Business plan investimento immobiliare
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Aquisto terreno € 550.000 Leva finanziaria 80% Opere realizzative € 918.000 Debito bancario € 1.322.400 Oneri Bucalossi € 25.000 Apporto equity immediato € 330.000 Spese tecniche € 100.000 % Imposte 35% Spese generali ed imprevisti € 25.000 Incremento medio di valore annuo 0,5% Oneri di urbanizzazione € 35.000 € 1.103.000 € 1.653.000 Investimento € 1.653.000 Iva media su investimento 4,00% Percentuale di incremento di valore anni successivi Ammortamento 5,00% 1% Credito Iva iniziale € 66.120 Tributi Imposta di registro affitto Finanziamento € 1.322.400 2% Durata 20 Tasso d'interesse 5,00% Imposta di registro a vendita Rata € 106.113 3% Ricavi Tipologia N. Media/mq Tot. Mq Locazione €/ mq/mese Totale locazione mese Mesi Totale Locazione mensil per unità locale Piano interrato Box auto 8 32 256 € 0 12 € 0 € 0 Piano terra Locali commerciali 2 126 252 € 12 € 3.024 12 € 36.288 € 1.512 Primo piano Appartamento 3 80 240 € 7 € 1.680 12 € 20.160 € 560 Secondo piano Appartamento Tipo A 2 63 126 € 8 € 1.008 12 € 12.096 € 504 Secondo piano Appartamento Tipo B 2 90 180 € 8 € 1.440 13 € 18.720 € 720 Terzo piano sottotetto Appartamento 1 63 63 € 7 € 441 12 € 5.292 € 441 € 92.556 Determinazione valore Tipologia N. Media/mq Tot. Mq Valore stimato a mq Piano interrato Box 8 32 256 € 1.150 Piano terra Locali commerciali 2 126 252 € 2.500 Primo piano Appartamento 3 80 240 € 2.100 Secondo piano Appartamento Tipo A (senza mansarda) 2 63 126 € 2.300 Secondo piano Appartamento Tipo B 2 90 180 € 2.300 Terzo piano - sottotetto Appartamento 1 63 63 € 2.000 INPUT DI BASE Valore stimato € 294.400 26% € 126.000 € 2.258.200 € 630.000 Reddito lordo stimato dell'investimento Investimenti Bilancio finanziario € 504.000 € 289.800 € 414.000 Tot. Investimenti Finanziamenti
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Aquisto terreno € 550.000 Leva finanziaria 80%Opere realizzative € 918.000 Debito bancario € 1.322.400Oneri Bucalossi € 25.000 Apporto equity immediato € 330.000Spese tecniche € 100.000 % Imposte 35%
Spese generali ed imprevisti € 25.000Incremento medio di valore annuo 0,5%
Oneri di urbanizzazione € 35.000 € 1.103.000€ 1.653.000
Investimento € 1.653.000
Iva media su investimento 4,00%Percentuale di incremento di valore anni successivi
Ammortamento 5,00% 1%
Credito Iva iniziale€ 66.120
TributiImposta di registro affitto
Finanziamento € 1.322.400 2%Durata 20Tasso d'interesse 5,00% Imposta di registro a vendita
Rata € 106.113 3%
Ricavi
Tipologia N. Media/mq Tot. MqLocazione€/ mq/mese
Totale locazione mese Mesi Totale
Locazione mensil per unità locale
Piano interrato Box auto 8 32 256 € 0 12 € 0 € 0Piano terra Locali commerciali 2 126 252 € 12 € 3.024 12 € 36.288 € 1.512Primo piano Appartamento 3 80 240 € 7 € 1.680 12 € 20.160 € 560Secondo piano Appartamento Tipo A 2 63 126 € 8 € 1.008 12 € 12.096 € 504Secondo piano Appartamento Tipo B 2 90 180 € 8 € 1.440 13 € 18.720 € 720Terzo piano sottotetto Appartamento 1 63 63 € 7 € 441 12 € 5.292 € 441
€ 92.556
Determinazione valore
Tipologia N. Media/mq Tot. MqValore stimato
a mqPiano interrato Box 8 32 256 € 1.150Piano terra Locali commerciali 2 126 252 € 2.500Primo piano Appartamento 3 80 240 € 2.100Secondo piano Appartamento Tipo A (senza mansarda) 2 63 126 € 2.300Secondo piano Appartamento Tipo B 2 90 180 € 2.300Terzo piano - sottotetto Appartamento 1 63 63 € 2.000
