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Analisi delle Bolle Immobiliari dal 1995 al 2013 e loro conseguenze - Riflessioni

Sommario

1. Premessa ................................................................................................................................................................... 2

2. Analisi storica delle Bolle Immobiliari in Italia e in Germania................................................................................... 3

3. Le Bolle Immobiliari negli Stati Uniti ......................................................................................................................... 4

4. Le Bolle Immobiliari negli altri Stati Europei ............................................................................................................. 5

5. Bollettino Banca d’Italia – La ricchezza degli Italiani ................................................................................................ 6

6. Ulteriori dati macroeconomici forniti dall’Economist............................................................................................... 7

7. EURO e Prezzi stabili ............................................................................................................................................... 10

8. Proposta per uscire velocemente dalla crisi ........................................................................................................... 11

9. Appendice - Nuovi strumenti per evitare le crisi finanziarie .................................................................................. 12

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1. Premessa

Scopo di queste brevi note è di mettere in evidenza gli strumenti già forniti da Eurostat di statistica economica, di

predizione degli andamenti economici e di analisi del perché sono successi. Si tratta di farli conoscere al grande

pubblico al fine di creare una coscienza economica collettiva e non farsi travolgere dalle speculazioni.

Grande attenzione viene posta sulle bolle immobiliari perché hanno un impatti distruttivo sull’economia maggiore di

altri tipi di speculazione (cfr Reinhart - Rogoff Questa volta è diverso). Per cui di seguito si trovano diversi grafici di

facile lettura.

E’ ancora dal lontano 2003-2005 che la rivista Economist e alcuni premi Nobel dell’Economia (J. Stiglitz, P. Krugman)

lanciano allarmi sull’aumento fuori controllo dei prezzi delle abitazioni in diversi stati (Stati Uniti in primis, Gran

Bretagna, ecc). Da alcuni anni Economist pubblica nel sito www.economist.com/houseprices un grafico interattivo

per l’utente affinché ciascuno possa verificare in autonomia l’andamento dei prezzi del settore immobiliare.

Economist utilizza fonti primarie di statistica in campo economico pubbliche (Eurostat, OCSE o OECD, FMI, ECB, ecc)

e private (US Case & Shiller).

Gli indici utilizzati dal sito sono:

• House price index che riporta il valore nominale dei prezzi

• Prices in real terms che espone i precedenti al netto del tasso di inflazione di ciascuno stato

• Prices against average income riporta quanti anni di stipendio netto occorrono per acquistare una casa

• Prices against rent confronta la percentuale annua di affitto (rent) rispetto al prezzo della casa

• Percentage change riporta l’aumento/diminuzione tra inizio e fine periodo di indagine

Ricordiamo anche:

fonte Economist Il mondo in cifre 2014

• Che gli Stati a maggior vocazione alla esportazione di prodotti manifatturieri sono:

Germania (40% PIL), Cina, Giappone, Italia (25% PIL) -

• Le percentuali del settore industriale, manifatturiero e servizi rispetto al PIL sono:

- Germania 28% - 21% - 71%

- Italia 27% - 17% - 73%

• Una delle raccomandazioni della BCE è la stabilità dei prezzi – fonte sito della BCE

Glossario

EUR Euro

GBP Sterlina inglese

USD Dollaro USA

Mld miliardo

bn billion (1 bn = 1mld)

tn trillion (1 tn = 1000 mld)

Q1 quarter 1 (o primo trimestre)

BI Bolla Immobiliare

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2. Analisi storica delle Bolle Immobiliari in Italia e in Germania

Iniziamo dal sito Economist.com/houseprices e selezioniamo: Prices in real term, Italy e Germany

Fig. 1 Andamento delle Bolle Immobiliari in Italia e Germania dal 1980 a oggi.

Dal grafico si nota in particolare per l’Italia l’alternarsi dei prezzi tra il minimo del 1986 70 e il massimo del 2007 del

125,1. Riportiamo in Tabella 1 alcuni calcoli dei prezzi in termini reali:

Tabella 1.

