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TRIBUNALE DI UDINE

2^ RELAZIONE PERITALE DI STIMA

estesa

dal sottoscritto Daniele per. ind. Lollo, con studio in Udine, via Gorghi 11,

nominato stimatore dei beni immobili dal Curatore fallimentare dott. Ivan

Jogna Prat nella procedura fallimentare contro la società :

“IMMOBILIARE LAGUNA S.R.L.”

con sede in San Giorgio di Nogaro (UD) – Via Marittima n.69/a

c.f. : 01436320301

LOTTO 1 pagina 4

LOTTO 2 pagina 7

LOTTO 3 pagina 10

LOTTO 4 pagina 14

LOTTO 5 pagina 17

LOTTO 6 pagina 20

LOTTO 7 pagina 23

LOTTO 8 pagina 26

LOTTO 9 pagina 29

LOTTO 10 pagina 32

LOTTO 11 pagina 35

LOTTO 12 pagina 38

LOTTO 13 pagina 41

LOTTO 14 pagina 44

LOTTO 15 pagina 47

LOTTO 16 pagina 50

LOTTO 17 pagina 53

LOTTO 18 pagina 56

LOTTO 19 pagina 59

LOTTO 20 pagina 62

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RIEPILOGO pagina 64

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PREMESSA

riferita a tutte le unità immobiliari trattate nella presente relazione peritale.

I fabbricati nei quali insistono le uu.ii sono stati edificati sui terreni

identificati in Comune di San Giorgio di Nogaro al NCT - Sez. A Fg. 12

mapp. 1106 ed 1107 già mapp. 889,137,138,139 provenienti dalla fusione per

incorporazione della "Immobiliare Porto Nogaro s.r.l." nella "Immobiliare

Laguna s.r.l." mediante atto rep. n. 58111 del 14/11/2000 not. Panella,

trascritto il 24/11/2000 al n. RP 23909. Le visure ipotecarie comprendono il

periodo dal 01/01/1996 - 24/11/2000 relativamente alla "Immobiliare Porto

Nogaro s.r.l." e dal 01/01/1997 al 27/02/2018 relativamente alla "Immobiliare

Laguna s.r.l."

Gli immobili ad uso misto commerciale, direzionale ed artigianale sono

compresi all'interno del P.R.G.C. - Comparto 16 - Zona H2;

L'attuazione del Comparto 16 era soggetta alla "Convenzione per la

realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria tra la

"Immobiliare Laguna srl" ed il Comune di San Giorgio di Nogaro dd.

19/09/2001 registrata a Cervignano il 27/09/2001 al n. 602/T e successiva

integrazione dd. 30/09/2005;

Il "Certificato di Collaudo" relativo alle opere strutturali è stato depositato

presso la Direzione Provinciale dei Servizi Tecnici di Udine il 14/07/2004

al n. 2737/02.

Il certificato di "Collaudo finale tecnico" delle opere di urbanizzazione

riferite alla "Convenzione" sopra citata è stato depositato presso il Comune

di San Giorgio di Nogaro il 28/09/2006 prot. n. 14644;

Il "Regolamento di Condominio" e le relative quote millesimali delle uu.ii. e

delle parti comuni così come attualmente in vigore potrà essere soggetto a

modifiche in ragione delle variazioni in corso d'opera di alcune unità

immobiliari citate nella presente relazione. Il costo delle ulteriori

variazioni "Regolamento di Condominio" non è attualmente quantificabile.

Per ogni singolo "Lotto" appare necessario il "Certificato di destinazione

urbanistica" in quanto l'area di sedime dei mappali n. 1106 ed 1107 è

4

superiore a mq. 5.000,00.

In occasione del sopralluogo si è riscontrata la carenza dell'allacciamento

dello scarico fognario generale alla rete pubblica che comporta i lavori di

bypasso della strada provinciale n. 80. Si evidenzia che gli eventuali oneri

futuri potrebbero gravare a carico delle singole unità condominiali in

ragione dei millesimi di proprietà.

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UNITA’ IMMOBILIARI INSISTENTI SUL MAPPALE N. 1106

L O T T O "1"

IDENTIFICAZIONE CATASTALE -

Comune di San Giorgio di Nogaro (UD) - N.C.E.U.

Sez. A - Fg. 12 - mapp. 1106 - SUB 16 - cat. A/10 - cl.1 - v. 2,5 - via Marittima

p. 1° - mq. 60 - RC. € 471,27

Confini in senso orario : sub 17, sub 18, sub 15.

Intestazione catastale:

Immobiliare Laguna srl - proprietà 1/1.

2) DESCRIZIONE SOMMARIA

Trattasi di unità immobiliare adibita ad ufficio ubicata al primo piano del

fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA

Acquisto terreni e successiva edificazione e precisamente:

Atto di c/v rep. n. 52719 del 11/04/2002 not. Suitner trascritto presso la

Conservatoria dei RR.II. di Udine il 18/04/2002 al n. RP 9089.





