IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

20416 settembre 2017

un manifestoper la casa

costruire insieme le linee guida per il futuro dell’abitare

Forum ScenariL’OsservatOriO

JOhnsOn COntrOLs su effiCienza

e siCurezza

immobiliare retailLa mOda sCOpreLa sOstenibiLità

rubriChe

editoriale

report

qitv

deals

2S

artiCOLi

al centro della filiera immobiliarepagina 11

sommario

sOmmariO

la sostenibilità ambientaleal forum di s.margherita

pagina 23

principi e linee guida per la sostenibilità del retail

pagina 27

sofferenze ad alto marginepagina 31

I NUOVI MODELLI ABITATIVIDomotica e servizi per la casa di domani

Giovedì 21 settembre - milano scopri di più

rELATOrI

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Elena MolignoniNomisma

Mario AbbadessaHines Italia

Davide Albertini PetroniRisanamento

Massimo VillaBTicino

Marco GrilloAbitare IN

Enzo AlbaneseFIMAA Milano,

Monza & Brianza

Giuseppe PizzutiBNP Paribas RE Italia

Christian MocellinNctm Studio Legale

Vincenzo CellaHALLDIS

Guglielmo pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

5S

svoltare paginail manifesto per la Casa proposto da guglielmo pelliccio-li in questo numero de il settimanale arriva all’inizio della ripresa dei lavori dopo la pausa estiva, in un momento di mercato su cui tutti finalmente sono concordi nel definire di ripresa, all’ennesima verifica della forte instabilità poli-tica che si appresta a vivere il paese nell’imminenza delle prossime lezioni politiche di primavera 2018. nel tema del-la Casa ci sono le componenti che la rendono centrale per la vita del Paese. Casa significa economia, casa significa famiglia, casa significa comunità, casa significa territorio, casa significa patrimonio, casa significa luogo della sicu-rezza: possiamo trovare infiniti modi per abbinare al termi-ne casa valori e significati.per troppo tempo il governo e lo stato si sono dimentica-ti della casa, finendo per considerarla alla stregua solo di un gigantesco salvadanaio, da cui prelevare le risorse che di volta in volta servivano. Ma non è sul tema fiscale che dobbiamo incalzare la classe politica: sarebbe riduttivo e parziale. è su una nuova visione che dobbiamo incalzare le forze che stanno in parlamento e nell’esecutivo: serve una prOmOziOne della casa che rimetta in gioco l’industria, la finanza, la tecnologia, le imprese in un’ottica di crescita del PIL e dell’occupazione. Per questo noi ‘dell’immobiliare’ non possiamo rimanere silenti o nascosti, ma dobbiamo ritrovare innanzitutto uno spirito unitario tra le varie com-ponenti della filiera. E poi guidare la ripresa del Paese con proposte e iniziative COmuni che coinvolgano anche le fa-miglie, vero soggetto destinatario dell’evoluzione del pae-se.Chiediamo a tutti di esprimersi su questo manifesto, di leggerlo, commentarlo, integrarlo, completarlo, migliorar-lo nell’ottica però dell’interesse generale del paese. se sa-remo capaci e onesti nel proporci, noi dell’immobiliare ri-conquisteremo anche quella credibilità e fiducia da parte dei cittadini che per troppo tempo abbiamo rincorso senza però svoltare realmente pagina.

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40 milioniSecondo quanto risulta a ilQI, l’immobile di piazza affari 1 a milano locato a Dentons e di proprietà del fondo Torre RE Fund II - Compar-to a “milano prime Offices”, gestito da Torre SGR per conto dell’investment manager sviz-zero Partners Group, il cui investment mana-ger è Marco Denari, sarebbe stato ceduto con una trattativa off-market a un istituzionale italiano per una cifra. La negoziazione è stata gestita da torre sgr che ha curato la ristrut-turazione dell’immobile e ottenuto la certifica-zione Leed per conto dell’investitore partners group.

deaLs 7S

L’“Alpen Adria Center” a Klagenfurt, sede centrale dell’azienda HETA Asset Resolution AG, è invendita. Come previsto dai progetti dell’architetto Thom Mayne (“Morphosis Architects“), sono staterealizzate tre unità immobiliari (anno di costruzione 1999 – 2002) di circa 28.000 m² SLP (SuperficieLorda di Pavimento).

La proprietà si trova a Klagenfurt sul lago Wörthersee. Klagenfurt, con poco meno di 100.00 abitanti,è la città più grande della Carinzia, e allo stesso tempo capoluogo di regione e sesta città dell’Austriain ordine di grandezza. L’autostrada A2, così come l’aeroporto di Klagenfurt e la stazione ferroviariacentrale offrono alla città ottimi collegamenti interregionali sia per i veicoli privati che per i trasportipubblici. Il centro della città è raggiungibile in 10 minuti.

Le singole unità immobiliari sono disposte intorno a un cortile interno come in un campusuniversitario. Nello stesso edificio sono a disposizione circa 13.400 m² di superficie adibita ad uffici enegozi affittabili. L’ARENA-Event-Center di circa 780 m² completa la sede centrale ed è anch’essaaffittabile, eventualmente anche da clienti esterni.

La procedura di transazione inizierà il 17 settembre 2017. Le manifestazioni d’interesse possonoessere inviate fino al 15 ottobre 2017 incluso. Ulteriori informazioni a riguardo sono reperibili ancheall’indirizzo web: www.aaaplatform.com/alpen-adria-center.

