2014 ord cass alloggi peep

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  • 1. . Svolgimento del processo lRusso Nunzia con atto di citazione del 18 gennaio 1997 conveniva in giudizio4l'--i davanti al Tribunale di Roma,Recchi Lidia ed,esponendo di aver promesso4in vendita alla convenuta un immobile sito in Roma localit casal Brunori,via-TCarmelo Maestrina n.142, II piano con armessa cantina e posto auto,che laconvenuta,sebbene difdata ad adempiere,non aveva inteso procedere al_l__lrogito di acquisto,adducendo lesistenza di vincoli,dato che limmobile erastato costruito nellambito di un piano di edilizia agevolata.Chiedeva, v-pertanto,la risoluzione del preliminare per inadempimento della Recchi, nonch il risarcimento del danno per mancato guadagno e per non aver potuto_. ..irealizzare altro acquisto oggetto di altro preliminare,perdendo cos la caparra l- che aveva versato. lSi costituiva Recchi contestando la domanda attorea ed,eccependo chel._Pappartamento,di cui si dice,era stato costruito secondo le nonne chedisciplinano ledilizia economica e popolare e,pertanto,era soggetto,nonsolo a vincoli di inalienabilit ,adesso venuti meno per lautorizzazioneconcessa dalla Regione Lazio alla sigma Russo,ma anche a vincoli in sede diL_ determinazione del prezzo,che non poteva essere secondo le regole delex aTf.2932 cc. , previa riduzione del prezzo di acquisto,secordo parametri-di Roma e Fmpresa costruttrice.Cliedeva,dunquehe-si emettesse sentenzamercato,ma,secondo parametri richiamati nella Convenzione tra il Comunel_d curla legge 8657971 de alla convenzione a"pp1icafiva,in subordine che

2. errore su qualit essenziali del bene. Il Tribunale di Roma con sentenza 11126 del 2001 dichiarava risolto il_____T__contratto preliminare di vendita per inadempimento della Recchi (promissaria, _acquirente) e respingeva le domande riconvenzionali avanzate dalla stessa,J- acosi come pure le domande avanzate dalla Russo (promittente venditrice)nautorizzando questa a trattenere a titolo di penale la somma di E.2.000.000, l'_ 7 ricevuta dalla convenuta,condarmava lattrice alla restituzione della somma dif.100.000.000 ricevuto a titolo di accanto del prezzo della vendita,poneva a carico della Recchi le spese del giudizio. Avverso questa sentenza proponeva appello sia la sig. ra Recchi (promissariaFacquirente),chiedendo laccoglimento delle domande esposte in primo grado_J. e sia la sig. ra Russo (promittente venditrice) che contestava lappello eproponeva appello incidentale per laccoglimento della domanda di' risarcimento dei danni disattesa dal primo giudice.T La Corte di appello di Roma,con sentenza 4860 del 2004, non denitiva- _laccertava linadempimento dellappellata (Russo) allobbligo di trasferire lapropriet superciaria del1immobile,oggetto della controversia,al prezzodeterminato secondo i parametri indicati dallart.35 della legge 865 del 1971?71a determinarsi nel prosieguoel giudizio.ligettava lzdomanda propostadalla Rsso (Tadomaidi di risaimento del darmo) e dichiarava assorbito 1Tdi lei appellonciental.Successivamente,con sentenza n.47F06el 2007_liasferiva in capo a Recclfla propriet superfciara derberi oggetto della 3. La cassazione della sentenza denitiva n.4406 del 2007 stata chiesta daLidia Recchi con atto di ricorso afdato a due motivi.Russo Nunzia haresistito con controricorso,proponendo ad un tempo ricorso incidentale,per la, _ .4.cassazione della sentenza parziale n.4860 del 2004 e della sentenzadenitiva n.n.4406 del 2007 afdato a quattro motivi.Lidia Ricchi haresistito al ricorso incidentale con controricorso. In prossimit delludienza pubblica le parti hanno depositato memorie ex art.l- 4378 cpc. uMotivi della decisioneA. = Ricorso principale1.=Recchi lamenta: -a) con il primo motivo la violazione e falsa applicazione degli artt.112, 113,-4-115, 116, cpc. , degli artt.1339 e 1362 cc. , e dellart.35 comma ottavo,dellarlegge 865 del 1971, nonch la nullit della sentenza e del procedimento,L-omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e__. .decisivo per il giudizio. r. Avrebbe errato la Corte distrettuale,secondo la ricorrente,nellavercondizionato leffetto traslativo al pagamento di .43.101, 61 unitamente_dl1acc6llo del mutuo acceso presso il credito ondiarid CaripTo n. -l 347191721per E.91 mildm,percl,in tl modd,avrebbe incrementatol prezzo dicompravendita determinato ai sensi de1larf. 35 della legge n.865 del 1971. 