenti che il Comune ha voluto individuare e rendere attuabili mediante la definizione del Distretto di

Trasformazione TRZ1 - Stazione.

Situazione attuale del Distretto di Trasformazione n.1 – Stazione

L’attuale Distretto di Trasformazione denominato “Stazione” ha tra i suoi obiettivi il recupero del piazzale antistante la stazione ferroviaria e dell’adiacente ex-

scalo merci, ormai in disuso. Il Piano individua tale situazione territoriale mediante il Distretto TRZ1 ponendo l’obbiettivo di recupero urbanistico dell’intera area

con l’obiettivo di rendere adeguato l’ingresso al centro di Moneglia per chi vi arriva mediante la ferrovia.

La scheda del Distretto prevede la creazione di aree destinate a parcheggio pubblico, in n. 200 posti auto, quantità assolutamente rilevante per l’abitato di

Moneglia in rapporto agli spazi che il territorio offre, da parte di un soggetto attuatore e la complementare edificazione con prevalente uso civile.

Il parcheggio pubblico programmato per una capienza di n. 200 posti prevede di essere sviluppato nell’attuale piazzale scoperto dell’ex scalo merci e in parte in

interrato, per una superficie complessiva di non meno di 4.000mq.

La superficie di nuova edificazione destinata al residenziale ha un limite massimo di 2.200mq di superficie agibile; tale sviluppo è accompagnato da una

superficie di 200mq di superficie agibile previsti per le funzioni del connettivo urbano quali, ad esempio, il settore commerciale. La superficie residenziale dovrà

essere completata con la realizzazione delle superfici di parcheggio privato al fine di rispettare gli standard di norma non specificamente richiamati.

Per il distretto è posto il limite minimo di estensione mediante successivo P.U.O. pari al 75% della superficie dell’intero distretto con il vincolo che le aree non

interessate dalla trasformazione assumano la disciplina dell’ambito AC-UR. Si può rilevare dalla cartografia e dalla scheda allegata che il vincolo generato dalla

destinazione di aree vincolate a servizi interessa indicativamente i mappali 2024, 2020 e 2023.

L’attuazione dei caratteri principali del distretto e dei parametri urbanistico-edilizi, con particolare riferimento alle dotazioni pubbliche vedi la realizzazione di

parcheggi pubblici, devono essere definiti in sede di successivo PUO. L’insieme delle regole da applicare alla trasformazione del distretto deve essere

formalizzata mediante la stipula di convenzione.

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Stralcio della struttura del PUC vigente

Iter amministrativo intrapreso in precedenza La definizione del successivo strumento di attuazione per la trasformazione dell’area, il PUO, è stato promosso e portato a compimento, nel rispetto delle norme

dettate dal PUC, da parte dei soggetti privati intervenuti successivamente alle Ferrovie dello Stato e nello specifico approvato dal Comune di Moneglia mediante

Provvedimento Finale di conclusione del procedimento in data 18/02/2009. L’approvazione del PUO ha determinato nel dicembre del 2008 la stipula di una

Convenzione tra il Comune di Moneglia e i soggetti attuatori per la definizione degli impegni reciproci nello sviluppo dell’area e la suddivisione del distretto in

quattro ambiti. All’approvazione del PUO sono poi seguite le istanze di permesso di costruire in data 15/01/2009 prot. n. 346 e prot. n. 348 e successive

integrazioni, per procedere alla realizzazione degli Ambiti 1 e 2.

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Il PUO, così come approvato, non ha potuto essere attuato per opposizione di soggetti terzi aventi ad oggetto l’utilizzazione del mappale 2024, peraltro oggetto

di contenzioso sul quale grava, su parte della superficie, il vincolo di area destinata a servizi. La possibilità di completare la trasformazione del Distretto e portare

a compimento gli obiettivi prefissati, è stata oggetto di ulteriore impegno da parte del soggetto attuatore, con l’acquisizione delle aree identificate al N.C.T. con il

foglio 13, mappali 2377 e 2150. Tali mappali permettono di ottenere un’adeguata superficie da destinare alla creazione delle dotazioni pubbliche richieste,

principalmente in superficie, anche se in difetto dell’utilizzazione del mappale 2024.