Per eventuali richieste di chiarimento restiamo a vostra disposizione:

ALPEN ADRIA CENTER- Il potenziale sul Wörthersee

Ricerca di persone interessate a una transazione in Carinzia

Thomas Graf Lili Schäferthomas.graf@dreso.com lili.schaefer@dreso.comTel.: +49 254394 – 9934 Tel.: +49 254394 - 9934

Stato: agosto 2017

repOrt 9S

L’analisi della domanda condotta sulla città di Milano permette di isolare le ca-ratteristiche principali del prodotto medio ricercato dal potenziale consumato-re. L’analisi è stata elaborata interrogando circa 200 mila richieste effettuate negli ultimi dodici mesi tramite i principali portali di ricerca delle società del gruppo Gabetti. Le due macro aree sulle quali si è concentrata la rilevazione sono rispettivamente Centro Storico e Centro di Milano; Semi centro di Milano. L’andamento campanulare del grafico segnala una marcata preferenza verso gli appartamenti composti da due camere da letto (45,4 % sul Centro e 48,6% sul semi Centro), seguita dal bilocale e Quadrilocale. restano marginali le altre tipologie. inoltre, sempre sui trilocali si registra il più consistente scostamen-to fra le ricerche effettuate sulle due aree. Contrariamente alle aspettative, le tipologie abitative contraddistinte da un elevato numero di stanze sono ricer-cate maggiormente nelle zone del centro piuttosto che in quelle semicentrali. tale differenza può essere spiegato dalla presenza, nel centro, di superattici ed appartamenti di alto valore che, in accordo con le caratteristiche dei prodotti di lusso, catturano una specifica fascia di clientela meno influenzata delle flessio-ni di mercato.

report a cura dipatriGest

domanda per tipologia

a milano vince il trilocaleDa un’analisi sulla richiesta abitativa

Nota: nel centro, la % aumenta al crescere della tipologia

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ADVBANCA

D’ITALIA 1

11Sal centro della filiera immobiliare

al centrodella filieraimmobiliare

Ecco il Manifesto per la casa per il rilancio del settore

di Guglielmo Pelliccioli

La più importante realtà italiana si chiama casa, così come la più grande industria del paese è quella immobiliare. Sono due affermazioni che sembrano banali tanto sono scontate, ma che esprimono buona parte dell’economia del Pa-ese. il riferimento alla casa torna spesso di at-tualità sotto varie forme, soprattutto quando accadono fenomeni sismici, idrogeologici o di abusivismo per poi tornare nel suo alveo come un fiume che si ritira entro i suoi argini naturali. Fino al prossimo evento, fino alla prossima pro-testa sociale, fino al prossimo rapporto di que-sto o quell’autorevole istituito.ma come viviamo tutte queste sollecitazioni, quasi sempre di natura emergenziale, noi che nell’immobiliare ci lavoriamo? Quale effetto provocano nella nostra comunità e che rifles-sioni sollevano? Abbiamo delle proposte origi-

nali che siano rappresentative di tutti i settori o non di una specifica categoria?Sappiamo che quando parliamo di immobiliare com-mettiamo un errore di semplificazione perché, nel-la realtà, le attività che rientrano nella definizione di ‘immobiliari’ sono molte e assai differenziate, così come diverso è il prodotto immobiliare e, persino, il servizio ad esso dedicato. vi sono imprese non omo-genee per dimensioni e per modello di business, pro-fessionisti che offrono prestazioni e consulenze in contesti assai differenziati, gli stessi mercati fanno riferimento a tipologie immobiliari diverse e a clien-tele con caratteristiche non assimilabili.se però vogliamo trovare un punto di interesse co-mune, esso va cercato nel rapporto che ogni seg-mento della filiera ha con la casa: addirittura ci per-mettiamo di affermare che tutta la popolazione è essa stessa un operatore immobiliare perché vive in una abitazione, la compra o la affitta, la gestisce, ne ricava utili o perdite, la dismette o la trasmette agli eredi. La famiglia è il primo anello e il più importan-te della filiera immobiliare, vista complessivamente nella sua dimensione, per il fatturato che genera e la ricchezza che detiene sotto forma di immobili di proprietà.Abbiamo più volte scritto che la casa dovrebbe es-sere al centro dell’attenzione di chi governa il paese perché ogni decisione presa dai vertici dello Stato si ripercuote a catena su ciascun cittadino e su ciascu-na impresa, qualsiasi sia la sua attività. Ma questa attenzione del Governo dovrebbe trovare ragione an-che in virtù del fatto che tutti i soggetti appena no-minati sono la fonte principale di reddito dello stato, sia in quanto produttori di reddito sia per le imposte che essi pagano sugli immobili di cui sono proprie-

12Sal centro della filiera immobiliare

tari. in pratica lo stato è il primo soggetto coinvolto in quanto percettore di risorse fiscali, sia per l’ingen-te patrimonio immobiliare che detiene e che avrebbe l’obbligo di valorizzare.Questa lunga premessa per dimostrare che la casa è davvero un tema trasversale a tutta la società ita-liana che interessa ciascuno di noi più di ogni altro bene tangibile; da qui se ne deduce che la casa è senza dubbio la cartina di tornasole della qualità di vita degli abitanti del Paese, della sua economia, del livello di impiego occupazionale, della politica di svi-luppo. il tema diventa poi assolutamente fondamen-tale per noi che svolgiamo la nostra attività dentro il sistema immobiliare di cui ne conosciamo meglio che chiunque altro le potenzialità ma anche le diffi-coltà. È TEMPO ALLORA CHE FACCIAMO TUTTI UNA rifLessiOne COmune partendO deL presup-pOstO Che nOn esistOnO interessi COntra-stanti tra COLOrO Che OperanO neLLa Lun-ghissima fiLiera immObiLiare.Così come la casa interessa tutti, altrettanto comu-ne è il desiderio di difenderla, di tutelarla, di valoriz-zarla. per usare un’espressione un po’ ridondante gli italiani vogliono salvare la casa.purtroppo a questi intenti largamente condivisi non corrisponde un’adeguata capacità di inquadrare il tema della casa in un contesto generale e di ampia prospettiva. Nel mondo immobiliare non è mai stato portato avanti un ragionamento, un progetto che sa-lisse dal basso e uniformasse le posizioni di tutte le associazioni e i vari portatori di interessi, non ultime, lo ripetiamo, le famiglie.Con il Manifesto per la casa il Quotidiano Immobi-liare intende lanciare una operazione di sensibilizza-zione e di stimolo verso tutti coloro che operano nel

Nel mondo immobiliare

non è mai stato portato avanti un

ragionamento, un progetto che

salisse dal basso e uniformasse le

posizioni di tutte le associazioni e i vari

portatori di interessi, non ultime le famiglie

13Sal centro della filiera immobiliare

mercato per indicare le linee guida di un processo di Promozione del Patrimonio Abitativo riportato una sintesi di quelli che sono gli interventi da sviluppare che prenda in considerazione quattro aspetti fonda-mentali:• pianO per La prOmOziOne deLLa siCurezza

