Arrivano gli investitori stranieri

Jacopo Palermo(Imm. Percassi):

una nuova generazionedi manager esterni 15

La ricercaè fondamentale

per il real estateIntervista a

Daniela Percoco, REAG

IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

5829 marzo 2014

l'italiaè nel radar

Jacopo Palermo(Imm. Percassi):

una nuova generazionedi manager esterni 15

La ricercaè fondamentale

per il real estateIntervista a

Daniela Percoco, REAG

03GLI INVESTIMENTI STRANIERINEL REAL ESTATE

I deal nel mercato immobiliare italiano: dinamiche e tendenze

MERcoLEdì 16 ApRILEoRE 08:45 - MILANo

IScRIVITI SUBITo!

organizza il CONVEGNO

coN IL pATRocINIo dI pARTNER ScIENTIFIco

Gualtiero TamburiniFEDERIMMOBILIARE

Luigi CroceNCTM Studio Legale

Antonio Sanchez FragaRINASCIMENTO RE

Luca ZaffaroniRBS CAPITAL RESOLUTION

Ivan MallardiMORGAN STANLEY

Valeria FalconeCARLYLE GROUP

Alessandro MazzantiCBRE

Jerry BoschiECE

Monica CannalireINTER IKEA CENTRE ITALIA

Stefano KellerFONCIèRE LFPI ITALIA

RELAToRIGuglielmo Pelliccioli

Moderatore

editoriale

Chi ha vissuto la settimana del MIPIM di metà marzo ha avuto la netta sensazione che per l’Italia corresse un’aria nuova, più interessante agli occhi degli investitori esteri. Addirittura non dei soliti arabi o fondi sovrani asiatici ma degli americani, che hanno riscoperto, come per magia, quanto sia bella l’Italia. In-tendiamoci bene, si tratta di gente che non si muove in base al sentimento ma alle indicazioni dei computer che analizza con estrema freddezza la convenienza ad allocare risorse dei sin-goli paesi e per specifici prodotti. Sono arrivati puntuali con la precisione appunto di un investitore super informato che, per intenderci, ha stabilito che la Spagna era già oltre il punto più basso inferiore e quindi meno conveniente di noi. Si chiama-no investitori speculativi e fanno il loro lavoro, non dobbiamo né scandalizzarci né sorprenderci: chi ha i soldi va a spenderli dove la merce costa meno ed è di buona qualità. Come ci comportiamo noi quando facciamo la spesa al supermerca-to. Il piccolo problema per questa gente è che nell’arco di tre/cinque anni dovrà rivendere i propri asset a qualcun altro che sia disponibile a comperarli ad un prezzo maggiorato alme-no del 30 per cento. Ecco la sfida dei cosiddetti speculatori che, d’ora in avanti, dovranno trascinare il mercato a crescere. Purtroppo non abbiamo abbastanza prodotto da offrire (alle condizioni che interessano gli stranieri) perché ancora troppi immobili sono vincolati a quotazioni troppo alte. Da qui ne deriva un ulteriore pericolo: che molti detentori di patrimoni o immobili di pregio stiano alla finestra cercando di non vende-re ora ma al prossimo giro, quando appunto i prezzi saranno più alti. è una scommessa che non ci sentiamo né di avallare né di sconfessare. Diciamo che siamo più interessati a guar-dare oltre questa fase di mercato, quando cioè si tornerà a fare vero real estate e quindi a gestire e valorizzare i beni. E lì che toccherà ai nostri operatori.

Un’euforia da scontoLa ripresa del mercato passa dalla prima ondata di acquisti speculativi

03

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

editoriale

05

05 AGENDA

agenda della settimana

genova SOCIAL HOUSING: PIANIFICAZIONEE PROGETTAZIONE INCLUSIVEOrganizza: RICS Italia

Genova: presso Palazzo Tursi - via Garibaldi 9,con inizio alle ore 17.00

01marteDì

VAI

milano ANALISI DEGLI ASPETTI FISCALI NELL’ACQUISIZIONEE GESTIONE DI PORTAFOGLI IMMOBILIARIOrganizza: Politecnico di Milano - Dipartimento ABC

Milano: presso Edificio Nave del Politecnico - Via Bonardi 9,con inizio alle ore 9.00

04venerDì

VAI

ISG Italia, Milano - Tel +39.02.84565379

Office | Retail | Hospitality

www.isgplc.com

Le regole del general contracting: qualità nella delivery e rispetto dei tempi

Dall’office fit out al retail, dall’hospitality al residenziale di pregio: ISG “riempie”

i metri quadrati che gli vengono affidati, accettando sfide, integrando competenze e risorse.

Sempre con un solo obiettivo: realizzare ambienti efficienti, flessibili e di valore.

Analisi dell’attività imprese esportatrici italiane

NOMISMAOUTLOOK FLASH

Il contesto europeo si caratterizza per una marcata impronta mercantilistica: tutti i paesi, dalla Grecia alla Germania, perseguono simultaneamente modelli di crescita guidati dalle esportazioni. Cercare di guadagnare competitività gli uni sugli altri ne è la naturale conseguenza. In assenza di cambio, la svalutazione interna è il meccanismo attraverso cui si realizza questo processo. La riuscita, in termini di export, di queste politiche implica spostamenti di risorse dalle imprese in contrazione a quelle in espansione. Per assecondare tale meccanismo sarebbero necessarie istituzioni efficaci di assistenza universale e di reinserimento professionale per chi perde il posto di lavoro. Soprattutto, occorrerebbe che emergesse un numero sufficiente di imprese in espansione, per assorbire le riduzioni di manodopera da quelle in contrazione. Credit crunch ed esiguità della ripresa fanno venire meno questa condizione. Il taglio del cuneo fiscale può essere una via alternativa, ma richiede il reperimento di ingenti risorse se si vuole conciliare l’obiettivo della competitività con quello del sostegno del reddito delle fasce più deboli.