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3. Le Bolle Immobiliari negli Stati Uniti

Fig. 2 Confronto aggiungendo gli Stati Uniti

Negli Stati Uniti, grazie al credito a tasso molto basso (tasso di sconto, e forse anche ai mutui subprime, l’indice è

salito al massimo valore 137,9 nel 2006 Q1 come sotto riportato.

Ora però, per rilanciare l’economia nel settore delle Costruzioni, l’indice è a livello 85, ben al di sotto del valore 100

dell’Italia e simile a quello della Germania. O se si preferisce i prezzi in termini reali sono scesi del -38,36% dal 2006

al 2012.

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4. Le Bolle Immobiliari negli altri Stati Europei

Fig. 3 E per gli altri Stati in crisi da Bolla Immobiliare?

Molto singolare è il caso della Spagna. L’impennata dei prezzi si ha a partire dal 2003 circa (governo Zapatero) con

addirittura l’indice dei prezzi reali che raddoppia (da 210 nel 2003 a 399 nel 2007 Q4 quarto trimestre).

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5. Bollettino Banca d’Italia – La ricchezza degli Italiani

La Banca d’Italia pubblica a metà dicembre di ogni anno un bollettino sulla ricchezza degli Italiani. Riportiamo uno

dei grafici principali:

Osserviamo che il valore delle abitazioni aumenta di:

da a

% aumento nel periodo

2000 - 2005 2,80 4,00 42,86%

2005 - 2010 4,00 5,10 27,50%

2000-2010 2,80 5,10 82,14%

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6. Ulteriori dati macroeconomici forniti dall’Economist

Analizziamo i report settimanali degli indicatori forniti dall’Economist in www.economist.com

Fig. 4

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Fig. 5

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Proviamo a sintetizzare le figg 4 e 5 nella Tabella 2 che segue:

Tabella 2.

Si ricavano le seguenti considerazioni:

1. dal 1997 in poi alcuni Stati hanno avuto una o più Bolle Immobilari e altri no;

2. la Germania non ha avuto BI, ha contenuto i prezzi interni, ha un surplus eccezionale delle Merci e servizi

venduti (259,10 miliardi di dollari USD), di conseguenza una pari Bilancia dei Pagamenti (il conto/corrente)

che non segnala deflusso di capitali per interessi e investimenti; ha il più basso tasso di disoccupazione di

tutti i paesi riportati 6,90%;

3. la Spagna ha avuto la BI peggiore e ora ha il peggior tasso di disoccupazione (26,70% come gli Stati Uniti nella

Grande Depressione degli anni 1929-32 – fonti varie);

4. Stati Uniti e Gran Bretagna hanno avuto BI ma, avendo propria moneta, hanno fatto ripartire l’Economia

grazie alla svalutazione (Tabella 3.) ;

5. Germania, Italia e Spagna sono in area EURO e di conseguenza Italia e Spagna non possono avvalersi della

svalutazione competitiva.

Tabella 3.

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7. EURO e Prezzi stabili Riportiamo dal sito della BCE la seguente pagina:

Ci sono nel sito altri documenti che enfatizzano la stabilità dei prezzi.

Altre considerazioni da approfondire:

Dal settembre 2008 (fallimento della banca Lehman Brothers) sono molto diffuse le promozioni pubblicitarie che

enfatizzano prezzi inferiori:

• Oggi si può acquistare una VW Polo base a 10.500EUR come nel 2006; lo stesso vale per altre Case

Automobilistiche;

• In IKEA si può acquistare una lavapiatti da incasso prodotta dalla Electrolux a circa 300 EUR contro i 560 EUR

della GDO presente nel Pordenonese;

• Anche le offerte pubblicitarie di mobili per cucina e arredo di produttori locali si sono adeguate ai prezzi di

IKEA (Veneta Cucine, Mobilificio Caramel)

• Il prezzo del pane comune è passato da 4.000 Lire/kg del 2002 a circa 3,00 – 4,00 EUR/kg del 2013

• La confezione da 20 pastiglie da 500mg (totale 10g) di aspirina generica in Italia viene venduta a 2,80 EUR

mentre a Londra nei Supermercati della Tesco viene venduta a 0,70 GBP- Sterline pari a circa 1,00EUR.