A FRONTE DI RISCHI NATURALI;• trasfOrmaziOne deL sistema immObiLiare

IN UN’INDUSTRIA;• iL settOre residenziaLi COme prOpeLLente

DEL PIL E DELL’OCCUPAZIONE;• L’integraziOne deLLa fiLiera deLLe COstru-

ziOni

Rendiamo pubblico questo documento che riassu-me il pensiero di alcuni membri autorevoli della co-munità perché venga presa visione da parte di tutti gli interessati, se ne valuti la correttezza e l’esatta impostazione, si appongano le correzioni o le inte-grazioni che si ritengono più opportune, venga sot-toscritto da associazioni, società, enti, imprese, ma-nager, federazioni, professionisti, cittadini.Ci piacerebbe che nascesse un confronto tra tutte le parti innanzitutto per convenire sulla necessità di produrre questo documento a circa sei mesi dalle elezioni politiche, per stabilire le modalità di promo-zione verso i soggetti istituzionali, per decidere quali azioni concrete affiancare o suggerire per rafforzare la forza di queste istanze, troppo spesso disattese.Vorremmo che la paternità fosse di tutti quelli che lo sottoscriveranno condividendo la necessità che la filiera immobiliare, finalmente si presenti unita, de-terminata e con motivazioni da protagonista e non da semplice suggeritore.

Ci piacerebbe che nascesse un

confronto tra tutte le parti innanzitutto per convenire sulla

necessità di produrre questo documento

a circa sei mesi dalle elezioni politiche, per decidere quali azioni concrete affiancare

o suggerire per rafforzare la forza di queste istanze,

troppo spesso disattese

14Sal centro della filiera immobiliare

15S

scopo del presente documento è offrire alle istitu-zioni, agli operatori e alle famiglie un quadro ag-giornato dello stato dell’arte della casa partendo da alcune analisi demografiche ed economiche per arrivare a una riflessione sull’evoluzione dei com-portamenti e, conseguentemente, delle necessità abitative delle famiglie nei prossimi anni.L’obiettivo è che l’Italia si dia finalmente una po-litica per la casa perché senza una programma-zione degli investimenti non ci potranno essere le condizioni per una ripresa dell’economia di cui la casa è il propellente principale.attraverso questo documento sintetico di informa-zioni consolidate e di prospettive, ancora in fase evolutiva, tutti i soggetti che hanno responsabilità politiche, economiche e sociali vengono messi a conoscenza delle dimensioni del mercato immo-biliare e delle problematiche che condizionano il futuro sviluppo residenziale dell’italia.L’assoluta predominanza che riveste il comparto casa nell’economia del paese rende improrogabile

manifestoper la casa

al centro della filiera immobiliare

01. obiettivi

16S

una riflessione condivisa sul tema casa: un patri-monio comune delle famiglie verso cui vanno po-ste in atto un insieme di misure di varia natura per preservarne il valore finanziario e stimolare una decisa azione di conservazione e di miglioramen-to delle performances energetiche e di benessere abitativo, in linea con gli standard dei paesi più evoluti.La centralità della casa nella società italiana è strettamente correlata all’evoluzione della fami-glia e agli andamenti dell’occupazione nonché alle trasformazioni del mondo del lavoro. ma è altresì fondamentale per assorbire e distribuire le varia-zioni demografiche della popolazione, assolvere alle nuove funzioni sociali dell’abitare, contribuire alla crescita e alla modernità del paese. In Italia la casa è il riferimento preciso e indiscusso della totalita’ della popolazione che, sia pure con mo-dalità diverse di fruizione, ha nel prodotto residen-ziale il punto di riferimento più significativo. nulla come il sentimento familiare, connesso alla casa, accompagna l’uomo nel suo cammino personale ed evolutivo diventando il filo conduttore del suo percorso personale e di membro della comunità. in particolare per la nostra cultura mediterranea il legame con la casa sottintende anche altri valori di tipo affettivo nel rapporto con il luogo di origi-ne, la tradizione e la cultura locale, la memoria e i riferimenti familiari. Questo legame stretto nasce anche dal modello storico della cultura contadina che ha, da sempre, identificato la casa con la co-

al centro della filiera immobiliare

17Sal centro della filiera immobiliare

munità di riferimento caratterizzata anche da un forte sentimento di solidarietà.

L’ampiezza della popolazione condiziona il volume della domanda di case. La popolazione italiana ne-gli ultimi cinquant’anni è cresciuta continuamente sebbene a una tasso progressivamente in diminu-zione. La crescita naturale, pari al 4,8 per mille tra il 1966 e il 1975 è diventata negativa nel decennio 1986-1995 per lo 0,3 per mille, accentuandosi ul-teriormente dello 0,8 per mille tra il 2006 e il 2015.da paese di emigrazione l’italia si è trasformata in paese d’immigrazione. è per effetto del saldo mi-gratorio che la popolazione è significativamente tornata a crescere nel primo decennio del nuovo millennio.al primo gennaio 2016 i residenti in italia erano 60,7 milioni di cui 55,6 milioni italiani, un valore inferiore a quello dell’ultimo censimento del 1981. inoltre la popolazione è invecchiata restringendo la base della piramide per età. Gli italiani vivono più a lungo con una speranza di vita che il 2016 è di 80 anni per gli uomini e di 85 per le donne ( circa 10 anni in più rispetto al 1976). La quota dei gio-vani è diminuita, anche per effetto della flessione del numero medio dei figli per donna passato a 1,35 nel 2016 contro i 2,11 di quaranta anni prima.La dimensione della famiglia è progressivamente

02. aspetti demografici

18Sal centro della filiera immobiliare

calata passando da 3,2 componenti nel 1976 agli attuali 2,3.secondo le proiezioni demografiche dell’istat la popolazione continuerà a crescere fino al 2040 per effetto del saldo migratorio con l’estero, in pre-senza di un saldo naturale negativo. Tornerebbe poi a ridursi progressivamente: nel 20165 si collo-cherebbe sui livelli del 2011 ma con una quota più elevata di anziani, soprattutto di età avanzata, e di stranieri.