Italia: imprese manifatturiere esportatrici(in % del totale imprese manifatturiere)

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

imprese esportatrici2011

imprese esportatriciche vendono all'estero

più del 50% delloro fatturato (2010)

imprese esportatriciche vendono all'estero

più del 75% delloro fatturato (2010)

21,0 2,0 1,0

ISG Italia, Milano - Tel +39.02.84565379

Office | Retail | Hospitality

www.isgplc.com

Le regole del general contracting: qualità nella delivery e rispetto dei tempi

Dall’office fit out al retail, dall’hospitality al residenziale di pregio: ISG “riempie”

i metri quadrati che gli vengono affidati, accettando sfide, integrando competenze e risorse.

Sempre con un solo obiettivo: realizzare ambienti efficienti, flessibili e di valore.

Dai pareri che abbiamo raccolto tra gli operatori al lavoro nel settore “corporate” abbiamo appreso che il ritorno dell’inte-resse degli investitori internazionali nasce da lontano. Secon-do gli esperti già a fine 2012 e inizio 2013 si potevano intra-vedere le prime fiammelle di un fuoco che sarebbe tornato ad ardere. Tutti sono concordi sul fatto che il punto di svolta sia stato il deal del Qatar con Hines a Porta Nuova, che ha rimes-so la bandiera italiana sulla mappa delle grandi operazioni immobiliari mondiali. Adesso però siamo entrati veramente nel pieno del boom: fondi di investimento US, fondi sovrani, fondi pensione europei cercano nel nostro Paese le opportu-nità che sui mercati principali ed emergenti non esistono più. Ma è tutto oro quel che luccica? Sicuramente no. Ci sono al-cune controindicazioni: il mercato italiano offre solo in parte il prodotto cercato dagli investitori, di nuovo sviluppo si par-la pochissimo, la dinamica dei prezzi è ancora incerta. Qua-li sono i concetti principali che abbiamo carpito? Si cercano sempre prodotti “prime”, a reddito, con valori a sconto, città primarie, preferenza per il settore commerciale, molta atten-zione all’alberghiero emergente ma anche un ritorno della logistica, passaggio da un mercato dominato dagli opportu-nistici ad uno più equilibrato con interesse concreto degli in-vestitori long-term. In termini di trasparenza molto spesso si conosce il valore del deal concluso ma quanto a rendimenti…regna il buio assoluto. Qui c’è da lavorare.

Cosa cercanogli investitori globali

a cura di Marco Luraschi

Cosa cercano gli investitori globali

L’Italia ora è appetibilema c’è l’incognita prodotto

DEALS ESTERI 2014

Numero totaledei deals 2014

16

Numero deals con acquirenti esteri 5 (31% del totale)

Volume totaledeals 2014

€ 655,25 mln

Volume deals con acquirenti esteri

€ 417,5 mln(64% del totale)

08 09

Negli USA e nel Nord Europa il real estate è in fase di pie-no rilancio e anzi c’è anche chi teme l’esplosione di nuove bolle immobiliari (provocate dal rapido incremento dei prez-zi, non giustificato dal valore del sottostante) specialmen-te a Londra. La ripresa dei mercati occidentali (Sud Europa escluso) è ora sostenuta anche dall’aspettativa di una cre-scita dell’inflazione, oltre che dall’emergente fenomeno del cosiddetto re-shoring che aumenta la domanda di immobili produttivi necessari per riportare le attività manifatturiere in sede, a causa dell’incremento del costo del lavoro nei Paesi in via di sviluppo che acuisce i maggiori costi logistici correlati alla produzione delocalizzata. È arrivato anche il momento dell’Italia, una volta che i mercati di prima e seconda fascia avranno espresso ed esaurito quella reddittività che ora è ricercata anche nel Sud Europa, se pure con maggiori rischi.

Il trend di ritorno degli esteri in Italia è in partito già nell’au-tunno del 2012 con importanti operazioni come quella del fondo del Qatar su Porta Nuova e quella di Morgan Stanley su Auchan. Sono due i fattori che hanno principalmente con-tribuito a questo ritorno: il lavoro del governo Monti all’este-ro, con roadshow tra investitori e operatori economici esteri, che ha ridato credibilità all’Italia; la politica di difesa dell’euro avviata dalla BCE a luglio del 2012. Gli investitori che sono interessati al real estate italiano hanno profili opportunistici quali Blackstone, Cerberus, Apollo, Lone Star, Soros, Tristan, Orion e Benson Elliott. Guardano a portafogli e genericamen-te ad asset svalutati in modo significativo. Il mio messaggio è tuttavia di grande cautela perché questi investitori sono attratti dalle condizioni di re-pricing, visto che le condizioni macroeconomiche del Paese sono ancora in difficoltà, ed eventuali euforie, che potrebbero generare a breve aspetta-tive di rialzo dei prezzi, temo possano nuovamente bloccare le transazioni perché questo è ancora un mercato del buyer.

