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ComunediBergamo

AreaLavoriPubblici

DirezioneGestioneP.O.P.ePianidelVerde

Studiodifattibilitàart.153D.Lgs.163/2006

perlarealizzazioneegestionediHousing

Integrato,pressogliimmobilidiproprietà

ComunaleinviaPignolo,11eviaPonchia,8

A- INTERVENTO DI VIA PIGNOLO

A1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

2

GRUPPO DI LAVORO

arch. MASSIMO LOCATELLI Coordinamento generale

arch. ANGELO BRENA

Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico

arch. BARBARA RONCONI

Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico

arch. SILVIA PERGAMI Inquadramento urbanistico e analisi sostenibilità ambientale

dott. DIMITRI ROTA

Aspetti normativi e tecnico-amministrativi

arch. ROSSANA BETELLI Disegnatore

geom. ROCCO PAGANO

Disegnatore

3

Indice e allegati

A1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

1. Localizzazione 4

2. Stato di fatto e conservazione 8

3. Riferimenti urbanistici e modalità d’intervento 13

4. Obiettivi del progetto 17

5. Descrizione delle lavorazioni e dei materiali 17

6. Economia del progetto 18

A2 – INQUADRAMENTO TERRITORIALE

A3 – STATO DI FATTO PIANTE PIANO TERRA, PRIMO E SEZIONE

A4 – STATO DI FATTO PIANTE PIANO SECONDO E SOTTOTETTO

A5 – PROGETTO PIANTE PIANO TERRA, PRIMO E SEZIONE

A6 – PROGETTO PIANTE PIANO SECONDO E SOTTOTETTO

4

1 – LOCALIZZAZIONE

L’immobile è localizzato all’interno del tessuto urbano compatto di impianto medioevale del

borgo storico di Pignolo, lungo una delle direttrici di radicamento e risalita verso la città storica

antica del nucleo fortificato di Città Alta, attraverso la via Pignolo e la porta S. Agostino, accesso

sud-est al viale delle Mura venete.

Il tessuto di appartenenza è caratterizzato da edifici di rilievo architettonico e storico-

testimoniale, con fronti edilizi a cortina continua lungo strada, che affacciano su una viabilità con

limitato traffico veicolare, per lo più legato alla presenza di funzioni residenziali, attività

commerciali di vendita al dettaglio e pubblici esercizi.

Borgo Pignolo (via Pignolo/via S. Tomaso): cerniera tra città antica (Città Alta)

e spazi aperti correlati (parchi pubblici e aree verdi esistenti lungo le Mura)

5

L’AMBITO DI INTERVENTO: VISTA ZENITALE

L’AMBITO DI INTERVENTO: INQUADRAMENTO NEL BORGO STORICO (VIA PIGNOLO)

La zona è individuata come Zona a Traffico Limitato (ZTL) nel Piano Urbano del Traffico

(PUT) ed è dotata del servizio urbano di bike sharing (BiGi Bergamo): la postazione di piazza S.

Spirito, che dispone di 8 unità, si trova infatti a poca distanza ed è localizzata in prossimità di reti di

trasporto pubblico da e verso il centro cittadino (Centro Piacentiniano e Sentierone).

6

VIA PIGNOLO: VISTE PROSPETTICHE DA EST E DA SUD

PALAZZO PRINCIPE DI NAPOLI: VISTA PROSPETTICA DA NORD (in rosso l’ambito di intervento)

7

Il borgo storico di appartenenza, caratterizzato da morfologia urbana tipica dei borghi di

impianto medioevale, con lotti molto stretti e allungati, impianto compatto, tipologie edilizie in

linea e a corti chiuse, con spazi interni pavimentati, distribuzione e accessi da strada garantiti da

androni carrabili o pedonali, fronte continuo lungo strada con presenza di funzioni di tipo

commerciale ai piani terra (esercizi pubblici, bar e negozi).

Il contesto urbano di via Pignolo è particolarmente centrale e pregiato, anche e soprattutto in

relazione ai caratteri storici di pregio che connotano la varietà tipologica ed architettonica degli

immobili esistenti, nonché alla continuità/contiguità di tali edifici con quelli lungo la via Torquato

Tasso, tra i quali spiccano importanti palazzi storici di istituzioni e servizi (Palazzo della Provincia,

Biblioteca Caversazzi, Teatro Donizetti, solo per citare i principali).