DIMENSIONIil patrimonio residenziale in italia è costituito da 12,2 milioni di immobili pari complessivamente a 31,2 milioni di abitazioni. Oltre 24 milioni di fami-glie sono proprietarie dell’abitazione in cui vivono.Complessivamente l’ammontare della ricchezza immobiliare complessiva delle famiglie italiane è stimata in 5.000 miliardi di euro a cui se ne devono aggiungere almeno altri 4.000 come disponibilità liquide o investite in titoli di Stato, obbligazionari o azionari o in altre forme di risparmio.più in dettaglio il 72% degli italiani vive in una casa di sua proprietà mentre il 18% abita in immobi-li concessi in locazione. La restante parte, pari al 10%, del patrimonio residenziale nazionale è

03. il patrimonioresidenziale in italia

19S

messa a disposizione degli occupanti a vario titolo. In particolare il 93,3% delle unità abitative presenti in italia sono di proprietà di persone fisiche; la ri-manente parte appartiene per il 4,1% a società ed enti pubblici, l’ 1,5% è di proprietà di società priva-te e, infine, l’1,1% appartiene ad altri soggetti.L’aspetto più problematico legato al sistema resi-denziale in Italia è rappresentato dalla vetustà di questo immenso patrimonio. si pensi che 2/3 di esso è stato costruito più di 40 anni fa in un perio-do in cui le tecnologie di costruzione e l’innovazio-ne impiantistica erano di gran lunga inferiori agli andar di qualità e prestazione odierni.

ClaSSIfICazIONE DEGlI IMMObIlI SECONDO l’aNNO DI COSTRuzIONEOltre all’evidente vetustà del patrimonio è impor-tante segnalare che il 70% di questi immobili re-sidenziali è stato costruito prima dell’emanazione delle norme antisismiche ( anno 1974) e sull’effi-cienza energetica (anno 1976).A causa dell’età avanzata degli immobili, grazie agli incentivi fiscali introdotti da vari anni, il giro d’affari collegabile al recupero abitativo è stato di 23 miliardi nel 2016 mentre nel solo primo quadri-mestre del 2017 è salito a 7,5 miliardi. il trend del-le opere di ristrutturazioni è in costante crescita e risulta praticamente raddoppiato rispetto al 2000. L’attività delle imprese di costruzione aderenti all’anCe, nel 2016, si è rivolta per il 37% a inter-venti di manutenzioni straordinarie nel comparto

al centro della filiera immobiliare

20S

residenziale. Nel 2007 tale attività era appena del 19,9% sul totale delle attività del mercato delle co-struzioni. E’ evidente come buona parte del lavoro delle imprese edili si è spostato sulle ristruttura-zioni al punto da costituire l’attività principale del-le imprese medio-piccole.Basterebbero i dati sopra riportati per compren-dere la centralità del sistema immobiliare e in particolare di quello residenziale nell’economia dell’italia. L’industria immobiliare è la prima del paese con 560 mila transazioni annue per un controvalore di circa 118 miliardi di euro. Il sistema bancario contribuisce a sostenere questo mercato con una erogazione di mutui che nel 2016 ha sfiorato i 50 miliardi e che nel 2017 crescerà di almeno il 7,5%.Quasi il 40% delle famiglie che intende chiedere un mutuo ha un reddito familiare netto inferiore a 1,800 euro al mese. da questo fatto deriva l’im-possibilità di concretizzazione di una quota signi-ficativa del mercato potenziale.

al centro della filiera immobiliare

04. interventi da svilupparein italia ci sono 2 milioni di famiglie intenzionate a comperare casa a fronte di almeno altrettante uni-tà residenziali disponibili sul mercato che, tuttavia, non soddisfano la domanda a causa dello stato di degrado in cui si trovano. Oltre a queste vi sono 2

milioni di unità abitative a rischio sismico che ne-cessitano di una urgente riqualificazione. è evidente che servirebbe un mercato residenziale più di qua-lità costituito da prodotto nuovo o ben ristrutturato.purtroppo questo nuovo mercato non decolla.Per un vero cambio di passo servirebbe una politi-ca che inizi a guardare al comparto immobiliare nel suo complesso, nella sua dinamicità, nelle sue mille componenti che – se opportunamente valorizzate – sono garanzia di crescita e di sviluppo del paese. in questa congiuntura di post crisi serve attuare un salto di qualità.Abbiamo identificato tre interventi di largo respiro che sarebbe utile attivare per indirizzare la cresci-ta del comparto immobiliare residenziale su pro-spettive di medio termine.

21Sal centro della filiera immobiliare

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AVVISO DI VENDITA DELL’IMMOBILE SITO IN BRINDISI, PIAZZA VITTORIO EMANUELE II 4 SENZA BASE D’ASTA

La Banca d’Italia, con sede legale in Roma, Via Nazionale 91, intende alienare l’edificio sito in Brindisi, Piazza Vittorio Emanuele II n. 4, con una procedura di vendita senza base d’asta. Il complesso immobiliare, di interesse storico-artistico, è completamente libero e situato nella piazza cittadina più vicina al porto, in prossimità del centro storico.L’asset è composto da tre corpi di fabbrica in buono stato di conservazione

e costituito da seminterrato, piano rialzato, tre piani e un piano di copertura, con accesso da Piazza Vittorio Emanuele II, 4 e da Via Filomeno Consiglio 36.

La superficie totale lorda è di circa 3.600 mq.

Le destinazioni d’uso principali sono “Istituto di credito”, “Residenziale” e “Box auto”. EP gl,nren: da 108.7820 a 222.9840 kWh/m2 anno. Classe energetica: G Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse è il 26 ottobre 2017.

Per maggiori dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

francesco Giaccio

persona

johnson controls

società

23Sla sostenibilità ambientale al forum di s. marGherita

Debutta l’Osservatorio voluto da Johnson Controls

di Cristina Giua

L’appuntamento con il Forum di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure, il 15 e il 16 settembre, è stato l’occasione per presentare la prima edizione del Costruito per gli uomini del domani, Osservatorio sulla sostenibilità ambientale: focus sull’efficien-za energetica e sulla sicurezza, voluto da Johnson Controls, in collaborazione con Scenari Immobiliari. La prima edizione è stata presentata ieri mattina uf-ficialmente a Santa Margherita: l’intenzione è di pro-seguire i prossimi anni con aggiornamenti e nuovi spunti di indagine, destinati ad un pubblico di addetti ai lavori che vede in prima linea i produttori di com-ponentistica e soluzioni tecnologiche per il costruito, accanto agli operatori classici del real estate (so-prattutto developer e gestori di fondi). Cosa è emerso, dunque, dal report presentato da francesco Giaccio, presidente e amministratore delegato di Johnson Controls Italia e da francesca zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari? è emerso senz’altro un quadro in evoluzione, come ha sottolineato zirnstein, introducendo il contenuto del dossier: “su due temi come il risparmio energe-tico e la sicurezza del costruito il mondo dell’edilizia

la sostenibilitàambientale al forum di s. margherita

s. MArghErITA LIgUrE

fOrUM

scenariimmobiliari

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francesca zirnstein

persona

gUArDA LA prEsENTAzIONEDELL’OssErVATOrIO AVVENUTAAL XXV fOrUM DI scENArIIMMOBILIArIfrancesco giaccio, Johnson ControlsElena Moretti, Johnson Controlsfrancesca zirnstein, Scenari Immobiliari