Guido inzaghiULI

paolo bellacosaCBRE

09 Cosa cercano gli investitori globali

I mercati stanno attraversando un periodo di grande fermen-to e l’Italia continuerà ad attrarre investitori stranieri. Il vo-lume totale degli investimenti nel 2013 (intorno a €4 mld) è cresciuto di oltre il 70% rispetto all’anno precedente e il retail ha rappresentato il settore trainante passando da un volume di €360 mln nel 2012 a €1.280 mln lo scorso anno. La ripresa si sta verificando molto più rapidamente di quanto non fos-se atteso, poiché gli investitori sono stati attratti dai rendi-menti interessanti e dalla qualità degli immobili disponibili. Il mercato immobiliare italiano è ritornato a muoversi in modo dinamico. Con la rinnovata fiducia da parte degli investitori e l’ingresso di nuovi acquirenti provenienti dall’Asia e dal Medio Oriente, il 2014 si prospetta un anno interessante.

Il 2014 si presume essere un anno interessante in termini di volumi. Se nel 2013 dominavano i fondi opportunistici, oggi riscontriamo l’aggiunta di istituzionali con profilo più pruden-te, meno propensi al rischio. Capitali gestiti da fondi sovrani soprattutto asiatici, fondi pensioni Nord europei e americani sono in Italia alla ricerca di prodotto di qualità e ritorni su-periori alla media. I settori maggiormente interessati sono retail e uffici. In realtà dovremmo constatare che l’approccio dei fondi opportunistici in Italia non è stato certamente teme-rario, tanto che spesso le opportunità e i deals perseguiti o completati sono pressoché analoghi a tutte le altre tipologie di investitori. La positiva presenza contemporanea di fondi speculativi e core plus nel mercato porterà nel 2014 “con-fusione” a livello di pricing e sta allontanando le posizioni di prezzo tra venditori e acquirenti con conseguente stagnazio-ne temporanea che si risolverà con il tempo o con una netta polarizzazione dei mercati. Il quadro è completato dalla cro-nica mancanza di prodotto di qualità, soprattutto nel settore logistico e alberghiero.

stephen screeneCushman & Wakefield

davide dalmiglioJLL

10 Cosa cercano gli investitori globali 11

Preferiamo investire in immobili a reddito e stabilizzati, ca-ratterizzati da prime location, conduttori di primario livello reputazionale e durata dei contratti di locazione medio-lun-ga, alta qualità degli asset. La priorità è assegnata al settore retail, quindi centri commerciali e immobili commerciali ‘high street’. L’obiettivo è di investire in Italia Nord-Centro. Secon-dariamente, investiremo anche nel settore direzionale, con le stesse caratteristiche qualitative, principalmente a Milano. Sia nel settore retail sia nel settore uffici, esiste una certa fles-sibilità nella composizione dell’analisi e quindi nella selezione dei potenziali oggetti d’investimento. Non siamo interessati a investire nei settori residenziale e hospitality, mentre abbia-mo creato una JV nella logistica con un primario operatore per effettuare congiuntamente investimenti in Europa, quindi anche in Italia.

La nostra strategia prevede:

- Acquisizione di centri commerciali esistenti, con le se-guenti caratteristiche: essere dominante nel suo bacino di riferimento; avere un bacino di oltre 200.000/300.000 abitan-ti; avere una GLA di oltre 25.000mq; avere tenant/operatori internazionali/nazionali di grande attrazione; un grande plus, avere la potenzialità di ampliamento/ristrutturazione.

- Sviluppo di centri commerciali nuovi, con queste caratte-ristiche: come primi progetti di sviluppo in Italia, essere col-locato in città del Centro/Nord d’Italia; essere dominante nel suo bacino di riferimento; avere un bacino di oltre 300.000 abitanti; avere una GLA di oltre 30.000mq.

- Servizi a terzi di property management e di assistenza nel-la fase di sviluppo di un progetto, dove e quando è necessa-rio il valore aggiunto di un professionista con oltre 40 anni di esperienza nel settore RE dei centri commerciali.

jerry boschiECE

11 Cosa cercano gli investitori globali

mauro montagnerAllianz Real Estate

Durante l’IHIF di Berlino e il MIPIM di Cannes abbiamo avuto la conferma che il comparto alberghiero italiano torna a es-sere d’interesse per le grandi compagnie d’investimento. Si cercano strutture già esistenti nelle città più importanti ma anche nuovi sviluppi sia nei centri cittadini quanto in zone di villeggiatura. Il livello della struttura può essere elevato e migliorato attraverso opere di ristrutturazione. Gli investitori sono molto attratti anche da edifici residenziali ed ex uffici che si possano riqualificare in alberghi e, nelle grandi città, essere anche adattati a serviced apartment. Le prospettive possono essere ottime se i prezzi di vendita di queste strut-ture sono adeguati al loro valore attualizzato e snellendo i processi burocratici che, negli ultimi anni, hanno un po’ fatto desistere gli operatori esteri dall’investire in Italia, preferendo altri Paesi.

