CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE GREZZO/AL GREZZO... · Rapporto di Valutazione...

Committente IMMOBILI srl

Codice Fiscale 556845698

Lotto

Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016

Pratica numero 595.2016 CRM numero 5611

Regione Veneto Comune

Provincia Treviso Indirizzo

Tipologia immobile Fabbricato tipico Più probabile valore cauzionale

a LAVORI ULTIMATI

Più probabile valore

ATTESO di mercato

€ 798.800,00 Valore assicurabile a LAVORI

ULTIMATI

Più probabile valore

ATTUALE di mercato

€ 416.300,00 Più probabile costo delle

opere da sostenere

Caratteristiche generali

dell’immobile

Fabbricato di 4 alloggi

Descrizione sintetica

"Giudizio" sulla

commerciabilità

Normale "Giudizio" sulla immediata

commerciabilità

Legittimità edilizia

Legittimità catastale

Note

Ufficio provinciale di Treviso Comune Casale sul

MontelloFoglio 28

Immobile in costruzione

Casale sul Montello

via Lord massimo 56

Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due al piano terra e due al piano primo

con scoperto e garage al piano terra.

A lavori ultimati verrà presentata la dichiarazione di abitabilità

A lavori ultimati verrà riaccatastato l'immobile

Immobile valutato finito ed agibile; ipotizzata classe energetica "A1"

Non immediata

€ 678.980,00

583.800,00€

358.000,00€

UNICO

Società Credito Cooperativo Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia

CERTIFICATO DI VALUTAZIONE

RIEPILOGO VALUTAZIONE

NOTE

IDENTIFICAZIONE CATASTALE - TERRENI

Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are CaReddito

dominicale

Reddito

agrarioPartita

28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13

28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13

28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13

Easystima srl

Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)

Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]

FAC - SIM

ILE

Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO

IMMOBILI srl nr. 595.2016

A. Anagrafica

1) Committente

2) Valutatore incaricato

3) Immobile (lotto)

Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due

al piano terra e due al piano primo con scoperto e

garage al piano terra.

Società Credito Cooperativo

Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia

Committente IMMOBILI srl

Codice Fiscale/P.IVA 556845698

Ubicazione - Indirizzo via Lord massimo

Ubicazione - Numero civico/barrato 56

Ubicazione - Provincia Treviso

Ubicazione - Comune Casale sul Montello

Zona rischio sismico Nessun dato

Ubicazione - Località

Valutatore incaricato Romano geom. Francesco

Lotto nr. UNICO

Descrizione sintetica

RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa

ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

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B. Premessa - Scopo della valutazione

Ispezioni ipotecarie

Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,

pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,

usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)

sull’immobile qui peritato.

Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione

notarile preliminare ventennale.

Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.

La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti

scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili

secondo gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).

Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un

fatto.

Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato

dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.

Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni

alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.

L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:

Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.

Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO 17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.

Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS – European Valuation Standards.

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C. Quesiti Estimativi

1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;

2) determinare il Valore Cauzionale;

3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;

4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;

La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti

estimativi

Altro:

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D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini

Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati

dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione

22 Settembre 2016 Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)

22 Settembre 2016 Redazione certificato di valutazione

Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati

Data Descrizione

Richiesta documentazione mancante

Ricezione documentazione mancante

Ulteriore sopralluogo presso l'immobile

Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1

20 Settembre 2016 Incarico

Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica

21 Settembre 2016 Sopralluogo presso l'immobile

22 Settembre 2016 Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione

22 Settembre 2016 Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online

Fase 3: redazione del rapporto di valutazione

22 Settembre 2016 Bozza definitiva

Eventuale richiesta di revisione

Riesame rapporto di valutazione

1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel

caso di acclarata mancanza documentale

Firma digitale rapporto di valutazione

Invio rapporto di valutazione

Note:

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E. Analisi del Segmento di Mercato

Localizzazione

Zona Omi

Tipologia edilizia prevalente nella zona

Destinazione urbanistica dell'immobile

Tipologia edilizia del fabbricato

Tipologia edilizia unità immobiliare

Caratteristiche generali dell'immobile

Dimensione

Caratteri domanda e offerta Lato acquirente

Lato venditore

Intermediari

Forma di mercato

Filtering

Fase del mercato immobiliare

Altro

Concorrenza monopolistica

Up

Recupero

Urbana

Centrale

B1

Centrale

Casale sul Montello

Residenziale

Residenziale

Fabbricato tipico

Appartamento

Fabbricato di 4 alloggi

Media

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OGGI

OGGI

da 1 a 2 : CRESCITA da 2 a 3: RALLENTAMENTO aumento delle transazioni e dei prezzi; aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;

da 3 a 4: STASI da 4 a 5 : DECREMENTO stasi dei prezzi e diminuzione transazioni; calo dei prezzi e diminuzione transazioni;

da 5 a 6: RECUPERO da 6 a 1: RIPRESA diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni; stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;

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1) Indagini presso i professionisti locali

Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed

il prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).

RISULTATI DELL'INDAGINE

Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai

convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei

Geometri Italiani.

Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.

Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la

variazione dei prezzi e delle transazioni.

I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche

durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).

Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare

sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di

vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del

Territorio) .

Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.

VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA

CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.

ago-16

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2) Quotazioni OMI

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F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.

1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)

2) Fabbricato

Tipologia immobiliare del fabbricato

Tipologia edilizia del fabbricato

2

4

0

0

Solo in caso di villetta, villino e villa

Pertinenze del fabbricato Ascensore No

Si Num.: 1

Urbana

Centrale

Di pregio

Residenziale

Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro

abitativo cittadino

Fonti di inquinamento

N. Unità edificio

N. Piani edificio

N. abitazioni

Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella

zona, località, quartiereTipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato

l'immobile

Intensità del traffico

Scale condominiali

Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a piedi

dall'immobile

N. uffici

N. Negozi

Fabbricato tipico

Tram

Autobus

Metropolitana

Treno

Inquinamento atmosferico

Inquinamento acustico

Inquinamento elettomagnetico

Altro

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Tipologia costruttiva fabbricato

Epoca - Anno di costruzione 2016

Epoca - Anno di ristrutturazione

Edificio antisismico

Tipologia struttura

Finiture del fabbricato

Rivestimenti pareti esterne

Rivestimenti pareti interne

Serramenti

Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio

Accessibilità

Stato visibile dell'immobile

3) Unità immobiliare

Epoca - Anno di ristrutturazione

Stato locativo dell'unità immobiliare

Livello di piano

Classe energetica

Stato manutentivo dell'unità immobiliare

Livello manutentivo

Livello finiture

Stato degli impianti

Massimo

Medio

Massimo

Nuova

Libero

T-1-2

N.P.

Nessuna

Nessuna

Si

Struttura in muratura portante

N.P

N.P

N.P

Medio livello

Assente

Minimo

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Qualità dell'unità immobiliare

Esposizione

Ubicazione

Funzionalità

Panorama

Scuri esterni

Sanitari

Vetri e finestre

Pavimentazione zona giorno

Pavimentazione zona notte

Serramenti interni

Serramenti esterni

Rivestimenti pareti interne - zona giorno

Rivestimenti pareti interne - zona notte

Livello complessivo finiture e impianti N.P

N.P

N.P

Medio

N.P

N.P

N.P

N.P

N.P

N.P

N.P

Medio

Medio

Medio

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4) Impianti speciali

5) Note al sopralluogo

6) Descrizione dell'immobile

L'immobile oggetto di stima è un complesso immobiliare in costruzione, costituito da 4

appartamenti, di cui due al piano terra con accesso autonomo e due al piano primo con accesso in

comune. L'immobile, sito a Casale sul Montello, in via Lord Massimo, zona centrale di nuova

espansione, ha una dimensione media ed è completato da 4 posti auto esterni di pertinenza. Per la

misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato è in fase di costruzione e si

trova ad oggi in uno stato grezzo con le sole struttere portanti quasi ultimete. La classe energetica

sarà, come da contratto, la classe "A". Verrano installati fonti di energia rinnovabile e non sono

presenti fonti di inquinamento esterne.

0 0

Impianti speciali

Climatizzazione a split

Climatizzazione su canalizzazione

Illuminazione Termocamino

Impianto d'allarmeImpianto d'allarme perimetrale

Videosorveglianza Piscina

Solare termico FotovoltaicoImpianto geotermico

Domotica

Impianto TV satellitare

Altro (indicare)

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7) Composizione unità immobiliare

L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:

Numero piani interni: 2

Tipologia di misurazione: SEL

812

Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio

dell'u.i.Giardino

230 0,15 34,5

Altre pertinenze esclusive non comunicanti a

servizio dell'u.i.Posti auto

Locali o accessori autonomiGarage

64 0,50 32

Locali o vani accessori diretti (SNR)Taverna e sottotetto

0 0,50 0

Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge

74 0,25 18,5

Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale,

mansarde

0 1,00 0

Locali o vani accessori indiretti comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

0 0,40 0

Locali o vani accessori indiretti non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

0 0,30 0

Misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili

conteggiate al 50%. Ogni piano va conteggiato a se. Si conteggiano le superfici che hanno un

altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella

del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.

Descrizione MQ. Indici

mercantili

Superficie

commerciale

Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e camere da letto

389 1,00 389

Altri locali 0 0,00 0

55 0,10 5,5

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8) Numero e descrizione vani unità immobiliare

Cosi suddivisi

4

0

0

0

>7

VANI PRINCIPALI ACCESSORI DIRETTIACCESSORI INDIRETTI

COMUNICANTI

ACCESSORI INDIRETTI

NON COMUNICANTI

4 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ACC. DIRETTI SUP.

NON RESIDENZIALI

0

0

4

4

>7

0

0 0

0 0 NON COMUNICANTI

0 0

0 0 0

0

0

PERTINENZE ESCL. DI

ORNAMENTO

0

0

LOCALI ACCESSORI

AUTONOMI

ALTRE PERTINENZE

ESCL. COMUNICANTI

6 4 2

0 0

0 0

0 0 0

0

0

0

Ingresso Angolo cottura Magazzino Magazzino

Soggiorno

Pranzo

Cucina

Studio

Camera da letto

Disimpegno

Bagni e w.c.