24Sla sostenibilità ambientale al forum di s. marGherita

si trova in un momento di svolta – premette la dg di scenari – grazie allo sviluppo di tecnologie adatte ed efficienti”. E rispetto al passato è già in atto un cambio di paradigma: “Si sta sviluppando un tema di sicurezza di vivere all’interno dell’edificio - fa notare francesco giaccio – che va oltre i classici sistemi antintrusione”. altro punto chiave è rappresentato dal dialogo tra la lunga filiera immobiliare che spazia dall’investitore all’installatore. grande attenzione quindi nel corso delle 60 pagine di dossier al ruolo dell’edilizia nel contenimento delle emissioni inquinanti, all’impatto degli edifici sull’am-biente, ma anche all’impatto dello spazio costruito sulla qualità della vita delle persone. La parte cen-trale dello studio è tutta dedicata al business core di Johnson Controls, ovvero le tecnologie per il rispar-mio energetico e la sicurezza, incluso un approfon-dimento sugli aspetti legati al monitoraggio del ciclo di vita dell’edificio e delle fasi successive della ma-nutenzione. di grande interesse la parte conclusiva del report, de-dicata ad un aggiornamento sul panorama della so-stenibilità ambientale inserita nel contesto del mer-cato immobiliare italiano. È proprio da questa parte

25Sla sostenibilità ambientale al forum di s. marGherita

finale che emergono spunti preziosi per il mondo del real estate, tra cui i rischi di una mancata ripresa del comparto dell’edilizia nel ruolo di driver per la so-stenibilità e la sicurezza, il ruolo delle certificazioni energetiche, l’analisi del ritorno economico per gli operatori impegnati in sviluppi immobiliari green. Su tutte queste considerazioni domina poi il vero “nodo” del mercato del mattone attuale, ovvero la mancan-za sempre più evidente di prodotto green “chiavi in mano”, adatto alle esigenze degli investitori, a parti-re da una piazza immobiliare come quella milanese, dove resta alta l’attenzione dei capitali stranieri.

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La Camera Nazionale della Moda Italiana (CNMI) ha voluto capirci di più su come la sostenibilità impatta sugli spazi della moda e ha commissionato a Isabella Goldmann e al suo Centro Studi per la Sostenibilità Applicata un accurato studio

27Sprincipi e linee Guida per la sostenibilità del retail

principi e linee guida per la sostenibilità del retailIn un report della Camera Nazionale della Moda

di Guglielmo Pelliccioli

Le relazioni ricorrenti tra gli spazi e i nostri com-portamenti fanno dell’uomo un sistema soggetto alle sollecitazioni che registra il suo cervello, quasi esso fosse un sismografo. è chiaro che percezioni di fame, di caldo/freddo, di paura ci allontanano da uno spazio e a guidarle non è la nostra volontà ma quella del nostro cervello. se a queste aggiungiamo anche le reazioni fisico-chimiche del nostro copro è chiaro che l’importanza dello spazio fisico diventa un elemento fondamentale per chi lì dentro ci lavora o ci entra per varie ragioni.partendo da questa idea, la Camera nazionale del-la moda italiana (Cnmi) ha voluto capirci di più su come la sostenibilità impatta sugli spazi della moda e ha commissionato a Isabella Goldmann e al suo Centro Studi per la Sostenibilità Applicata un accu-rato studio su come si devono affrontare le scelte e le metodologie progettuali degli spazi di vendita in funzione delle migliori qualità bioclimatiche e delle performance architettoniche.

In effetti la bioclimatica è alla base della sostenibilità la quale, a sua volta, può essere declinata in 8 tipolo-gie: ambientale, sociale, del territorio, antropica, tec-nologica, energetica, gestionale ed economica.è stato dimostrato che le caratteristiche bioclima-tiche possano incrementare i tempi di permanenza nel retail con un possibile incremento del tempo di permanenza e un conseguente possibile aumento delle vendite fino al 30%. Inoltre se si procede nella progettazione e nella realizzazione con il processo BIM e la Life Cycle Assessment è possibile abbattere i costi di costruzione fino al 30%, i tempi di realizza-zione fino al 20% e i costi di gestione nel ciclo di vita dell’immobile anche del 30%.il corposo documento dello studio goldmann è sta-to presentato nei giorni scorsi, concedendo così un lavoro durato due anni e a cui hanno partecipato i membri di un Gruppo di lavoro tecnico, costituito da brand importanti e decisamente interessati al tema, come ermenegildo zegna, giorgio armani, gucci, prada, salvatore ferragamo e versace, più altri grup-pi che fanno parte del tavolo di lavoro per la sosteni-bilità come Bottega Veneta, Fendi, Loro Piana, Mon-cler, Otb, tod’s e valentino.è piuttosto singolare, anche se non deve stupire più di tanto, che il mondo della moda si avvicini a que-sti temi come dichiara a il settimanale de ilQi Carlo Capasa, Presidente della Camera della Moda: “Il fine ultimo è quello di stimolare lo sviluppo di un’archi-tettura degli spazi retail più innovativa e sostenibile. è un piccolo passo nel lungo percorso per una moda sempre più sostenibile e per rendere la sostenibilità uno dei valori chiave della filiera italiana”.

isabella Goldmann

persona

28Sprincipi e linee Guida per la sostenibilità del retail

carlo capasa

persona

“In sostanza - continua Capasa - noi della moda dob-biamo fare cultura e aprire una finestra in modo che la sostenibilità sia misurabile. è un tema sfidante che ovviamente non interessa solo il retail ma anche al-tri ambiti e soprattutto tipologie immobiliari. Questo documento è a disposizione di tutti quanti ne faccia-no richiesta, per questo lo abbiamo reso consultabile da oggi stesso sul nostro sito www.cameramoda.it”.La definizione dei “Principi CNMI per la sostenibilità del retail” rappresenta un ulteriore sviluppo nel program-ma avviato dalla Camera delle moda italiana nel 2012 con la pubblicazione del “Manifesto per la Sostenibili-tà” contenente in 10 punti il percorso per una moda re-sponsabile e sostenibile. Lo scorso febbraio la Camera aveva presentato le “Linee guida sui requisiti eco-tossi-cologici per gli articoli di abbigliamento, pelletteria, cal-zature e accessori”.