Più in particolare, l’immobile di colloca nel tratto sud della via Pignolo, in prossimità

dell’incrocio con via Camozzi, importante arteria di accesso al centro cittadino, nonché in continuità

con la via Borgo Palazzo, direttrice sud-est accesso alla città attraverso l’omonimo borgo storico,

con i suoi peculiari caratteri morfo-tipologici.

Palazzo Principe di Napoli appare come unità edilizia complessa, caratterizzata dalla

sequenza articolata di pieni e vuoti, in un susseguirsi di ambienti connotatati da elementi

architettonici e decorativi di pregio; di proprietà comunale e utilizzato in passato con funzione di

asilo infantile, si presenta oggi in evidente stato di degrado.

Il lotto propone infatti una sequenza ordinata e complessa di alternarsi di corpi edilizi

realizzate in diverse epoche, che costituiscono una magnifica sezione storica e morfologica

dell’origine e del successivo sviluppo storico di questo importante “pezzo” della città, espresso nelle

successive addizioni realizzate verso l’interno del lotto.

I corpi degli edifici si articolano intorno a spazi aperti di grande significato per le capacita’

pubbliche e le potenzialità di raccordo ed integrazione rispetto al sistema della residenza, funzione

prevalente del tessuto, benché fortemente compenetrata con funzioni commerciali e terziarie ad

essa correlate (uffici, studi professionali, negozi e pubblici esercizi).

Ingresso da via Pignolo Il negozio su via Pignolo Il primo androne d’ingresso

L’insieme degli edifici che costituiscono l’ambito di intervento, appartenenti ad epoche

diverse, si presenta con una ricca articolazione a costituire un unico organismo che concentra tra

pieni e vuoti la ricchezza dell’abitare e delle funzioni urbane che tradizionalmente fanno da

supporto e integrazione.

8

2 – STATO DI FATTO E CONSERVAZIONE

Il complesso denominato “ex-Principe di Napoli” è costituito da una serie di quattro fabbricati

(di seguito denominati A-B-C-D) disposti perpendicolarmente alla via Pignolo e suddivisi da 3 corti

interne, come indicato nella planimetria di seguito allegata.

La facciata su via Pignolo al civico, 11

I quattro fabbricati hanno caratteristiche architettoniche differenti, dovute a diverse epoche

di costruzione, nonché a varie destinazioni d’uso e numero di piani.

I due edifici che costituiscono la prima corte (A-B), dotati di bellissimi loggiati, sono disposti

su tre piani fuori terra più sottotetto e sono attualmente adibiti ad abitazioni abbandonate, tranne

una data in affitto, mentre nella parte al piano terra, prospiciente la via Pignolo, sono presenti due

negozi, anch’essi in affitto.

Vista del loggiato, fabbricato A dal primo cortile Vista del loggiato, fabbricato B dal primo cortile

9

Per quanto riguarda la seconda corte questa è delimitata dalla seconda parte del corpo di

fabbrica centrale (B), disposto su due livelli, una volta adibiti ad abitazione al piano primo (ora in

stato di abbandono) mentre al piano terra sono presenti locali adibiti a deposito.

Vista del secondo cortile con il fabbricato che unisce l’edificio B e C

Gli ultimi corpi di fabbrica (C-D), sono costituiti per l’appunto da due fabbricati disposti

entrambi su due livelli, che vanno a formare l’ultimo cortile che è chiuso all’estremità da un muro di

cinta confinante con una proprietà privata.

Vista del fabbricato C dal cortile 3, costituito da un giardino

10

SCHEMA PLANIMETRICO: CORPI DI FABBRICA E CORTILI

L’epoca di realizzazione risale al XV-XVI secolo, con probabili preesistente di epoca

antecedente per quanto riguarda i primi due corpi di fabbrica.

La facciata sulla via Pignolo è di epoca rinascimentale (XVI secolo) così come il loggiato della

prima corte, costituito da colonne in pietra. Successivamente si sono avute aggiunte e modifiche

degli spazi, l’ultima delle quali risale al 1968, con la demolizione del porticato ad archi e la

realizzazione dell’ultimo corpo di fabbrica (D).