Nella sostanza i prezzi delle merci prodotte anche all’estero sono rimaste invariate mentre i prezzi delle merci a

diffusione locale sono aumentate anche del 100%.

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8. Proposta per uscire velocemente dalla crisi

Ricordiamo che l’attuale crisi viene definita dagli economisti con il termine Great Compression (Grande compressione)

mentre la crisi del 1929 viene definita Great Depression (Grande Depressione). Sottolineiamo per entrambi il termine

Great per capire il senso delle proposte che seguono, ricordando anche lo stillicidio di aziende che chiudono nel ns

territorio.

7.1 Nell’immediato

Si propone di fare tutti (produttori, rete distributiva, GDO, negozi al dettaglio e negozietti di quartiere) un passo

indietro nei prezzi generalizzato. Si tratta di concordare, come riportato negli esempi della pagina precedente, un patto

di territorio per far diminuire i prezzi per un periodo più o meno prolungato fino ad uscire dalla crisi.

E’ una sfida corale di tutto il territorio che proviamo a sintetizzare nei seguenti punti:

• Diminuiscono i prezzi delle merci al consumatore finale (5% subito, un secondo 5% dopo un anno)

(purtroppo molti negozi chiudono, a quelli che sopravvivono - a parità di consumi – rimane un mercato più

ampio)

• Diminuisce o meglio resta uguale lo stipendio dei dipendenti ma non aumenta

• Il consumatore può disporre di maggior capacità di spesa

• Le fabbriche conservano la stessa capacità produttiva

• Le ns merci diventano maggiormente concorrenziali all’estero

7.2 Cosa fare in futuro

• Divulgare via mass-media e internet delle informazioni base sulla contabilità e sull’economia

• Divulgare delle informazione di Economia teorico/pratica, via televisione e web, in pillole del tipo:

- aumentare i prezzi è deleterio per la collettività per i seguenti motivi …

- se possiedi la prima casa e aumenta il prezzo delle case sei più povero o più ricco?

- ecc

Lo scopo è di rendere cosciente la popolazione che gli aumenti di prezzi ingiustificati sono un comportamento poco

attinente con la stabilità economica.

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9. Appendice - Nuovi strumenti per evitare le crisi finanziarie

Sembra di cogliere dei segnali, da parte delle autorità monetarie (BCE in primis), nell’adottare nuovi strumenti e

nel migliorarne di già esistenti, per evitare i fenomeni speculativi di bolla immobiliare e di borsa.

Da una parte la BCE sta cercando di attuare controlli più severi verso le banche: fondo salva-stati, fondo salva-

banche, inerzie dei prestiti delle banche, ecc.

Dall’altra il Consiglio d’Europa e il Parlamento Europeo hanno, tramite Eurostat, in corso il dispiegamento e la

miglioria di alcuni strumenti:

• il modello macroeconomico ESA2010 pensato dall’economista V. Leontief, vincitore del Premio Nobel in

Economia nel 1975, a partire dagli anni 60 del secolo scorso:

per citare Leontief stesso: “si tratta finalmente, come avviene per i fenomeni scientifici, di adottare uno

strumento di misurazione delle variabili economiche e prevedere come la variazione di alcune va ad

influenzare le altre (ad esempio se il petrolio ha un aumento del 5% cosa avviene dei prezzi degli altri settori

dell’economia).”

Eurostat ha improntato la lettura dei dati che gli Stati membri trasmettono già a partire dal 1995 (ESA95).

• il bollettino MIP Macroeconomic Imbalance Procedure nato nel 2011 del quale riportiamo una pagina del

web:

• Anche la UBS - Union des Banques Suisse ha un suo bollettino specifico Swiss Real Estate Bubble Index per

tenere sotto controllo le imbalances macroeconomiche del settore. Analogamente esiste un bollettino del

Credit Suisse.