Mansarda abitabile

Corridoi

Ripostigli

Vano scale

Mansarda e soppalchi

Soffitta

Cantine

Lavanderie

Legnaie

Centrale termica

Soffitta

Cantine

Lavanderie

Legnaie

Centrale termica

Taverna

Sottotetto

Terrazze

Balconi

Portici

Patii

Verande

Logge

Garage Giardino

Posti auto

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G. Audit documentale e Due Diligence

1) Legittimità Edilizia - Urbanistica

Verifica degli atti di provenienza per riscontro eventuali

limitazioni, servitò, vincoli e/o gravami

Confini Il mappale sopra il quale si trova

l'immobile, confina per due lati con

la strada, con il mappale n. 1920 e

1858.

Note

Vincoli urbanistici

Vincoli ambientali

Vincoli paesaggistici

Situazione urbanistica (indicare)

Anno di costruzione Nuova - 2016

Nessuna -

Titoli autorizzativi Permesso di costruire n. 999999 del

17/06/2016

Anno di ristrutturazione

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2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico/Edilizia

€

SI PRECISA CHE LE INDICAZIONI QUI FORNITE RELATIVE ALLA CONFORMITA'

DELL'IMMOBILE, AD EVENTUALI ABUSI EDILIZI PRESENTI ED ALLA LORO SANABILITA' (IVI

COMPRESI I COSTI EVIDENZIATI) DERIVANO ESCLUSIVAMENTE DALLA VERIFICA COMPIUTA

SULLA DOCUMENTAZIONE FORNITA DALLA COMMITTENZA E/O DALL'ISTITUTO BANCARIO

E DURANTE IL SOPRALLUOGO, SALVI I CASI ESPRESSAMENTE INDICATI NELL'INCARICO; DI

CONSEGUENZA SI RINVIA AD ULTERIORI APPROFONDIMENTI, DA COMPIERE DA TERZI

SOGGETTI RISPETTO AD EASYSTIMA srl, PRESSO I COMPETENTI UFFICI COMUNALI ED ENTI

TERRITORIALE COMPETENTI

Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in

funzione alla documentazione visionata presso la pubblica

amministrazioneNo

ed in base a quanto rilevato in lo, con la presente DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità

della stessa ai titoli abilitativi edilizi citatiSi

Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed

urbanistiche sono sanabili

ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in €. :

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H. Identificazione Catastale

Immobile così censito presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di:

del Territorio.

Catasto dei Terreni

Comune di Casale sul Montello

Sezione:

Foglio: 28

Treviso

Note:

Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are CaReddito

dominicale

Reddito

agrarioPartita

28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13

28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13

28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13

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1) Dichiarazione di rispondenza Catastale

SiVisura telematica

Nel caso di accertata irregolarità, i costi per la variazione della

pratica catastale, compresi i diritti catastali e le eventuali sanzioni

sono quantificati in €. :

Note:

Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in

funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle

Entrate - Ufficio provinciale del Territorio

ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile Si

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I. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di

stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo

ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso

dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di

valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione dei seguenti valori :

1. Il “più probabile valore in libero mercato”

2. il “valore di assicurazione”

3. il “valore cauzionale” .

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1)

ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere

compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i

soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di

marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza

alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

– (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione

svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo

un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con

cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di assicurazione secondo gli EVS (European Valuation Standard, settima edizione 2012)

viene definito come segue:

"l’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è

responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un

rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve

istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l’importo che garantisce una

copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

– e Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 5, nota 2.10.1:

“Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene

identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione

di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla

polizza.”

Nel caso specifico l’Istituto Bancario erogante il credito/finanziamento non ha posto a conoscenza

il Valutatore su particolari rischi, particolari elementi, esclusi dalla copertura assicurativa.

Il valore cauzionale come indicato nella nota esplicativa sul valore cauzionale (mortgage lending

value, MLV) dell’European Mortgage Federation può essere utilizzato dal settore dei servizi

finanziari nell’ambito dell’attività di finanziamento garantito da proprietà immobiliari.

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1) Assunzioni limitative

2) Condizioni limitative

Il MLV fornisce un limite al valore sostenibile a lungo termine, che guida le scelte decisionali interne

alle banche in merito alla concessione dei crediti (a titolo esemplificativo: loan to value, struttura di

finanziamento, durata dei prestiti) o nel settore del risk-management);

Assunzioni limitative Nessuna nota

Condizioni limitative Nessuna nota

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L. Valore di Mercato

1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)

2) Scelta del criterio di valutazione

L’attuale valore di mercato dell’immobile

rappresenta il massimo valore tra il valore di

mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di

trasformazione degli usi prospettati

NO

Il massimo valore di Mercato si otterrà ad

immobile finito ed agibile

Il corretto criterio di valutazione, in caso di immobili a destinazione residenziale è il Metodo del

confronto comparativo al mercato.