Atto di fusione di Società rep. n. 58111 del 14/01/2000 not. Panella trascritto

presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine il 24/11/2000 al n. RP 23909.

4) STATO DI POSSESSO

Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava locato con "Contratto di

Locazione Commerciale "stipulato il 24/10/2014, registrato a Udine al

n. 793/2014 con durata di anni 6 a decorrere dal 01/11/2014,

tacitamente rinnovabile e con canone annuo di € 4.200,00 (€ 350,00

mensili).

Per quanto riguarda la verifica della congruità del valore locativo, considerando

6

che gli importi di mercato attualmente proposti ed applicati in loco per immobili

similari sono compresi tra € 3,00 ed 5,00 €/mq., si ritiene congruo il valore

indicato nel Contratto ( mq. 60,00 x € 5,00 = € 300,00 mensili).

5) VINCOLI ED ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE

CHE NON SARANNO CANCELLATI.

Convenzione Edilizia rep. n. 51876 del 19/09/2001 not. Suitner trascritta presso

la Conservatoria dei RR.II. di Udine il 28/09/2001 al n. RP 20735.

Regolamento di Condominio rep. n. 56200 del 20/01/2005 not. Suitner trascritto

presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine il 20/01/2005 al n. RP 117 e

successive variazioni.

6) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE VERRANNO

CANCELLATI

Aggiornamento visure ipotecarie al 27/02/2018

I. Iscrizione del 10/03/2005 - R.P. n. 1468;

a favore : Credito Cooperativo Friuli scrl

contro : Immobiliare Laguna srl;

titolo : ipoteca volontaria da mutuo fondiario;

beni : Comune di San Giorgio di Nogaro - NCEU - Sez. A

Fg. 12 mapp. 1106 - sub 16;

7) DESTINAZIONE URBANITICA

Gli immobili ricadono nel Piano Particolareggiato Comunale di iniziativa privata

Comparto n. 16.

8) VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA

CENSO,LIVELLO O USO CIVICO.

Nessun titolo reperito

9) COSTITUZIONE DI “FONDO PATRIMONIALE”

Nessun titolo reperito.

10) ACQUISTO PROPRIETA’ “MORTIS CAUSA”

7

Negativo.

11) CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI

Si conferma la continuità delle trascrizioni della proprietà.

12) DIVISIBILITA’ DELLA SOSTANZA

L'unità immobiliare è proposta in vendita per l’intera proprietà.

13) REGOLARITA' AMMINISTRATIVA

L'unità immobiliare è stata realizzata in forza dei seguenti atti amministrativi:

Concessione Edilizia n. C2002/70 prot. com. n. 7817 del 17/09/2002 a favore

della Ditta IMMOBILIARE LAGUNA srl per i lavori di costruzione di edifici ad uso

misto commerciale, direzionale ed artigianale all'interno del PRPC comparto n.16, variato

con Concessione Edilizia n. C2003/78 prot. n. 14153del 07/01/2004 inerente

la Variante n. 2 alla C.E. n. 70/2002, variato con C.E. n. C2004/71 prot. com. n.

18296 del 02/12/2004 inerente la Variante alla C.E. n. C2002/70 del 17/09/2002,

modifiche interne alla distribuzione dei vani ad uso commerciale, direzionale, artigianale ed

esterne ai prospetti, variato con Concessione Edilizia n. C2005/24 prot.com. n.

8085 del 23/05/2005 inerente la Variante n. 4 alla C.E. n. C2002/70 del

17/09/2002. modificato con Atto Sindacale di Revoca Parziale prot. n. 10095 del

01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità parziale prot. n. 19142/1566/8231 del

10/06/2005.

14) VALUTAZIONE E STIMA

In considerazione dell'ubicazione, della destinazione urbanistica, dello stato

locativo e della consistenza superficiaria , si propone la valutazione commerciale

del Lotto con l'applicazione della capitalizzazione del reddito:

fitto annuale : € 4.200,00:

incidenza oneri : 46% ; saggio di capitalizzazione : 6%;

Valorizzazione : € ( 4.200,00 - 46%) : 0,06= € 37.800,00

Valore proposto per la vendita all'asta : € 37.800,00

(Euro trentasettemilaottocento/00)

8

L O T T O "2"




p. 1° - mq. 92 - RC. € 659,77







3) PROVENIENZA











Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava libero nella disponibilità

della proprietà.







9



CANCELLATI



a favore : Banca Popolare di Vicenza srl




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 17;


Gli immobili ricadono nel Piano Particolareggiato Comunale di iniziativa privata "

Comparto n. 16.







Negativo.








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01/07/2005, variato con Denuncia di Inizio Attività D2009/1 prot. n. 204 del

08/01/2009 avente per oggetto opere di completamento unità n.9 da destinare ad

ufficio.

Agibilità richiesta con nota assunta al prot. com. al n. 6713 del 27/05/2009

ed attestata dal 26/07/2009 ai sensi dell'art. 25 del DPR n. 380/2001.

