CAPITOLATO SPECIALE D’APPALTO...
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SAN MARTINO COSTRUZIONI S.r.l.
CAPITOLATO SPECIALE D’APPALTO
Complesso residenziale
“VILLE&DESIGN”
Strada Cordova
Castiglione Torinese (TO)
VILLE BI-FAMILIARI
A5 - B5 - A6 - B6
Con struttura in cemento armato
ALLEGATO B
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PREMESSA
1) AREA URBANISTICA
L’intervento è inserito all’interno dell’ambito RS 342 del Comune di Castiglione Torinese,
l’ultima propaggine edificabile prima della zona collinare boschiva, il contesto edificatorio è
caratterizzato dalla presenza di unità residenziali di tipo unifamiliare (ville), l’accessibilità
avviene da un accesso posto sulla via provinciale vicino alla zona già edificata.
2) CARATTERI DELL’EDIFICIO
L’edificio è realizzato a tipologia ville bi-familiari inserite all’interno di giardino privato. I caratteri
architettonici e decorativi si rifanno all’architettura moderna.
Gli edifici nel loro complesso risultano costituiti da corpi di fabbrica direttamente collegati da
degli elementi architettonici caratterizzanti: “i patii”.
I fabbricati sono distribuiti su due livelli principali, da ognuno di questi la vista risulta aperta
sulla collina di fronte.
Le unità immobiliari avranno in comune, oltre alla strada di accesso, solo la zona di manovra
dell’autorimessa.
La copertura è costruita con materiali moderni.
Sulle facciate esterne alcune parti potranno essere rivestite con elementi decorativi, questi
elementi caratterizzeranno gli edifici.
Le pitturazioni sono ipoteticamente quelle indicate sulle viste assonometriche, ma potranno
essere suscettibili di cambiamenti.
Le ringhiere, i cancelli ed in generale tutte le opere in ferro saranno a disegno semplice nel
rispetto sempre delle caratteristiche architettoniche del luogo.
Si completa l’introduzione con un accenno al giardino, che al momento non presenta
particolarità, sarà di pertinenza privata, mentre la parte a lato della strada di accesso sarà
comune.
L’impianto distributivo sarà costituito da un accesso carraio dal piano strada, centrale, e da
due ingressi pedonali laterali che accedono direttamente al piano di ingresso delle unità del
piano terra. Le unità sono collegate con il locale autorimessa e le cantine e il sottotetto tramite
una scala interna.
3) CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Forse non tutti sanno che, dall’inizio del 2006, è in vigore la Direttiva UE sulle prestazioni
energetiche degli edifici (EPDB). Dopo una accurata analisi della quantità di energia
necessaria per la vita degli edifici, sia nuovi che ristrutturati, verrà emesso un certificato
energetico suddiviso in classi, sistema oggi già implementato per gli elettrodomestici. Il
certificato permette di possedere una migliore consapevolezza riguardo alle prestazioni
energetiche della propria abitazione.
Le nostre abitazioni saranno in Classe
Energetica A.
Molta cura si avrà quindi nel calcolo delle
dispersioni, in modo da ottenere un edificio
con elevate caratteristiche energetiche le
quali aumenteranno le sensazioni di
benessere sia nella stagione invernale che in quella estiva, ma soprattutto permetteranno un
forte risparmio dei costi di riscaldamento invernali e raffrescamento estivo.
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DESCRIZIONE DELLE OPERE
La presente “Descrizione delle Opere” dettaglia in linea generale le caratteristiche di finitura
del complesso edilizio in progetto.
1) STRUTTURE PORTANTI
La struttura portante sarà realizzata in cemento armato tradizionale gettato in opera per
quanto riguarda le opere di fondazione, muri di cantina, pilastri e travi di solaio in genere;
muratura di tamponamento per quanto riguarda le murature perimetrali, eventuali varianti
potranno essere apportate a discrezione della D.L. .
2) IMPERMEABILIZZAZIONI
Tutti i muri contro-terra al piano interrato saranno impermeabilizzati con una guaina
elastomerica dello spessore di 4 mm (a discrezione della D.L. potrà essere utilizzato il sistema
di impermeabilizzazione per Cristallizzazione del Cls, tipo “Penetron”).
I marciapiedi verranno impermeabilizzati con guaina elastomerica dello spessore di 4 mm
(previa formazione delle pendenze in massetto cementizio).
3) VESPAI
Al piano interrato, al di sotto della platea di fondazione verrà realizzato un vespaio mediante la
posa in opera di ciottoli in ghiaia.