Le grandi città sono sempre rimaste nell’attenzione di so-cietà come la nostra, mentre località secondarie o quelle marittime con clientela meno internazionale forse soffrono più la crisi e vengono prese meno in considerazione. Per il nostro gruppo le barriere d’entrata finora erano piuttosto alte, non solo per la burocrazia, ma soprattutto per gli alti valori immobiliari. Speriamo che la solidità e l’affidabilità di Motel One creino fiducia in noi e possano aiutare ad ac-cedere a nuove opportunità. Visto che il nostro concetto si basa sulla massima efficienza degli spazi, gli immobili che si prestano di più per realizzare un Motel One sono palazzi a uffici da convertire, oltre a terreni edificabili, naturalmen-te. Motel One si propone come partner complementare per sviluppatori, proprietari, costruttori, progettisti e per tutti co-loro che operano nel mondo immobiliare.

gianna trevisaniInterna Real Estate

ulrich demetzMotel One

12 Cosa cercano gli investitori globali

Gli investimenti da parte di operatori esteri nel mercato im-mobiliare italiano saranno al centro anche del prossimo con-vegno organizzato da il Quotidiano Immobiliare, presso lo Studio Legale NCTM. Il 16 aprile, avrà luogo, infatti, l’evento Gli investimenti stranieri nel real estate. I deal nel merca-to immobiliare italiano: dinamiche e tendenze, che vedrà un ricco panel di relatori, moderati da Guglielmo Pelliccioli, con-frontarsi sul tema da diversi punti di vista. In apertura verrà dato spazio all’analisi del trend degli investimenti stranieri e le prospettive future, a cura del presidente di Federimmobilia-re, Gualtiero Tamburini, seguita dalla relazione di Luigi Croce, di NCTM, che parlerà della misura 28 del piano ‘destinazione Italia’ per rilanciare la competitività, come ci anticipa: “Per ca-talizzare l’interesse degli investitori stranieri nel mercato im-mobiliare italiano è necessario mettere a disposizione stru-menti di investimento che permettano di realizzare obiettivi di redditività in linea con le aspettative e almeno equivalenti a quelli di analoghi strumenti europei. A tale proposito, i Fon-di Immobiliari e le Società di Investimento Immobiliare Quo-tate (S.I.I.Q.) possono rispettivamente continuare a essere e diventare strumenti idonei al perseguimento degli obietti-vi d’investimento, controllo e redditività di chi guarda al – e, auspicabilmente, investe nel – Bel Paese. In entrambi i casi puntando, nel rispetto delle norme, a un obiettivo di flessi-bilità, dinamicità e snellimento delle strutture che consenta effettivamente a chi investe di non sentirsi eccessivamente ingessato nella gestione a discapito del rendimento. ‘Sento a pelle, scelgo a naso e sbaglio poco’ mi ha detto un amico qualche giorno fa...”. Antonio Sanchez Fraga di Rinascimento RE, che illustrerà come attirare gli investitori stranieri attraverso la ricerca di

dinamiche e tendenzedegli investimenti esteria cura di Elena Curnis

I deals stranieri nel mercato immobiliare protagonisti al convegno de ilQI

dinamiche e tendenze degli investimenti esteri

SOCIETà

nctm studiolegaleassociato

PERSONA

luigicroce

CONVEGNO

vai al sito

Milano16 APRILE

modelli di investimento innovativi, precederà l’intervento di Luca Zaffaroni, RBS CAPITAL RESOLUTION, che fornirà al-cuni dati sull’andamento del mercato e focalizzerà la sua re-lazione sulla visione dell’Italia da parte degli investitori stra-nieri. “L’intervento verrà idealmente suddiviso in due parti”, dichiara Zaffaroni. “Nella prima verranno forniti alcuni numeri e dati con riferimento all’andamento del mercato nell’ultimo anno, cercando di approfondire motivi e logiche che guidano l’interesse degli investitori. Nella seconda parte si proporran-no alcuni spunti di riflessione sulla possibile evoluzione del focus degli investitori internazionali, anche sulla base di al-cune peculiarità degli investimenti recentemente effettuati”.Morgan Stanley, Carlyle Group, CBRE, ECE, Inter Ikea Centre Italia e Foncière LFPI Italia saranno le società internazionali che parleranno della loro esperienza di investitori nel mercato italiano, sottolineando i pro e i contro del real estate trico-lore, gli obiettivi e le strategie future per meglio operare nel Bel Paese. Stefano Keller, Foncière LFPI Italia, darà “una sua visione, forse un po’ particolare e fuori dal coro, del mercato italiano oggi e delle scelte di investimento. Siamo davvero si-curi che il mercato attuale abbia davvero reagito alla crisi e abbia messo in atto quelle misure tali ad attirare veramente investitori istituzionali internazionali con voglia di rimanere nel nostro Paese per lungo tempo? Sarà una buona occasio-ne anche per delineare le nostre strategie di investimento in Italia con raffronto tra deal che abbiamo fatto nel Bel Paese e quelli che ancora oggi si possono fare all’estero e che ab-biamo recentemente concluso. Sicuramente essere piccoli e guardare prodotti non da tutti desiderati come le location se-condarie, in questo momento, aiuta!”, conclude Keller.

SOCIETà

rbs capitalresolution

PERSONA

lucazaffaroni

SOCIETà

foncièrelfpi

PERSONA

stefanokeller

dinamiche e tendenze degli investimenti esteri

Gualtiero TamburiniFEDERIMMOBILIARE

Luigi CroceNCTM Studio Legale

Antonio Sanchez FragaRINASCIMENTO RE

Luca ZaffaroniRBS CAPITAL RESOLUTION

Ivan MallardiMORGAN STANLEY

Valeria FalconeCARLYLE GROUP

Guglielmo PelliccioliModeratore

Alessandro MazzantiCBRE

Jerry BoschiECE

Monica CannalireINTER IKEA CENTRE ITALIA

Stefano KellerFoncière LFPI Italia

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Il settore immobiliare è polarizzato in poche società struttu-rate di grandi dimensioni, che rispondono a logiche aziendali managerializzate, e in molte realtà frammentate, anche con numeri importanti, a conduzione ancora spiccatamente fa-miliare. In conseguenza della crisi si è ormai acclarata la ne-cessità di ripensare i modelli di business, di affrontare situa-zioni più complesse lungo diverse dimensioni, e di giovarsi di nuove visioni finalizzate a riposizionare i prodotti e l’approc-cio al mercato. è per questo che sta diventando sempre più impellente l’inserimento di giovani manager esterni che, per dinamismo, formazione e visione, consentano di presidiare la redditività e la sostenibilità di medio periodo del business. In questa chiave la comprensione del valore aggiunto di gio-vani manager esterni alle realtà familiari del real estate può consentire la costruzione di partnership di successo per en-trambe le parti. Oggi incontriamo Jacopo Palermo, Direttore Generale di Immobiliare Percassi.