Si evidenzia che lo stato di fatto NON corrisponde alla planimetria catastale per diversa

distribuzione degli spazi interni e dislocazione della porta d'accesso per cui necessita la

predisposizione e deposito di aggiornamento amministrativo/catastale.


In considerazione dell'ubicazione, della destinazione urbanistica, della consistenza

superficiaria , si propone la valutazione commerciale del Lotto con l'applicazione

della capitalizzazione del reddito, in analogia con il valore locativo dell'adiacente

unità immobiliare sub 16 :

fitto annuale ( riproporzionato in base alla superficie ) : € 6.360,00:


Valorizzazione : € ( 6.360,00 - 46%) : 0,06= € 57.240,00 arrotondato a €

57.500,00

Gli oneri amministrativi, tecnico/professionali e tributari per gli aggiornamenti

citati al punto 13) si quantificano approssimativo in misura non esaustiva pari ad

€ 5.000,00.


(Euro cinquantaduemilacinquecento/00)

11

L O T T O "3"




p. 1° - mq. 65 - RC. € 471,27

Confini in senso orario : sub 38, sub 18, sub 2,sub 57.






Si evidenzia che detta unità è al grezzo ed in corso di variazione in quanto

comprende, allo stato di fatto, anche parte del SUB 21 così come indicato nella

Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA 2016/46 prot. n.16296 del

17/10/2016. Inoltre, parte dell'unità così come rappresentata nella planimetria

catastale è di fatto già scorporata con opere edili per la costituzione di altro

subalterno. La superficie residua è di circa mq. 88,00.

Di conseguenza, al termine dei lavori, necessiterà la predisposizione ed il deposito

delle variazioni planimetriche aggiornate dei SUBB n. 21 e n. 39.

Si ritiene altresì opportuno la vendita del "LOTTO 3" assieme al

"LOTTO 9".

3) PROVENIENZA










12



della proprietà.









CANCELLATI



a favore : Banca Popolare di Vicenza srl




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 39;



Comparto n. 16.






13


Negativo.

















01/07/2005, variato con Denuncia di Inizio Attività D2010/58 prot. n. 11337

del 01/10/2010 avente per oggetto opere di completamento delle unità 4.14 con modifica

della destinazione d'uso da ufficio a camere e n. 5 attività artigianale, all'interno del

complesso commerciale-direzionale e artigianale "laguna Blu". Segnalazione

Certificata di Inizio Attività SCIA 2016/46 prot. n.16296 del 17/10/2016

avente per oggetto "Intervento di ristrutturazione edilizia U.M.I. 39 con cambio

destinazione d'uso da direzionale a ricettivo al San Giorgio Hotel (primo piano).

Non risulta pervenuta al Comune alcuna richiesta di agibilità parziale

riguardante tale subalterno.


In considerazione del particolare stato di fatto in attesa di completamento e

finitura dell'unità immobiliare, della destinazione urbanistica, della consistenza

superficiarire e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso

commerciale/terziario un valore compreso tra di € 540,00/950,00 mq. ,si propone

14

la valutazione commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore pari ad €

650,00/mq. da cui : mq. 88,00 x € 600,00/mq. = € 52.800,00

Oneri tecnico-amministrativi ipotizzati per il deposito della

documentazione amministrativa/catastale al fine del conseguimento della

agibilità: circa il 20% della valorizzazione sopra indicata.

€ 52.800,00 - € 10.560,00 = € 42.240,00


(Euro quarantaduemila/00)

15

L O T T O "4"




p. 1° - mq. 97 - RC. € 659,77

Confini in senso orario : sub 57, sub 56, sub 49,sub 46, sub 47, sub 53






3) PROVENIENZA












della proprietà.






16




CANCELLATI


Nessun onere rilevato



Comparto n. 16.







Negativo.











17







01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità parziale (limitatamente alla u.i. centro ricettivo

sub 52 del mapp. 1106 loc. parrucchiere corpo A) prot. n. 13875/18957 del

07/12/2004.




della capitalizzazione del reddito, in analogia con il valore locativo delle unità

immobiliari sub 16 e 17.

fitto annuale ( riproporzionato in base alla superficie ) : € 6.720,00:


Valorizzazione : € ( 4.560,00 - 46%) : 0,06= € 60.480,00 arrotondato a €

60.500,00


(Euro sessantamilacinquecento/00)

18

L O T T O "5"



Sez. A - Fg. 12 - mapp. 1106 - SUB 34 - cat. C/1 - cl.3 - via Marittima

p. T - mq. 87 - RC. € 677,28

Confini in senso orario : sub 29, sub 3, sub 36, sub 51, sub 50.




Trattasi di unità immobiliare adibita a negozio ubicata al piano terra del fabbricato

edificato sul mappale n.1106. Si evidenzia che la planimetria catastale NON corrisponde allo stato di fatto in quanto l'unità

è stata ampliata con l'aggregazione di parte del bcnc SUB 29 e altre opere interne come da

previsione della D.I.A. n. D2009/92 assunta con prot. com. al n. 12585 del 16/10/2009 .

3) PROVENIENZA











Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava libero nella disponibilità della

proprietà.


