CENTRI COMMERCIALI TREND DI MERCATO E TRASFORMAZIONI … · centri commerciali in ragione del loro...

CENTRI COMMERCIALI

TREND DI MERCATO E TRASFORMAZIONI IN ATTOMILANO, 14 OTTOBRE 2016

RENO SRL – GIAN ENRICO BUSO

AGENDA

Reno

Your retail partners

Retail properties

Statistiche strutturali

Scenari futuri

Tendenze emergenti e trasformazioni in atto

2

In copertina

Progetto Westfield Milano ION Orchard Singapore

Centri Commerciali: Trend di mercato e trasformazioni in atto – 14 ottobre 2016

@confimprese #RetailRealEstate

RENO

YOUR RETAIL PARTNER

ION Orchard Singapore

RENO IN BREVE


@confimprese #RetailRealEstate 4

ANNI DI ESPERIENZA

CONSULENTI

INSEGNE SEGUITE

PUNTI VENDITA APERTI

CENTRI COMMERCIALI MONITORATI

VIE COMMERCIALI MAPPATE

3020

OLTRE 1.000OLTRE 5.000OLTRE 1.500OLTRE 4.600

VISIONE E TARGET

RENO accompagna

retailer, produttori e

distributori in ogni fase del

ciclo di vita di un’insegna

Segue lo sviluppo di

catene nazionali e

internazionali con un

supporto strategico e

operativo.

Supporta coloro che

sono interessati a

inserirsi nel mercato

retail o chi vuole

implementare le

proprie opportunità

di crescita e/o le

proprie performance.

Affianca investitori

istituzionali o

imprenditori che

operano in ogni

categoria

merceologica.



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SVILUPPOSTRATEGIA &

CORPORATE VISION

MANAGEMENT

& FINANCESOLUTIONS

START UP

nuova formula retail

SVILUPPO

RETAIL

FRANCHISING

GEOMARKETING

STORE

OPERATIONS

FINANCIAL

ADVISORY

- Value proposition: prodotto, prezzo, personale, negozio, marketing

- Scenari di posizionamento

- Implementazione punto vendita pilota

- Implementazione della strategia di sviluppo

- Ricerca e selezione location per canale di interesse

- Gestione della trattativa sino all’accettazione

- Strategia di partnership

- Ingegnerizzazione del progetto franchising

- Ricerca affiliati e master

- Mappatura delle opportunità commerciali retail e real estate

- Location strategy

- Analisi di pedonalità e stima del fatturato potenziale

- Ottimizzazione formula e category management

- Visual merchandising e comunicazione di punto vendita

- Selezione e formazione delle risorse umane

- Intermediazione tra fondi di private equity e retailer

- Retail business due diligence

- Merger & Acquisition

AREE DI INTERVENTO



CLIENTI



RETAIL PROPERTIES

STATISTICHE STRUTTURALI

Jesolo Magica

R

AAA

AA

A

BBB

BB

B

C

Bacino di riferimento

Super Regional

Regional

Large community

District

Local

Convenience

> 60.000

40.000 – 60.000

20.000 – 40.000

5.000 – 20.000

< 5.000

> 100

80 – 100

25 – 80

15 – 25

< 15

A

Hypermarket & No Food Anchor

stores

Hypermarket

Supermarket/Superstore

Conveniencestore

> 8,5 M

5 – 8,5 M

3,5 – 5 M

2,5 – 3,5 M

< 2,5 M

CENTRI COMMERCIALI – RATING ITALIA

9

Reno adatta i parametri dell’ICSC (International Council for Shopping Centers) al mercato italiano

Bacino d’utenza: area di attrazione della posizione

GLA (Gross Leasing Area): superficie lorda affittata

Punti vendita: ampiezza dell’offerta commerciale

Ancore: formule di destinazione a supporto del potere magnetico della struttura commerciale

Passaggi: visitatori annui stimati nella struttura

mq



CENTRI COMMERCIALI - CONSISTENZA

10

# 943 centri

commerciali

aperti

NB. La consistenza dei centri commerciali è calcolata sui centri mappati nel database Reno che non copre in modo esaustivo i piccoli centri di rilievo puramente convenience

• Il centro commerciale è il canale retail pianificato più capillarmente distribuito in Italia

1 centro ogni 64.000 abitanti

1 centro ogni 320 kmq

• Oltre l’80% dei centri commerciali italiani svolgono un ruolo di servizio ad un bacino puramente locale