1'npficolre,la ricorrente,specifica che la Corte dstrettualeda un verso,alla 4. preliminare a parte quella sul corrispettivo costituito seguendo parametri4mmvincolanti ex lege,poneva a carico della promissaria acquirente anche ilmutuo.Epper,ritiene la ricorrente,una corretta e non contraddittoria? applicazione delle norme avrebbe dovuto imporre alla Corte di Roma distabilire che il prezzo massimo di cessione imposta dalla convenzione e_. r__ _. determinato ai sensi dellart.35 della legge n.865 del 1971 (e cos comedeterminato dal consulente tecnico e riconosciuto dalla stessa sentenza),in . 43.101,61 oltre interessi,doveva essere pagato dalla Recchi alla Russomediante accollo del residuo mutuo descritto allart.5 del contratto-rpreliminare di vendita del 9 ottobre 1996 e per la restante parte in contanticome previsto dallart.5 appena citato. T Pertanto,conclude la ricorrente: Dica lEcc. ma Corte di Cassazione se lart.1339 cc.e lart.113 cpc. ,. _i_consentono al giudice di determinare il prezzo di cessione di un alloggio-. .rientrante nei piani di edilizia pubblica agevolata e convenzionata in misurasuperiore a quello massimo ricavato dalla Convenzione tra lente pubblici? concedente il diritto di supercie ed il privato richiedente,prevista ai sensidellart.35 della legge 865 del 1971.7 lida lEcc. ma-Corte di Cassaione se lart.112 cpc.consente a Giudice"-cbamato a emettere sentenza ex art.2932 cc. , di determinare ai sensi degliartt.1339 cc,il prezzo di cesone di un immobile oggetto di un conraftoprelmnae di compraveiia inadempio in un importo che sia sup'enore ai. om.31-:' . o.i- II' - o-c- .- -v. -' 4/i 5. giudice,chiamato a valutare il contenuto di una clausola di un contrattoTpreliminare di compravendita oggetto di prova documentale che disciplina lemodalit di pagamento del prezzo di valutare tale modalit di corresponsionem; del prezzo in maniera diversa da quanto previsto e descritto nel contrattoSCSSO. 4.. Dica lEcc. ma Corte di Cassazione se gli artt.1362 cc e 115 e 116 cpc. consentono al giudice di interpretare una clausola che disciplina le modalit dipagamento del prezzo di un contratto preliminare di compravendita oggetto di L;-prova documentale,in modo tale da concludere che laccollo del residuo dellmutuo fondiario era stata ivi espressamente pattuita tra le parti come modalitdi pagamento e non come elemento aggiuntivo del prezzo di cessione di unl alloggio rientrante nei piani di edilizia pubblica agevolata e convenzionatache il giudice sia stato chiamato a determinare ex lege in ottemperanza ali-disposto dellart.1339 cc. Dica lEcc. ma Corte di Cassazione se gli artt.132 cpc.e 118 disp att.Cpc. ,consentono al giudice di emettere una sentenza di contenuto contraddittorioladdove,da un lato,si richiamano espressamente e si farmo proprie delleiorme dandone coerente attuazione nella motivazione,dallaltro,sempre nellammotivazione e poi nel disposiivo,si introducono elemeni-cotliggenti con lenorme di diritto prima icbiamate. Dica lEcc. ma Corte di Cassazione se gli art 1362 cc e 115 e lT6 cpc. consentono di interpretare una clusclahe prevedeTaccollo da parte del 6. corrisponda leventua1e parte residua di prezzo in contanti. b) con il secondo motivo,la violazione e falsa applicazione dellart.92 cpc. nullit della sentenza e del procedimento,omessa,insufficiente e, _contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo del giudizio (inrelazione allart.360 n.3, 4 e 5 cpc).Secondo la ricorrente la decisione dellarCorte di Roma di compensare le spese processuali di entrambi i gradi delT giudizio,si rivelerebbe immotivata e illogica perch il semplice richiamo allaobiettiva controvertibilit delle soluzioni interpretative adottate sarebbe deltutto insufciente a rendere ragione della conclusione cui pervenuta la Cortedi merito in ordine al regolamento delle spese,n dal contesto della1.. motivazione emergerebbero elementi idonei a dare contezza dei giusti motividella decisione.Per altro,anche la giurisprudenza,che riconosce ampiadiscrezionalit al giudice di merito in ordine alla valutazione delloppoitunitL. della compensazione totale o parziale delle spese processuali,ritiene che talel.pronuncia sia,comunque,censurabile quando risulti violato il principiosecondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmenteFi- .. VIOIOSa. Pertanto,conclude