Le linee guida per la sostenibilità nel retail sono state presen-tate a Milano alla Camera Nazionale della Moda da Isabella Goldmann del Centro Studi per la Sostenibilità Applicata Gold-mann & partners. un lavoro che dura ormai da due anni e mez-zo con un tavolo a cui hanno partecipato almeno 15 marchi della moda (tutti i più importanti) per produrre un contenuto di gruppo sul tema della sostenibilità.

MODA: IsABELLA gOLDMANN prEsENTALE LINEE gUIDA pEr LA sOsTENIBILITà

cApAsA (cAMErA NAz. MODA ITALIANA):sOsTENIBILITà pEr LA qUALITà ITALIANA

Valorizzare e rendere sostenibile la qualità del Made in Italy. Un obiettivo ambizioso quello del tavolo organizzato dalla Ca-mera nazionale della moda italiana di cui Carlo Capasa è pre-sidente, che non si rivolge esclusivamente al settore fashion ma a tutti gli ambiti del retail. Finora un documento unico al mondo che si occupa di stendere delle linee guida per una po-litica sostenibile dello store.

29Sprincipi e linee Guida per la sostenibilità del retail

camera nazionaledella moda italiana

società

AVVISO DI VENDITA DELL’IMMOBILE SITO IN ROMA, VIA DEI DUE MACELLI 74/75 “SALONE MARGHERITA”,

SENZA BASE D’ASTA

La Banca d’Italia, con sede legale in Roma, Via Nazionale 91, intende alienare l’immobile sito in Roma, Via Dei Due Macelli, 74/75, con una procedura di vendita senza base d’asta. L’unità è un teatro, noto come “Salone Margherita” e occupa una porzione longitudinale di un edificio ottocentesco situato nel centro storico di Roma, nel rione Campo Marzio, nelle immediate vicinanze di Piazza di Spagna. L’immobile

è insediato nel Tessuto T2 della Città storica e rientra nella “Carta per la qualità” del Comune di Roma. L’immobile si sviluppa su tre piani fuori terra e un piano seminterrato per una superficie totale lorda di circa mq 2.504. EP gl,nren: 16.8440 KWh/m2 anno.Classe energetica: E.Attualmente, il teatro è affittato con contratto in scadenza per il 31 dicembre 2018.

Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse è il 26 ottobre 2017.

Per maggiori dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

Giuseppe Gabrielemazzetta

persona

31S

Il Gruppo Gabetti rilancia nel settore NPL: è di questa settimana l’annuncio che la società attiva nel setto-re, NPls RE_Solutions, si è potenziata con l’ingres-so nel capitale (33%) di Astasy, società specializzata nelle aste immobiliari, e con un accordo con AXIA.RE per le valutazioni complesse in ambito di crediti non performing. a guidarla Giuseppe Gabriele Mazzetta, già COO di Italfondiario RE e primario manager del settore npLs in italia in questi 15 anni con numerose operazioni concluse anche con investitori interna-zionali, nonché Presidente del comitato NPL di As-soimmobiliare in stretto contatto con ABI, anche per la stesura del patto marciano. un lungo percorso che culmina con questa nuova sfida: “Alla fine personalmente - commenta Mazzetta - ne è scaturita una grande opportunità professionale e ne sono molto felice. parlando dei nuovi partner

Mazzetta ci racconta la nuova NPLs RE_Solutionsdi Marco Luraschi

sofferenzead alto margine

sofferenze ad alto marGine

32S

devo dire che c’è stata empatia a prima vista con mirko frigerio di astasy mentre con piercarlo rolan-do di AXIA.RE ho iniziato a lavorare nel lontano 2006 e quindi ci conosciamo molto bene”.

Questa nuova unione di professionalità e società rappresenta un nuovo punto di partenza per NPls RE_Solutions?“ripartiamo dalla storia recente di npLs re_solu-tions con la ricchezza di un database unico come il Data auction System astasy che ci mette a dispo-sizione tutte le procedure esecutive e concorsuali in tempo reale e ci permette di tracciare l’andamento di un asset nella procedura. possiamo usufruire poi di tutte le professionalità specifiche della rete Gabetti fino ad arrivare alle 1.200 agenzie territoriali per la commercializzazione di un asset.”

Quali sono i clienti o gli attori che la società vuo-le affiancare con i suoi servizi. parliamo solo delle banche o anche di eventuali investitori nel settore NPLs (italiani ma anche stranieri)? “i nostri clienti sono gli istituti di credito, è una scel-ta ben individuata perché se avessimo voluto esse-re una società di servizi per investitori internazionali, o anche istituzionali italiani, saremmo potuti esse-re percepiti in conflitto di interesse. noi non voglia-mo avere ambiguità di questo tipo. Abbiamo un fo-cus principale sulle banche ma anche verso Master e special servicer, verso le reoco (veicoli costituiti dalle banche in ottica di difesa del loro credito), e le procedure concorsuali.

sofferenze ad alto marGine

npls re_solutions

società

La collaborazionefra i tre partner

consente a NPLs RE_Solutions di

diventare uno dei principali operatori

specializzati e indipendenti del

mercato dei servizi per i “non performing

loans” in grado di accompagnare gli

Istituti di Credito e i Servicers nel

recupero dei crediti in sofferenza

33S

Ci occuperemo di tutto il mercato, e data la compe-tenza e la professionalità degli attori coinvolti in que-sto progetto, credo sia riduttivo pensare di occuparsi solo del mercato delle sofferenze legate al residen-ziale”.