19








CANCELLATI



a favore : Credito Cooperativo Friuli scrl




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 34;



Comparto n. 16.







Negativo.



20















01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità parziale (limitatamente ai sub 15-20-34 mapp.

1106 e sub 19 mapp. 1107) prot. 18375/18487/18611 del 09/12/2004). D.I.A.

n. D2009/92 assunta con prot. com. al n. 12585 del 16/10/2009 avente per

oggetto "modifiche interne ad unità commerciale 3,1 centro commerciale "Laguna Blu" .


In considerazione della particolare destinazione d'uso a "negozio" dell'unità

immobiliare, della destinazione urbanistica, della consistenza superficiaria , dello

stato di finitura interna e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità

ad uso commerciale/terziario un valore compreso tra di € 540,00/950,00 mq. ,si

propone la valutazione commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore

pari ad € 650,00/mq. da cui : valorizzazione :mq. 87 x € 650,00/mq = € 56.550,00

Gli oneri amministrativi, tecnico/professionali e tributari per l'aggiornamento

citato al punto 2) si quantificano approssimativamente in misura non esaustiva

pari a circa € 5.000,00


(Euro cinqantunomilacinquecento/00)

21

L O T T O "6"




p. T - mq. 161 - RC. € 1.260,26

Confini in senso orario : sub 29, sub 3, sub 36, sub 51, sub 50.




Trattasi di unità immobiliare adibita ad magazzino/deposito ubicata al piano terra

del fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA












Locazione Commerciale "stipulato il 01/09/2011, registrato a

Cervignano del Friuli il 30/09/2011 al n. 1136 con durata di anni 6 a

decorrere dal 01/09/2011, tacitamente rinnovabile e con canone annuo

di € 12.000,00 (€ 1.000,00 mensili).



22











CANCELLATI


I. Trascrizione del 30/10/2013 - R.P. n. 16993;

a favore : Scozzin Diego


titolo : verbale pignoramento immobili


Fg. 12 mapp. 1106 - sub 51;



Comparto n. 16.







Negativo.

23

















01/07/2005. Variato con D.I.A. n. D2011/24 assunta al prot.com al n. 4929 del

18/04/2011 avente per oggetto "Opere di completamento unità 3.2 del Corpo A;

Variato con D.I.A. n. D2011/43 assunta al prot.com al n. 7932 del 27/06/2011

avente per oggetto "Opere di completamento unità 3.2 del Corpo A;

AGIBILITA' richiesta con nota assunta al prot. com. al n. 7934 del 27/06/2011.




della capitalizzazione del reddito.



Valorizzazione : € ( 12.000,00 - 46%) : 0,06= € 108.000,00 arrotondato a


(Euro centoottomila/00)

24

L O T T O "7"




p. 1° - mq. 53 - RC. € 529,73





Si evidenzia che la planimetria catastale NON corrisponde all'attuale stato di fatto

in quanto l'unità è stata divisa con opere in due entità indipendenti di cui una

adibita ad ufficio con accesso dal bcnc SUB 18 ed una adibita a camera con servizi

con accesso dal bcnc SUB 45.

3) PROVENIENZA








Atto di fusione si Società rep. n. 58111 del 14/01/2000 not. Panella trascritto




proprietà.





25





CANCELLATI



a favore : Banca Popolare di Vicenza




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 60;



Comparto n. 16.







Negativo.





26













01/07/2005. Variato con D.I.A. n. D2010/58 assunta al prot.com al n. 11337

del 01/10/2010 avente per oggetto "Opere di completamento unità 4.14 con modifica

della destinazione d'uso da ufficio a camere e n. 5 attività artigianale";

AGIBILITA' richiesta con nota assunta al prot. com. al n. 4308 del

01/04/2011.


In considerazione della particolare predisposizione d'uso, della consistenza

superficiaria , dello stato di finitura interna e dei prezzi medi immobiliari che

propongono per unità ad uso ufficio commerciale/terziario un valore medio

compreso tra € 540,00/950,00/mq. ,si propone la valutazione commerciale del

Lotto con l'applicazione di un valore pari ad € 700,00/mq. da cui :

Valorizzazione :mq. 64,00 x € 700,00/mq = € 44.800,00

Gli oneri amministrativi, tecnico/professionali e tributari per l'aggiornamento

citato al punto 2) si quantificano approssimativamente in misura non esaustiva

pari a circa € 5.000,00


(Euro quarantamila/00)

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

27

L O T T O "8"




p. T - mq. 23 - RC. € 285,24

Confini in senso orario : sub 48, sub 36, sub 61, sub 64.




Trattasi di unità immobiliare adibita a vano tecnico e servizio di lavanderia

ubicata al piano terra del fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA












proprietà.






28




CANCELLATI



a favore : Credifriuli soc. coop.




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 37 (poi fraz. in 61-62-63);



Comparto n. 16.







Negativo.





29













01/07/2005.