Manager esternidi nuova generazione

a cura della redazione

Attivatori di sinergie delle realtà a conduzione familiare, l’esperienza di Immobiliare Percassi

Manager esterni di nuova generazione

SOCIETà

immobiliarepercassi

PERSONA

jacopopalermo

15

In questo quadro, quali sono gli obiettivi di un’azienda che si affida ad un manager esterno di nuova generazione?I driver che guidano la scelta di managerializzazione in ottica di sostenibilità sono fondamentalmente riconducibili a due obiettivi essenziali e a due collaterali. I primi sono l’apporto di competenza e lo stimolo dei processi di crescita, i secondi sono il miglioramento della performance e il supporto, ove ve ne siano i presupposti, al passaggio generazionale.

Quali contributi può portare il manager per perseguire gli obiettivi essenziali?Innanzi tutto dotare l’azienda delle competenze specifiche che le mancano. Nuove e più approfondite competenze di-ventano un prerequisito per ripensare i modelli di business; diversamente si rischia di fossilizzarsi su modelli precedenti ormai divenuti insostenibili. In questo senso i giovani mana-ger possono contare su percorsi formativi ampi che partono dagli studi universitari e, in genere, sfociano in master più o meno articolati; la multidisciplinarietà che ne deriva si tradu-ce in valore aggiunto per l’azienda.Strettamente collegata alla necessità di competenze vi è poi la volontà di perseguire e favorire i processi di crescita. Una vi-sione ampia legata a variegate esperienze professionali con-sente di ampliare l’orizzonte delle opportunità; è il think out of the box che spesso manca a chi ha vissuto ed è cresciuto sempre nello stesso ambiente. Oggi manager giovani hanno frequentemente trascorsi professionali in segmenti attigui o

16 Manager esterni di nuova generazione 17

complementari al real estate oltre ad esperienze all’estero; viene così sviluppata anche una capacità di relazione che è un elemento essenziale da trasmettere all’azienda. Competenze ed esperienza consentono al manager di indirizzare l’azienda verso cambiamenti strategici ed organizzativi rilevanti.

In che termini invece il manager esterno può contribuire al raggiungimento degli obiettivi collaterali?Per quanto riguarda il miglioramento delle performance aziendali va considerato che spesso la conduzione familiare porta alla formazione di schemi operativi non sempre effi-cienti, ma che essendosi consolidati negli anni hanno l’effetto di costruire un’area di comfort dalla quale è difficile uscire. A questo si aggiunge anche la difficoltà di gestire interventi organizzativi (riassetti, turnover, etc) in presenza di rapporti di lunga durata anche a carattere personale. In questo caso il manager esterno garantisce maggiore imparzialità nella rein-gegnerizzazione, dei processi, nella risoluzione delle criticità e nella valorizzazione delle risorse, il tutto con un approccio result oriented.Infine, quando si è in presenza di ricambio generaziona-le spesso l’assunzione della leadership, da parte di membri di nuova generazione della famiglia, può lasciare scoper-ti aspetti operativi critici nello sviluppo del business a cau-sa dei possibili gap di competenze e di esperienze. Il lavoro congiunto del leader familiare, che imposta le strategie, con il manager esterno, consente di compensare i gap e creare sinergie coerenti con il processo di crescita. In questo caso è fondamentale da parte del manager la corretta comunica-zione delle proposte di cambiamento, che siano coerenti con i valori di fondo dell’azienda e che tengano conto anche delle specificità familiari ma senza accondiscendenza.

17 Manager esterni di nuova generazione

Immobiliare Percassi na-sce sul caposaldo di una storia di imprenditorialità e passione, dall’esperien-za e dalla professionalità della storica impresa di costruzioni fondata nel 1963 da Santo, Rino e Giu-seppe Percassi, ai quali negli anni seguenti si uni-sce il fratello Antonio.

Il Gruppo, oggi guidato dall’AD Francesco Percas-si, partendo dalle solide basi e fondamenta getta-te dai suoi fondatori e for-te di un percorso di cresci-ta e importanti traguardi raggiunti, nel 2011, ha de-ciso di affrontare il nuovo contesto del mercato con un ricambio generazio-nale e dotandosi di una struttura managerializza-ta con un forte sguardo alle strategie future.

La carriera di Daniela Percoco si allontana da Bologna e ap-proda a Milano, più esattamente ad Agrate Brianza presso la multinazionale dei servizi REAG.Pronta al grande salto? In particolare quale sarà il suo ruolo all'interno della società guidata da Leo Civelli?REAG e Leo Civelli sono da oltre vent’anni sinonimo di con-sulenza specialistica e indipendente nel real estate. Una re-altà, quella di REAG, di elevatissimo profilo professionale e ampiezza delle tematiche coperte, con un occhio attento a tutto ciò che è novità e innovazione. Il tutto inserito in una di-mensione internazionale di portata globale. Direi che questo mix è più che sufficiente per attrarre l’interesse di chiunque lavori nel settore immobiliare. A ciò si aggiunga lo specifico interesse per il ruolo che andrò a coprire, ovvero di Respon-sabile delle aree Research & Development e Formazione con la possibilità di fornire un contributo fattivo alla riorganizza-zione del Servizio Studi e al progetto Data Room 3.0. Ottimi presupposti per stimolare la mia curiosità, che ho maturato in oltre vent’anni di attività fra ricerca e consulenza nel real estate.