4) COPERTURA
Il solaio di copertura sarà progettato e realizzato secondo le vigenti normative sull’isolamento
termico e le indicazioni per la certificazione energetica.
La copertura a tetto piano sarà costituita da un “tetto rovescio” (eventuali modifiche potranno
essere apportate a discrezione della D.L.).
Il tutto porterà all’ottenimento di una copertura molto efficace dal punto di vista termico sia per
l’inverno che per l’estate, qui lo sfasamento sarà garantito dall’utilizzo combinato del
Polistirene e della ghiaia.
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5) LATTONERIE
Le lattonerie, i faldali, le converse e le scossaline saranno fornite in lamiera pre-verniciata
colore RAL 9006 spessore 6/10, di larghezza conveniente sia orizzontalmente che nei risvolti
contro le pareti. I pluviali, completi di braccioli, saranno anch’essi in lamiera pre-verniciata
colore RAL 9006 spessore 6/10.
6) PARETI
6.1) Piano interrato.
Le murature perimetrali saranno in calcestruzzo armato; i tavolati interni spessore cm 12 o 8
(a discrezione della D.L.) verranno realizzati in blocchetti di calcestruzzo vibrocompresso non
intonacati.
Il vano scala (lato abitazione) sarà invece intonacato con finitura a civile.
6.2) Pareti esterne.
Le murature perimetrali di tamponamento verranno realizzate con paramento interno in
blocchi di laterizio tipo “POROTON”, lo strato isolante sarà applicato all’esterno, del tipo a
“cappotto” in polistirene spessore indicativo 12/14 cm intonacato e colorato, alcune parti
possono essere rivestite con altri materiali; vista la classe energetica dell’edificio, particolari
accorgimenti verranno utilizzati per l’eliminazione dei “ponti termici”.
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Lo spessore del materiale isolante potrà variare in funzione dei calcoli termici esecutivi, ma
sarà sempre adottato uno spessore tale da garantire la classe energetica “A”.
6.3) Pareti interne residenziali.
Saranno in muratura di laterizio spessore 8 o 12 cm, a seconda delle necessità.
6.4) Isolamenti a “cappotto”.
Fornitura e posa in opera di isolamento a cappotto composto da pannelli in EPS grafitato con
tagli antitensione con spessore indicativo di 12 cm (conduttività termica= 0.031 W/mK, per
sistemi di isolamento termico)
sull’intera struttura, fissati alla parete portante tramite appositi
tasselli; il rivestimento dei pannelli viene effettuato con due strati di rasante con interposta rete
di armatura rinforzata completa di angolari, profili per raccordi e sigillature, profili per raccordo
finestre; la finitura avrà il colore scelto dalla D.L..
7) OPERE IN PIETRA NATURALE
DAVANZALI ESTERNI realizzati in Pietra Serizzo, dello spessore di 3 cm o 2 cm;
DAVANZALI INTERNI: realizzati in Legno o Pietra Serizzo, dello spessore di 3 cm o 2 cm;
SOGLIE: realizzate in Pietra Serizzo, dello spessore di 3 cm o 2 cm;
SCALE DI COLLEGAMENTO:
saranno rivestite in Pietra Serizzo, dello spessore di 3 cm o 2 cm con relativo mancorrente
in ferro;
8) IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Ogni unità immobiliare sarà dotata di impianto termico autonomo per riscaldamento ambienti
e produzione acqua calda sanitaria tale da rispettare le vigenti normative in campo energetico
(DGR DGR 46-11968/09 e DM 26/06/2015).
La generazione del calore sarà affidata ad un sistema ibrido costituito da una caldaia a gas
metano ed una pompa di calore aria/acqua (alimentazione elettrica), accumulo (calcolato
secondo le necessità) e con le necessarie apparecchiature di sicurezza e controllo (a
discrezione della D.L. il sistema ibrido potrebbe essere sostituito da un sistema
esclusivamente a pompa di calore).
I corpi scaldanti saranno a pavimento a “pannelli radianti” per i locali abitabili, “radiatori in
alluminio” per i locali interrati. Nei locali bagno saranno installati corpi scaldanti tipo
scaldasalviette, ad integrazione dell’impianto a pavimento.
Tutte le camere, il soggiorno e la cucina saranno dotati di termostato ambiente analogico per
il controllo della temperatura secondo le necessità degli utenti.
La generazione del calore sarà gestita da una centralina climatica di ultima generazione che
permetterà l'impostazione degli orari di funzionamento e che regolerà la temperatura
dell'impianto in funzione della temperatura esterna. Il tutto nel pieno rispetto delle normative
energetiche per il raggiungimento di un maggiore comfort ed un minore costo di gestione.