Spesso le banche non hanno neppure chiaro quale sia il loro reale portafoglio di sofferenze.“devo dire che il nostro può anche essere un ruolo di consulente informativo per le banche, le quali pos-sono non solo non avere chiara la storia di un im-mobile appartenente al proprio portafoglio ma nep-pure conoscere con esattezza la composizione dello stesso portafoglio. noi tendiamo a lavorare con cre-diti in sofferenza che abbiano alte marginalità e poi interveniamo con le varie modalità ad esempio aiu-tandole nella costituzione di una reoco, o utilizzan-do altri servizi altrettanto efficenti, quali ad esempio il “mav” (il mandato a vendere). si può lavorare su questo monte sofferenze che oggi vale circa 200 mld di euro, secondo le ultime stime, per far si che il valo-re di aggiudicazione sia più vicino al valore reale del bene. Pensiamo che sulle aste residenziali siamo al 55% del valore del bene in asta in fase di aggiudica-zione, rispetto al libero mercato in ambito nazionale, mentre se andiamo sull’industriale arriviamo a fati-ca al 40%. diciamo che sono operazioni complesse, occorre salvaguardare il valore dell’asset, che dato il rischio, possono generare alle banche una perdita consistente dei loro valori di bilancio“

sofferenze ad alto marGine

gabetti Property Solutions,  in qualità di Socio industriale  di maggioranza mette a fattor comune  tutte le competenze e l’organizzazione di quello che è oggi il primo Full Service Provider

esistente sul mercato:  esperienza e track record  esclusivi  nei servizi di Agency, Advisory, Due Diligence, Property e Facility management attraverso le controllate Gabetti Agency, Patrigest e AbacoTeam. Il punto di forza della società, specialmente nel nuovo assetto, è basato su un efficiente ed unico approccio raggiunto attraverso l’integrazione Industriale delle tre realtà in un unico soggetto specializzato e focalizzato nel settore, con a capo Giuseppe Gabriele Mazzetta; una figura professionale che costituisce una guida riconosciuta per esperienza dai principali Clienti del Settore.

roberto busso

Gabetti ps

Axia.RE è il Partner specialistico per

le Valutazioni. AxiA.RE è un Esperto

Indipendente primario con 75

Fondi Immobiliari (25 SGR clienti), per un patrimonio valutato semestralmente di circa 2.400 Asset e

con un valore di circa 14 miliardi di euro

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beh, questo del valore in aggiudicazione è un tema molto caldo di perdita del valore, per molti motivi, a volte neppure legati direttamente all’immobile in sè.Stiamo lavorando tutti insieme, anche in ambito isti-tuzionale (Mazzetta lavora con ABI come rappresen-tante del tema NPL di Assoimmobiliare, ndr. Sull’ar-gomento specifico quest’anno ha anche condotto due CDP presso RICS) per far si che il valore di ag-giudicazione sia più vicino al valore reale dell’asset. si sta pensando anche ad una denominazione diver-sa del valore d’asta, passando dal market value al judicial value. Ci sono casi importanti come quello del Tribunale di Vicenza che applicando l’IVS è certa-mente all’avanguardia raggiungendo valori di aggiu-dicazione molto elevati. molto però dipende ancora dal tribunale e dal giudice, da come vengono gestite le problematiche come la pubblicità del bene, il com-portamento del custode dell’immobile, l’occupazione e le tempistiche di liberazione del bene. 

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per garantire un vantaggio competitivo unico ad NPLs

RE_Solutions abbiamo messo  a disposizione anche il nostro data base “Auction System Astasy”, ad oggi l’unico strumento in Italia che gestisce automaticamente l’arricchimento dei dati di tutte le procedure esecutive e concorsuali in tempo reale, permettendoci di essere in anticipo sulla gestione delle procedure stesse.

mirko friGerio

astasy

35S

a che punto siamo del ciclo delle sofferenze in Italia?C’è mercato, assolutamente. stanno arrivando a tap-peto gli investitori nel nostro paese, e adesso credo ci siano diversi veicoli istituzionali pronti per acquisi-re i grandi portafogli (cito ad esempio le ultime ope-razioni chiuse da BPM e Intesa San Paolo). Ci sarà una grande necessità di servizi di due diligence su queste operazioni. Sappiamo bene che per gli inve-stitori le informazioni sono vitali, sia in tema proce-durale che immobiliare (in ambito Secured). Quanto più le informazioni saranno dettagliate tanto più le banche potranno avere soddisfazione nella trattava di cessione dei loro npL. meno ci saranno informa-zioni dettagliate, e maggiore sarà il rischio che un investitore deve per forza considerare nel suo bp di acquisizione, e che di conseguenza genererà un’of-ferta più bassa. Anche la dinamica del tempo di recupero sarà poi la chiave per determinare il valore dei portafogli, e le banche, seguendo le loro politiche interne ultima-mente stanno vendendo portafogli più vecchi, perché ampiamente “accantonati”. anche se non credo che il montante delle sofferenze globali in Italia andrà ad aumentare, è vero anche che molto dipenderà dalle decisioni della bCe che si sta direzionando nel re-stringere i parametri riguardanti gli accantonamenti per le banche. Questo potrebbe costringere le banche a velocizzare la cessione di altri e ulteriori pacchetti di sofferenze. vorrei poi sottolineare come nei vari punti in cui andremmo a lavorare, anche in ambito

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36Ssofferenze ad alto marGine

istituzionale con Assoimmobiliare, il principale rimane ancora disatteso e cioè la detassazione delle imposte di trasferimento sugli immobili in asta. Idea che rin-novata dal precedente governo, aveva portato ad un aumento percentuale sulle aggiudicazioni. Attualmente tale modifica legislativa è scaduta lo scorso giugno, arrestando di fatto di nuovo il montante delle aggiudicazioni. è auspicabile che il governo corra ai ripari istituendo un’ulteriore proroga anche perché di questo passo le procedure continueranno ad accavallarsi e il costo relativo al sostenta-mento dei nostri tribunali ricadrà inevitabilmente sui noi contribuenti.

http://www.ilqi.it/convegni/c92

qitv

L’integrazione della filiera immobiliare è stato il tema chiave del talk show dal titolo Il rilancio del patrimonio immobiliare tra pubblico e privato, che il Quotidiano Immobiliare ha organizzato a mar-gine del 25° Forum di Scenari Immobiliari a San-ta margherita Ligure. ad approfondire l’argomento, portando spunti ed esempi, tre realtà che rappre-sentano il punto di vista pubblico e privato della ri-generazione immobiliare del nostro Paese: Roberto Reggi, direttore agenzia del demanio, Giuseppe Roma, segretario generale rur, Marco Sangiorgio, direttore generale Cdp investimenti sgr.