18 la ricerca che aiuta il business

La ricercache aiutail businessa cura di Guglielmo Pelliccioli

Daniela Percoco approda in Reag

19

SOCIETà

reag

PERSONA

danielapercoco

Lei è sempre stata una ricercatrice ‘pura’ quindi poco vin-colata al core business del committente. Ora in REAG dovrà lavorare a un tipo di ricerca commissionata direttamente dall’utilizzatore finale. È molto diverso questo approdo fi-nale o non incide sulla metodologia di una ricerca?Mi spiace contraddirla, ma il termine “ricerca pura” non è ap-propriato. Oggi la ricerca, almeno per quanto ho avuto modo di sperimentare, non può più essere fine a se stessa. Si tratta sempre più di una ricerca “applicata” alla realtà complessa in cui viviamo, dove i confini con la consulenza sono via via sempre più labili. L’attività di ricerca/consulenza deve infatti fornire elementi conoscitivi fondamentali per l’interpretazio-ne dei fenomeni in atto e individuare i trend che connoteranno il futuro, per indirizzare le scelte aziendali di business, inve-stimento, insediamento, ecc. Le metodologie seguite devono essere, sì rigorose, ma anche calate nella realtà delle cose, così da ottenere risposte basate su solide basi conoscitive, seppur dotate anche di una “sana” dose di concretezza.Fatta questa precisazione, ritengo che, anche attraverso il mio apporto professionale, REAG potrà ottenere un duplice risultato. Da un lato, rafforzando il Servizio studi, quest’ulti-mo potrà interloquire attivamente con le altre Business Units societarie fornendo un supporto scientifico di staff rispetto alle diverse esigenze emergenti in sede aziendale, ricevendo-ne comunque dei feedback operativi fondamentali per raffor-zare il legame con il mercato; dall’altro, potrà maggiormente imporsi come un servizio rivolto all’esterno a completamento della gamma di attività già offerte ai clienti.

19 la ricerca che aiuta il business

Come ilQI abbiamo sempre sostenuto la necessità di una ricerca indipendente e terza, ma soprattutto, abbiamo sem-pre spinto perché le aziende si dotassero di metodologie e regole di assoluta correttezza. Siamo sicuri che in questo senso REAG compirà un grosso salto qualitativo. In partico-lare quale sarà il suo campo operativo?Della trasparenza REAG ha fatto un proprio cavallo di batta-glia, essendo questo un “concept” ricorrente in tutta la sua pubblicistica, nel codice etico aziendale oltre che tradursi in linee di business vere e proprie (faccio riferimento ad es. a REAG4 docs, o al già citato Data Room 3.0).Il tema delle informazioni e della cura documentale da utiliz-zare internamente e/o fornire ai clienti è ritenuto cruciale so-prattutto in un mercato come quello attuale che non può più prescindere da elevati standard di trasparenza e best practi-ce internazionali.I dati in sé e per sé, però non bastano. Sono necessari, ma non sempre sufficienti per comprendere e analizzare i feno-meni oggetto di studio. Si sono fatti grandi passi avanti in termini di digitalizzazione delle informazioni, in passato per lo più cartacee, e la tendenza è quella che tale aspetto miglio-rerà con il passare del tempo, sia sotto il profilo dei contenuti che della velocità e facilità di accesso ai dati stessi. Ciò di cui si ha prospetticamente bisogno è della gestione di tali dati, che potrebbero talora essere sovrabbondanti, non confronta-bili, contraddittori, non controllati. In al senso il “fattore uma-no” diviene essenziale, in quanto entra in gioco la capacità e l’esperienza degli analisti di individuare il “filo rosso” che permette di estrapolare il “racconto” dai database disponibili e soprattutto affidabili.

20 la ricerca che aiuta il business

Daniela Percoco, inter-vistata da ilQI TV, ha af-fermato che il mercato italiano sta risvegliando l’interesse degli investito-ri internazionali e quindi l’Italia deve essere pronta ad accogliere questo in-teresse con gli strumenti, le best practice, l’infor-mazione e la trasparenza necessari.

21

Il mio contributo in REAG potrà consistere, quindi, sia nel rac-cogliere e organizzare le informazioni, ma anche e soprattut-to nel leggerle per tradurle in strategie a vantaggio dei clienti così come della stessa casa madre. Insomma trasformare i “Big data” in “Smart data”.