INPUT DI BASE
Valore stimato€ 294.400
26%
€ 126.000
€ 2.258.200
€ 630.000
Reddito lordo stimato dell'investimento
Investimenti Bilancio finanziario
€ 504.000€ 289.800€ 414.000
Tot. Investimenti
Finanziamenti
Anno%
costiRicavi di vendita
Uscite costi di progetto
Flusso di gestione
Flusso Finanziamento
Uscite per Imposte Flusso Equity Cash flow
Esistenza finale di cassa
2015 100% € 677.460 € 1.655.500 -€ 978.040 € 1.322.400 € 103.319 € 330.000 € 571.041 € 571.0412016 € 1.580.740 € 2.500 € 1.578.240 € 66.120 € 194.821 € 1.449.539 € 2.020.580
2017 € 0 € 2.500 -€ 2.500 € 0 -€ 2.500 € 2.018.080
2018 € 0 € 2.500 -€ 2.500 € 0 -€ 330.000 -€ 332.500 € 1.685.580
2019 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02020 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02021 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02022 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02023 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02024 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02025 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02026 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02027 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02028 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02029 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02030 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02031 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02032 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02033 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02034 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02035 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
€ 2.258.200 € 1.663.000 € 595.200 € 1.388.520 € 298.140 € 0 € 1.685.580 € 1.685.580
Piano finanziario / cash flow
IPOTESI VENDITA
Anno%
RicaviRicavi di vendita
Imputazione costi di realizzo
– Oneri indiretti di gestione
= Utile al lordo di interessi e
imposte (EBIT) – Interessi (I)
= Utile al lordo delle imposte
(EBT)– Imposte reddito(T)
-Imposta di registro
= Utile netto /perdita
2015 30% € 677.460 € 495.900 € 2.500 € 179.060 € 66.120 € 112.940 € 82.995 € 20.324 € 9.6212016 70% € 1.580.740 € 1.157.100 € 2.500 € 421.140 € 421.140 € 147.399 € 47.422 € 226.319
2017 € 0 € 0 € 2.500 -€ 2.500 -€ 2.500 € 0 € 0 -€ 2.500
2018 € 0 € 0 € 2.500 -€ 2.500 -€ 2.500 € 0 € 0 -€ 2.5002019 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02020 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02021 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02022 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02023 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02024 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02025 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02026 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02027 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02028 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02029 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02030 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02031 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02032 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02033 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02034 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 02035 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