Richiesta di Agibilità parziale (limitatamente alla u.i. denominata palestra con annessi

servizi sub 61 (ex sub 37) assunta al prot.com al n. 734 del 12/01/2007 ; successiva

D.I.A. D2013/4 avente per oggetto "Ristrutturazione edilizia inerente la realizzazione

di una nuova u.i. presso il centro commerciale destinata a lavanderia e ridimensionamento dello

spogliatoio palestra".


In considerazione della particolare predisposizione d'uso a vano tecnico ed

accessorio alla lavanderia a servizio della struttura alberghiera presente nel

fabbricato,della consistenza superficiaria , dello stato di finitura interna e dei

prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso deposito/magazzino

un valore medio di € 450,00/mq. ,si propone la valutazione commerciale del

Lotto con l'applicazione di un valore pari ad € 300,00/mq. da cui :

Valorizzazione :mq. 30 x € 300,00/mq = € 9.000,00,00


(Euro novemila/00)

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

30

L O T T O "9"




p. 1° - mq. 28 - RC. € 41,57

Confini in senso orario : sub 39, sub 18, sub 49, vano scale;.




Trattasi di unità immobiliare già adibita a servizi igienici ubicata al piano primo del


Si evidenzia che detta unità è al grezzo ed in corso di variazione in quanto

comprende, allo stato di fatto, anche parte del SUB 39 così come indicato nella

Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA 2016/46 prot. n.16296 del

17/10/2016

Di conseguenza, al termine dei lavori, necessiterà la predisposizione ed il deposito

delle variazioni planimetriche aggiornate dei SUBB n. 21 e n. 39.

Si ritiene altresì opportuno la vendita del "LOTTO 9" assieme al

"LOTTO 3".

3) PROVENIENZA












31

proprietà.









CANCELLATI


Nessuna formalità rilevata



Comparto n. 16.







Negativo.





32













01/07/2005.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA 2016/46 prot. n. 16296 del

17/10/2016 avente per oggetto "Intervento di ristrutturazione edilizia U.M.I. 39 con

cambio destinazione d'uso da direzionare a ricettvo al San Giorgio Hotel (primo piano).

Non risulta depositata richiesta di agibilità parziale riguardante tale

subalterno. Nella planimetria catastale appare erroneamente indicata

l'ubicazione dell'unità al piano terra anzichè al piano primo.


In considerazione della particolare predisposizione ad uso servizi igienici ,della

consistenza superficiaria , dello stato di finitura interna ,si propone la valutazione

commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore pari ad € 300,00/mq. da

cui :

Valorizzazione :mq. 28 x € 300,00/mq = € 8.400,00,00



agibilità: circa 10% della valorizzazione sopra indicata pari a circa € 840,00.

€ 8.400,00 - € 840,00 = € 7.560,00


(Euro settemilacinquecento/00)

33

L O T T O "10"




p. 1° - mq. 39 - RC. € 80,10

Confini in senso orario : sub 47, sub 42, sub 58;.




Trattasi di unità immobiliare adibita ad uso artigianale/deposito ubicata al piano

primo del fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA












Locazione ad uso non abitativo "stipulato il 28/04/2014, registrato a

Udine il 22/04/2014 al n. 2137 con durata di anni 6 a decorrere dal

01/05/2014, tacitamente rinnovabile e con canone annuo di € 3.600,00

(€ 300,00 mensili).





34









CANCELLATI


I. Trascrizione del 30/10/2013 - R.P. n. 16993;

a favore : Scozzin Diego


titolo : verbale pignoramento immobili


Fg. 12 mapp. 1106 - sub 51;



Comparto n. 16.







Negativo.



35















01/07/2005.

Variato con Concessione Edilizia n. C/2007/8 prot. com. n. 5982 del

10/4/2007 inerente i lavori di "realizzazione di un meublè e di un locale artigianale di

servizio all'interno del centro commerciale Laguna Blu" .

Autorizzazione di Agibilità parziale (limitatamente alla u.i. centro ricettivo

SUB 58 e sub 59) del mapp. 1106) prot. n. 12394 del 11/09/2008.




della capitalizzazione del reddito.



Valorizzazione : € ( 3.600,00 - 46%) : 0,06= € 32.400,00 arrotondato a


(Euro trentaduemilacinquecento/00)

36

L O T T O "11"



Sez. A - Fg. 12 - mapp. 1106 - SUB 61 - cat. D/6 - via Marittima

p. T° - RC. € 4.428,00

Confini in senso orario : sub 63, sub 36, sub 2, sub 64;.




Trattasi di unità immobiliare adibita ad uso palestra/attività sportive

comprendente servizi igienici, docce, spogliatoi e disimpegni ubicata al piano terra

del fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA













Udine il 30/04/2014 al n. 1468 con durata di anni 6 a decorrere dal

20/01/2014, tacitamente rinnovabile, con canone annuo base iniziale di

€ 9.840,00 (€ 820,00 mensili) e variabile in relazione al fatturato del

Locatore.