CORPI SECONDARI ANNESSI

ALLA STRUTTURA ORIGINARIA

MEDIANTE INTERVENTI DI

SOSTITUZIONE E ADDIZIONE

REALIZZATI NEL SECONDO

DOPOGUERRA (ANNI ’60)

11

L’accesso al complesso avviene dal portone ubicato al numero civico 11 di via Pignolo; la

distribuzione orizzontale avviene per mezzo di androni coperti che attraversano

perpendicolarmente i tre fabbricati A-B-C.

Sono presenti affreschi settecenteschi di pregio nel soffitto della loggia ed in ambienti posti al

primo piano del primo cortile. Lo stato di conservazione generale dell’intero complesso risulta

pessimo: almeno la metà dei locali presenta evidente degrado edilizio e appare in uno stato di

completo abbandono.

Per quanto riguarda gli aspetti materici, relativamente ad elementi quali pavimenti, intonaci,

serramenti e finiture in generale, è necessario distinguere tra i diversi corpi di fabbrica, che di

seguito vengono illustrati con maggiore dettaglio.

Corpo di fabbrica A

Rappresenta il fabbricato di maggior pregio architettonico, con un bellissimo loggiato

sostenuto da colonne in pietra arenaria di pregevole fattura con decori e affreschi nei soffitti,

distribuito su tre piani fuori terra, più sottotetto.

Al piano terra sono presenti due negozi attualmente in uso, in discreto stato di

conservazione; nel loggiato sono innestate le scale che portano ai piani superiori.

Al piano primo è presente un unico appartamento, attualmente vuoto. Al contrario,

l’appartamento al secondo piano risulta attualmente occupato da un inquilino in affitto. Entrambi

gli appartamenti sono costituiti da locali molto ampi, di pregevole fattura, con soffitti in legno e/o

con decori e affreschi, suddivisi internamente sulla base delle murature portanti, che,

necessariamente, condizioneranno futuri lavori di risanamento.

Il terzo piano è costituito da un ampio sottotetto al rustico, attualmente utilizzato come

deposito, che presenta una altezza adeguata a consentire un suo recupero ai fini abitativi.

Corpo di fabbrica B

Vale lo stesso discorso del corpo di fabbrica A, anche qui è presente un bellissimo loggiato

sostenuto da colonne in pietra arenaria di pregevole fattura con decori e affreschi nei soffitti.

Al piano terra sono presenti dei locali a volta attualmente utilizzati come depositi, in pessimo

stato di conservazione, nel loggiato collegato per mezzo di ballatoio a quello del corpo di fabbrica A,

si innestano le scale che portano ai piani superiori, al piano primo è presente un appartamento

attualmente vuoto, così come al secondo piano, anche qui gli appartamenti sono costituiti da locali

molto ampi, di pregevole fattura con soffitti in legno e/o con decori e affreschi, l’appartamento al

primo piano si innesta sulla terrazza retrostante che collega al corpo di fabbrica C, dove si

sviluppano tre ambienti del medesimo appartamento.

Il terzo piano è costituito da un sottotetto al rustico, utilizzato come solaio, con una altezza

troppo bassa, che non permette un recupero ai fini abitativi.

Corpo di fabbrica C

Racchiude l’ultimo cortile ed è disposto su due livelli; al piano terra è presente lo spazio un

tempo occupato dall’asilo “Ex Principe di Napoli”, distribuito tramite un androne coperto che

conduce al terzo cortile. Alla sinistra dell’androne si trovano gli spazi destinati originariamente a

servizi igienici, il locale caldaia, la cucina dell’asilo, nonchè due ampi saloni, uno con soffitto a volta

e l’altro realizzato negli anni ‘60, che costituivano probabilmente le aule.

Al piano primo sono collocati la chiesetta dell’asilo, con una veranda ed una terrazza, mentre

nella zona corrispondente e a sinistra dell’androne sono presenti un alloggio e un laboratorio,

attualmente in affitto e pertanto in uso, con accesso diretto da due differenti scale esterne,

evidentemente realizzate in epoca recente, dopo la chiusura dell’asilo.

