Atto notarile. Allegati obbligatori provenienti da terzi CDU e APE

Atto notarile. Allegati obbligatori

provenienti da terziCDU e APE

A cura di Giovanni Rizzi

Padova 11 novembre 2013

1Studio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

Il certificato di destinazione Urbanistica


La norma Art. 30, c. 2, T.U. DPR. 380/2001

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Il CDU conserva validità per un anno dalla data

di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici (cd. “dichiarazione di vigenza”)ATTENZIONE: la dichiarazione di vigenza è considerata integrativa del CDU e pure essa è richiesta a pena di nullità; Cass. sent 11568 del 23/10/92

Art. 30, c 3, T.U. DPR. 380/2001


Modalità rilascio CDU

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda.

In caso di mancato rilascio del CDU nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi. 4Studio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

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LE ESCLUSIONI DAL CDU

Art. 30, c. 2, T.U. DPR 380/2001

terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva sia inferiore a 5.000 mq.

LE DIVISIONI EREDITARIE

LE DONAZIONI TRA CONIUGI O A FAVORE DI PARENTI IN LINEA RETTA

I TESTAMENTI

Art. 30, c. 10, DPR. 380/2001

GLI ATTI COSTITUTIVI MODIFICATIVI OD ESTINTIVI DI DIRITTI REALI DI GARANZIA E DI SERVITU’

CONVALIDA Art. 30, c. 4bis, T.U. DPR. 380/2001

Possono essere convalidati, anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni ai quali:- non sia stato allegato il CDU - manchi la dichiarazione di vigenza

Deve essere stipulato un atto pubblico o autenticato al quale deve essere allegato un certificato “storico” contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare ovvero nel quale sia riprodotta la dichiarazione di vigenza omessa nell’atto da confermare

In vigore dal 16.12.2005 – art. 12 L. 28 novembre 2005 n. 246


Atti traslativi

- di trasferimento della piena o nuda proprietà o di altro diritto reale di godimento- di trasferimento di una quota;- di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione). - di rinuncia, a titolo oneroso, di diritti reali di godimento

Compravendita PermutaDatio in solutumTransazioneConferimento di terreni in società (costituzione e aumento capitale)Assegnazione di terreni da società ai propri soci (liquidazione, recesso)Costituzione rendita Vitalizio alimentareCessione o conferimento in società di azienda con terreni


ALLEGAZIONE del CDUTipologie di atti e condizioni

Atti traslativi

DIVISIONE (con o senza conguagli) ad eccezione, peraltro, della DIVISIONE EREDITARIA, per la quale non vi è alcun obbligo di allegazione del CDU

Donazione (esclusa la donazione tra coniugi o a favore di parenti in linea retta)Patto di famiglia (nel caso di terreni aziendali o di liquidazione in natura)Fondo patrimoniale (con trasferimento di terreno a o tra i coniugi)Assoggettamento di terreno al regime della comunione legale (convenzione ex 210 c.c.)Trasferimento di terreno in esecuzione accordi di separazione e divorzioAdempimento di obbligazione naturaleTrust (non autodichiarato; sia per il trasferimento al trustee che al successivo trasferimento ai beneficiari)


Atti di scioglimento della comunione

Gli atti esclusi

La disciplina in tema di allegazione del CDU NON SI APPLICA agli atti senza effetti traslativi

FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento di terreno a o tra i coniugi)RINUNCIA ABDICATIVA (il beneficio si produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo)RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (No CDU se si accede alla tesi del negozio risolutorio ad efficacia retroattiva; SI CDU se si accede alla tesi del contrarius actus, salva donazione ai congiunti) COMODATOTRUST (autodichiarato, determinando solo la segregazione, senza effetti traslativi)VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto privo di effetti traslativi: studio CNN 357/2012)IDENTIFICAZIONE CATASTALECOSTITUZIONE IPOTECHE (per espressa esclusione ex art. 30 T.U. DPR 380/2001) 9Studio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

Gli atti esclusi DONAZIONE tra coniugi o a favore di parenti in linea retta (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) DIVISIONE EREDITARIA (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA (qualora i terreni utilizzati per l’attività d’impresa siano detenuti in forza di contratto di affitto)COSTITUZIONE DI SERVITU’ (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e modificativa delle società; esclusi effetti traslativi. Cass.S.U. 8.2.2006)TRASFORMAZIONE SOCIETARIACESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI SOCIETÀ PROPRIETARIE DI IMMOBILI I TESTAMENTI (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001)


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Il Preliminare

L’art. 30 T.U. fa riferimento ai

soli atti traslativi o di

divisione: resta pertanto

escluso il contratto

preliminare (contratto ad

effetti obbligatori)

Conferma in Cass. 6.6.2006 n.