9) RETE FOGNARIA
Sarà realizzata con canalizzazioni separate fra acque bianche e nere, previo passaggio in
pozzetti di ispezione. Gli allacciamenti consteranno di tubi in PVC pesante.
10) IMPIANTO IDROSANITARIO
Sarà ad acqua calda e fredda con miscelatori.
10.1) Apparecchi sanitari e rubinetterie.
BAGNI
Nei bagni verranno forniti apparecchi sanitari bianchi della ditta “Pozzi Ginori”,
serie “Fantasia 2”, mentre le rubinetterie, serie “Twit” della “Ib rubinetterie” o
serie “Tender” della “Cisal”. Compresa la fornitura di sifoni in materia plastica e
pilette.
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Cassetta di scarico in polietilene “GEBERIT” di tipo incasso (ove sia possibile,
a discrezione della D.L.)
Vaso igienico bianco
Sedile e coperchio
Lavabo bianco con spigoli arrotondati
Bidet monoforo bianco
Vasca acrilica o Piatto doccia in ceramica.
Sanitari Pozzi Ginori serie Fantasia 2 Lavabo Pozzi Ginori serie Fantasia 2
10.2) Cucine.
Nelle cucine sono previsti i seguenti allacciamenti:
Carico acqua calda e fredda
Scarico lavello
Attacco gas o punto luce per piastre ad induzione nel caso si adottassero le
“pompe di calore” ad alto rendimento.
E’ previsto ancora il seguente allacciamento:
Carico/Scarico lavatrice.
10.3) Esterno.
All’esterno delle unità (a piano terra) sono previsti i seguenti allacciamenti:
Un attacco acqua fredda per giardini (l’attacco sarà posizionato sul muro
perimetrale o in pozzetto a discrezione della D.L.).
11) IMPIANTO ELETTRICO
L’impianto elettrico interno sarà interamente incassato con tubazioni in PVC pesante flessibile.
Apparecchiature della “Bticino” serie “MATIX” placche bianche o nere.
Ove richiesto dalla normativa vigente l'impianto sarà di tipo stagno e dotato, se necessario, di
prese protette.
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11.1) L’unità abitativa sarà dotata dei seguenti punti luce:
AL PIANO TERRA: - n. 15 punti luce;
AL PIANO PRIMO: - n. 15 punti luce;
BOX: - n. 3 punti luce;
CALDAIA: - sono previsti l’alimentazione della caldaia del riscaldamento e i
collegamenti con la caldaia e le apparecchiature di
regolazione;
I comandi saranno disposti secondo la destinazione dei locali stessi.
11.2) Impianto video-citofonico.
L’impianto video-citofonico sarà interamente incassato con tubazioni in p.v.c. pesante
flessibile.
Si prevede un apparecchio per ogni unità, che comandi l’apertura del cancello comune
e il comando serratura elettrica sul pedonale di uso esclusivo.
11.3) Impianto antifurto.
Predisposizione di sole tubazioni per la realizzazione di impianto di tipo volumetrico.
11.4) Impianto TV.
Impianto di tubazioni montanti, antenna TV digitale terrestre per canali nazionali, con
derivazione nel soggiorno, in cucina e nella camera principale. Sarà predisposta per
ogni unità 1 presa di antenna TV satellitare.
11.5) Impianto Fotovoltaico.
Nel rispetto delle sopracitate normative, ogni unità sarà dotata anche di un impianto
fotovoltaico eseguito secondo le prescrizioni della normativa vigente.
12) IMPIANTO DI VENTILAZIONE MECCANICA
Tutte le unità saranno dotate di impianto di ventilazione meccanica per il ricambio dell’aria.
13) INTONACI e finiture interne
Interno
L'intonaco interno sarà costituito da arricciatura in malta di calce su sottostante rinzaffo in
malta cementizia e successiva finitura del tipo a civile; le pareti da rivestire saranno eseguite
con il solo rinzaffo.
Ai piani interrati le murature e i solai realizzati in cls o in blocchi di cls verranno resi al grezzo, il
vano scala verso l’abitazione verrà intonacato.
Esterno
Le murature perimetrali verranno trattate come descritto al punto 6.4).
14) SERRAMENTI
14.1) Infissi esterni.
Fornitura e posa di finestre e portafinestre in PVC colore bianco o legno (a descrizione della
D.L.), profili a 5 camere, profondità 70 mm, design classico (squadrato), rinforzo in acciaio
zincato, due guarnizioni. La vetrata isolante è composta da due lastre di cristallo float
accoppiato, dello spessore di 3 mm (3+3+1), unite al perimetro da un intercalare di alluminio
anodizzato, sigillate tra esse e delimitanti una intercapedine, con gas argon e vetro basso-
emissivo esterno.