Come giudica il livello della ricerca in ambito real estate in Italia? Ritiene che si possa migliorare e, se sì, in quale dire-zione?La ricerca/consulenza in Italia ha fatto dei grandi passi avanti negli ultimi anni, tanto che il nostro Paese è risalito con una certa progressione nella classifica dell’Indice Globale di Tra-sparenza Real Estate, passando da Paese “opaco” negli anni ‘90 a Paese “trasparente” di oggi. Certamente molti sono i fattori che hanno contribuito a questo miglioramento (visto che gli indicatori presi in esame sono diversi), ma il livello di informazioni a disposizione per gli investitori stranieri ha rap-presentato uno degli elementi chiave. E oggi, che l’interesse verso il nostro Paese da parte degli investitori cross-border parrebbe essersi ravvivato, è importante trovarsi pronti a ri-spondere alle loro richieste, pena un loro nuovo allontana-mento dal mercato domestico.Pur confortati da questa risalita, vi è da dire che non siamo ancora al livello di Paesi considerati “high transparent”, ov-vero quelli di matrice anglosassone, dove la cultura profes-sionale nel real estate ha una tradizione più longeva e per questa ragione è avanti alla nostra di alcuni anni. Per coprire tale innegabile gap il mondo della ricerca, oltre che nella for-mazione universitaria e post-universitaria, si sta dando assai da fare contribuendo a offrire al mercato professionisti che coniughino un profilo tecnico con uno economico-finanzia-rio, seguendo inevitabilmente al contempo standard e best practice internazionali, pur con un radicamento locale.

la ricerca che aiuta il business

La ricetta ideale per chi si occupa di ricerca nel real estate, secondo Daniela Percoco, potrebbe essere quella di trovare il giusto equilibrio fra i seguenti opposti:• esperienza locale/

standard internazio-nali,

• approccio tecnologi-co e digitale/fattore umano,

• rigore metodologico/concretezza,

• concentrazione/inte-razione con l’esterno.

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Il successo di una valorizzazione si misura dalla sua capaci-tà di inserire le nuove funzioni all’interno del tessuto urbano esistente, integrando e completando i deficit di quest’ultimo. è questo il cuore di Occasioni urbane. Le città e le aree di-smesse, di Greta Brugnoli, risultato dei suoi primi due anni di attività di ricerca, svolti nell’ambito del Dottorato QUOD (Qua-lity Of Urban Design) dello IUAV di Venezia: uno studio delle Aree Ferroviarie Dismesse sottoposte a processo di valoriz-zazione da parte del Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane. Nel volume l’autrice descrive lo sviluppo delle città a segui-to della deindustrializzazione che, in Italia, ha mostrato negli ultimi anni l’esaurimento della sua spinta economica fino a provocare la cessazione di attività industriali in estese aree semicentrali del tessuto urbano stesso. Molte aree ferroviarie sono state sottoposte a dismissione, mantenendo solo pic-cole e medie superfici delle stazioni, per il servizio trasporto dei passeggeri. Bologna, Bolzano, Firenze, Mestre, Milano e Roma sono le città di cui vengono analizzati i progetti di va-lorizzazione immobiliare. Progetti che, spesso, proposti dai privati e approvati dalle amministrazioni locali, cavalcando la bolla immobiliare, hanno cercato di trarre dagli interventi il maggior profitto finanziario possibile. Il pensiero dominante nei progetti esaminati è quello per cui la stazione viene propo-sta come polo attrattore strategico per la città, considerando automatico che questo polo, muovendo flussi di persone e di

Aree ferroviariedismessea cura di Marina Bettoni

Trasformare il degrado in attrattività

22 aree ferroviarie dismesse

Greta Brugnoli, archi-tetto, si laurea nel 2004 presso l’Università Iuav di Venezia, con il prof. Cecchetto, con una tesi di progettazione architetto-nica e urbana dal titolo “51L/35M riguardante la bocca di porto di Mala-mocco”. Nel 2008 collabo-ra con il prof. Cappelli ai servizi di consulenza per la realizzazione di speci-fiche analisi di sostenibi-lità tecnico-urbanistica nell’ambito delle attività promosse dal progetto pilota strategico “poli museali di eccelenza nel mezzogiorno”. Dal 2008 è assegnista di ricerca sul tema “Adeguamento e in-serimento delle infrastrut-ture stradali nel territorio e la loro integrazione nelle reti”, responsabile scienti-fico prof. Cappelli.

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interessi economici, sia in grado, per la sua sola presenza, di influenzare positivamente le aree contermini, innescando un circolo virtuoso tra l’interno e l’esterno dell’area valorizzata. Le osservazioni effettuate su progetti analoghi già realizzati evidenzia come tale automatismo non sia sempre rispettato ed anzi, si osservano più frequentemente effetti rovesciati di degrado, che dall’esterno si proiettano verso l’interno dell’a-rea valorizzata, interessandone progressivamente zone sem-pre più ampie. Ecco perché la ricerca di Greta Brugnoli non considera la cit-tà come un mero mercato immobiliare, ma individua gli ele-menti e le variabili che possono caratterizzare un intervento di valorizzazione di un’area, come quella ferroviaria, come contributo allo sviluppo economico della città, al migliora-mento della qualità della vita, alla migliore distribuzione delle funzioni sul territorio. Oggi i concetti trainanti sono quelli di mobilità, città compatta e uso del territorio, efficienza energe-tica e produzione urbana di energia, information technology e smart grid. La metodologia utilizzata mette a confronto le di-verse aree urbane basandosi sull’analisi “multicriteria e mul-tiobiettivo”, con lo scopo di evidenziare la maggiore o minore propensione di ciascun progetto a mantenere il proprio valore sociale ed economico nel tempo. All’interno dei modelli sono state introdotte variabili rappresentative: della situazione del mercato immobiliare urbano e di quello all’intorno dell’area di progetto, delle caratteristiche urbanistiche della città e della distribuzione geografica dei servizi, delle possibili variazioni dell’assetto della mobilità urbana e dell’area intorno del pro-getto, delle caratteristiche specifiche del business immobilia-re previsto nel progetto dai privati.

23 aree ferroviarie dismesse

Un intervento di valo-rizzazione di un’area di-smessa come quella fer-roviaria, contribuisce allo sviluppo economico della città, al miglioramento della qualità della vita, alla migliore distribuzio-ne delle funzioni sul terri-torio.