13221 - Cass. 20.11.2007 n.

24150 ed in Cass. 21.9.2011 n.

19219: l’allegazione non è

richiesta per il preliminare,

avendo effetti obbligatori

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salva l’esigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 c.c.”

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IL CONTENUTO DEL CDU

Alcuni Comuni rilasciano CDU "sintetici" contenenti le prescrizioni urbanistiche relative alla sola "zonizzazione" (in tali CDU ci si limita ad indicare la destinazione urbanistica dell'area precisando se la zona è soggetta a PUA già approvato o da predisporre o se esistono fasce di rispetto, ma senza poi specificare anche la disciplina specifica per l’attività edilizia prevista per ciascuna zona.)

Altri Comuni rilasciano CDU "analitici" contenenti le prescrizioni urbanistiche relative non solo alla "zonizzazione" ma anche alla disciplina specifica prevista per l'attività edilizia per ciascuna zona in termini di densità edilizia, di distanze tra costruzione e dai confini, di tipologie costruttive (normalmente allegando al CDU vero e proprio un estratto delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G.)


Ci si è chiesti se solo i CDU cd. "analitici" possano considerarsi conformi al disposto di legge in quanto i soli contenenti le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata in relazione al disposto dell’art. 30 T.U.

Contenuto CDU

il c.2 art. 30 TU va letto in stretta correlazione con il c.4 che prevede che in caso di mancato rilascio nei termini, il CDU può essere sostituito da una dichiarazione di parte attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni ......Scopo del CDU, o dell'eventuale dichiarazione di parte, è quella di rendere edotte le parti della sola natura urbanistica (e non anche di tutta la disciplina urbanistica ed edilizia) dell'area oggetto di contratto

Il CDU ha avuto il suo primo riconoscimento con l'art. 8, c.9, L. 94/1982: "i Comuni con popolazione superiore a 30.000 abitanti sono tenuti a rilasciare ……..un certificato in cui siano indicate tutte le prescrizioni urbanistiche ed edilizie riguardanti l'area o gli immobili interessati" con la conseguenza che "… la domanda di concessione che il progettista attesti …. conforme al certificato ….. si intende assentita qualora entro 90gg non venga comunicato il provvedimento motivato con cui viene negato il rilascio"Dal confronto tra le due norme si può ricavare ulteriore argomento per ritenere che nei CDU debbano essere indicate le sole notizie sulla "natura urbanistica"


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L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici


L'allegazione è stata ritenuta obbligatoria dal Tribunale di Lucca 17.12.1992 che ha dichiarato nullo l'atto privo di CDU, per violazione della norma che esclude l’obbligo di allegazione solo per aree di pertinenza di fabbricati censiti al Catasto fabbricatiTale sentenza è stata riformata dalla sentenza della Corte di Appello di Firenze 11.6.1993 che ha escluso l’obbligatorietà dell'allegazione del CDU ritenendo così valido l'atto stipulato, in quanto l’area aveva perso la sua autonomia funzionale divenendo elemento costitutivo del fabbricato.

Viene venduto un capannone industriale insistente su un lotto di terreno di complessivi mq 1550 di cui mq 1037 circa coperti da capannone realizzato solo nella struttura portante e nelle coperture in base a regolare concessione edilizia. Il capannone non è ancora stato denunciato al Catasto Fabbricati.