Variante al PUC proposta

La possibilità di completare la trasformazione del Distretto e portare a compimento gli obiettivi prefissati, è stata oggetto di ulteriore impegno da parte del

soggetto attuatore, con l’acquisizione delle aree identificate al N.C.T. con il foglio 13, mappali 2377 e 2150. Tali mappali permettono di ottenere un’adeguata

superficie da destinare alla creazione delle dotazioni pubbliche richieste, principalmente in superficie, anche se in difetto dell’utilizzazione del mappale 2024.

Le aree in cui sarebbe previsto la trasformazione programmata dal P.U.C. sono pertanto costituite dalla simultaneità dei mappali identificati dai numeri 613, 683,

2020, 2022, 2023, 2149 e 2151 oltre ai 2150 e 2377: la disposizione planimetrica risulta ora con una conformazione più compatta e più favorevole ad una

localizzazione migliore dei parcheggi pubblici per i quali si può contare su una congrua estensione a livello superficiale rispetto alla precedente perimetrazione.

La superficie complessiva si attesta infatti in circa 7300 mq. Peraltro, si rileva che l’utilizzo del mappale 2024 comporterebbe comunque uno sfruttamento meno

favorevole della superficie, in considerazione della morfologia del sito con notevoli dislivelli altimetrici con l’inserimento di opere di maggior impatto (rampe,

muraglioni etc).

A maggior chiarimento della disposizione planimetrica delle aree si riporta nell’allegato 4 l’estratto catastale mediante il quale si possono identificare le seguenti

porzioni di territorio:

• Parte 1: area di proprietà unitaria già appartenente al distretto e non oggetto di variante; (evidenziata in giallo)

• Parte 2: area identificata dal mappale 2024 da stralciare dal perimetro del Distretto; (evidenziata in verde)

• Parte 3: aree identificate dal mappale 2377 da inserire nel perimetro del Distretto; (evidenziata in rosso)

Dall’analisi delle porzioni 1 e 3 risulta evidente la migliore quadratura del Distretto anche grazie alla possibilità di inserire nel nuovo perimetro il mappale 2377.

Constatata anche l’effettiva volontà del soggetto attuatore al perfezionamento dell’iter, avvalorata dalla recente acquisizione di nuove aree, sufficienti, al fine di

attuare la trasformazione del Distretto nei termini fissati dal PUC e con i vincoli stabiliti dalla Convenzione in essere allo scopo di dare compimento agli obiettivi

di interesse collettivo e a salvaguardia del carattere di pubblica utilità dell’iniziativa, risulta evidente l’utilità procedere alla riperimetrazione dell’attuale Distretto

TRZ1 sulle aree sopra evidenziate, variando conseguentemente il vigente P.U.C.

Resta inteso che a seguito della variazione del perimetro il soggetto attuatore dovrà provvedere a redigere nuovo P.U.O. e, una volta approvato, a richiedere i

singoli permessi di costruire per ogni ambito operativo, evitando così discrasie tra la situazione esistente e quella di prossima attuazione ed operando con la

massima trasparenza ed efficacia.

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Stralcio della struttura della proposta di variante al PUC

La nuova perimetrazione fornisce anche adeguato riscontro alle istanze formulate in sede di osservazioni al PUO approvato e successivamente ad esso con le

quali è stato richiesto di stralciare il mappale 2024 dal perimetro del distretto e si è manifestata la contrarietà per la sua trasformazione in funzione della tutela

della sua contigua proprietà a destinazione ricettiva (v. osservazione del 12/11/2007), nonché la recente istanza (01/12/2011 e prot. 10770) inoltrata alla civica

amministrazione da Villa Argentina s.a.s. proprietaria del suddetto mappale 2024, in cui viene nuovamente richiesto di stralciare il mappale in oggetto dal

distretto di trasformazione n.1 e inserirlo in ambito AC - UR.

