8/16/2019 Cassazione civile 28679_2012.doc

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Cassazione civile 28679/2011

Condominio: legittima la previsione di una ripartizione delle spese diverse da quella legale.

L'art. 1123 cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima una convenzione che ripartisca le spese tra i 

condomini in misura diversa da quella legale. Quindi, in materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta inessere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la deliberaassembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 cod. civ., che lespese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unitimmobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo diespressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.

27.1.2012, diritto-in-rete.com-------------------------------------Per avere una consulenza, è possibile scrivere a spt.it@tiscali.it---------------------------------------

Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 2.12.2011, n. 2!"7#

$otivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso P.%. denuncia vizi di motivazione deducendo c&e la corte di appello, con ar'omentazionecate'orica ed apodittica oltre c&e erronea, &a a((ermato la natura straordinaria de'li interventi a'li ascensori c&e &annodato ori'ine alle spese in )uestione. Il costo de'li interventi ed il (atto c&e 'li stessi si ri(eriscano alla struttura ed alla(unzionalit* dell+impianto, non rappresentano criteri invocabili per l+accertamento della natura ordinaria o straordinaria dideterminati interventi. +ordinaria manutenzione di((erisce dalla straordinaria manutenzione in ra'ione della prevedibilit*o normalit* o meno nel tempo dei lavori nel senso di periodica. Per ordinaria manutenzione si intendono 'li interventic&e si ripetono normalmente e c&e è necessario e((ettuare periodicamente ai (ini della conservazione e del buonandamento del bene. Per straordinaria manutenzione si intendono )ue'li interventi aventi carattere di eccezionalit* resinecessari a se'uito di eventi imprevisti )uali )uelli determinati da caso (ortuito e (orza ma''iore. essuna valutazione alri'uardo appare nella sentenza impu'nata contenente una mera elencazione de'li interventi e((ettuati con conclusionecate'orica, erronea ed illo'ica. a corte di appello non &a neanc&e colto c&e 'li interventi si ri(erivano a ben )uattroascensori.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell+art. 112 c.c., comma 2, e dell+art. 112/ c.c. deducendo c&ela )uestione o''etto di esame va valutata alla luce delle disposizioni di cui ai citati articoli c&e non possono dirsidero'ate dal re'olamento condominiale come erroneamente ritenuto dalla corte di appello.

+art. 112 c.c., c&e re'ola la ripartizione tra i condomini delle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni,al primo comma prevede la partecipazione dei condomini alle spese di conservazione in misura proporzionale allapropriet* di ciascuno e, al secondo comma, dispone c&e, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misuradiversa, le spese sono ripartite in proporzione dell+uso c&e ciascuno pu (arne. Identico principio è contenuto nell+art.112/ c.c. + erronea l+a((ermazione della corte di appello secondo cui l+art. 7 del re'olamento condominiale è dero'ativodel re'ime codicistico dettato da'li artt. 112 e 112/ c.c. +art. 7 relativo a'li ascensori è in sintonia con i citati articolidel c.c. nc&e l+art. # del re'olamento - c&e prevede il concorso dei condomini alle spese di manutenzione straordinariadella cose comuni in ra'ione dei millesimi di propriet* - non è in contrasto con le norme del c.c. attesa la sua 'enerica(ormulazione ed il ric&iamo indistinto all+art. 112 c.c. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia vizi di motivazione

deducendo c&e la corte di appello &a omesso o'ni motivazione sulla tesi - c&e aveva costituito motivo di impu'nazione -con la )uale era stato sostenuto c&e l+art. # del re'olamento condominiale prevede 'enericamente il concorso deicondomini alle spese di manutenzione straordinaria delle cose comuni e non pu dirsi dero'ativo de'li artt. 112 e 112/c.c. nc&e volendo ri(erire le spese in )uestione ad interventi di straordinaria manutenzione, pur tuttavia la ripartizionedelle spese deve essere e((ettuata secondo il criterio di cui all+art. 112 c.c., comma 2 e all+art. 112/ c.c., norme c&eri'uardano spese relativa ad ordinaria e straordinaria manutenzione e c&e non sono state dero'ate dal 'enerico art. #del re'olamento condominiale non contenente una volont* dero'ativa del c.c..