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L’oscuramento sarà ottenuto con avvolgibili in Alluminio, motorizzati con comando vicino alla
finestra. Si precisa che i serramenti grandi dei soggiorni e quello del bagno a piano terra
saranno sprovvisti di avvolgibili, così come quelle dei bagni del piano primo.
I serramenti del piano interrato saranno in PVC bianco con apertura a vasistas.
L’accesso al tetto piano avverrà attraverso un “uscita tetto” della ditta “Roto” o similari.
14.2) Infissi interni.
Porte serie EXEA cieca liscia con telaio e coprifili squadrati in laminatino bianco o effetto legno
con venatura orizzontale o verticale, con maniglia argento oppure ottone lucido. I portoncini di
ingresso degli alloggi dal piano interrato saranno di tipo blindato monolamiera (marca TESIO o
similari), con serratura di sicurezza a 5 punti di chiusura, rivestiti internamente ed
esternamente in legno impiallacciato tipo noce Tanganika liscio o laccato bianco. A scelta
della D.L. potranno essere utilizzati, al posto dei portoncini di cui sopra, portoncini di sicurezza
in PVC.
14.3) Infissi Piano Interrato.
Le porte di accesso ai locali box saranno sezionali, coibentati con disegno a doghe orizzontali
(colori a scelta della D.L.).
15) PAVIMENTAZIONI E RIVESTIMENTI
15.1) Pavimenti.
Si sottolinea che tutti i pavimenti dei solai verso le zone non riscaldate saranno isolati con
polistirene dello spessore di 8 cm circa, lo spessore del materiale isolante potrà variare in
funzione dei calcoli termici esecutivi, ma sarà sempre adottato uno spessore tale da garantire
la classe energetica “A”
I sottofondi dei pavimenti saranno del tipo del tipo tradizionale a “sabbia e cemento”.
Piano terra: in piastrelle di grés porcellanato, formato 60x60 cm rettificate (serie WIDE della
ditta Caesar), posate in quadro con giunto minimo.
I locali pavimentati saranno finiti con zoccolino in legno di altezza 7 cm.
Piano primo: nelle camere da letto sarà prevista la posa di palchetto in legno prefinito
(spessore 10 mm) misure 9x60/90 cm della ditta “Tavar” o similare, lo zoccolino battiscopa
sarà in legno.
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Bagni: in piastrelle di grés porcellanato, formato 60x60 cm rettificate, (serie WIDE - Caesar),
posate in quadro con giunto minimo.
15.2) Rivestimenti.
Saranno posti in opera i seguenti rivestimenti:
Cucine: 1 parete attrezzata + 1 risvolto, per un’altezza di ml 0.90, con piastrelle in grès
porcellanato di formato 30x60 cm (serie WIDE - Caesar).
Bagni: le pareti saranno rivestite per un’altezza di ml 1.20 (per docce e vasche ml 1.80)
con piastrelle in grès porcellanato di formato 30x60 cm (serie WIDE - Caesar).
15.3) Pavimentazioni locali interrati.
I locali interrati saranno pavimentati in battuto di cemento, con spolvero al quarzo, colore
grigio, a scelta della D.L.
15.4) Pavimentazioni esterne, marciapiedi e terrazzi.
Saranno in grès porcellanato (a scelta della D.L.), posate a correre, con giunto distanziatore
(serie EIKON - Caesar).
Le zone ove non sono indicate le pavimentazioni in piastrelle, quelle esterne al solaio del piano
terra/interrato, verranno eseguite con ghiaia.
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16) DECORAZIONI
Non sono previste le decorazioni interne alle varie unità immobiliari, le falde del tetto saranno
solo impregnate con una mano stesa in stabilimento di impregnanti ad acqua di colore a
scelta della D.L.
E’ prevista la decorazione esterna dei muri e dei soffitti.
17) SISTEMAZIONI ESTERNE
Le ringhiere saranno eseguite a giorno con elementi in profilati di ferro, a disegno semplice.
Le aree esterne verranno caratterizzate da patii in legno lamellare, tinto bianco.
La divisione fra le diverse aree avverrà mediante paletti e rete verde, solo per le parti sopra al
solaio verranno utilizzate ringhiere in ferro.
All’inizio del complesso verrà installato un cancello carraio, completo di pulsantiera video-
citofonica.