la ricorrente: Dca lEcc. ma (rte di Cassazione seTart.92 cpc.consenteil giudice,ci? ddnisce una lite,di compensare integralmente-le spese processii-traepi,nonostante una parte risulti totalnerte vittoriosa nel merito. Bilicorsoiciertale 7. la nullit della sentenza e del procedimento,lomessa,insufficiente econtraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio. '1'Avrebbe errato la Corte distrettuale,secondo la ricorrente incidentale,1.. nellaver ritenuto che il venir meno del divieto di alienazione per effetto deldecorso del termine minimo previsto dalla legge dal primo acquisto non_. ideterrninasse il venir meno degli altri vincoli relativi alla determinazione del lprezzo e che la soluzione cos data alla questione fosse applicabile allasituazione di autorizzazione alla vendita prima del decorso del terminet__minimo di custodia,perch lo specifico regime giuridico che riguarda gliimmobili costruiti usufruendo delle agevolazioni pubbliche non determinanovincoli di disponibilit in merito al prezzo di eventuale rivendita ed alladeterminazione del canone di futura locazione anche in capo a terzi aventi,r? causa delroriginario acquirente.130W,o;>Lwn i ._ 1TDica la Suprema Corte se il venir meno del divieto di alienazione per effettodel decorso del termine minimo (quinquennio) previsto dalla legge dal primoTacquisto determina il pemianere,anche,degli altri vincoli relativo allaLdeterminazione del prezzo. Dica la Suprema Corte se tale disciplina si applica anche nel caso d-gautorizzazione alla veiita-da parte delorgano competente prima dl rie-corsodel termine rimmo-di cinque armi.m.m wu: ab) Con i1 secondo mo 1V a vio azione e lsa applicazione dElle norme iL_.dintto contenute negli att.112,113, 115 e 116cpc. , negli artft, : :o c '. Ino' 8. . i in sostituzione del capoverso d) dodicesimo comma della legge n.865 del1971 il tutto in riferimento alla legge n.167 del 1962 ha liberato i benirealizzati in aree 167 da ogni vincolo in presenza di esplicita autorizzazionedella Pubblica Amministrazione competente,sicch in esito a taleiautorizzazione il bene andava considerato immesso nel libero mercato senzalimiti.Valutate in successione le leggi che interessano i beni in regime di_4_edilizia agevolata emergerebbe la progressiva liberalizzazione della materiaoperata nel tempo dal Legislatore per ottenere che norme straordinarie varateper affrontare in favore dei meno abbienti il problema casa dopo aver prodotto-wil risultato voluto,non rimanessero in vigore per sempre.Daltra parte,tutte le. ._, .statuizioni reperibili in giurisprudenza riguardano fattispecie concrete insortesotto legida della legge n.865 del 1971 ma le medesime decisioni dellaa. Suprema Corte statuiscono con chiarezza il principio della libera4_commerciabilit dei beni una volta scaduto il termine.In denitiva,chiariscela ricorrente,le leggi in vigore legittimavano pienamente la contrattazionepreliminare intercorsa tra le parti perch anche i vincoli richiamatinelloriginaria convenzione (obbligatori tra Comune concedente ecostruttore allepoca della concessione) erano stati superati e resi inesistentia successive-leggi per quel che attiene ai rappor tra primo acqtiiente e siidI avente causa.HDa cio,avrebbe dovuto consegu,secoo la ricorrenE incidertale,bdiritto della sig. ra"Russo alla risoluzione del contratto edl risarcimento del 9. determinazione del prezzo sia limitato al periodo di inalienabilit. l-ac) Con il terzo motivo del ricorso incidentale,la violazione e falsaapplicazione delle norme di diritto contenute negli artt.112,113, 115 e 116cpc. , negli artt.1339, 1418, 1419, 1489, e 2932 cc. , la nullit della sentenza edel procedimento,lomessa,insufciente e contraddittoria motivazione circaun fatto controverso e decisivo del giudizio. Secondo la ricorrente incidentale,la Corte distrettuale non avrebbe dovutoapplicare al caso in esame la norma di cui allart.1339 cc. , sostituzioneautomatica del prezzo previsto dalla legge al prezzo concordato dalle parti, _1 ma leventuale violazione di norme imperative avrebbe dovuto determinare lar r" nullit del contratto preliminare e non la riduzione del prezzo ex art.1339 cc. , _Lper altro,mai chiesta dalla ricorrente.Piuttosto,perch il contratto restassevalido ma si avesse diritto alla riduzione del prezzo,come richiesto dalla_J_. controparte,sarebbe stato necessario ricorrere alla fattispecie