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M. Metodo del confronto - Approccio comparativo al mercato

1) Dati immobiliari puntuali

2) Tabella dei dati

Subject A B C

mq. 17,00

Locali o vani accessori indiretti

comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

Locali o vani accessori diretti

(SNR)Taverna e sottotetto

Pertinenze esclusive di

ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e

logge

mq. 74,00 mq. 9,00 mq. 5,50 mq. 9,00


non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

122.484,00€

mq. 60,00

Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp.,

rip., vano scale, mansarde

Tipo Zona

Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e

camere da letto

mq. 389,00 mq. 63,00 mq. 65,00

Urbana Extraurbana Urbana

Centrale Residenziale Semicentrale Semicentrale

Prezzo

11 9 19

138.000,00€ 118.000,00€ 118.000,00€

Prezzi e caratteristica

Differenza mesi

0,20% 0,20% 0,20%

141.036,00€ 120.124,00€ 122.484,00€

Urbana

141.036,00€ 120.124,00€

gennaio-16 marzo-16 maggio-15

17/11/2016

Data

Comparabili

Riferim.

Subject A B C

261.2016 S 328.2016 S 65.2016 S

Prezzo

Saggio mensile di

rivalutazione/svalutazione

Prezzo attualizzato

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5 4 4 3

Ottimo Buono Buono Normale

7 4 3 2

A D E F

Medio

Livello di piano

Luminosità Medio Medio

Medio Medio Medio Medio

Medio

Panorama Medio Medio Medio Medio

Medio

Servizi igienici (bagni e w.c.) 8 1 1

Impianti pannelli solari Presente Assente Assente

Assente

Esposizione Medio

Impianto fotovoltaico Presente Assente

Medio

Numero di affacci


Assente

Funzionalità Medio Medio

Ubicazione


Inquinamento elettromagnetico

Ascensore

1

Assente

Altre pertinenze esclusive

comunicanti a servizio dell'u.i.Giardino

mq. 230,00 mq. 142,00

mq. 64,00 mq. 20,00 mq. 29,00 mq. 21,00

Medio Medio

Locali accessori autonomiGarage

Stato di manutenzione

Classe energetica

Medio

Ascensore

Altri localiIndicare

Altre pertinenze esclusive non

comunicanti a servizio dell'u.i.Posti auto

mq. 55,00

N. 24 di 48

FAC - SIM

ILE



1.870,00€ 1.490,00€ 1.520,00€

Impianto di climatizzazione

Livello complessivo finiture e

impiantiMedio Massimo Medio

Prezzo medio a Mq

Impianto elettrico

Medio

Impianto domotica

Impianto geotermico

Impianto antifurto

Impianto termo sanitario

Impianto idraulico

Il prezzo marginale unitario scelto per la comparazione è il minore dei prezzi medi

N. 25 di 48

FAC - SIM

ILE



3) Prezzi e rapporti mercantili

Funzionalità

Numero di affacci

Ubicazione

Luminosità

Panorama

Stato di manutenzione 30.000,00€

Classe energetica 15.000,00€

Esposizione

Ascensore A B C

Livello di piano 1,00% 1.410,00€ 1.200,00€ 1.220,00€

Altri locali 0,10 149,00€

Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino)

Caratteristica Prezzo unitario

30,00€

Altre pertinenze esclusive non comunicanti 0,15 223,50€

Locali o vani accessori diretti SNR 0,50 745,00€

Perrinenze esclusive di ornamento 0,25 372,50€

Locali accessori autonomi 0,50 745,00€

Locali o vani accessori indiretti comunicanti 0,40 596,00€

Locali o vani accessori indiretti non

comunicanti0,30 447,00€

RAPPORTO

MERCANTILI

PREZZO MARGINALE

UNITARIO

Locali o vani principali 1,00 1.490,00€

Locali o vani accessori diretti 0,50 745,00€

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FAC - SIM

ILE



Livello complessivo di

finiture e impianti25.000,00€ 0 35 25.000,00€

Impianto domotica -€

Impianto di

climatizzazione-€

Impianto idraulico -€

Impianto antifurto -€

Impianto termo

sanitario-€

Impianto elettrico -€

Impianto fotovoltaico 8.500,00€ 0 35 8.500,00€

Impianto geotermico -€

Servizi igienici 4.000,00€ 0 35 4.000,00€

Impianti pannelli

solari6.000,00€ 0 35 6.000,00€

Costo deprezzato

Ascensore -€

Impianti Costo Anni (t) Durata (n)


Inquinamento elettromagnetico


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ILE



4) Tabella di valutazione

Numero di affacci -€ -€ -€

Ubicazione -€ -€ -€

Luminosità -€ -€ -€

Classe energetica (n) 45.000,00€ 60.000,00€ 75.000,00€

Inquinamento atmosferico -€ -€ -€

Panorama -€ -€ -€

Funzionalità -€ -€ -€

Esposizione -€ -€ -€

Livello di piano -€ -€ -€

Stato di manutenzione STM (n) 30.000,00€ 30.000,00€ 60.000,00€

Altre pertinenze esclusive non comunicanti 12.292,50€ 12.292,50€ 12.292,50€

Altri locali -€ -€ -€

Locali accessori autonomi 32.780,00€ 26.075,00€ 32.035,00€

Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino) 6.900,00€ 6.900,00€ 2.640,00€