IL rILANcIO DELL’IMMOBILIArEs. MArghErITA LIgUrE

fOrUM

al 25° forum scenari di santa margherita si parla di come tecnologia e socialità stiano influendo sul modello delle città italiane. Una realtà che cambia per come la rete digitale stia cambiando l’approccio alla città, ma che in fondo rimane sempre fondata su delle esigenze che sono basilari per l’essere umano. eppure rimane aperta una domanda: quanto ancora è ancora importante il contatto diretto, l’incontro e il dialogo face to face tra le persone? Provano a ri-spondere a questo interrogativo Cino zucchi (archi-tetto di Cza), Carlo Ratti (Direttore Sensable City Lab del mit di boston) e Mario Deaglio (professore del Centro ricerca e documentazione “Luigi einaudi”).

IL fUTUrO DELLE cITTà AL fOrUM scENArIs. MArghErITA LIgUrE

fOrUM

S 38Sqitv

Quello dei centri commerciali è il comparto del real estate che per primo ha saputo introdurre massic-ciamente strategie di marketing. Piero almiento (do-cente del corso SDA Bocconi Marketing Immobiliare e real estate advisor) insieme a Corrado vismara di savills Larry smith, cerca di spiegare come si decli-na il marketing nel mondo degli shopping center, dove tutto parte dallo studio di mercato: dai retailer, alle prospettive, fino alla progettazione architettonica, che insegue e prevede le preferenze dei futuri visitatori e delle relative modalità di shopping.

MArkETINg E rEAL EsTATE,cENTrI cOMMErcIALI cAMpIONIcOpErNIcO 40

fOrMAzIONE

il progetto residenziale Centroparco di segrate (mi) si sviluppa all’interno di un vero e proprio parco natu-rale, intorno ad un lago, che contraddistingue tutto il concept e la destinazione di questo nuovo modello di abitazioni. Se ne parla con Giuseppe Crupi di abitare Co., l’architetto Paolo Villa di aG&P architettura e Giardini del Paesaggio, e Renato Grilli di Reva Elet-tronica. il tema del verde e della sua gestione è uno degli aspetti più interessanti di questo progetto, già parte dell’operazione è fruibile dagli eventuali clienti sia per quanto riguarda la parte del parco che degli immobili realizzati.

cENTrOpArcO, VErDE E sErVIzIpEr IL NUOVO rEsIDENzIALEcOpErNIcO 40

prOgETTI

S 39Sqitv

La conferma arriva anche dai primi sei mesi del 2017: il mercato residenziale delle città italiane prosegue la sua fase di ripresa. almeno per quanto riguarda i volu-mi di scambi e l’erogato mutui per finanziarne l’acqui-sto. sul fronte dei prezzi, invece, prosegue la discesa nella maggior parte delle piazze cittadine monitorate del gruppo tecnocasa che, come ogni anno, ha pre-sentato e commentato i dati di mercato in occasione del convegno La rigenerazione dei mercati.

TEcNOcAsA: cOMprAVENDITEANcOrA IN rEcUpErOMILANO

sErVIzIO

Si parla di Non Performing Loans, di aste immobiliari e delle tempistiche che i tribunali italiani impiegano per smaltire le pratiche di esecuzione. dalla fase di archi-viazione e catalogazione web con arianna belluomi-ni di fallco zuchetti, si passa alla fase di esecuzione con lo studio dell’associazione TSEI, rappresentata da Silvia Razzetti. senza dimenticare il punto di vista degli investitori con le parole di Massimiliano bertoli-no, ad di frontis NPl.

I TEMpI DELLE EscLUsIONI IMMOBILIArIcOpErNIcO 40

fOrUM

Giovanni Sala di laND ci parla di come alcuni spazi del centro commerciale possono svolgere una fun-zione importante nell’aumentarne il comfort interno. In particolare di alcuni elementi: superfici e pavimen-tazioni continue, vegetazione stagionale, luce natura-le, spazi per nuove funzioni. il centro commerciale non è una scatola chiusa ma uno spazio vivo.

sALA (LAND): IL cENTrO cOMMErcIALEE IL cOMfOrT INTErNOcOpErNIcO 40

fOrMAzIONE

S 40Sqitv

aumenta l’erogato mutui su un mercato del credito come quello italiano, che ha visto chiudere il primo se-mestre 2017 con una clientela in larga misura orien-tata verso la scelta di un prodotto a tasso fisso. Si è ridotta la quota di mutui in surroga in uno scenario dove le previsioni per prossimi mesi vedono in arrivo un’assottigliarsi della richiesta di prestiti per la casa. a tracciare il quadro è Renato landoni, presidente di Kìron Partner, società del Gruppo Tecnocasa.

LANDONI (kIrON): NEI MUTUI VINcEIL TAssO fIssOMILANO

INTErVIsTA

un’unica polizza in grado di tutelare salute e risparmio previdenziale e si modifica nel tempo per rispondere alle esigenze dell’assicurato. è pensata soprattutto per la clientela di fascia giovane e si chiama Cf Wel-lfare. a parlarne è Michele Cristiano, amministratore delegato Gruppo Cf assicurazioni, compagnia di cui il gruppo tecnocasa è azionista di maggioranza.

crIsTIANO (cf AssIcUrAzIONI): LA pOLIzzA DIVENTA INTEgrATAMILANO

INTErVIsTA

il primo semestre del 2017 si conferma positivo per le compravendite abitative nelle grandi città italiane. Si sono ridotti i tempi medi d’acquisto per una domanda residenziale che resta fortemente legata al bilocale e al trilocale. parte da queste considerazioni l’analisi fatta da fabiana Megliola e da Piero Terranova dell’Ufficio studi del gruppo tecnocasa, in occasione del conve-gno La rigenerazione dei mercati.

MEgLIOLA E TErrANOVA (TEcNOcAsA): MILANO gUIDA LA rIprEsA DEL rEsIDENzIALEMILANO

INTErVIsTA

S 41Sqitv

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