100% € 2.258.200 € 1.653.000 € 10.000 € 595.200 € 66.120 € 529.080 € 230.394 € 67.746 € 230.940
Utili del progetto € 230.940
V.A.N. € 226.557Plusvalenza di realizzo
€ 605.200
IPOTESI VENDITA
Piano economico
AnnoCanoni di locazione
Oneri indiretti
di gestione Man. straordinaria Flusso di cassa di
gestione Valore stimatoRendimento immediato
Rendimento in conto capitale
Rendimento Totale
Oneri finanziari
Capitale proprio Immediato
Conto capitale Equity
2015 € 2.500 € 2.258.200 0 € 935.8002016 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.280.782 3,99% 1,0% 4,99% 1 € 66.120 € 958.382 2,56% 2,41% 4,97%2017 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.303.590 3,95% 1,0% 4,95% 2 € 64.120 € 981.190 2,71% 2,38% 5,09%2018 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.326.626 3,91% 1,0% 4,91% 3 € 62.021 € 1.004.226 2,86% 2,35% 5,21%2019 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.349.892 3,87% 1,0% 4,87% 4 € 59.816 € 1.027.492 3,01% 2,32% 5,33%2020 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.373.391 3,83% 1,0% 4,83% 5 € 57.501 € 1.050.991 3,17% 2,29% 5,46%2021 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.397.125 3,79% 1,0% 4,79% 6 € 55.071 € 1.074.725 3,33% 2,26% 5,59%2022 € 92.556 € 2.500 € 17.000 € 90.056 € 2.438.096 3,76% 1,7% 5,47% 7 € 52.519 € 1.115.696 3,49% 2,23% 5,72%2023 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.462.477 3,69% 1,0% 4,69% 8 € 49.839 € 1.140.077 3,60% 2,19% 5,79%2024 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.487.102 3,66% 1,0% 4,66% 9 € 47.025 € 1.164.702 3,77% 2,16% 5,93%2025 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.511.973 3,62% 1,0% 4,62% 10 € 44.071 € 1.189.573 3,95% 2,14% 6,08%2026 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.537.093 3,59% 1,0% 4,59% 11 € 40.969 € 1.214.693 4,13% 2,11% 6,24%2027 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.562.463 3,55% 1,0% 4,55% 12 € 37.712 € 1.240.063 4,31% 2,09% 6,40%2028 € 92.556 € 2.500 € 22.000 € 90.056 € 2.610.088 3,51% 1,9% 5,37% 13 € 34.291 € 1.287.688 4,50% 2,07% 6,56%2029 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.636.189 3,45% 1,0% 4,45% 14 € 30.700 € 1.313.789 4,61% 2,03% 6,64%2030 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.662.551 3,42% 1,0% 4,42% 15 € 26.930 € 1.340.151 4,80% 2,01% 6,81%2031 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.689.176 3,38% 1,0% 4,38% 16 € 22.971 € 1.366.776 5,01% 1,99% 6,99%2032 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.716.068 3,35% 1,0% 4,35% 17 € 18.814 € 1.393.668 5,21% 1,97% 7,18%2033 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.743.229 3,32% 1,0% 4,32% 18 € 14.449 € 1.420.829 5,43% 1,95% 7,37%2034 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.770.661 3,28% 1,0% 4,28% 19 € 9.865 € 1.448.261 5,64% 1,93% 7,57%2035 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 2.798.368 3,25% 1,0% 4,25% 20 € 5.053 € 1.475.968 5,87% 1,91% 7,78%
IPOTESI AFFITTORendimenti levered
Rata mutuo € 106.113
AnnoFlusso
investimento Ricavi di gestioneErogazione
Finanziamento Interessi Rimborso Finanziamento
Flusso di gestione al netto della rata
Uscite per Imposte
Flusso Equity Cash Flow Revolving
Esistenza finale di cassa ADSCR
2015 -€ 1.653.000 € 0 € 1.322.400 € 66.120 € 39.993 -€ 330.600 € 0 € 330.000 -€ 600 € 600 € 0 0,0%
2016 € 92.556 € 64.120 € 41.992 -€ 13.557 € 1.075 -€ 14.632 € 14.632 € 0 87,2%