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La zona a servizi F attualmente apposta sul mappale 2024 ( avente superficie di mq. 314 ) ha una funzione di verde pubblico attrezzato (FV) e viene di

conseguenza stralciata dallo stesso. Da un analisi dell’elaborato F del PUC “ tabelle di verifica e dimensionamento abitanti e standard” risulta ugualmente

soddisfatta la verifica degli standard e dei servizi rispetto al D.M. 1444/68.

La zona destinata a servizi all’interno del TRZ n.1 indicata in cartografia nel PUC vigente, non viene più indicata nella cartografia del PUC in variante, in quanto si

ritiene preferibile rimandare al successivo P.U.O. le zone da destinare a servizi da cedere al Comune, in modo da specificare in modo maggiormente definito le

stesse. Le obbligazioni del privato rispetto al Comune sono altresì esplicitate puntualmente nella scheda del Distretto di Trasformazione n. 1 .

Come sopra esposto la variante riguarda pertanto la riperimetrazione del distretto mantenendo immutati , tra gli altri, i seguenti parametri caratteristici:

• standard di n. 200 posti auto da cedere gratuitamente al comune, posti in prevalenza in superficie, per uno sviluppo minimo di 4000mq in proporzione alla

S.A. realizzata;

• sistemazione del piazzale antistante la stazione ferroviaria, che verrà anch’esso ceduto al comune adempiendo formalmente la situazione di fatto esistente

fin dagli anni ‘30.

• esecuzione della superficie agibile per una superficie massima di 2200 mq;

• esecuzione di una quota aggiuntiva di S.A. destinata al connettivo urbano, quale ad esempio con destinazione commerciale, fino ad un massimo di 200 mq;

La variante mantiene altresì la finalità originaria di sviluppo urbanistico, con la riqualificazione urbana del Distretto mediante il recupero del piazzale antistante la

stazione ferroviaria, che verrà anch’esso ceduto al comune adempiendo formalmente la situazione di fatto esistente fin dagli anni ‘30.

Si precisa inoltre che gli adeguamenti proposti attengono tutti ad aspetti che non modificano in alcun modo i contenuti e le opzioni proprie della descrizione

Fondativa, non necessitando quindi di alcun aggiornamento dello stesso documento, e risultano tutte compatibili con i rispettivi regimi sovraordinati disposti dal

Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico, non contrastando comunque con il P.T.C. Provinciale e con gli altri strumenti sovraordinati vigenti quali i Piano di

Bacino Stralcio dell’ambito.

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Tavola esplicativa su base catastale con i mappali interessati alla variante di PUC

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Analisi delle ragioni di interesse pubblico e della congruità complessiva della variante al PUC

La nuova perimetrazione che comporta la variante al PUC ai sensi dell’art. 44 lett. c) ha nelle sue ragioni di attuazione le mutate condizioni al “contorno” che

sono riassunte nei seguenti punti estratti da contesto generale:

• Il PUO è stato approvato con Provvedimento Finale in data 18/02/2009;

• Il PUO non ha potuto trovare attuazione per opposizione di soggetti terzi aventi ad oggetto l’utilizzazione del mappale 2024;

• Il soggetto attuatore, proprietario unico dei restanti mappali compresi nel Distretto di Trasformazione, ha acquisito ulteriori proprietà contigue utilizzabili per

la miglior realizzazione del parcheggio;

• Il soggetto attuatore ha avanzato richiesta all’Amministrazione in data 23/11/2010 al fine di predisporre l’adozione degli atti necessari all’approvazione di

una nuova variante al PUC;

• L’amministrazione ha espresso diniego alla presentazione delle istanze di permesso di costruire relative agli Ambiti 1 e 2 presentate in data 15/01/2009 in

quanto in contrasto con l’istanza di variante al PUC;