CICLO DI CONVEGNI

I SERVIZIpER IL REAL ESTATE

Come creare valore al ciclo immobiliare

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28MAGGIo

L'individuazione, la pianificazione e la gestione diservizi tecnici e interventi legali per massimizzare l'efficienza e la redditività del bene in un'ottica disostenibilità.

La gestione e la valutazione

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La dismissione

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Studio di fattibilità due diligence, verifiche techichee valutazione: i servizi e le attività propedeuticheall'acquisizione di singoli asset o interi patrimoniimmobiliari.

L'acquisizione

SETTEMBRE 2014

Eventoconclusivo

MILANO

All'evento conclusivoverrà presentatoil nuovo numerodella rivista:

coN IL pATRocINIo dI pARTNER ScIENTIFIco

web tv

web tv

Primo appuntamento con i Webinar de ilQI TV. In questa puntata Francesca Prandi del dipartimen-to valutazioni di Cushman&Wakefield e membro dei RICS illustra il nuovo standard globale per la misurazione degli immobili, IPMS – International Property Measurement Standards nel nuovo spa-zio dedicato ai temi di approfondimento. La misu-razione è la base per la valutazione immobiliare.

la misurazionedel settore immobiliare

26Come avete visto con il nuovo anno è stata potenziata la produzione Tv de il Quotidia-no Immobiliare con la realizzazione di nuovi format e trasmissioni dedicate al mondo del real estate realizzate presso i nostri studi del World Join Center di Milano. Con questo numero prende il via il nuovo format "Webi-nar de ilQI", un appuntamento di approfon-dimento dedicato alla “formazione” che ri-guarda il mercato immobiliare in vari aspetti specifici come le tematiche valutative, le-gali, fiscali, tributarie, le normative di tipo urbanistico o concessorio, la contrattualistica, le perizie, le spese legate all’immobile, le certificazioni, la sostenibilità energetica, la mediazione, l’assicurazione, i materiali e tutto quanto ruota intorno all’attività privata o corporate. La presentazione di un “webinar” ha una durata solitamente compresa tra 10’ e 15’ e viene effettuata dal responsabile di una primaria società o associazione, senza intervento del moderatore. Un nuovo format che viene incontro alle esigenze dei nostri telespettatori che sempre più hanno necessità di essere aggiornati sui vari aspetti tecnici del mercato. Buona visione con il primo numero!

Ecco il Webinar! Il nuovo format della QITV

Dopo una lunga serie di trimestri negativi il PIL italiano sembra aver minimamente cambiato rotta, dichiara Sergio De Nardis di Nomisma. Le previsioni per l'economia italiana però non la-sciano troppo tranquilli, infatti la ripresa è ancora troppo debole e va sostenuta.

De Nardis: necessario maggiore sostegno da banche

Il processo di razionalizzazione degli spazi che UniCredit ha at-tuato su Milano con il trasferi-mento all'interno del progetto di Porta Nuova ha portato grandi benefici all'istituto di credito. Lo afferma Paolo Gencarelli Head of Group RE and Procurement UniCredit.

Gencarelli: UniCredit Tower icona per l'Italia

Il mercato immobiliare italiano registra timidi segnali di ripre-sa ma questa tendenza non si confermerà in una generale ri-presa dei valori. è quanto ha di-chiarato Luca Dondi dall'Orolo-gio, Direttore di Nomisma.

Dondi: transazionitenderanno a crescere

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Si è svolta mercoledì la pre-sentazione dell'Osservatorio sul Mercato immobiliare - 1° Rapporto 2014 a cura di No-misma. è emerso che l’Italia e il real estate sono forse usciti dalla fase più recessiva ma il processo di ripresa sarà lento. Nella seconda parte dell'evento si è svolta un'interessante tavo-la rotonda sulla riqualificazione.

Nomisma: timido migliora-mento per l’immobiliare

Lo sviluppo dell'Italia deve passare per i grandi nodi ferroviari insiti nelle principali città metropolitane italiane. Intorno a questi nuovi hub cittadini deve concentrarsi la crescita delle città. I progetti di Porta Nuova Garibaldi a Milano e di Stazione Tiburtina a Roma rappresentano due esempi concreti di come le aree dismesse dalle ferrovie possano diventare del-le cuciture nel tessuto connettivo urbano. è quando ha dichiarato Carlo De Vito, AD FS Sistemi Urbani.

De Vito:sviluppo urbano intorno a grandi nodi ferroviari

Residenze Dalia è un progetto di BNP Paribas Real Estate Italia, nato 4 anni fa e che oggi vede rea-lizzate 104 unità residenziali a Milano: un edifi-cio dismesso, precedentemente occupato da uf-fici, è stato completamente riqualificato. Cesare Ferrero, CEO Italy sottolinea che i costi di realizza-zione delle unità sono rimasti contenuti nonostante il periodo di crisi e ad oggi ben l’85% delle vendite è stato realizzato. BNP pensa di concludere la com-mercializzazione dell'intervento nei prossimi mesi.

Ferrero:inaugurate le Residenze Dalia a Milano

Ada Lucia De Cesaris, Vice Sindaco di Milano, inter-venuta all’inaugurazione delle Residenze Dalia, spie-ga come il recupero di un immobile rimasto per anni non utilizzato dia il segno di quanto sia importante riqualificare, anche cambiando la destinazione d’u-so. Questo tipo di azioni danno un valore aggiunto al quartiere ma anche a tutta la città.

de cesaris:Nella riqualificazione il futuro delle città

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