2017 € 92.556 € 62.021 € 44.092 -€ 13.557 € 1.775 -€ 15.332 € 15.332 € 0 87,2%
2018 € 92.556 € 59.816 € 46.297 -€ 13.557 € 2.510 -€ 16.067 € 16.067 € 0 87,2%
2019 € 92.556 € 57.501 € 48.611 -€ 13.557 € 3.281 -€ 16.838 € 16.838 € 0 87,2%
2020 € 92.556 € 55.071 € 51.042 -€ 13.557 € 4.092 -€ 17.648 € 17.648 € 0 87,2%
2021 € 92.556 € 52.519 € 53.594 -€ 13.557 € 4.942 -€ 18.499 € 18.499 € 0 87,2%
2022 € 92.556 € 49.839 € 56.274 -€ 13.557 -€ 114 € 17.000 € 3.558 -€ 3.558 € 0 87,2%
2023 € 92.556 € 47.025 € 59.088 -€ 13.557 € 6.773 -€ 20.330 € 20.330 € 0 87,2%
2024 € 92.556 € 44.071 € 62.042 -€ 13.557 € 7.758 -€ 21.315 € 21.315 € 0 87,2%
2025 € 92.556 € 40.969 € 65.144 -€ 13.557 € 8.792 -€ 22.349 € 22.349 € 0 87,2%
2026 € 92.556 € 37.712 € 68.401 -€ 13.557 € 9.878 -€ 23.435 € 23.435 € 0 87,2%
2027 € 92.556 € 34.291 € 71.821 -€ 13.557 € 11.018 -€ 24.575 € 24.575 € 0 87,2%
2028 € 92.556 € 30.700 € 75.412 -€ 13.557 € 4.515 € 22.000 € 3.928 -€ 3.928 € 0 87,2%
2029 € 92.556 € 26.930 € 79.183 -€ 13.557 € 13.472 -€ 27.029 € 27.029 € 0 87,2%
2030 € 92.556 € 22.971 € 83.142 -€ 13.557 € 14.792 -€ 28.348 € 28.348 € 0 87,2%
2031 € 92.556 € 18.814 € 87.299 -€ 13.557 € 16.177 -€ 29.734 € 29.734 € 0 87,2%
2032 € 92.556 € 14.449 € 91.664 -€ 13.557 € 17.632 -€ 31.189 € 31.189 € 0 87,2%
2033 € 92.556 € 9.865 € 96.247 -€ 13.557 € 19.160 -€ 32.717 € 32.717 € 0 87,2%
2034 € 92.556 € 5.053 € 101.060 -€ 13.557 € 20.764 -€ 34.321 € 34.321 € 0 87,2%2035 € 92.556 € 0 € 0 € 92.556 € 22.449 € 70.107 € 70.107 0,0%
€ 2.798.368 € 0 € 0 € 2.798.368 € 83.951 -€ 330.000 € 2.384.417 € 2.454.524 0,0%
Tot. -€ 1.653.000 € 4.649.488 € 1.322.400 € 799.856 € 1.322.400 € 2.302.745 € 274.693 € 39.000 € 2.067.051 125,1%
Realizzo
IPOTESI AFFITTO - Piano finanziario / cash flow
AnnoCanone di locazione – Oneri di gestione M.O.L. Ammortamento
Utile al lordo di interessi E
imposte (EBIT) – Interessi (I)
= Utile al lordo delle
imposte (EBT)- IMU
STIMATO– Imposte reddito (T)
– Imposta di registro(g)
= Utile netto /perdita Verifica cf
2015 € 0 € 2.500 -€ 2.500 -€ 2.500 € 0 -€ 2.500 € 0 -€ 2.5002016 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 66.120 -€ 31.214 € 12.000 -€ 10.925 € 1.851 -€ 22.140 € 47.501 -€ 62.1332017 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 64.120 -€ 29.214 € 12.000 -€ 10.225 € 1.851 -€ 20.840 € 49.601 -€ 64.9332018 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 62.021 -€ 27.115 € 12.000 -€ 9.490 € 1.851 -€ 19.476 € 49.706 -€ 65.7722019 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 59.816 -€ 24.910 € 12.000 -€ 8.719 € 1.851 -€ 18.043 € 49.816 -€ 66.6542020 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 57.501 -€ 22.595 € 12.000 -€ 7.908 € 1.851 -€ 16.538 € 49.932 -€ 67.5802021 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 55.071 -€ 20.165 € 12.000 -€ 7.058 € 1.851 -€ 14.958 € 50.053 -€ 68.5522022 € 92.556 € 19.500 € 73.056 € 55.150 € 17.906 € 52.519 -€ 34.613 € 12.000 -€ 12.114 € 1.851 -€ 24.349 € 67.181 -€ 63.6232023 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 49.839 -€ 14.933 € 12.000 -€ 5.227 € 1.851 -€ 11.558 € 50.315 -€ 70.6452024 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 47.025 -€ 12.119 € 12.000 -€ 4.242 € 1.851 -€ 9.729 € 50.455 -€ 71.7712025 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 44.071 -€ 9.165 € 12.000 -€ 3.208 € 1.851 -€ 7.808 € 50.603 -€ 72.9522026 