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Il Conservatore dei RR.II ha rifiutato la trascrizione dell’atto ritenendo non valida la proroga e quindi il CDU mancante per scadenza del termine annuale di validitàIl Presidente del Tribunale di Sondrio con provvedimento 4 marzo 1997, chiamato a pronunciarsi sul rifiuto del Conservatore dei RR.II di trascrivere ha invece ritenuto valido tale CDU ordinando la trascrizione.In questo senso anche CNN parere 6.2.1997 (“la conferma del certificato equivale a rilascio di un nuovo certificato”)

Viene venduto un terreno e viene esibito al Notaio un CDU rilasciato da oltre un anno ma di recente integrato dal medesimo Comune con la seguente dicitura: “Si confermano i dati contenuti nel presente certificato di destinazione urbanistica” con sottoscrizione del Responsabile del Servizio timbro del Comune e data

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Per CNN (studio 18.5.1993) non necessita allegazione CDU in quanto il trasferimento delle parti comuni avviene “ex lege” unitamente alla singola unità immobiliare.“E' logico affermare che le aree in questione piuttosto che essere definite quali pertinenze di fabbricati più appropriatamente andrebbero qualificate quali parti funzionalmente inscindibili da essi … con la conseguenza che le aree in questione ….. non siano regolate dall'art. 18 legge 47 (ora 30 del TU) ma dalle disposizioni riguardanti i fabbricati dei quali esse sono parte…..”

Viene venduto un negozio inserito in un Centro Commerciale. A tale negozio compete una quota pari a 1/1000 sulle parti comuni del Centro Commerciale, tra le quali vi è una vasta area scoperta di superficie pari a 20.000 mq adibita a parcheggio (con trascritto a carico un vincolo d’uso pubblico a destinazione parcheggio).

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Per Cass. (sent. 19219 del 21.9.2011) il CDU è finalizzato da un lato a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e dall’altro ad informare il Comune sulle vicende negoziali riguardanti l’area affinchè possa svolgere i dovuti controlli.Pertanto ove il CDU allegato riguardi un’area più vasta rispetto a quella compravenduta, ma comprensiva di quest’ultima, non può ritenersi di per sé integrata la nullità di legge, dovendosi verificare se il CDU sia idoneo a realizzare gli obiettivi per cui è richiesto.Valido se non vi sono dubbi circa la destinazione urbanistica.

Viene venduto un terreno di mq. 8000, derivato dal frazionamento di un’area più vasta di 20.000 mq.; viene esibito al Notaio un CDU riguardante, peraltro, l’area originaria ante frazionamento, ossia l’area di 20.000 mq

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Si ritiene NON sia necessaria l’allegazione del CDUSe la realizzazione del posto auto ha richiesto attività edilizia e/o di trasformazione urbanistica PREVIA progettazione e rilascio titolo edilizio (di norma lo stesso del fabbricato servito), lo stesso va considerato “costruzione in senso lato” ed assoggettato alla disciplina dettata dal T.U. DPR 380 /2001 per i fabbricatiIn questo senso Circ. C.N.N. “legge 28.2.1985 n. 47” marzo 1987 Nel caso in cui non siano state eseguite opere urbanisticamente rilevanti, prudenzialmente, va allegato il CDU

Viene venduto un posto auto scoperto (non unitamente ad altra unità: abitazione, ufficio negozio, ecc. ecc., ma singolarmente)

L’attestato di prestazione energetica


La norma Dlgs 19 agosto 2005 n 192, dlgs 29 dicembre 2006 n. 311

LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: D.M. Sviluppo Economico 26.6.2009 e D.M. Sviluppo Economico 22.11.2012

D.L. 4 giugno 2013 n. 63 convertito con L. 3 agosto 2013 n. 90 (sostituisce l’ACE con l’APE e reintroduce l’obbligo di allegazione a pena di nullità dal 4.8.2013)

Recepimento direttiva 2010/31/UE


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OBBLIGO DI ALLEGAZIONE: è strettamente connesso all’obbligo di dotazione (per “presupposto contrattuale”)

L’obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo (a titolo oneroso o gratuito) o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio all’osservanza dell’obbligo di allegazione

Non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso (in base alla vigente disciplina) l’obbligo di dotazione. Al contrario può sussistere obbligo dotazione ma non di allegazione (come nel caso del PRELIMINARE)

LA NORMA (art. 6, c.3bis, dlgs 192, introdotto dalla L. 90/2013 di conv. D.L. 63/2013)


“L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Atti a titolo oneroso

Interpretazione preferibile: non solo la vendita ma ogni atto tra vivi comportante trasferimento a titolo oneroso (in relazione anche a precedenti interpretazioni in materia; studio CNN 432/2006 del 14.7.2006)

Compravendita PermutaAssegnazione da cooperativaDatio in solutumTransazioneConferimento di edifici in società (costituzione e aumento capitale)Assegnazione di edifici da società ai propri soci (liquidazione, recesso)Costituzione rendita Vitalizio alimentareCessione o conferimento in società di azienda con edifici 22Studio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