# 767

centri commerciali

di riferimento

locale

81%



Consistenza dei centri commerciali per rating

CENTRI COMMERCIALI – PRINCIPALI INDICATORI COMMERCIALI

L’evoluzione dei parametri è frutto dei cambiamenti avvenuti nelle singole unità ma anche dell’intervento di

upgrade e downgrade dei centri commerciali. In generale:

CENTRI DI RIFERIMENTO LOCALE CENTRI DI RICHIAMO REGIONALE

Stabilità o riduzione delle superfici medie

Sostanziale invarianza dell’offerta commerciale

Mantenimento superfici alimentari malgrado il sostanziale

calo delle performance

• Incremento dimensioni medie del centro (GLA)

• Riduzione superficie ancora food e relativo generale

calo delle performance medie del food

• Riduzione del numero delle piccole superfici

• Incremento del numero delle ancore no food

SOSTANZIALE IMMOBILISMO AZIONE E REAZIONE

11

BB BBB A AA AAA

ANNO 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016

Centri Commerciali (#) 211 193 105 113 31 31 18 21 11 11

Passaggi annui medi (M) 1,9 2,6 4,1 4,1 5,5 5,9 6,8 6,9 11,4 11,1

GLA media (mq) 17.969 18.244 26.538 24.283 39.511 38.081 44.900 60.906 62.209 67.281

Parcheggi medi (#) 1.435 1.485 2.067 1.868 2.851 2.770 3.743 3.943 5.236 5.538

Punti Vendita (#) 38 39 56 52 83 83 104 102 145 138

Ancore (no Food) (#) 3 3 5 4 7 8 8 8 11 12

Ancora Food (mq) 5.557 5.492 6.937 6.632 8.518 8.109 9.970 8.336 11.255 10.991

Ancora Food (M€) 45,3 30,9 60,0 49,4 68,4 65,2 89,1 75,2 82,7 87,6



CENTRI COMMERCIALI – BRAND POSITIONING

• In Italia, i brand del lusso non guardano al centro

commerciale come ad un possibile canale di

sviluppo, ma i brand “bridge” sono sempre più

interessati ai centri primari, purché il contesto sia

consono.

• Alcuni brand del “lusso accessibile” valutano i

centri commerciali in ragione del loro brand-mix

• Il cluster dei centri commerciali di fascia High e

Top è molto ridotta e, sorprendentemente, non

sempre coincide con la ricchezza dell’offerta e il

flusso di traffico del centro.

12

Brand

position.AAA AA A BBB BB B C Tot

TOP 8 3 1 12

HIGH 2 6 2 3 13

MEDIUM 1 8 12 9 2 32

LOW 3 16 101 175 264 215 774

N.D. 1 16 36 59 112

tot 11 21 31 113 193 300 274 943

Fiumara

Centro Sicilia

Il Leone, Le Befane, Arese

Louis Vuitton Store - shenzhen



RETAIL PARK - CONSISTENZA

13

# 153 retail

park aperti

NB. La consistenza dei retail park è calcolata sui centri mappati nel database Reno che non copre in modo esaustivo i piccoli centri di rilievo puramente convenience

• Il concetto di retail park si sovrappone e spesso confonde con il concetto di Traffic Road: fenomeno per cui alcune vie ad alto traffico veicolare assistono all’aggregazione spontanea di formule commerciali specializzate non organizzate sotto forma di condominio il database Reno ne conta oltre 1.200

• Il retail park così come la traffic road assolvono all’esigenza crescente di un consumo mirato e specializzato.

# 119

Retail park di

riferimento locale

77%



FACTORY OUTLET CENTER - CONSISTENZA

14

# 29 FOC

aperti

NB. La consistenza dei retail park è calcolata sui centri mappati nel database Reno che non copre in modo esaustivo i piccoli centri di rilievo

puramente convenience

• Il Factory Outlet Center trova identità nella propria “rarità”, una presenza massiva di centri di questo non

è compatibile con la loro stessa natura

• Il canale è oggi presente in tutto il territorio italiano e presenta i connotati della saturazione del mercato

C* 6

B 11

A 12

Consistenza dei factory outlet center per rating



SCENARI FUTURI

TRASFORMAZIONI IN ATTO

Wooden Orchid - Ruichang, China

GERMI DEL CAMBIAMENTO

Il mondo cambia.

Gli agenti del

cambiamento sono

innumerevoli, ve ne

sono alcuni che

impattano sul sistema

retail a livello globale

e alcuni

specificamente

italiani.

Di seguito,

evidenziamo solo

alcuni degli agenti più

significativi nello

scenario attuale.