12

Corpo di fabbrica D

L’ultimo corpo di fabbrica è invece disposto perpendicolarmente al precedente e pertanto

anche alla via Pignolo, ed è costituito da un fabbricato costruito negli anni ’60, disposto su due

livelli, collegati da una scala a chiocciola esterna, con struttura in cemento armato e mattoni a vista,

del tipo a portico chiuso con ampi serramenti in ferro e vetro. Dai documenti consultati questo

ampliamento è stato realizzato andando a demolire un porticato ad archi, probabilmente della

stessa epoca del resto dell’immobile.

Lo stato di conservazione generale risulta pessimo, anche in considerazione della mancata

manutenzione che si protrae ormai da diversi anni.

Segue una breve illustrazione degli elementi costitutivi il manufatto nei diversi corpi descritti.

La copertura

La copertura è da distinguere a seconda dei corpi di fabbrica, abbiamo infatti per i fabbricati

A, B e C una copertura tradizionale in legno con struttura portante costituita da capriate e

pilastri/murature in mattoni pieni a sostegno delle travi di colmo e delle terzere con soprastanti

travetti sempre in legno.

Per quanto riguarda lo stato di conservazione questo è discreto, si riscontrano i problemi

tipici del legno come fessurazioni longitudinali più o meno profonde, insite nella natura stessa del

materiale e pertanto non provocate da fenomeni esterni e fenomeni di polverulenza e sporcizia.

Per quanto riguarda il manto di copertura questo è costituito da un assito aperto, su cui

poggiano direttamente i coppi a canale, che privi di sistema di fissaggio risultano in molte zone

scivolati fin dentro il canale, con conseguenti fenomeni di infiltrazione nei locali sottostanti.

Per quanto riguarda invece il fabbricato D, come già detto realizzato negli anni ’60, abbiamo

una copertura costituita da travetti in legno che poggiano su muricci di mattoni sostenuti dal

sottostante solaio latero-cementizio, mentre il manto di copertura è realizzato da tegole marsigliesi.

Le strutture

Anche in questo caso dobbiamo distinguere tra i primi tre corpi di fabbrica e il fabbricato D

realizzato negli anni 60’, con struttura costituita da travi, pilastri e solai in cemento armato, senza

particolari problemi delle strutture.

Mentre il resto dell’immobile conserva ancora le strutture originarie, con grosse murature in

pietra, solai a copertura del piano terra costituiti da volte di vario tipo, mentre i solai dei piani

superiori sono tutti in legno, le scale sono costituite da masselli in pietra arenaria.

Da una analisi superficiale non ci sono particolari problemi strutturali, anche se i solai in

legno dovranno essere verificati in funzione delle normative vigenti per quanto riguarda

l’inflessione e la rigidità, anche in funzione delle differenti destinazioni d’uso che saranno previste.

Le finiture

Sono pregevoli per quanto riguarda di fabbricati A e B, dove la mancata manutenzione ha

consentito di salvaguardare gli elementi tipologici e materici originali, anche se ora necessitano

però di profonde opere di restauro.

Per gli altri due fabbricati, che nel corso degli anni hanno assunto differenti destinazioni

d’uso e quindi sono stati oggetti di vari lavori di “adeguamento” alle mutate esigenze funzionali, si

sono snaturate le caratteristiche originali.

A seguito della chiusura dell’asilo, i locali sono stati oggetto di opere che hanno suddiviso gli

ambienti con tramezzature più o meno posticce, sovrapponendo pavimentazioni resilienti su quelle

esistenti. Tutti questi interventi, oltre ad aver stravolto le caratteristiche architettoniche del

manufatto, né hanno anche cambiato la configurazione materica originaria, andando così a

rimuovere tutti gli elementi tipologici e materici caratteristici.

13

I serramenti

Lo stato di conservazione generale risulta pessimo, anche se dobbiamo distinguere tra i

fabbricati A e B dove in molti casi è possibile un restauro dei manufatti originari, di gran pregio, e

gli altri due corpi di fabbrica, dove i serramenti sono stati sostituiti nel corso degli anni con

manufatti di scarsa qualità per i quali si rende necessaria la completa sostituzione.

Gli impianti

Gli impianti sono decisamente obsoleti e privi dei requisiti previsti per norma.