A B C

Prezzo attualizzato 141.036,00€ 120.124,00€ 122.484,00€

Locali o vani accessori indiretti non comunicanti -€ -€ 7.599,00-€

24.212,50€

Locali o vani principali 485.740,00€ 482.760,00€ 490.210,00€

Locali o vani accessori diretti -€ -€ -€

Locali o vani accessori indiretti comunicanti -€ -€ -€

Locali o vani accessori diretti (SNR) -€ -€ -€

Pertinenze esclusive di ornamento 24.212,50€ 25.516,25€

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ILE



Divergenza % assoluta 6,12%

Inquinamento acustico -€ -€ -€

Valore di stima

798.800,00€

Valore unitario al mq. 1.780,00€

Più probabile valore di mercato a lavori

ultimati

Livello complessivo finiture ed impianti -€ -€ -€

Prezzi corretti (€uro) 792.461,00€ 778.167,75€ 825.775,00€

-€ Impianto di climatizzazione -€ -€

Impianto idraulico -€ -€ -€

Impianto antifurto -€ -€ -€

Impianto termo-sanitario -€ -€ -€

Impianto elettrico -€ -€ -€

Impianto fotovoltaico 8.500,00€ 8.500,00€ 8.500,00€

Impianto geotermico -€ -€ -€

Servizi igienici (bagni e w.c.)

Impianti pannelli solari 6.000,00€ 6.000,00€ 6.000,00€

Inquinamento elettromagnetico -€ -€ -€

Ascensore -€ -€ -€

Peso 33,33% 33,33% 33,33%

Grado di similarità 1 1 1

Grado di affidabilità 1 1 1

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ILE



SOMMANO € 794.600,00

Ripartizione del Valore Finale

Appartamento P. T (ovest) - garage

Appartamento P. T (Est) - garage

Appartamento P. 1 (Ovest) - garage

Appartamento P. T (Est) - garage

€ 184.100,00

€ 185.600,00

€ 219.800,00

€ 205.100,00

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N. COSTO DELLE OPERE DA REALIZZARE, Cost Approach - Metodo dei costi

#RIF! #RIF!

1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)

a) Computo metrico estimativo

Non necessaria.

b) Tipologie edilizie

Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e fondazioni 11.000,00 2%

2Opere di costruzione al

grezzo165.000,00

31%

OPERE REALIZZATE 176.000,00 33%

3Vespai, sottofondi e

pavimenti41.000,00

8%

4 Opere in pietra 5.000,00 1%

5 Rivestimenti e zoccolini 15.000,00 3%

6Intonaco, pitture e cappotto

termoisolante esterno45.000,00

8%

7 Canne fumarie e fognature 12.000,00 2%

8 Coibentazione 9.000,00 2%

9Impermeabilizzazioni e

copertura10.000,00

2%

10 Serramenti in legno 42.000,00 8%

11Portoni basculanti ed

ingressi6.000,00

1%

12

Impianto di

riscaldamento/condizioname

nto

33.000,00

6%

13Impianto idrosanitario e

sollevamento acque15.000,00

3%

14Impianto elettrico e

fotovoltaico45.000,00

8%

15 Oneri e spese tecniche 60.000,00 11%

16 Varie/imprevisti, recinzioni 20.000,00 4%

OPERE DA REALIZZARE 358.000,00 67%

Costo Totale 534.000,00 100%

TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI

534.000,00 Costo dell'opera al m2

3901.369,00 Euro

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2) Valore ATTUALE

3) Diagramma di Gantt (sintetico)

Imprevisti -€

Più probabile valore ATTUALE di mercato 436.600,00€

Più probabile valore di mercato a lavori ultimati 794.600,00€

Lavori da realizzare 358.000,00€

TABELLA TEMPI REALIZZAZIONE: MESI 12

INIZIO FINE

3 Vespai, sottofondi e pavimenti 0 2

4 Opere in pietra 8 9

5 Rivestimenti e zoccolini 5 7

6 Intonaco, pitture e cappotto termoisolante esterno 5 7

7 Canne fumarie e fognature 2 5

8 Coibentazione 0 2

9 Impermeabilizzazioni e copertura 0 3

10 Serramenti in legno 5 7

11 Portoni basculanti ed ingressi 6 7

12 Impianto di riscaldamento/condizionamento 6 11

13 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 6 11

14 Impianto elettrico e fotovoltaico 6 11

16 Recinzioni 11 12

Vespai, sottofondi e pavimenti

Intonaco, pitture e cappotto

Canne fumarie e fognature

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ILE



0 2 4 6 8 10 12 14

Vespai, sottofondi e pavimenti

Opere in pietra

Rivestimenti e zoccolini

Intonaco, pitture e cappottotermoisolante esterno

Canne fumarie e fognature

Coibentazione

Impermeabilizzazioni e copertura

Serramenti in legno

Portoni basculanti ed ingressi

Impianto diriscaldamento/condizionamento

Impianto idrosanitario esollevamento acque

Impianto elettrico e fotovoltaico

Recinzioni

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O. Saggio di capitalizzazione

min max min max min max

€ 1.300,00 € 1.450,00 € 4,00 € 5,40 3,69% 4,47%

P. Analisi dei flussi di cassa scontati - DCFA

Le tecniche incentrate sui flussi di cassa rappresentano lo strumento più complesso, completo

e rigoroso (e diffuso a livello internazionale) utilizzabile ai fini della valutazione degli

investimenti immobiliari (ed anche per la misurazione del valore degli immobili).

