RELAZIONE TECNICO – DESCRITTIVA

Via Cuneo,24

BORGO SAN DALMAZZO (CN)

ALLOGGIO ECN 0040

1° REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

Indice

1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE

2. UBICAZIONE

3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE

4. DATI CATASTALI

5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI

6. SUPERFICIE CONVENZIONALE

7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI

Allegato 1 – documentazione fotografica;

Scheda riassuntiva

Data sopralluogo: 15 Febbraio 2011

Indirizzo: Via Cuneo,24

Descrizione: Trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente con un corpo di fabbrica con annessa area cortilizia. La palazzina si sviluppa su una pianta rettangolare con un piccolo avancorpo in corrispondenza dell’accesso, che delinea lo sviluppo del vano scala.Le facciate sono lisce , semplici, senza balconi. L’immobile è costitutito da tre piani fuori terra , con la presenza di una unità abitativa per piano, al piano interrato sono presenti le cantine abbinate agli alloggi. I tre alloggi sono identificati dai codici ECN0039, ECN0040, ECN0041. Le finiture delle facciate sono ad intonaco con fascia marca piano in pietra naturale di altezza 1,20 cm circa al piano terra. La struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, mentre le solette e i sistemi voltati sono in mattoni o in C.A.. La struttura di copertura, del tipo a falde, è costituita da tetto in legno, con travi, puntoni e travetti con sovrastanti tegole tipo coppi marsigliesi. L’accesso principale, al compendio, è costituito: da un passo pedonale custodito da un cancello in ferro ; da un passo carraio per l’accesso all’area cortilizia dove sono presenti i box auto ed un posto auto scoperto per ciascun alloggio..)

Data di costruzione dell’edificio: 1966

Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare:

Consistenza unità immobiliare:

Attuale uso unità immobiliare: occupato da utente sine titolo

Identificativi catastali:

L’unità immobile cod. ECN0040 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Cuneo – Comune di Borgo San Dalmazzo come di seguito riportato.

Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO

Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza

(mq.) R. D. [€] R. A. [€]

8 1203 / 282 / 1408 / /

Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA

Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita

Catastale [€]

8 1203 1 (*) C/2 1 46 (mq) 52,27

8 1203 5 A/3 2 6 (vani) 269,59

8 1203 8 C/6 3 14 (mq) 44,11

8 1203 11 C/6 1 15 (mq) 34,86

(*) quota di proprietà pari a 332,97 millesimi

1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE

Con riferimento alle attività previste dall’art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 “Regolamento per l’attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l’acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all’art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244” e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell’unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ID702 - ID alloggi - EI-CN-0038 - codice alloggio ECN0040 ) sita all’interno………….. della scala …………. al … …… piano primo ………….. del fabbricato, ubicato in Provincia di ….....Cuneo…...., nel Comune di……. Borgo San Dalmazzo ………..loc. ………..,alla Via… Cuneo, Gli alloggi hanno , come pertinenza un box in muratura ed un posto auto scoperto.

2. UBICAZIONE

Ubicazione e accessibilità

L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona periferica in direzione della città di Cuneo dal quale dista pochi chilometri e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità è agevole, lo sviluppo urbano della città di Cuneo e di Borgo San Dalmazzo hanno portato alla creazione di un unico tessuto urbano in cui è ben sviluppato il trasporto pubblico e ordinario, con la presenza anche di moderne piste ciclabili. Il compendio,sebbene non goda di particolari caratteristiche di panoramicità, non presenta elementi negativi connessi alla posizione.

Confini

Il fabbricato confina con via Cuneo sul prospetto principale, sul lato opposto con altro bene demaniale, ora ceduto all’agenzia del Demanio, da cui la palazzina è stata enucleata. Lateralmente, un lato confina con altra proprietà privata e sull’altro con l’area in cui sorge l’altra palazzina alloggi oggetto della vendita.

3. DESCRIZIONE

Caratteri generali e tipologici

L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1966, è del tipo edificio isolato e si eleva in n. …3…… piani fuori terra e n. …1……..piani interrati, in corrispondenza di ogni piano è costitutita una unità abitativa mentre nel piano interrato sono presenti le cantine.

Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore

seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico

Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore

seminterrato terreno primo X secondo terzo quarto quinto

sesto e oltre

Struttura e finiture dell’edificio

L’edificio possiede le seguenti caratteristiche:

Trattasi di complesso immobiliare costituito da un corpo di fabbrica con ampia area a verde ( piantumata) e cortilizia , circostante .Nel lotto di terreno indipendente , su cui insiste l’immobile, i confini sono costituiti da area cortilizia e recinzione. L’unita immobiliare si presenta planimetricamente di forma rettangolare non regolare. La facciata principale è caratterizzata da un avancorpo, di pianta rettangolare, con una finestratura , per tutta la sua altezza, costituita da serramenti metallici. Nell’avancorpo è collocato l’accesso all’unita immobiliare ed il pozzo scala per il collegamento con i livelli superiori e inferiori Gli spazi esterni , circostanti, sono costituiti da aree verdi e aree cortilizie , totalmente recintante.La recinzione di confine è costituita da una rete metallica in filo di ferro zincato plastificato di colore verde a maglie romboidale su sostegni in profili di ferro , sezione a T, posati ad un’ interasse di 3 metri, compreso le diagonali agli angoli e rompitratta. Sul lato prospicienti la strada principale la recinzione è ricoperta da una siep.e Lo stile del fabbricato non costituendo motivo di particolare interesse architettonico si può inquadrare come tipo di edilizia abitativa sobria. Il corpo di fabbrica si sviluppa in tre piani fuori terra, con sottostanti cantine. Il primo livello si raggiunge attraverso quattro gradini che seguono , nel pozzo scala , il portoncino d’ingresso. I tre livelli e la cantina sono collegati da scala interna . Il compendio si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, mentre le solette e i sistemi voltati sono in C.A. o in mattoni.. Le volte che costituiscono gli orizzontamenti del fabbricato sono a sistema, a volte piane o a solaio. Il sistema a volte piane costituiscono il solaio delle cantine mentre il solaio del piano primo e costituito da cordoli e architravi in C.A. e solai con travetti ed

interposti elementi in laterizio. I soffitti del secondo livello sono del tipo cannucciato intonacato. Esternamente le murature sono intonacate e pitturate, la parte bassa dei prospetti ,la zoccolatura, è costituita da lastre di marmo. La struttura di copertura,del tipo a falde, è costituita da tetto in legno, con travi e puntoni,e travetti con sovrastanti tegole tipo coppi marsigliesi.. La lattoneria e del tipo metallica in lamiera di zinco. L’accesso principale, al compendio, è costituito da un passo carraio/pedonale, custodito da un cancello in ferro che consente l’ingresso nell’area verde ( giardino piantumato) ,dove attraverso un camminamento, realizzato con mattoni in cls, si raggiunge oltre l’accesso all’unità immobiliare, l’accesso al posto auto coperto e scoperto e l’accesso all’area cortilizia.. Il cancello, che custodisce l’accesso carraio; è composto da un monoblocco in ferro , formato da due ante in ferro tubolare, zoccolatura in lamiera e specchiatura superiore costituita da elementi verticali tubolari circolari con innesti di profili in ferro lavorato ( tipo ferro battuto). Apertura manuale, cerniere in ferro fissate su pilastri realizzati con struttura in calcestruzzo armato. Il posto auto coperto è costituito da un box in muratura , con copertura metallica , portellone frontale basculante, posato su piattaforma in cls. . Struttura e finiture dell’unità immobiliare L’unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: L’alloggio si sviluppa sull’intero piano, dal vano scale, posto in posizione centrale si accedde al corridoio trasversale che consente l’accesso ai vari vani interni dell’alloggio ed in particolare al salotti, tre camere , cucina e bagno. I pavimenti sono il ceramica nell’ingresso, in cucina e nel bagno mentre nelle camere è posato un palchetto in legno. Nel bagno ed in cucina le pareti sono rivestite in monocottura. Gli infissi interni, come il portoncino di ingresso sono in legno. I serramenti esterni sono in alluminio anodizzato con retrocamera, le persiane esterne sono in legno.

Impianti tecnologici dell’edificio L’edificio è dotato di impianto elettrico per l’illuminazione dell’area esterna e del vano scale e impianto citofonico. Risulta inoltre allacciato alle reti idrica, di scarico e del gas municipali. Impianti tecnologici dell’unità immobiliare L’unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, idrico , di scarico e del gas, l’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia utilizzata anche per la produzione di acqua calda sanitaria.

L’unità immobiliare è dotato dell'Attestato di certificazione energetica (ACE) che si allega.

Stato manutentivo dell’edificio

Sebbene l’edificio si presenti in buone condizioni generali, l’impianto elettrico di illuminazione del vano scale e l’impianto citofonico necessitano di un intervento di completo rifacimento in quanto non più rispondenti alle norme, in particolare l’impianto citofonico a causa della vetustà non garantisce più il corretto funzionamento.

Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):

Stato manutentivo buono X Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente

Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’edificio, si tiene conto dei seguenti elementi:

• Prospetti esterni; • impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; • copertura; • accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; • impianto di riscaldamento centralizzato; • ascensore.

In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati.

Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: • i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l’intonaco od altri tipi di paramento

risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente;

• l’impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o l’integrale rifacimento

• la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l’infiltrazione di acque piovane ;

• le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti;

• l’impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l’impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione;

• l’ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente.

Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità immobiliare

SCADENTE NON SCADENTE

Prospetti esterni X

Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico

X

Copertura X

Scale, e parti comuni X

Impianto di riscaldamento centralizzato / /

Ascensore / /

Stato manutentivo dell’unità immobiliare

Lo stato manutentivo dell’unità immobiliare è definito buono. L’impianto elettrico necessita di rifacimento in quanto realizzato in maniera non più conforme alla normativa vigente.

Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):

stato

ottimo stato

buono stato

mediocre stato

pessimo unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata

unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni

unità immobiliare oltre 40 anni

X

Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi:

a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie,

pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico.

In particolare, lo stato si considera:

o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati.

Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda:

a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici.

b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici.

c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.

d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.

e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia.

f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o l’integrale rifacimento.

g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell’unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.

Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità immobiliare

SCADENTE NON SCADENTE

Pavimenti X

Pareti e soffitti X

Infissi esterni X

Infissi interni X

Impianto elettrico X

Impianto idrico-sanitario e servizi igienici

X

Impianto termico X

Servitù attive e passive

Trattasi di fondo intercluso con diritto di passaggio su fondo intestato al “Demanio dello Stato” censito nel comune di Borgo San Dalmazzo, Catasto Fabbricati al foglio 8 particella 1201 sub. 1 . Tuttavia tale servitù attiva può ritenersi di fatto solo figurativa (derivante da frazionamento catastale della particella demaniale originaria) poiché trattasi di apertura del passo carraio sulla particella suddetta attualmente destinata a pista ciclabile che sarà oggetto di separata proposta di dismissione definitiva a favore della stessa municipalità di Borgo San Dalmazzo per essere inserita quale pertinenza della viabilità pubblica. (Allegato 1 – fotografie: almeno otto tra esterni ed interni).

4. DATI CATASTALI

L’unità immobile cod. ECN0040 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Cuneo – Comune di Borgo San Dalmazzo come di seguito riportato.

Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO

Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza

(mq.) R. D. [€] R. A. [€]

8 1203 / 282 / 1408 / /

Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA

Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita

Catastale [€]

8 1203 1 (*) C/2 1 46 (mq) 52,27

8 1203 5 A/3 2 6 (vani) 269,59

8 1203 8 C/6 3 14 (mq) 44,11

8 1203 11 C/6 1 15 (mq) 34,86

(*) quota di proprietà pari a 332,97 millesimi (Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure)

5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI

Estremi urbanistici: Variante Parziale n. 14 il cui Progetto Preliminare è stato adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 11 in data 18/03/2011 e nei confronti delle quali operano le misure di salvaguardia di cui all'art. 58 della L.R. 5/12/1977 n. 56 e s.m.i. . Zona urbanistica: Zona E.12 (Area per impianti e servizi speciali di interesse urbano e/o territoriale). Sono le aree individuate dal P.R.G. per impianti esistenti o previsti di pubblici servizi di carattere tecnologico e funzionale riferiti all'intero aggregato urbano o a bacini sovracomunali. Tutti gli interventi edilizi - urbanistici consentiti dal P.R.G.C. nelle aree G - in particolare nell'area E10 ricompresa nelle porzioni di territorio edificate ricadenti in Classe IIIa e in aree pericolose Ema - devono comunque essere in sintonia e compatibili con le prescrizioni tecniche ed attuative prescritte dagli elaborati geologico - tecnici elencati al punto c) dell'art. 1 che precede e dalle prescrizioni di cui all’art. 35BIS delle presenti N. di A. che - se più restrittivi - prevalgono sui disposti normativi che seguono. Fatto salvo quanto previsto dal 1° comma dell’ art. 4 precedente (*), le aree sono edificabili in attuazione delle specifiche destinazioni previste, secondo le norme stabilite da leggi di settore o in base al fabbisogno proprio del servizio da erogare. (*) Fermo restando specifiche prescrizioni attinenti alle singole aree normative, qualora gli elaborati grafici del P.R.G. riportino dettagliate previsioni all'interno di aree assoggettate a strumento urbanistico esecutivo o a permesso di costruire convenzionato (posizione aree per servizi, viabilità interna), le indicazioni di dettaglio suddette hanno valore indicativo dei requisiti dell'impianto urbanistico, e potranno essere modificate, mediante strumento urbanistico esecutivo, nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi indicati nelle tabelle di zona allegate alle presenti N. di A. e ferme restando le quantità di aree a servizi, per le esigenze di organizzazione dell'area stessa che saranno documentate in sede di istanza. La suddetta possibilità si applica per le previsioni aventi rilevanza limitata all'insediamento oggetto di attuazione.

6. SUPERFICIE CONVENZIONALE

La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23

marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti.

Tabella riepilogativa consistenza

Superficie catastale unità immobiliare (m2)

136

Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

16

Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

/

Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

15

(Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione)

7. SITUAZIONE LOCATIVA

Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione.

Usuario/Conduttore Scadenza atto di

concessione Canone annuo (€)