di cui agli artt. 1480, 1482, 1489 cc.tutti inapplicabili al caso in esame. Lapplicazione della nonna di cui allart.1339 cc. , mai evocata e mai posta al. base del proprio impianto difensivo,avendo la ricorrente chiesto la riduzionen o "l del prezzo integrerebbe,secondo la ricorrente incidentale,la violazione dellenonne d-cui-ag-artt.112,l1115_,1 lcpc. , non essencRWi,nole, zoripondenza tra il ciestoil pronunciato. Pan),conlidla ricorrente incidentale: Dica la"Suprema Corte se lart.ellzleggezftobre T971 T86Sesc1ude" 10. residenziale pubblica stipulato con Pautorizzazione a vendere dellEntecompetente importa la nullit dellintero contratto ex art.1419 primo commaCC.4.ad) Con il quarto motivo del ricorso incidentale,la violazione e falsaapplicazione delle norme di diritto contenute negli artt.112,113, 115 e 116cpc. , negli artt.1385 e 1386 cc. Secondo la ricorrente incidentale,avrebbe errato la Corte di Appello nel nonaver accolto lappello incidentale dispiegato dalla sig. ra Russo relativo almrisarcimento del danno.In particolare,la ricorrente incidentale lamenta che il Tribunale in primo grado aveva ingiustamente limitato il diritto alT risarcimento del danno subito dalla stessa al solo ammontare della caparraw l-penitenziale di lire due milioni corrisposta dalla sig. ra Recchi,dato che nelcaso specico la caparra di cui si dice non era stata denita comepenitenziale,ma,con lart.7 del contratto,veniva qualicata comeliquidazione dovuta per il caso di rescissione del contratto. Pertanto,conclude la ricorrente incidentale: J.Dica la Suprema Corte se in caso di grave inadempimento contrattualecompete alla parte adempiente,oltre al diritto alla risoluzione,il diritto alrisarcimento del (la-imo subito per etto-tale inadempimento,anche neTLhcaso in cui sia stata prevista una caparra penitenziale,ove la parteinadempiente non abbia esercitato il diritto recesso.73.=Per ragioni di pregi-H izialit va esaminato prinal ricorsonclemale ed, v r 11. Pedilizia agevolata,sia limitato solo al tempo del vincolo di inalienabilit delbene e/ o valga solo per il concessionario ma non anche per i successiviacquirenti. Ora,su tale questione si registra un primo orientamento,gi,espresso daquesta Corte con sent.n.13006 del 02/10/2000 e ribadito,da ultimo,daquesta stessa Sezione della Corte di Cassazione,(sent.n.7630 del 2011)secondo il quale 1'obbligo di contenere i prezzi di cessione di immobili, l costruiti sulla base di concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto,neilimiti della convenzione-tipo approvata dalla Regione ai sensi dell'art.7 legge 28 gennaio 1977 n.10, grava soltanto sul costruttore,titolare della__, _ , _ concessione,o su colui che ,in questa,subentrato,ma non sull'acquirentedell'immobile che intenda,a sua volta,rivenderlo E questa,una conclusioneche viene fondata sul rilievo che la lettera della L.n.10 del 1977, (art.7: "pergli interventi di edilizia abitativa,ivi compresi quelli sugli edici esistenti,ilcontributo di cui al precedente art.3 e ridotto alla sola quota di cui all'art.5qualora il concessionario si impegni,a mezzo di una convenzione con ilComune,ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati aisensi della convenzione - tipo prevista dal successivo art.3) si presenta chiaranell'individuare nel soggetto che abbia ottenuto la concessione edilizia acontributo ridotto (che quindi abbia conluso con il Comune la convenzionenecessaria,ovveTatto d'obbligo equivalertb),ilestnataio degli obbligliassunti di contierTprezz- di c""essione ed i canoni di locazione degli alloggi, 'n. -. .0"V0"0' . u-'ncn. nc-. m I 12. giusticazione nella esplicita norma di legge,che non esprime alcunriferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionariolcostruttore,del comune e della regione,e ricollega all'accordo (o attod'obbligo equivalente) l'impegno di alienare o locare a prezzi limitati glialloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto;di tale accordo parte specica il concessionario costruttore,e,quindi,solo su quest'ultimot ricade l'obbligo assunto.Del resto le modalit di determinazione del prezzo dicessione sono coerenti con la limitazione alla sola persona del concessionarioLcostruttore dell'impegno assunto di contenere il prezzo di cessione (od ilcanone di locazione) degli alloggi costruiti,a fronte del connesso ed a luisoltanto riconosciuto benecio di