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 40.969 -€ 6.063 € 12.000 -€ 2.122 € 1.851 -€ 5.792 € 50.758 -€ 74.1932027 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 37.712 -€ 2.806 € 12.000 -€ 982 € 1.851 -€ 3.675 € 50.921 -€ 75.4962028 € 92.556 € 24.500 € 68.056 € 55.150 € 12.906 € 34.291 -€ 21.385 € 12.000 -€ 7.485 € 1.851 -€ 15.752 € 73.092 -€ 69.1642029 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 30.700 € 4.206 € 12.000 € 1.472 € 1.851 € 883 € 51.272 -€ 78.3002030 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 26.930 € 7.976 € 12.000 € 2.792 € 1.851 € 3.333 € 51.460 -€ 79.8092031 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 22.971 € 11.935 € 12.000 € 4.177 € 1.851 € 5.907 € 51.658 -€ 81.3922032 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 18.814 € 16.092 € 12.000 € 5.632 € 1.851 € 8.609 € 51.866 -€ 83.0552033 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 14.449 € 20.457 € 12.000 € 7.160 € 1.851 € 11.446 € 52.084 -€ 84.8012034 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 9.865 € 25.041 € 12.000 € 8.764 € 1.851 € 14.425 € 52.313 -€ 86.6352035 € 92.556 € 2.500 € 90.056 € 55.150 € 34.906 € 5.053 € 29.853 € 12.000 € 10.449 € 1.851 € 17.553 € 52.554 € 17.553
Realizzo € 2.798.368 € 0 € 2.798.368 € 0 € 2.798.368 € 0 € 2.798.368 € 979.429 € 83.951 € 1.734.988€ 4.557.988 € 3.454.988 € 2.655.132 € 1.603.987
Plusvalenza di realizzo
€ 1.145.368
Utile netto € 1.603.987V.A.N. € 1.264.458
Piano economico
SCORING IPOTESI AFFITTO
Indici di rendimento Indici di bilancio investimento
V.N.N. (Valore nominale netto) € 1.653.000 M.O.L. (Margine operativo lordo) € 4.557.988
V.A.N. (Valore attuale netto) € 1.264.458 R.O. (Reddito opeativo) € 2.655.132
T.I.R. (Tasso interno di rendimento) 15% R.N. (Reddito Netto) € 1.603.987
P.P.F. (Periodo di pareggio finanziario da utili) 23 I.R.A. (Indice di rendimento attualizzato) 0,87
P.P.F. (Periodo di pareggio finanziario da cash flow) 18
Indici finanziari N.B. L'I.R.A. è calcolato sul totale della rata comprensiva della quota capitaleN.B. Il T.I.R. tiene conto dell'introito derivante dal prezzo di realizzo
Massima liquidità necessaria € 022.140,22-
Saldo gestione finanziaria € 2.454.524 20.840,45- 2.500,00-
Credito Iva residuale € 66.120 22.140,22- 20.840,45-
C.M.P.C. (Costo medio ponderato del capitale) 4,6% 19.475,70- 18.042,71- 16.538,07- 14.958,19- 24.349,33- 7.808,27- 5.791,90-
SCORING IPOTESI VENDITA 3.674,72- 15.751,68-
Indici di rendimento Indici di bilancio investimento 882,51 3.333,41
V.N.N. (Valore nominale netto) € 1.653.000 M.O.L. (Margine operativo lordo) € 605.200 5.906,86 8.608,98
V.A.N. (Valore attuale netto) € 226.557 R.O. (Reddito opeativo) € 595.200 11.446,21 14.425,29
T.I.R. (Tasso interno di rendimento) #DIV/0! R.N. (Reddito Netto) € 230.940 17.553,34 110.109,34
P.P.F. (Periodo di pareggio finanziario da utili) 29 ROI 13,97%
P.P.F. (Periodo di pareggio finanziario da cash flow) 4 ROE 68,65%
Indici finanziari
Massima liquidità necessaria € 0
Saldo gestione finanziaria € 1.685.580
C.M.P.C. (Costo medio ponderato del capitale) 5,98%
Rendimenti per tipologia
0,00%1,00%2,00%3,00%4,00%5,00%6,00%7,00%8,00%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Immediato
Conto capitale
Equity
Risultati economici
-€ 30.000
-€ 25.000
-€ 20.000
-€ 15.000
-€ 10.000
-€ 5.000
€ 0
€ 5.000
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Serie1