Per quanto riguarda la verifica della congruità del valore locativo, considerata la

specifica utilizzazione dell'unità immobiliare e la sua ragguardevole superficie ed i

37

valori applicati in loco per immobili similari ( magazzini/capannoni) compresi tra

€ 1,10 ed 1,70 €/mq., si ritiene congruo il valore indicato nel Contratto ( mq. 740

x € 1.50 = € 1.110,00 mensili).









CANCELLATI



a favore : Credifriuli Soc. Coop.




Fg. 12 mapp. 1106 - sub 37; (poi fraz. in 61-62-63).



Comparto n. 16.







38

Negativo.

















01/07/2005.

Richiesta di Agibilità parziale (limitatamente alla u.i. denominata palestra con

annessi servizi SUB 61 ex sub 37) del mapp. 1106 assuta al prot. com. n. 734 del

12/01/2007.


In considerazione della particolare destinazione d'uso dell'unità immobiliare a

palestra/attività sportive, della destinazione urbanistica, della consistenza

superficiaria , dello stato di finitura interna e dei prezzi medi immobiliari che

propongono per unità ad uso deposito/magazzino un valore medio di €

450,00/mq. ,si propone la valutazione commerciale del Lotto con l'applicazione

di un valore pari ad € 550,00/mq. da cui :

Valorizzazione :mq. 740 x € 550,00/mq = € 407.000,00


(Euro quattrocentosettemila/00)

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

39

L O T T O "12"



Sez. A - Fg. 12 - mapp. 1106 - SUB 19 - cat. F/3 - via Marittima

p. 1° - in corso di costruzione;

Confini in senso orario : sub 18, sub 2, sub 20;




Trattasi di unità immobiliare al grezzo, priva di tutti i servizi ed utilizzata ad uso

deposito, ubicata al piano primo del fabbricato edificato sul mappale n.1106.

3) PROVENIENZA





Conservatoria dei RR.II. di Udine il 11/1981 al n. RP 19661.







della proprietà.








40


CANCELLATI





titolo : ipoteca volontaria da apertura di credito;


Fg. 12 mapp. 1106 - sub 19.



Comparto n. 16.







Negativo.









41









01/07/2005.


subalterno.


In considerazione della particolare destinazione d'uso dell'unità immobiliare, della

consistenza superficiaria di mq. 466,00 dello stato di finitura interna al grezzo e

priva di impianti e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso

deposito/magazzino un valore medio di € 450,00/mq. ,si propone la valutazione

commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore ridotto pari ad € 300,00 da

cui :




agibilità: circa 10% della valorizzazione sopra indicata pari a circa €

13.980,00.

€ 139.800,00 - € 13.980,00 = € 125.820,00


(Euro centoventiseimila/00

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

42

L O T T O "13"




p. T° - mq. 46 - area urbana -

Confini in senso orario : sub 22, fabbricato;




Trattasi di area scoperta, carente della planimetria catastale, già utilizzata per

l'accesso alla cartellonistica pubblicitaria ubicata al livello del piano di copertura

dell'edificio.

3) PROVENIENZA











Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava nella disponibilità della

proprietà.






43




CANCELLATI


Nessuna formalità reperita.



Comparto n. 16.







Negativo.











44







01/07/2005.


In considerazione della utilizzazione dell‘unità immobiliare costituita da area

scoperta e della consistenza superficiaria di mq. 46,00 si propone una

valutazione commerciale “ a corpo” pari ad € 1.000,00.


(Euro mille/00

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

45

UNITA’ IMMOBILIARI INSISTENTI SUL MAPPALE N. 1107

L O T T O "14"



Sez. A - Fg. 12 - mapp. 1107 - SUB 20 - cat. C/1- cl. 7 - - via Marittima

p. T° - mq. 356 - RC 5.373,22;





Trattasi di unità immobiliare già adibita a ristorante/pizzeria , ubicata al piano

terra del fabbricato edificato sul mappale n.1107.

3) PROVENIENZA














decorrere dal 04/07/2009.

46









CANCELLATI



a favore : Banca Popolare Friuladria SpA;




Fg. 12 mapp. 1107 - sub 20.



Comparto n. 16.







Negativo.


47
















01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità Parziale (limitatamente al locale bar pizzeria) prot.

n. 12314/13063 del 02/09/2005


In considerazione della particolare destinazione d'uso di ristorante/pizzeria

dell'unità immobiliare, della consistenza superficiaria di mq. 356,00 dello stato di

finiture interne dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso

commerciale/negozio un valore medio compreso tra € 770,00 ed € 950,00/mq. ,si


pari ad € 900,00/mq. da cui :



Euro trecentoventiquattromila/00

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

48

L O T T O "15"




p. T° - mq. 165 - RC 2.010,26;

Confini in senso orario : sub 31, sub 2, sub 28, sub 29;




Trattasi di unità immobiliare già adibita ad uso commerciale , ubicata al piano

primo del fabbricato edificato sul mappale n.1107.

3) PROVENIENZA












Locazione Commerciale "stipulato il 10/11/2014, registrato a

Cervignano il 19/12/2017 al n. 2147 con durata sino al 09/11/2020.