• La nuova perimetrazione trova riscontro nelle richieste di stralcio dal perimetro del distretto e nella contrarietà del mappale 2024 per la trasformazione

dell’area in funzione della tutela della contigua proprietà;

• Le capacità di parcamento possono essere sviluppate sull’insieme dei mappali 613, 683, 2020, 2022, 2023, 2149 e 2151 oltre ai 2150 e 2377 . Tale

disposizione planimetrica permette un miglior utilizzo delle superfici e permette di soddisfare i requisiti richiesti di numero di posti auto richiesti nella

scheda del distretto ;

• L’utilizzo del mappale 2024 comportava comunque uno sfruttamento meno favorevole della superficie del distretto con l’inserimento di opere di maggior

impatto (in considerazione della morfologia del terreno) in quanto necessitava l’uso di rampe per collocare i parcheggi su un livello differente rispetto alla

piazza e pertanto più impattante;

• Il mappale 2024 viene definito quale Area di Completamento AC-UR “ambiti di conservazione degli impianti organizzati urbani” in modo consono alle attigue

destinazioni d’uso e come anche previsto per le aree non comprese nell’attuale PUO;

• Il mappale 2024 viene al contempo sgravato, in fase di variante, dal vincolo di area destinata a servizi e pertanto dai relativi oneri;

Sulla scorta di quanto descritto l’Amministrazione intende procedere con la variante al PUC nell’interesse collettivo secondo i punti richiamati nel paragrafo 5 e

negli allegati cartografici.

Il procedimento è inoltre congruo alle previsioni del PUC vigente in quanto con la variante non vengono meno i requisiti minimi richiesti dall’Amministrazione e i

limiti imposti allo sviluppo del Distretto.

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Si mantiene pertanto:

• lo standard di n. 200 posti auto da cedere al comune, posti in prevalenza in superficie, per uno sviluppo minimo di 4000mq in proporzione alla S.A.

realizzata;

• sistemazione del piazzale antistante la stazione ferroviaria, che verrà anch’esso ceduto al comune adempiendo formalmente la situazione di fatto esistente

fin dagli anni ‘30.

• l’esecuzione della superficie agibile per una superficie massima di 2200 mq di S.A.;

• l’esecuzione di una quota aggiuntiva destinata al connettivo urbano, quale ad esempio con destinazione commerciale, fino ad un massimo di 200 mq di

S.A.;

Analisi dei vincoli urbanistici e paesaggistici del Distretto

Il perimetro del distretto a seguito delle varianti proposte viene a essere costituito dai seguenti mappali:

- Fg. 13 mapp. 683 __________________ 70 mq

- Fg. 13 mapp. 2020 _________________ 2.390 mq

- Fg. 13 mapp. 2022 _________________ 80 mq

- Fg. 13 mapp. 2023 _________________ 2.470 mq

- Fg. 13 mapp. 2149 _________________ 1.230 mq

- Fg. 13 mapp. 2150 _________________ 37 mq

- Fg. 13 mapp. 2151 _________________ 70 mq

- Fg. 13 mapp. 2377 _________________ 890 mq

SUPERFICIE TOTALE _____________ 7.237 mq

L’area del distretto risulta sottoposta al seguente regime vincolistico:

• P.T.C.P. assetto insediativo _____________ ID-MO-A

• P.T.C.P. assetto vegetazionale ___________ COL-ISS

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• P.T.C.P. assetto geomorfologico __________ MO-B

• P.U.C. Distretto di trasformazione n.1 – Stazione

• Piano di bacino – carta della suscettività al dissesto – zona Pg1 o inferiore

• Vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 136 del D.Lgs 42/2004 e s.m.i. per gli effetti del D.M. 30/12/1977 e D.M. 24/04/1985

Per le disposizioni puntuali sui parametri urbanistico – edilizi che dovranno essere osservati nell’attuazione dell’intervento si rimanda alla scheda specifica del

Distretto TRZ1 - Stazione

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