L’impianto di riscaldamento, originariamente centralizzato e destinato a provvedere alle

necessità derivanti dalla destinazione pubblica ad asilo, ora è completamente inservibile.

Gli attuali occupanti i diversi spazi hanno provveduto in modo differente, mediante

installazione autonoma di impianti parziali e posticci, tra cui alcune stufe.

Anche la parte elettrica, ogni inquilino ha provveduto a realizzare l’impianto della propria

porzione più o meno nel rispetto della normativa.

3 RIFERIMENTI URBANISTICI E MODALITA’ D’INTERVENTO

Nel Piano di Governo del Territorio (elaborato ai sensi della legge regionale 12/2005 3 s.m.i.

e approvato nel 2010, il Palazzo Principe di Napoli risulta inserito all’interno dell’Ambito Strategico

1 del Documento di Piano, dedicato alla individuazione delle strategie di azione legate allo sviluppo

del progetto urbano denominato “Polo dell’Arte, della Cultura e del Tempo Libero”.

All’interno di tale ambito urbano strategico trovano collocazione alcuni degli Ambiti di

Trasformazione più importanti del PGT, tra cui il progetto di riqualificazione e rifunzionalizzazione

dello Stadio Comunale e il programma di valorizzazione del complesso ex-caserme Montelungo-

Colleoni/Palazzetto dello Sport.

L’Ambito risulta inoltre interessato da specifiche azioni relative al potenziamento delle

connessioni ecologico-ambientali e ciclo-pedonali del sistema dei parchi storici (Marenzi, Suardi,

Galgario) a completamento e supporto delle importanti polarità storico-artistiche e culturali

esistenti (Università, Accademia Carrara, GAMeC, Lazzaretto), oltre che da specifici progetti per

opere infrastrutturali a scala urbana (risalita di Città Alta, riqualificazione asse via Baioni e viale

Giulio Cesare, parcheggi di interscambio in struttura).

Elaborato cartografico relativo all’Ambito Strategico “AS1- Polo dell’Arte, della Cultura e del Tempo Libero”

14

AMBITO STRATEGICO “AS1- POLO DELL’ARTE, DELLA CULTURA E DEL TEMPO LIBERO”: POLARITA’URBANE

Il borgo di Pignolo, collocato al limite dell’Ambito Strategico, si relazione con gli spazi verdi

pubblici, nel sistema di relazioni complesse tra queste e con le polarità urbane, attrezzature

pubbliche e servizi in esso presenti.

Nel quadro strategico- programmatico e previsionale declinato negli atti del Piano di Governo

del Territorio per il contesto urbano individuato dall’Ambito Strategico della “Y”, il “Polo dell’Arte,

della Cultura e del Tempo Libero”, il Palazzo Principe di Napoli beneficia delle azioni e dei progetti

di riqualificazione urbana e valorizzazione edilizio-ambientale proposti nel Documento di Piano.

Per quanto riguarda il Piano delle Regole, entrambi gli immobili appartengono al Sistema

Insediativo.

Palazzo Principe di Napoli è collocato nell’Ambito della Città Storica antica e moderna,

all’interno di uno dei tessuti storici stratificati su impianti originari, denominato “TS2 - Tessuto dei

Borghi Storici” e risulta parzialmente individuato come “IU5 - Intervento in corso di attuazione” in

ragione del suo inserimento tra gli interventi previsti dal Piano di Zona.

15

Le prescrizioni relative agli interventi ammessi, alle destinazioni d’uso e alle modalità di

intervento per il tessuto dei Borghi Storici sono definite negli artt. 23.1, 23.3 e 24.1.2 delle Norme

del Piano delle Regole, nonché indicate nella Scheda n. 563021049 della Raccolta A - Borgo Pignolo

del Catalogo dei Borghi Storici, Allegato 1 dello stesso piano.

Per maggiore chiarezza si riportano, in sintesi, le principali prescrizioni previste in tali

articoli relativamente all’immobile oggetto.