49





CANCELLATI



a favore : Credifriuli Soc. Coop.;




Fg. 12 mapp. 1107 - sub 26.



Comparto n. 16.







Negativo.





50













01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità Parziale prot. n. 19142/1566/8231 del

10/06/2005.

Nella planimetria catastale appare erroneamente indicata l'ubicazione

dell'unità al piano terra anzichè al piano primo.


In considerazione della destinazione d'uso di ristorante/pizzeria dell'unità

immobiliare, della consistenza superficiaria di mq. 165,00 dello stato di finiture

interne e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso

commerciale/negozio un valore medio compreso tra € 770,00 ed € 950,00/mq. ,si


pari ad € 650,00 da cui :


Oneri ipotizzati per l'aggiornamento catastale: € 800,00


Euro centoseimila/00

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

51

L O T T O "16"




p. T° - mq. 93 - RC 1.168,12;

Confini in senso orario : sub 31, sub 2, sub 28, sub 29;




Trattasi di unità immobiliare già adibita ad uso commerciale/bar/caffetteria ,

ubicata al piano primo del fabbricato edificato sul mappale n.1107.

3) PROVENIENZA














decorrere dal 25/03/2010




52






CANCELLATI



a favore : Banca di Cividale.;




Fg. 12 mapp. 1107 - sub 28.



Comparto n. 16.







Negativo.



53















01/07/2005.

Variato con Denuncia Inizio Attività D2010/01 prot. n. 1879 del 12/02/2010

avente per oggetto " modifiche interne per trasformazione da negozio a bar ex unità 8 -

edifici commerciali-direzionali ed artigianali".

Agibilità richiesta con nota assunta al prot. com. al n. 4034 del 01/04/2010.


In considerazione della destinazione d'uso di bar/caffetteria dell'unità

immobiliare, della consistenza superficiaria, dello stato di finiture interne si

propone la valutazione commerciale del Lotto con l'applicazione della

capitalizzazione del reddito:



Valorizzazione : € ( 10.800,00 - 46%) : 0,06= € 97.200,00


Euro novantasettemila/00

54

L O T T O "17"




p. T° - mq. 233 - RC 506,08;





Trattasi di unità immobiliare già adibita ad uso magazzino/deposito , ubicata al

piano terra del fabbricato edificato sul mappale n.1107.

3) PROVENIENZA












locazione commerciale" stipulato il 15/07/2011 registrato a Cervignano

del Friuli il 04/08/2011 al n. 937 con durata di anni 6 a decorrere dal

01/08/2011, rinnovabile per eguale periodo con canone locativo

mensile di € 1.400,00 + iva.



similari ad uso misto magazzino/ufficio sono compresi tra € 2,00 ed 5,00 €/mq.,

si ritiene congruo il valore indicato nel Contratto ( mq. 233,00 x € 5,00 = €

55

1.165,00 mensili).









CANCELLATI



a favore : Credifriuli soc. coop.




Fg. 12 mapp. 1107 - sub 19.



Comparto n. 16.







Negativo.

56

















01/07/2005.

Autorizzazione di Agibilità parziale (limitatamente ai subb. n. 15-20-34 del

mapp. 1106 e SUB 19 del mapp. 1107) prot. n. 18375/18487/18611 del

09/12/2004.


In considerazione della utilizzazione d'uso a magazzino/deposito dell'unità

immobiliare, della consistenza superficiaria di mq. 233,00 dello stato di finiture

interne e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso


commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore pari ad € 450,00/mq. da

cui :



Euro centocinquemila/00

57

L O T T O "18"




p. 1° - in corso di costruzione;





Trattasi di unità immobiliare al grezzo, priva di tutti i servizi ed utilizzata ad uso

deposito, ubicata al piano primo del fabbricato edificato sul mappale n.1107.

3) PROVENIENZA











Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava libero lella disponibilità

della proprietà.





58





CANCELLATI





titolo : ipoteca volontaria da apertura di credito;


Fg. 12 mapp. 1107 - sub 37.



Comparto n. 16.







Negativo.




59














01/07/2005.


subalterno.


In considerazione della particolare destinazione d'uso dell'unità immobiliare, della

consistenza superficiaria di mq. 773,00 dello stato di finitura interna al grezzo e

priva di impianti e dei prezzi medi immobiliari che propongono per unità ad uso


commerciale del Lotto con l'applicazione di un valore ridotto pari ad € 300,00 da

cui :




agibilità: circa 10% della valorizzazione sopra indicata pari a circa €

23.190,00.

€ 231.900,00 - € 23.190,00 = € 208.710,00


Euro duecentonovemila/00

60

L O T T O "19"




p. T° - mq. 46 - area urbana -

Confini in senso orario : sub 13, fabbricato;




Trattasi di area scoperta, carente della planimetria catastale, già utilizzata per

l'accesso alla cartellonistica pubblicitaria ubicata al livello del piano di copertura

dell'edificio.

3) PROVENIENZA












proprietà.






61




CANCELLATI





Comparto n. 16.







Negativo.











62







01/07/2005.