I modelli di Discount Cash Flow Analisys (DCF) ovvero di attualizzazione dei flussi di cassa,

possono essere impiegati dal Promotore e dall’ investitore/finanziatore per calcolare:

1. il Valore attuale netto (VAN) o Net Present Value (NPV)

2. il Saggio di rendimento interno (SRI) o Internal Rate of Return (IRR)

il Valore attuale netto (VAN) è ottenuto come differenza tra i ricavi ed i costi previsti per la

durata degli anni del progetto e riferiti all’attualità attraverso un opportuno saggio di sconto r.

Con questo criterio il progetto sarà realizzato se il valore attuale netto (VAN) dà un risultato

positivo.

In caso di progetti alternativi si sceglierà quello con il VAN più elevato.

Il Saggio di rendimento interno (SRI) o Internal Rate of Return (IRR) ovvero il tasso di

attualizzazione che, applicato al flusso dei rientri meno i costi, azzera il valore attuale netto. In

generale, un progetto andrebbe perseguito quando il TIR risulta essere maggiore del costo

opportunità (tasso) del capitale per quel progetto di investimento.

Saggio di capitalizzazione medio ordinario

Valore di Mercato (€/mq) Valori di Locazione (€/mqmese) saggio di capitalizzazione

€ 1.375,00 € 4,70 4,08%

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ILE



mesi % costi K Totali % ricavi Ricavi Flusso Netto

Flusso Netto

Attual.

-6 170.000,00€ -€ 170.000,00-€ 173.497,61-€

0 176.000,00€ 10% 79.880,00€ 96.120,00-€ 96.120,00-€

6 179.000,00€ 10% 79.880,00€ 99.120,00-€ 97.121,80-€

12 179.000,00€ 50% 399.400,00€ 220.400,00€ 211.603,30€

18 30% 239.640,00€ 239.640,00€ 225.437,19€

24 -€ -€ -€

30 -€ -€ -€

36 -€ -€ -€

42 -€ -€ -€

€ 0,00 100% -€

Totale 534.000,00€ 80% 798.800,00€ 94.800,00€ 70.301,08€

4,08%

VALORE 94.800,00€

Margine operaz VAN 70.300,00€

T.I.R. 8,81%

70.300,00€

170.000,00€

176.000,00€

416.300,00€ Valore ATTUALE

ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA SCONTATI - DCFA

tasso di attualizzazione

Costi già sostenuti

Lavori già realizzati

Valore Attuale Netto

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Q) Costo dell'opera a nuovo

Strutture Finiture Impianti

50,00% 35,00% 15,00%

50,00% 35,00% 15,00%

COSTO dell'OPERA (a nuovo)

Percentuale d'incidenza

528.900,00€

Altre pertinenze esclusive non

comunicanti a servizio dell'u.i.55,00 0,15 180,00 9.900,00€

1180 €./mq

Altre pertinenze esclusive

comunicanti a servizio dell'u.i.230,00 0,00 0,00 -€

Altri locali 0,00


non comunicanti0,00 0,30 350,00 -€

0,10 120,00 -€

Locali o vani accessori diretti

(SNR)0,00 0,50 590,00 -€

Locali accessori autonomi 64,00 0,50 590,00 37.760,00€

Pertinenze esclusive di

ornamento74,00 0,25 300,00 22.200,00€

Locali o vani accessori diretti 0,00 0,50 590,00 -€


comunicanti0,00 0,40 470,00 -€

Tipologia edilizia DEI A7

Tipologia Superficie Rapp.

Mercantile

Costo

ragguagliato

Costo

Costo unitario

Locali o vani principali 389,00 1,00 1180,00 459.020,00€

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Costo deprezzato IMPIANTI 79.300,00€

Deprezzamento % 0,00%

COMPLETAMENTO % 100,00%

Categorie di lavoro: FINITURE

C=costo di costruzione a nuovo 185.100,00€

T=Vetustà media (anni) 0,00

N=vita economica (anni)

Categorie di lavoro: IMPIANTI

Costo deprezzato STRUTTURE 264.400,00€

Costo deprezzato FINITURE 185.100,00€

Deprezzamento % 0,00%

COMPLETAMENTO % 100,00%

T=Vetustà media (anni) 0,00

N=vita economica (anni) 35

C=costo di costruzione a nuovo

T=Vetustà media (anni)

N=vita economica (anni)