Nella Città Storica antica e moderna gli interventi edilizi e urbanistici sono finalizzati al

perseguimento dei seguenti obiettivi:

- la conservazione degli specifici caratteri storico-morfologici presenti nei tessuti urbani

esistenti, anche attraverso l’eliminazione delle superfetazioni (aggiunte di volumi incoerenti

con l’edificio originario o con il suo ampliamento organico, tra cui sopraelevazioni e volumi

pensili, occlusioni di balconi e logge, manufatti aggiunti nei cortili, quali autorimesse,

magazzini, ...);

- la preservazione della destinazione d’uso residenziale prevalente, nonché del tessuto

artigianale e commerciale ancora presente (esercizi commerciali e attività artigianali di piccole

dimensioni);

- il restauro dei complessi edilizi e delle emergenze storiche di rilievo con la valorizzazione del

loro ruolo storico-morfologico, funzionale e simbolico nella struttura urbana;

- la tutela e la valorizzazione dei beni archeologici, siano essi parti strutturali o decorative

inglobate in costruzioni di epoca successiva, ovvero organismi edilizi autonomi;

- la manutenzione qualitativa degli spazi aperti esterni (strade, piazze, aree sistemate a verde) e

interni (corti, giardini, orti);

- la riqualificazione degli edifici e delle aree degradate anche attraverso interventi di

demolizione con o senza ricostruzione e il ridisegno degli spazi aperti.

Più in particolare, per quanto riguarda i tessuti storici stratificati su impianti originari come il

tessuto dei Borghi Storici (TS2), il Piano delle Regole prevede la riqualificazione e trasformazione

del patrimonio edilizio, attraverso la tutela della sua capacità di essere significativo alla scala micro-

urbana e di connotare profondamente la cultura spaziale dell’intero centro storico.

Le destinazioni d’uso ammesse sono quelle tipiche della Città Storica antica e moderna: la

funzione principale prevista è quella residenziale, in tutte le tipologie previste dal Piano delle

Regole (libera, convenzionata e sociale), con possibilità di insediare funzioni secondarie ad essa

complementari, tra cui:

- attività di tipo artigianale (laboratori per artigianato di piccola produzione, centri di servizio,

uffici tecnici e spazi espositivi);

- attività di tipo terziario, sia di tipo diffuso (per attività e artigianato di servizio), sia per uffici di

tipo avanzato (servizi urbani, area finanziaria, comunicazioni, business marketing);

- attività commerciali per vendita al dettaglio (fino a 250 mq di Superficie di vendita) e MSV fino

a massimo 400 mq di Superficie di vendita);

- attività ricettivo-alberghiere (fino a 30 stanze, B&B, affittacamere), pubblici esercizi e locali

pubblici (ristorazione, spettacoli);

- servizi pubblici e privati di uso pubblico.

La modalità di intervento prevista nella Scheda dei Borghi è di tipo conservativo (restauro),

in ragione dell’inserimento del fabbricato all’interno del tessuto storico del borgo, classificato come

zona omogenea territoriale di tipo A, come indicato nell’elaborato cartografico del Piano delle

Regole relativo alle Zone Omogenee (ex D.M. 1444/68), di cui si riporta di seguito un estratto.

16

PRINCIPE DI NAPOLI:PIANO DELLE REGOLE - PR9 ZONE OMOGENEE TERRITORIALI - ESTRATTO

Per quanto riguarda la modalità di intervento, come già anticipato nel capitolo relativo

all’analisi dello stato di fatto, è indispensabile fare una precisa distinzione tra fabbricati,

considerando i corpi A - B come unità autonome rispetto agli altri corpi C - D, in ragione delle

differenti caratteristiche tipologiche e storico-testimoniali.

Per i corpi A e B, infatti, le caratteristiche architettoniche, la storia e gli elementi di pregio

presenti e rilevabili in situ impongono un tipo d’intervento di restauro e risanamento conservativo;

al contrario, sul resto del fabbricato (corpi C e D) è possibile intervenire con opere più prossime alla

ristrutturazione edilizia, sempre comunque nel rispetto del contesto.

Si sottolinea inoltre che, l’immobile è interessato da vincolo ope legis ai sensi del D. Lgs.

42/2004 “Codice Beni Culturali e paesaggio”, in quanto immobile pubblico la cui realizzazione

risulta antecedente a cinquant’anni, oltrechè dal vincolo ambientale “D - Zona Borghi Pignolo-S.