DOTAZIONE (per presupposto contrattuale) & ALLEGAZIONE:Tipologie di atti, condizioni e modalità operative

Atti a titolo gratuito

Non solo donazione o liberalità donative, ma anche ogni altro negozio nel quale – anche senza spirito di liberalità – vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.La disciplina in commento si applica ogniqualvolta a fronte del trasferimento di un edificio il cessionario non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuto né a prestare un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento

DonazionePatto di famiglia (nel caso di edifici aziendali o di liquidazione in natura)Fondo patrimoniale (con trasferimento di edificio a o tra i coniugi)Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale (convenzione ex 210 c.c.)Adempimento di obbligazione naturaleTrust (non autodichiarato; sia per il trasferimento al trustee che al successivo trasferimento ai beneficiari)


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- di trasferimento di una quota;- di trasferimento della nuda proprietà o di altro diritto reale di godimento- di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione). -- di proprietà superficiaria

NO i beni condominiali non sono suscettibili di trasferimento autonomo ma “seguono” il bene principale ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per l’acquirente di rinunciarvi. Presupposto contrattuale dotazione APE: cessione voluta dalle parti.Inoltre gran parte enti comunque esclusi in base normativa: art. 3, c. 3, dlgs 192, par. 2 Linee Guida (es. autorimesse o cantine condominiali) o per i quali non va garantito confort abitativo o il cui utilizzo standard non prevede impianti (es. il vano scale, il vano ascensore, ecc.

L’art. 6, c. 2 e c. 3bis, parla di “vendita e di atti di trasferimento a titolo gratuito” senza precisare il diritto oggetto di trasferimento ......Si ritiene sussistano l’obbligo di dotazione & allegazione nei casi:

Sussistono gli obblighi di dotazione & allegazione con riguardo alle parti comuni condominiali?


Contratti di locazione

Deve trattarsi di una nuova locazione come si evince dagli artt. 6, c. 2, dlgs 192 (“Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici [...]”) e 6, c. 1 dlgs 192 (“l’attestato di prestazione energetica è rilasciato per gli edifici ..., venduti o locati ad un nuovo locatario [...]”). Sono esclusi gli atti che rinnovano, prorogano o reiterano un precedente rapporto di locazione.Si applica la normativa in commento alla sub locazione, nuovo, autonomo, distinto contratto di locazione

Si ritiene applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione (e sempreché si tratti di nuovi contratti): - il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);- l’affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico).


Gli atti esclusi

La disciplina in tema di dotazione & allegazione NON SI APPLICA agli atti senza effetti traslativi

FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento a/tra coniugi)COMODATOTRUST (autodichiarato, determinando solo la segregazione, senza effetti traslativi)VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto privo di effetti traslativi: studio CNN 357/2012)IDENTIFICAZIONE CATASTALECOSTITUZIONE IPOTECHE (l’ipoteca ha funzione di garanzia) DIVISIONE (per la riconosciuta natura dichiarativa; vale anche in caso di masse plurime e conguagli superiori al 5% essendo limiti posti ai soli fini fiscali. Cautela in presenza di conguagli rilevanti)COSTITUZIONE DI SERVITU’ (viene imposto un peso; esclusi effetti traslativi)FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e modificativa delle società; esclusi effetti traslativi. Cass.S.U. 8.2.2006)TRASFORMAZIONE SOCIETARIACESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI SOCIETÀ PROPRIETARIE DI IMMOBILI


I casi particolari

TRASFERIMENTO DI EDIFICIO IN ESECUZIONE ACCORDI DI SEPARAZIONE E DIVORZIO (atti traslativi come tali, in base alla interpretazione preferibile, assoggettati all’obbligo di allegazione)RINUNCIA ABDICATIVA (NO allegazione per rinuncia abdicativa; il beneficio si produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo; SI allegazione per rinuncia con corrispettivo o a titolo di donazione)RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (NO allegazione: se si accede alla tesi del negozio risolutorio ad efficacia retroattiva; SI allegazione: se si accede alla tesi del contrarius actus) CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA qualora gli immobili utilizzati per l’attività d’impresa siano detenuti in forza di contratto di locazione (disciplina art. 36 legge 392/1978; SI allegazione se si ricorre alla sub locazione; NO allegazione: se si ricorre alla cessione contratto. Operante anche in mancanza di diversa volontà ex art. 2558 c.c.)MANDATO AD ALIENARE (NO allegazione al mandato privo effetti traslativi. SI allegazione ai contratti di somministrazione (1719) e ritrasferimento alla estinzione del mandato senza rappresentanza


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Il Preliminare

Il D.L. 63/2013 ha innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare. Ora l’obbligo di dotazione sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.