Deprezzamento %

COMPLETAMENTO %

264.400,00€

0,00

100

0,00%

100,00%

50

C=costo di costruzione a nuovo 79.300,00€

Categorie di lavoro: STRUTTURE

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 20 40 60 80 100

STRUTTURE

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 10 20 30 40 50

FINITURE

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 5 10 15 20 25 30 35

IMPIANTI

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

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VALORE ASSICURABILE 583.800,00€

Note:

Puntellamento ed altri interventi 15.000,00€

Costo deprezzato 528.800,00€

Progettazione, DL, spese ed oneri vai 20.000,00€

COSTO DI RICOSTRUZIONE ALLO STATO ATTUALE 528.800,00€

Sgombero delle macerie 20.000,00€

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R. Valore cauzionale

Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare che gli IVS 2007 al capitolo “Valutazioni ai

fini della concessione del credito” (IVA2, nota 2.5) stabiliscono che il Valore Cauzionale (MLV

Mortgage Lending Value) è “il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale

della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo

termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile

stesso e dei suoi appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in

considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera

trasparente e chiara ”.

Analogamente sia la legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del

Consiglio Europeo in data 22/06/1998) che gli EVS (EVS2 punto 7) che, infine, il Codice delle

Valutazioni Immobiliari forniscono simili definizioni.

In merito al valore cauzionale si evidenzia che:

• è un concetto di valore a rischio ai fini dei prestiti per le proprietà immobiliari;

• si basa sugli aspetti sostenibili e limita la valutazione del valore dell’immobile alle caratteristiche

economiche permanenti dello stesso e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne mediante

una corretta gestione;

• la definizione del valore cauzionale introduce, tra l’altro, una nozione che può essere descritta

come attenuazione delle tendenze del mercato, dei canoni e dei tassi di capitalizzazione;

• la sostenibilità del valore cauzionale può richiedere di apportare aggiustamenti all’effettivo

reddito dell’immobile, al tasso di sconto o di capitalizzazione ed ai costi di gestione e

amministrazione dell’immobile;

• per evitare dubbi sull’applicazione del valore cauzionale va osservato che il valore cauzionale non

può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato;

• le assunzioni utilizzate per la stima del valore cauzionale devono derivare dalla conoscenza

approfondita dell’andamento storico del mercato immobiliare e da un esame critico delle

condizioni attuali e delle tendenze soprattutto sotto il profilo del rischio;

N. 39 di 48

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Incremento/decremento percentuale -5,00%

Incremento/decremento percentuale 0,00%

Determinazione -€

Determinazione 39.940,00-€

Grado di riconvertibilità

Si ritiene che nel medio-periodo l’immobile possa

essere facilmente riconvertibile

Stato di manutenzione

Si ritiene che nel medio-periodo lo stato di

manutenzione dell’immobile possa influire sul

valore di mercato

39.940,00-€

Ubicazione

Si ritiene che nel medio-periodo l’ubicazione

dell’immobile possa influire sul valore di mercato


Valore attuale di Mercato 798.800,00€

Valore di mercato

Si è applicato L'HBU?

Incremento dipeso dall'HBU -€

Determinazione -€

I dati comparabili utilizzati si ritengono nella media

dei valori riscontrati nel mercato locale


Determinazione

Determinazione -€

No

Si

Si

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Redditualità previsionale

Situazione economica del mercato locale

Si ritiene che nel medio-periodo la situazione

economica del mercato locale sarà:


Determinazione 39.940,00-€

Si ritiene che nel medio-periodo la redditività

dell’immobile non influirà sul valore di mercato

(rimanendo stabile)

Si

Uguale

Note:

VALORE CAUZIONALE 678.980,00€


Determinazione -€

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S. Giudizio sulla commerciabilità

1) Grado di commerciabilità

Si ritiene che la commerciabilità dell'immobile sia attualmente Normale

2) Motivi sulla commerciabilità immediata

T. Geolocalizzazione

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U. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto perito in qualità di valutatore incaricato, in applicazione agli IVS/EVS , in conformità

al Codice delle Valutazioni Immobiliari ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in

garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente

DICHIARA

• Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

• Di non aver agito in conflitto di interesse.

• Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

• Di aver svolto l’incarico con indipendenza, obiettività ed imparzialità.

• Di sapere che la presente valutazione può essere sottoposta a riesame.

• I fatti qui riportati sono corretti al meglio delle conoscenze dello stesso perito.

• Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

• Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

• Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

• E' in possesso dei requisiti formativi previsti.

• Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato

l’immobile.

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V. Bibliografia

• IVSC : International Valuation Standards. Ottava edizione anno 2007 GEOVAL Associazione

Geometri Valutatori Esperti, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.

• Stima dei Beni Produttivi, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013

• Stima dei Beni Residenziali, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013

• EVS : European Valuation Standards. Settima edizione anno 2012 .

• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione,

Tecnoborsa.

• Linee guida ABI – Dic. 2015 - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli

immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

• Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari.

• Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione

Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche

• La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val.Esperti ,

Associazione Geometri Valutatori Esperti

• LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Le basi della valutazione e i metodi di stima,(Corso

Geoval)2010 e 2011.

• - Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.

• - Prontuario di Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.