a Corte rileva l+in(ondatezza delle dette censure c&e possono essere esaminate con'iuntamente per l+evidente nessolo'ico-'iuridico c&e le le'a ri'uardando tutte - )uale pi3, )uale meno, e sia pur sotto pro(ili ed aspetti diversi - le stesse)uestioni o problematic&e connesse e ri'uardanti4 la motivazione della sentenza impu'nata5 la portata e l+interpretazionede'li artt. 7 e # del re'olamento condominiale5 l+ambito di applicazione de'li artt. 112 e 112/ c.c.5

la dero'abilit* o meno di dette norme codicistic&e5 l+accertamento della natura ordinaria o straordinaria de'li interventiaventi ad o''etto 'li ascensori condominiali e c&e &anno dato ori'ine alle spese la cui ripartizione è contestata tra le

parti.

6ccorre premettere c&e, come è noto e pi3 volte a((ermato da )uesta Corte, l+art. 112 cod. civ., nel consentire la dero'aconvenzionale ai criteri di ripartizione le'ale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la

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conse'uenza c&e deve ritenersi le'ittima una convenzione c&e ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da)uella le'ale sentenza 2899200/ n. 8#78:. ;uindi, in materia di condominio di edi(ici, è le'ittima, in )uanto posta inessere in esecuzione di una disposizione del re'olamento condominiale, avente natura contrattuale, la deliberaassembleare c&e dispon'a, in dero'a al criterio le'ale di ripartizione delle spese dettato dall+art. 112 cod. civ., c&e lespese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell+impianto centrale di riscaldamento o dell+impianto dell+ascensorericorrendo la stessa ratio4 sentenza 28991### n. 2!: siano a carico anc&e delle unit* immobiliari c&e non usu(ruisconodel relativo servizio, tenuto conto c&e la predetta dero'a è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa

norma codicistica sentenza 2099200" n. "18!:. Pertanto, con ri'uardo alle cose comuni destinate a servire i condominidi un edi(icio in misura diversa, le relative spese a norma dell+art. 122 c.c., comma 2 vanno ripartite in misuraproporzionale all+uso c&e o'ni condomino pu (are della cosa comune salva la dero'a convenzionale con cui si prevedala ripartizione di dette spese in misura proporzionale ai millesimi di propriet*.

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processuali4 è c&iaro il (ondamento della decisione impu'nata c&e è il (rutto essenzialmente di un insindacabileaccertamento di merito c&e si sottrae al controllo di le'ittimit* in )uanto sorretto da esatti criteri normativi edade'uatamente motivato.

>alla motivazione della sentenza impu'nata risulta palese c&e la corte di merito, nel pone in evidenza 'li elementiprobatori (avorevoli alle tesi del condominio, &a implicitamente espresso una valutazione ne'ativa delle contrapposte tesidel P.. e conse'ue in de(initiva4 c&e la motivazione della sentenza impu'nata non è a((etta dai numerosi vizi denunciati

nel primo e nel terzo motivo di ricorso5 c&e sono insussistenti le violazione di le''e denunciate nel secondo motivo.

Il ricorso va pertanto ri'ettato con la conse'uente condanna del soccombente ricorrente al pa'amento delle spese del'iudizio di cassazione li)uidate nella misura indicata in dispositivo.

P.;.$.

la Corte ri'etta il ricorso e condanna il ricorrente al pa'amento delle spese del 'iudizio di cassazione c&e li)uida incomplessivi uro 200,00, oltre uro 2.000,00 a titolo di onorari, oltre spese 'enerali ed accessori come per le''e.