Emporia – Malmo, Sweden

AGENTE DI CAMBIAMENTO GLOBALE - TECNOLOGIA OMNICANALITA’



+17%+18%

+15%+14%

+15%+17%

8.012 9.347

11.002 12.648

14.374 16.502

19.282

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Valore degli acquisti eCommerce da consumatori

Italiani (milioni €)

Fonte: Osservatorio B2C Netcomm 30%

5%

16%

9% 5% 3%

0,30%

Turis

mo

Ass

icur

azioni

Info

rmat

ica

Edito

ria

Abb

iglia

men

to

Arred

amen

to

Food

& G

roce

ry

Tasso di penetrazione ecommerce nelle vendite di categoria

Lo sviluppo della tecnologia digitale ha prodotto un’accelerazione del cambiamento nelle logiche di acquisto.

Oltre all’estensione spaziale (accessibilità a fonti globali di acquisto) e temporale (7/24) delle fonti di acquisto direttamente da casa o da mobile, si vanno ridefinendo al rialzo gli standard di servizio:

• Possibilità di scelta sostanzialmente infinita

• Comparabilità di prezzo sostanzialmente globale

• Last mile delivery

• Reso ed assistenza personalizzata

• Next day option

e, conseguentemente, crescono le aspettative della clientela.

Le entità fisiche che non arrivano a gestire l’Omnicanalità non riescono a competere sui medesimi standard.

In Italia, l’acquisto online vale quasi € 20 miliardi, cresce a doppia cifra dal 2010 e si sta progressivamente spostando sulla cessione del prodotto a detrimento del retail fisico, fino ad oggi canale esclusivo.

AGENTE DI CAMBIAMENTO GLOBALE – CENTRALITÀ DEL CLIENTE

CAMBIO DEL SISTEMA VALORIALE DELLA

CLIENTELA.

Il cambiamento è accelerato dall’accesso

all’informazione

• Social

• Low cost globe trotting

Il cambiamento porta alla richiesta di:

+ consapevolezza della centralità del

cliente

+ servizio (risorsa peraltro scarsa nel

mercato italiano)

+ “engagement” da parte del fornitore sui

grandi temi (etica del consumo)

+ richiesta di coinvolgimento del cliente



AGENTE DI CAMBIAMENTO SECONDARI - CENNI

RIPRESA DELLE OPERAZIONI DI

ACQUISIZIONE IN AMBITO RETAIL DA

PARTE DI GRANDI FONDI MOBILIARI

• I movimenti di acquisto avvenuti a partire dal

2015 dopo la relativa stagnazione degli anni

di crisi, sta oggi accelerando la

moltiplicazione di alcune insegne primarie.



CRISI DEL MODELLO DI BUSINESS GD

• Ruolo dei Category Killer: dal food discount

alle formule specializzate nei canali no core

(drugstore)

• Evoluzione dei formati Superstore

generalisti:

– Minori superfici massima redditività

– Gamme corte: focus su categorie core

e best seller

– Ruolo strategico della promozione

POSSIBILI STRATEGIE



STRATEGIE

CONSERVATIVA EVOLUTIVA

Tokyu Plaza omotesando Haranjuku - TokyoWoHA - Singapore

POSSIBILI STRATEGIE - CONSERVATIVA

Strategia

Mantenimento dello status

quo attraverso variazioni no

core

Perimetro

Centri commerciali locali di

taglio convenience

Driver di intervento

• Focus sull’alimentare

(normalmente già tarato

su un format superstore)

• Merchandise mix di

servizio con integrazione

attività collaterali (centro

medico e similari)

• Focus su operatori locali

nelle categorie retail per

ridurre la concorrenza

digitale

• Sviluppo servizi di

vicinato alla clientela

resident



Clearwater’s countryside mall

POSSIBILI STRATEGIE – EVOLUTIVA



SPECIALIZZAZIONE

Strategia Specializzazione merceologica e

consumo individualistico

Perimetro Retail park

Tokyu Plaza omotesando Haranjuku - Tokyo

Recupero da parte delle proprietà commerciali dell’originario ruolo di incubatore di innovazione nel

retail attraverso due driver di sviluppo propri dell’esperienza fisica

IFC – Hong Kong

ESPERIENZA

Strategia Centro commerciale come

TOUCHING POINT: luogo in cui

sperimentare, toccare, condividere

Perimetro Centri commerciali primari

Edge Lane Retail Park - Liverpool

GRAZIE PER L’ATTENZIONE

Gian Enrico Buso – Reno Srl

[email protected]

Westfield Milano

“LA VITA È COME ANDARE IN BICICLETTA:

SE VUOI STARE IN EQUILIBRIO DEVI MUOVERTI”

ALBERT EINSTEIN

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