riduzione del contributo per il rilascio della _l_. concessione edilizia. n l_Epper,lodiemo Collegio,ritiene che lorientamento richiamato non sia dela tutto convincente se non altro perch non offre una visione completa ecomplessiva dellintera normativa in tema di edilizia agevolata e,soprattutto, non ha colto lessenziale ratio della normativa di cui si dice.In estremasintesi,lorientamento richiamato,se ha valorizzato lautonomia contrattuale, quale valore costituzionalmente garantito,non ha tenuto conto dell'altro. valore,non meno cottuz-ionalmente garantito,dl quale attrattalanormativa Elativa aIedTiiza agevolata,quello,cid del HIO14all abime. Pufto-s ojcome ha avTo mdo 071T evidenziare la Corte d"Ri oma,richiamandono-sr-oun-n o- . r.uo- = -.o-'o-n' a 12 13. comuni,costituisce una prescrizione di ordine pubblico generale,dettata dallegislatore,per prevenire l'eventualit che le agevolazioni concesse nel quadrodi una politica abitativa di interesse sociale possano trasformarsi in uninammissibile strumento di speculazione.E,ad un tempo,la Corte romana haavuto modo di osservare che mentre,sotto il vigore della legge 167 del 1962,il vincolo perpetuo di alienazione poteva dirsi efficace ostacolo allarealizzazione degli scopi speculativi degli immobili costruiti con contributo+ _pubblico,la sopravvenuta temporaneit del divieto ha impedito di conferireallo stesso,analoga efficacia,imponendo,quindi,al ne di assicurare la,__ nalit cui sarebbe preordinata la normativa in materia di edilizia pubblica eo- agevolata,di ritenere sussistenti i vincoli attinenti al prezzo di vendita,anche. __..+. per i successivi acquirenti. J_Ora,,questa,uninterpretazione che risulterebbe confermata anche dallaL legislazione successiva.a) E affermazione pacica presso gli studiosi dellamateria,che lart.3 della legge 85/1994, laddove ha introdotto una deroga alvincolo di inalienabilit quinquennale,ha confermato l esistenza del vincoloL del prezzo massimo di cessione non avendone disposta Fabrogazione.2) Nonsolo,ma,mentre il vincolo di inalienabilit previsto sia per gli alloggcostruiti su aree cedute in propriet f sia su aree concesse in diritto d? supercie,alla cuipologia appartiene la fattispecie in esame,il vincdlo diprezzo imposta-dalla legge 865 del i971 riferito s>lo alle aree concesse indiritto di supTfe ici'e,s"fte ore che non stato oggettoiella rifFna operata dalla 14. - A seguenti nuovi commi:49bis'I vincoli relativi alla determinazione del prezzomassimo di cessione delle singole unit abitative e loro pertinenze,nonch, del canone massimo di locazione delle stesse,contenuti nelle convenzioni dicui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n.865, e successivemodicazioni,per la cessione del diritto di propriet,stipulate ___: ,_precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. m179, owero per la cessione del diritto di supercie,possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primotrasferimento,con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del. _,_singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivoproporzionale alla corrispondente quota millesimale,determinato,anche per lle unit in diritto di supercie,in misura pari ad una percentuale delo 4 - corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma stabilita,anche con l'applicazionedi eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo,con decretol- di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle nanze,previaintesa in sede di Conferenza unicata ai sensi dell'articolo 3 del decretolegislativo 28 agosto 1997, n.281.cch,anche la successiv-a e pi recente normativa in materia di edilizia-"rpubblica agevolata e convenzionata evidenzia la necessita della persienzadel-vmcolo attinenteil prezzo di vendtyalmenoii quando esso non sitat- eliminato con convenzione in forma pubblica stipulat" a YIChSa de'l singoloo0o"r>: o ' 0-0- n .n.1. " - o u o ' o H o su ' . I- . l .MO I0 I llll.. ul'O" ul-I l IIIK O Il 15. l'opportunit della trasmissione degli atti al Primo Presidente anch valutil'eventualit di rimettere la causa alle Sezioni Unite ove condivida l'esigenzadi una risposta nomolattica al pi alto livello sulla questionePQMLa Corte,rimette gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione delo- ricorso alle Sezioni Unite. Cos deciso in Roma,nella camera di consiglio della 2" Sezione Civile,il 28 maggio 201415