Tomaso”, emesso con Decreto Ministeriale in data 09/12/1963, come si evince dall’estratto relativo

all’elaborato cartografico “PR8 - Vincoli e tutele” di seguito allegato.

L’intervento progettuale previsto sull’ambito di Palazzo Principe di Napoli risulta pertanto

assoggettato all’obbligo di richiesta di autorizzazione alla Soprintendenza per i beni architettonici e

il Paesaggio, ai sensi di quanto previsto dal D.M. 42/2004 e in relazione al vincolo ambientale che

interessa la richiamata “Zona D - Borghi Pignolo - S. Tomaso”.

17

4 OBIETTIVI DEL PROGETTO

Il progetto ipotizzato ha privilegiato nei corpi A e B la localizzazione delle funzioni

commerciali (bar-ristorante) e residenziali, collocando le prime al piano terra (con affaccio sul

primo cortile) e riservando gli spazi degli altri piani alle 8 unità abitative previste, con la seguente

distribuzione: 3 alloggi per residenza sociale al primo piano, 5 alloggi per residenza a canone

moderato al secondo piano e sottotetto.

Gli alloggi per residenza sociale sono costituiti da tre bilocali (destinati a 3 utenti ciascuno);

gli alloggi a canone moderato sono costituiti da quattro bilocali (di cui tre per 3 utenti

ciascuno, uno per 2 utenti) e un trilocale (4 utenti), per complessivi 24 utenti.

I corpi C e D, di minore pregio edilizio e più adattabili ad esigenza funzionali (quindi più

flessibili e adatti alla ristrutturazione) sono nel progetto destinati ad accogliere gli spazi per uffici e

quelli per associazionismo artistico/centro di aggregazione culturale, nonché i locali di servizio per

servizi igienico-sanitari, deposito biciclette e ciclo-officina (piano terra), oltre alla struttura ricettiva

dell’ostello (piano primo), destinata ad accogliere 35 ospiti.

5 DESCRIZIONE DELLE LAVORAZIONI E DEI MATERIALI

Vengono di seguito analizzate e descritte in modo sintetico le opere principali necessarie, per

il completo recupero dell’immobile, suddivise per gli elementi principali costituenti il manufatto.

La copertura

Gli interventi necessari sono prettamente di tipo conservativo, in considerazione del discreto

stato di conservazione delle strutture lignee dell’orditura primaria. Queste ultime potranno essere

mantenute, realizzando interventi puntuali di consolidamento e interventi generalizzati di restauro,

con eventuali sostituzioni localizzate di alcuni elementi.

I travetti dell’orditura secondaria, il manto di copertura e le lattonerie dovranno essere

completamente sostituiti, sempre nel rispetto dei caratteri tipologici, anche in un’ottica di

miglioramento della coibentazione termica.

Le strutture

Le strutture in muratura, le volte e i solai in latero-cemento non presentano problematiche

tali da rendere necessarie pesanti opere di consolidamento delle stesse, anche se dovrà comunque

essere effettuata una verifica in sede di progettazione esecutiva, in funzione delle nuove

destinazioni d’uso.

I solai lignei dovranno essere consolidati per ridurre l’inflessione e aumentarne la rigidità,

attraverso idonee soluzioni esecutive, nel rispetto delle parti in vista di pregio, sia di quelle in legno

che di quelle in intonaco, che presentano superfici decorate e affrescate.

La realizzazione delle previste funzioni “sociali” (servizi) e ricettive dovrà considerare la

necessità di realizzare almeno un nuovo corpo scale di distribuzione verticale con annesso vano

ascensore predisposto all’utilizzo da parte delle persone disabili, oltre ad un ballatoio al primo

piano per distribuire il corpo di fabbrica D.

Per quanto riguarda le nuove partizioni interne, queste dovranno essere realizzate nel

rispetto delle strutture murarie portanti e delle parti di pregio (architettoniche e decorative)

presenti nei corpi di fabbrica A e B.

Per tutti i locali posti al piano terra, sarà necessario realizzare idoneo vespaio areato, e

procedere ad una valutazione dello stato di consistenza delle fondazioni.