In considerazione della utilizzazione dell‘unità immobiliare costituita da area

scoperta e della consistenza superficiaria di mq. 46,00 si propone una

valutazione commerciale “ a corpo” pari ad € 1.000,00.

Valore proposto per la vendita all'asta : 1.000,00

(Euro duemila/00

63

L O T T O "20"


Comune di San Giorgio di Nogaro (UD) - N.C.T.

Sez. A - Fg. 12 - mapp. 752 - are 0.90 - s.a. - RD €0,97 - RA € 049

Confini in senso orario : mapp.395, 122,strada.




Trattasi di area scoperta in zona edificabile B2 ma non autonomamente

utilizzabile ai fini edificatori 23/08/2017, presumibilmente acquisito in previsione

di futura richiesta di accesso dalla S.P.n. 80.

3) PROVENIENZA





proprietà.



Da verificare in occasione dell'aggiornamento del "Regolamento di Condominio".


CANCELLATI



64


In virtù dell'attuale PRPC il terreno è compreso in Zona di Completamento B2 e

comunque, in relazione alla dimensione ed all'ubicazione, non appare

autonomamente utilizzabile ai fini edificatori







Negativo.






Tenuto debito conto di quanto indicato al punto 7) si valuta il terreno "a corpo"

pari ad € 2.000,00


(Euro duemila/00)

65

R I E P I L O G O

“ L O T T O 1 “ Comune di San Gorgio di Nogaro – N.C.E.U.

Sez. A - Fg. 12 mapp. 1106 sub 16 – cat. A/10

Unità immobiliare locata a destinazione commerciale/direzionale con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.

Prezzo base d’asta : € 37.800,00

(Euro trentasettemilaottocento/00)



Unità immobiliare a destinazione commerciale/direzionale con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.


(Euro cinquantaduemilacinquecento/00)





(Euro quarantaduemila/00)





(Euro sessantamilacinquecento/00

“ L O T T O 5 “

66

Comune di San Gorgio di Nogaro – N.C.E.U. Sez. A - Fg. 12 mapp. 1106 sub 34 – cat. C/1



(Euro cinquantunomilacinquecento/00)


Sez. A - Fg. 12 mapp. 1106 sub 51 – cat. C/1



(Euro centoottomila/00)





(Euro quarantamila/00)





(Euro novemila/00)

67





(Euro settemilacinquecento/00)





(Euro trentaduemilacinquecento/00)


Sez. A - Fg. 12 mapp. 1106 sub 61 – cat. D/6



(Euro quattrocentosettemila/00)


Sez. A - Fg. 12 mapp. 1106 sub 19 – cat. F/3

Unità immobiliare a destinazione commerciale/direzionale in corso di ultimazione con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.


(Euro centoventiseimila/00)

68



Unità immobiliare a destinazione commerciale/direzionale costituita da area scoperta con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.


(Euro mille/00)





(Euro trecentoventiquattromila/00)





(Euro centoseimila/00)





(Euro novantasettemila/00)


69




(Euro centocinquemila/00)



Unità immobiliare a destinazione commerciale/direzionale in corso di ultimazione con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.


(Euro duecentonovemila/00)



Unità immobiliare a destinazione commerciale/direzionale costituita da area scoperta con diritto ai beni comuni non censibili e le inerenti ed inscindibili quote di comproprietà delle parti e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 del C.C.


(Euro mille/00)

“ L O T T O 20 “ Comune di San Gorgio di Nogaro – N.C.T.

Sez. A - Fg. 12 mapp. 752 - are 0.90

Terreno scoperto adiacente alla strada provinciale n. 80. Prezzo base d’asta : € 2.000,00

(Euro duemila/00)

Udine, Il tecnico incaricato

Daniele per. ind. Lollo

TRIBUNALE DI UDINE

70

VERBALE DI DEPOSITO ED ASSEVERAZIONE PERIZIA

---------------------------------------

L'anno 2018 addì uno del mese di marzo , davanti al Giudice del

Tribunale di Udine dott. Andrea Zuliani è personalmente comparso il perito

industriale Lollo Daniele, con studio in Udine, via Gorghi 11, il quale, a seguito

dell'incarico conferitogli dal Curatore dott. Ivan Jogna Prat presenta

l'elaborato peritale di identificazione e stima dei beni immobili della Società “

Immobiliare Laguna srl” (Lotti dal n. 1 al n. 20) e chiede di asseverarlo

mediante giuramento. Ripete quindi, invitato, la formula di rito: "Giuro di aver

bene e fedelmente adempito l'incarico affidatomi al solo scopo di far conoscere al Giudice la

verità".

Interrogato sulle sue generalità si qualifica: Sono e mi chiamo Lollo Daniele, nato in

Udine il 13/11/1950 ed ivi residente in via Baldasseria Alta 12/d , perito edile, iscritto al n.

566 di posizione all'Albo dei Periti Industriali della Provincia di Udine".

Dal che il presente verbale.

L.C.S.

Il

tecnico incaricato

___________________________

Il Sig. Giudice

__________________________

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