Ove possibile i muri di sostegno a monte del complesso edilizio, e quelli necessari al sostegno
della strada di accesso, verranno realizzati secondo le tecniche dell’ingegneria naturalistica,
per ridurre al minimo l’impatto ambientale (a scelta della D.L. e in accordo con
l’amministrazione comunale).
I muri di sostegno su strada in cemento armato, rimarranno a vista.
18) VARIE
I locali venduti sono quelli descritti nelle planimetrie di vendita. E’ escluso l’arredamento.
La Società Costruttrice non è in grado di garantire la ricezione dei vari programmi TV
dipendendo la stessa dai vari ripetitori in zona.
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19) ANNOTAZIONI
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CONDIZIONI GENERALI
La quotazione di vendita dell’unità immobiliare non è soggetta a variazione di prezzo nel corso
della costruzione.
L’individuazione dell’unità immobiliare e gli annessi sono descritti nelle PLANIMETRIE DI
VENDITA sottoscritte in sede di compromesso. Ogni altro elaborato è da considerarsi non
contrattuale e con valore puramente indicativo e non vincolante per la Società Costruttrice.
VARIANTI
L’immobiliare SAN MARTINO COSTRUZIONI S.r.l. avrà facoltà, per ragioni tecniche di
approvvigionamento e di disponibilità di mercato, di variare le caratteristiche dei materiali ed
apparecchiature indicati in Capitolato, purché quanto posto in opera in sostituzione, abbia
valore equivalente.
L’immobiliare SAN MARTINO COSTRUZIONI S.r.l. si riserva inoltre di posare canne, scarichi o
altre tubazioni, anche se non previste nelle planimetrie, ma necessarie alla soluzione di
problemi tecnici e/o strutturali.
MODIFICHE E VARIANTI
L’acquirente potrà, durante l’esecuzione dei lavori, richiedere opere supplementari o
modifiche. Tali lavori potranno essere eseguiti dall’immobiliare SAN MARTINO COSTRUZIONI
S.r.l., a spese dell’acquirente, previo insindacabile giudizio della stessa Immobiliare sulle loro
effettive effettuabilità, col consenso della DD.LL. e previo accordo economico fra le parti.
MISURE INTERNE DEI LOCALI
Durante l’esecuzione dei lavori l’immobiliare SAN MARTINO COSTRUZIONI S.r.l. fornirà
all’acquirente, se richieste, planimetrie esecutive in scala 1:50 oppure 1:20. Ogni misura
riportata può subire delle variazioni in sede di realizzazione. La superficie totale dell’unità e le
singole misure possono variare con tolleranze fino al 5%.
Le misure per la definizione dell’arredamento vanno rilevate sul posto a manufatto
completato. L’Immobiliare non si assume al riguardo alcuna responsabilità.
TERMINI DI CONSEGNA
I termini di consegna indicati in contratti sono suscettibili di variazioni in caso di forza maggiore
(scioperi, difficoltà metereologiche, mancato approvvigionamento materiali, modifica unità
etc…).
I termini di consegna non sono applicabili in caso di varianti, modifiche, lavori supplementari
anche di modesta entità. I termini di consegna non sono applicabili in caso di ritardo nel
pagamento previsto in contratto.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L’Immobiliare potrà redigere e depositare a suo insindacabile giudizio un Regolamento di
Condominio e relativa Tabella Millesimale, regolamentando altresì l’uso delle cose comuni e
l’uso esclusivo di eventuali aree condominiali.
ONERI EXTRA CONTRATTO
Nel prezzo pattuito in contratto sono espressamente esclusi i seguenti oneri, essi saranno
quantificati nella misura dell’1,5% del prezzo:
- allacciamento luce - acqua - gas – telefono
- pratiche accatastamento unità
- studio deposito Regolamento di condominio
Sono altresì esclusi i seguenti oneri:
- pratiche mutuo (se richieste)
- interessi su anticipazioni (se richieste)
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- varianti (se richieste)
- atto notarile
- I.V.A.
Questo quanto si riteneva di esporre a titolo esemplificativo e non esaustivo delle
caratteristiche formali e costruttive delle residenze che la gestione Immobiliare SAN MARTINO
COSTRUZIONI S.r.l. intende condurre a compimento con un obbiettivo primario: la qualità
architettonica e costruttiva del prodotto edilizio.
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CAPITOLATO DELLA RESIDENZA
VILLE&DESIGN
CASTIGLIONE TORINESE (TO)
(Il presente capitolato è composto di n. 14 pagine compresa la copertina)
Allegato al contratto relativo all’unità abitativa con sigla
n.
Per accettazione
Firma:
Data:
N.B. le planimetrie di vendita sostituiscono il presente capitolato dove in contrasto.