Art. 6, c.2, dlgs 192: “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”

Art. 6, c. 8, dlgs 192: “nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica [...] e la classe energetica corrispondente”


Non si può più attendere il momento della stipula dell’atto traslativo per dotare l’immobile dell’APE; comunque va escluso l’obbligo di allegazione all’APE a pena di nullità, in quanto il preliminare è privo di effetti traslativi.

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LE ESCLUSIONI OGGETTIVE DALLA DOTAZIONE & DALL’ALLEGAZIONE

Le esclusioni disposte dal dlgs 192/2005

I FABBRICATI ISOLATI con superficie utile inferiore a 50 mq(art. 3, c.3 , lett. d) dlgs 192)

FABBRICATI INDUSTRIALI ARTIGIANALI qualora siano riscaldati:- per esigenze del processo produttivo- utilizzando reflui energetici del processo produttivo(art.3, c.3, let.b), dlgs 192) (per analogia anche se non riscaldati se utilizzo standard non prevede impianti)

FABBRICATI AGRICOLI sprovvisti di impianti di climatizzazione (art.3, c.3, let.c), dlgs 192, introdotto dal DL 63/2013)

EDIFICI ADIBITI A LUOGHI DI CULTO e per attività religiose (art. 3, c.3 , lett. f) dlgs 192)

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Le esclusioni disposte dal dlgs 192 e dalle Linee Guida

Esemplificazione:Box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione di impianti sportivi (esclusi uffici e simili scorporabili ai fini isolamento termico)

Sono esclusi gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (ovvero non sia prevista una permanenza o un’attività di persone, dovendosi, nel caso di specie, il termine “abitativo”, intendersi in senso ampio) (Linee Guida par. 2)Studio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

Sono esclusi gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (art. 3, c.3, let.e, dlgs 192)

edifici adibiti ad abitazione, ad albergo e similari; a ospedali, cliniche e similari, ad attività ricreative, o di culto e assimilabili (es. cinema e teatri, bar, ristoranti, sale da ballo); ad attività commerciali e assimilabili; ad attività sportive; ad attività scolastiche; ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

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Le esclusioni disposte dalle LINEE GUIDA NAZIONALI

Esclusione: i ruderiManufatti ormai compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso interventi di restauro, manutenzione ordinaria o straordinaria, (art. 6, c.1, l.c) DM2.1.1998 n.28 (disciplina F/2)


Condizioni: lo status di rudere/grezzo deve essere dichiarato “nell’atto notarile di trasferimento della proprietà”: - dichiarazione va resa dall’ alienante- no dichiarazione sostitutiva atto notorietà- dichiarazione da recepire nel corpo dell’atto- anche in caso di trasferimento diritti reali godimento- possibile relazione tecnica da allegare a supporto della dichiarazione

Esclusione: i fabbricati al grezzo- immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio - immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.

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La validità temporale dell‘APE (art. 6, c.5, dlgs 192)

L’ APE ha una validità temporale massima di 10 anni, a CONDIZIONE che

non vi siano stati, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare (nel qual caso l’APE deve essere aggiornato)

Siano state rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, compresi gli eventuali adeguamenti previsti dalle normative vigenti


Nel caso di mancato rispetto delle predette prescrizioni l’APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica; a tal fine i libretti di impianto sono allegati, in originale o in copia, all’APE

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Al fine di consentire la verifica dell’avvenuto rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo, l’art. 6, c. 5, dlgs 192 prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, all’APE. Bisogna distinguere:

l’esemplare dell’APE destinato alla consegna

l’esemplare dell’APE destinato alla allegazione


l’obbligo di consegna è del tutto autonomo e distinto dall’obbligo di allegazione: l’obbligo di consegna deve essere adempiuto alla chiusura della trattative, che, di norma, precede il momento in cui viene sottoscritto l’atto traslativo e/o di locazione nel quale sorge l’obbligo di allegazione

i libretti di impianto dovranno essere allegati esclusivamente all’esemplare destinato alla consegna: acquirente o conduttore debbono essere messi nelle condizioni di verificare la validità dell’APE esibito prima della stipula del contratto definitivo

Va esclusa (per motivi di ordine pratico, di successivo accesso ed utilizzo di detti libretti di impianto) una loro allegazione all’attestato destinato all’allegazione all’atto definitivo.