• - ESTIMO per lezioni (appunti), Tiziano Venturelli.

• - Compendio di Economia ed Estimo, Dino Franchi – Gian Carlo Ragagnin, Prima Edizione

Febbraio 2004.

• - FONDAMENTI DI ESTIMO TEORIA E PRATICA DELLE STIME, D. Franchi – G.C. Ragagnin 1993.

• - L’ESTIMO in esercizi, Paolo Rebasti – Teresio Nardi.

• - ESTIMO rurale, civile e catastale, Igino Micheli.

• - Corso di ESTIMO e STATISTICA, prof. Maurizio Bertoldo.

• PRINCIPI METODOLOGICI PER LA COSTRUZIONE DI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO

IMMOBILIARE, Vincenzo Del Giudice – Maurizio D’ Amato, Settembre 2008.

• VALUTAZIONE VALORIZZAZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, Oliviero Tronconi - Liala Baiardi,

Giugno 2010.

• La misurazione delle superfici immobiliari, Giampiero Bambagioni, Ottobre 2008.

• - Linee Guida per la Gestione Sistematica della Manutenzione degli Edifici, 2009.

• - Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI,

Maggio 2011.

• - La stima degli immobili urbani “approfondimenti su casi di stima”, Dr.Ing. Antonio Iovine – Dr.

Ing. Massimo Curatolo.

• - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici, Nomisma , Dicembre 2007.

• - STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE, Tecnoborsa, Giampiero

Bambagioni.

• MODELLI PER IL MASS APPRAISAL, Paolo Rosasco, Settembre 2010.

• Contibuti e riflessioni economiche, estimative, finanziarie per le professioni immobiliari,

Leopoldo Sdino.

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ILE



• Manuale della banca dati dell’ osservatorio del mercato Immobiliare e Appendici(Allegati),

Agenzia del Territorio, Area Osservatorio Del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 anno 2008.

• Manuale operativo delle stime immobiliari, Agenzia del Territorio, Franco Angeli, 2011.

• Gli investimenti immobiliari nei fondi pensione e nelle casse di previdenza, Claudio Cacciamani,

Novembre 2008.

• PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE, Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano,Tipografia del

Genio Civile DEI srl, 2010 e 2012.

• DUE DILIGENCE IMMOBILIARE, Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili,

Tipografia del Genio Civile DEI, Vincenzo Acunto 2012.

• UNI 11558 , Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, 2014

• UNI U98000240 :“Stima del valore di mercato degli immobili” , 2015

• UNI U870017 “Valore del credito ipotecario immobiliare”, draft 2014

• UNI EN ISO 9000:2005, GESTIONE PER LA QUALITA’ E TECNICHE DI SU, 13/12/2005.

• UNI EN ISO 9001:2008, CEN Comitè Europèen de normalisation, Novembre 2008.

• UNI EN ISO 9004:2009, UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione, Novembre 2009.

• Organizzare e gestire progetti “Competenze per il project management”, Enzo Baglieri -Alfredo

Coffetti -Claudio Ondoli - Nicola Pecchiari - Massimo Pilati.

• Standard professionali di valutazione, RICS, Marzo 2012

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Z. SOMMARIO

A. Anagrafica

1) Committente

2) Valutatore incaricato

3) Immobile (lotto)

B. Premessa – scopo della valutazione

C. Quesiti Estimativi

D. Fasi – Accertamenti e date delle indagini

E. Analisi del Segmento di Mercato

1) indagini presso i professionisti locali

2) Quotazioni OMI

F. Descrizione dell’unità immobiliare, art. 2826 C.C.

1) Quartiere ( intorno edificato)

2) Fabbricato

3) Unità immobiliare

4) Impianti speciali

5) Note al sopralluogo

6) Descrizione dell’immobile

7) Composizione unità immobiliare

8) Numero e descrizione vani unità immobiliare

G. Audit documentale e Due Diligence

1) Legittimità Edilizia – Urbanistica

2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico / Edilizia

H. Identificazione Catastale

1) Dichiarazione di rispondenza Catastale

I. Analisi Estimativa

1) Assunzioni limitative

2) Condizioni limitative

L. Valore di Mercato

1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)

2) Scelta del criterio di valutazione

M. Metodo del confronto – Approccio comparativo al mercato

1) Dati immobiliari puntuali

2) Tabella dei dati

3) Prezzi e rapporti mercantili

4) Tabella di valutazione

N. COSTO DELLE OPERE DA REALIZZARE, Cost Approach - Metodo dei costi

1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)

a) Computo metrico estimativo

b) Tipologie edilizie

2) Valore Attuale

3) Diagramma di Gantt (sintetico)

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O. Saggio di Capitalizzazione

P. Analisi dei flussi di cassa scontati - DCFA

Q. Costo dell’opera a nuovo

R. Valore cauzionale

S. Giudizio sulla commerciabilità

1) Grado di commerciabilità

2) Motivi sulla commerciabilità immediata

T. Geolocalizzazione

U. Dichiarazione di rispondenza

V. Bibliografia

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CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE GREZZO/AL GREZZO... · Rapporto di Valutazione...

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