Le finiture

Bisogna distinguere tra i fabbricati A e B dove si dovrà tendere il più possibile al restauro e

recupero delle finiture di pregio esistenti, tenendo conto della necessità comunque di procedere al

completo rifacimento degli impianti. Per gli altri due fabbricati, viste le caratteristiche a la

18

molteplicità degli interventi che hanno profondamente snaturato le caratteristiche tipologiche e

architettoniche, nonché la presenza di differenti materiali con diversi livelli di qualità e stati di

conservazione, le attuali finiture (con particolare riferimento alle pavimentazioni) dovranno essere

completamente riviste, effettuando interventi di sostituzione in un’ottica comunque rispettosa della

natura storica del manufatto.

Serramenti

Valgono le stesse considerazioni fatte per le finiture; dovranno pertanto essere attuati

interventi mirati a recuperare il più possibile gli elementi di pregio dei primi due corpi di fabbrica,

mentre gli elementi nuovi dovranno dimostrarsi rispettosi delle caratteristiche architettoniche del

manufatto.

Gli impianti

Il progetto di ristrutturazione e rifunzionalizzazione dovrà prevedere il completo rifacimento

della componente impiantistica, in coerenza e applicazione delle norme regionali relative al

risparmio energetico, benché queste non risultino obbligatorie per il fabbricato in oggetto, in

considerazione del fatto che si tratta di un immobile vincolato.

Si dovrà pertanto procedere al completo rifacimento dell’impianto di riscaldamento, di quello

idrico-sanitario, della rete di collettamento delle acque nere e bianche, dell’impianto elettrico, della

rete di telefonia-dati, nonché dell’impianto antintrusione e antincendio, di quello citofonico, della

antenna TV e dell’ascensore, in considerazione delle diverse destinazioni d’uso.

Il complesso delle opere dovrà consentire di ricavare presuntivamente le funzioni e

destinazioni d’uso descritte, negli obiettivi del progetto.

A.6 ECONOMIA DEL PROGETTO

Per la valutazione dei costi per il recupero dell’intero immobile, si è partiti prendendo come

riferimento il progetto esecutivo dei lavori di ristrutturazione del complesso edilizio “principe di

Napoli” 1° lotto, approvato nel 2008.

Sulla scorta della suddetta stima si è proceduti ad una valutazione comparativa, sugli edifici A

e B adattando gli importi parametrici alla diversità tipologica dei manufatti rispetto ai fabbricati C e

D oggetto del suddetto progetto.

Pertanto scomponendo l’intervento nelle differenti categorie di lavori da realizzare, si

possono stimare i seguenti costi:

RIMOZIONI E DEMOLIZIONI €. 145.000,00

SCAVI, VESPAI CONSOLIDAMENTI E OPERE STRUTTURALI €. 180.000,00

COPERTURA €. 190.000,00

OPERE EDILI, SOTTOFONDI, INTONACI E ASSISTENZE MURARIE €. 660.000,00

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI €. 220.000,00

SERRAMENTI E OPERE DA FABBRO €. 250.000,00

TINTEGGIATURE E VERNICIATURE €. 135.000,00

OPERE DI RESTAURO €. 175.000,00

OPERE ESTERNE €. 70.000,00

CANTIERAZIONE E SICUREZZA €. 45.000,00

IMPIANTI ELETTRICI E SPECIALI COMPRESI CORPI ILLUMINANTI €. 270.000,00

IMPIANTI IDRICO, SANITARIO, GAS-METANO E TERMICO €. 260.000,00

TOTALE €. 2.600.000,00

19

Che portano al seguente quadro economico complessivo per quanto riguarda il complesso del

Principe di Napoli

A) LAVORI A BASE D’APPALTO

ONERI DELLA SICUREZZA

€.

€.

€.

2.555.000,00

45.000,00

2.600.000,00

TOTALE A BASE D’APPALTO €. 2.600.000,00

B) SOMME A DISPOSIZIONE DELL’OPERATORE

- Per I.V.A. al 10% su €. 2.600.000,00 €. 260.000,00

- spese tecniche per incarichi

- spese pubblicità

- modifica e allacciamenti ai pubblici servizi

€.

€.

€.

€.

208.000,00

4.000,00

10.000,00

TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE €. 482.000,00

IMPORTO TOTALE DELL’OPERA €. 3.082.000,00