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L’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE ED IL RUOLO DEL NOTAIO

I CONTROLLI Il Notaio dovrà verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che lo possa qualificare come APE ed in particolare:i) l’indicazione della classe di prestazione energetica;ii) la data di rilascio ed il termine di validità (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);iii) gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale);iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto. v) la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatoreStudio Notarile Rizzi & Trentin - www.notairizzitrentin.it

il Notaio non è tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dell’APE (ad es. circa i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica, circa la correttezza del procedimento di calcolo eseguito, ecc.). Il controllo al quale è chiamato il Notaio avrà carattere puramente formale.

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L’obbligo di ALLEGAZIONE modalità operative


NO. si ritiene che scopo della norma sia quello di elevare l'APE a dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per assoggettare i redattori alle sanzioni penali previste per il caso di false attestazioni (non per nulla non è stato riproposto il precedente c. 2, art. 15, che prevedeva sanzioni amministrative per il rilascio di ACE non veritieri). L’APE rilasciato nel rispetto delle norme vigenti è, quindi, considerato di per sé e, a tutti gli effetti, dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Il richiamo all’art. 47 DPR 445/2000 deve intendersi come specificazione della qualificazione giuridica da attribuire all’APE escluso che all’attestato si applichino le modalità per l’invio e la sottoscrizione delle istanze e dichiarazioni da presentare alla PA o ai gestori di pubblici servizi, trattandosi di figura non riconducibile a queste fattispecie.

Debbono essere eseguite particolari verifiche in ordine al disposto dell’art. 15, c. 1, dlgs 192, laddove dispone che l’APE “è reso in forma di dichiarazione sostituiva di atto di notorietà”?

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Si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun accertamento sulla sussistenza delle condizioni di validità di un APE, dovendo limitarsi a controllare la data di rilascio ed il rispetto del termine decennale di validità. Un accertamento del genere richiede competenze e conoscenze tecniche (circa l’incidenza di interventi di riqualificazione sulla classe energetica, circa la tipologia di controlli sull’efficienza da effettuare con riguardo ai diversi impianti e le relative scadenze) che il Notaio non possiede. Spetterà al proprietario (alienante o locatore) dichiarare e garantire in atto che non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità dell’APE prodotto.

Quali particolari accertamenti deve eseguire il Notaio in ordine alla validità temporale dell’APE esibito?

Sul piano operativo si consiglia di inserire in atto apposita dichiarazione dell’alienante e/o del locatore (una sorta di “dichiarazione di vigenza” simile a quella prevista dalla legge per il caso di allegazione del CDU).

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Sì. l’art. 6, c. 10, dlgs 192 fa salvi gli ACE, rilasciati prima del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; in base alla previgente disciplina, l’attestato di certificazione energica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, a condizione che fossero rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica (art. 6 Decreto Ministero Sviluppo Economico 26 giugno 2009) e salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica (art. 6, c. 5, dlgs 192/2005, vecchio testo);

Può essere utilizzato un ACE rilasciato prima del 6 giugno 2013? (stante il tenore letterale dell’art. 6 c. 3bis che parla di allegazione dell’APE)?

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Sì. E’ possibile, nei limiti temporali di validità dell'attestato originario, allegare all'atto di ritrasferimento copia conforme per estratto autentico dell'attestato originario suddetto (conformemente a quanto si ritiene per i certificati di destinazione urbanistica) ATTENZIONE: non è possibile un semplice richiamo all’atto precedente. La mera "relatio formale" non sembra in grado di garantire lo scopo di informazione cui è preordinata la norma in commento


Può essere riutilizzato un APE allegato a precedente atto?

Atto notarile. Allegati obbligatori

provenienti da terziCDU e APE

Grazie per l’attenzione!


Atto notarile. Allegati obbligatori provenienti da terzi CDU e APE

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