12 Valore dei diritti e crediti edilizi - iuav.it · • il Comune può approvare le varianti...
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Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2014/15 Valore dei diritti e dei crediti edilizi Docente | prof. Stefano Stanghellini – [email protected] Collaboratore | arch. Pietro Bonifaci – [email protected]
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Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione»a.a. 2014/15
Valore dei diritti e dei crediti edilizi
Docente | prof. Stefano Stanghellini – [email protected] | arch. Pietro Bonifaci – [email protected]
Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?
Il «diritto edificatorio», una volta sfruttato, corrisponde all’incidenza del valore dell’area edificabile sul valore dell’edificazione.
Esso può essere stimato per via differenziale:
Vde = Vmu – Vktru = Viau
Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?
Nel caso della perequazione urbanistica, l’edificio ancora non esiste.
Il «diritto edificatorio» non è ancora sfruttato.
Nella stima del suo valore occorre quindi tenere conto dell’effetto negativo esercitato dal tempo (1/qn) necessario per la sua utilizzazione e dai costi di transazione (Kt).
La precedente espressione si modifica come segue:
Vde = ( Viau – Kt ) / qn
Esempio:
Vde = [500 €/mq x (1 – 0,2)] / (1+ 0,05) n =
Vde = 345,53 €/mq Sul
se n = 3 anni
Vde = [500 €/mq x (1 – 0,2)] / (1+ 0,05) n =
Vde = 313,41 €/mq Sul
se n = 5 anni
Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?Quanto vale un «diritto edificatorio»?
Quanto vale (Va) il terreno (St) per effetto dell’indice perequativo (Ip)?
Esempio: calcolo del valore dell’area per via sintetica
Va = Viau x Ip x St
Valore del terreno perequato vs Valore ex ante perequazione
VERIFICA DI FATTIBLITA' ECONOMICO FINANZIARIA
1 CASO: REALIZZAZIONE DIRETTA STANDARD ED EXTRASTANDARD
Superficie
territoriale
Valore dell'area
mq euro euro/mq ST
NUOVO PRG
Area risorsa 4.3: valore dell'area attualizzato 166.303,43 37.013.150,90 222,56
PRG VIGENTE
Microzona 17
Valore unitario medio ponderato 173,03
Verifica di fattibilità economico - finanziaria
Valore nuovo PRG > Valore PRG vigente VERO
Valore del terreno
Il progetto oggetto di verificaIl progetto oggetto di verificaIl progetto oggetto di verificaIl progetto oggetto di verifica
Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»
Se il trasferimento del «diritto edificatorio» avviene all’interno del comparto urbanistico, è la stessa natura del comparto a garantire la parità di trattamento delle proprietà fondiarie e quindi l’identico valore dei «diritti edificatori» generati dai terreni compresi nel comparto.
Se il trasferimento del «diritto edificatorio» avviene a prescindere dall’istituto del comparto urbanistico, il suo valore può cambiare. Il «diritto edificatorio» perde il valore originario ed assume il nuovo valore che deriva dalle caratteristiche urbanistiche e ambientali del terreno di destinazione.
Questa diversità di valore deve essere gestita dalle regole urbanistiche o dal mercato?
La posizione del relatore:
«deve essere gestita dalle regole perequative perché il sistema perequativo è strumentale
all’attuazione dell’assetto urbano prefigurato dal piano».
Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»Il trasferimento del «diritto edificatorio»
Nel dibattito disciplinare si sono delineate due possibili soluzioni:
1. prevedere che il trasferimento sia limitato all’interno di zone di isovaloreappositamente perimetrate
2. mantenere analogo il valore originario del «diritto edificatorio» oggetto di trasferimento modificandone la quantità, come nel caso in figura
La Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori Immobiliari
La base informativa per gestire il trasferimento dei «diritti edificatori» in modo efficiente e trasparente, in sintonia con l’intero perequativo, è la Mappa dei Valori Immobiliari.
Metodologia: il percorso partecipativo
Zone OMI
Primo incontro con gli operatori (ordini professionali, costruttori, agenti immobiliari, ecc.)
Ipotesi di zonizzazione
Secondo incontro con gli operatori (ordini professionali, costruttori, agenti immobiliari, ecc.)
Definizione della mappa dei valori
La Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori Immobiliari
Valore massimo (medio dei massimi) espresso
in euro a mq di superficie "vendibile"
Incidenza area
Superficie residenziale
€/mq
percentuale (*)
%
Valore unitario
€/mq
Valore unitario
arrotondato
dati non rilevabili - - -
R4 2.100,00 12,5% 262,50 260,00
R5 2.350,00 15,0% 352,50 350,00
R6 2.450,00 15,5% 379,75 380,00
R1 2.600,00 17,0% 442,00 440,00
R2 2.700,00 19,5% 526,50 530,00
R3 2.900,00 22,0% 638,00 640,00
La Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori Immobiliari
La stima per via sintetica del «diritto edificatorio»
La Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori ImmobiliariLa Mappa dei Valori Immobiliari
Il trasferimento a parità di valore
R1 R2 R3 R4 R5 R6 r1 r2 r3 r4
2.600 2.700 2.900 2.100 2.350 2.450 n.d. n.d. n.d. n.d.
R1 2.600 1,00 1,04 1,12 0,81 0,90 0,94
R2 2.700 0,96 1,00 1,07 0,78 0,87 0,91
R3 2.900 0,90 0,93 1,00 0,72 0,81 0,84
R4 2.100 1,24 1,29 1,38 1,00 1,12 1,17
R5 2.350 1,11 1,15 1,23 0,89 1,00 1,04
R6 2.450 1,06 1,10 1,18 0,86 0,96 1,00
r1 n.d.
r2 n.d.
r3 n.d.
r4 n.d.
Zona di decollo
Zo
na
di
att
err
ag
gio
La La La La premialitàpremialitàpremialitàpremialità
Il «diritto edificatorio» di natura premiale può essere attivato per perseguire due obiettivi:
a) agevolare i trasferimenti extra comparto coprendo i costi di transazione;
b) incentivare comportamenti virtuosi nell’operatore privato attraverso la copertura dei maggiori costi da egli sostenuti per realizzare le politiche urbane dell’Amministrazione.
In particolare:
- riqualificazione urbana
- sicurezza antisismica
- efficienza energetica
- social housing
- …
Pertanto il valore del «diritto edificatorio» di natura premiale deve essere commisurato ai maggiori costi privati da sostenere.
Dalla Dalla Dalla Dalla premialitàpremialitàpremialitàpremialità alla compensazionealla compensazionealla compensazionealla compensazione
Il «diritto edificatorio» (credito edilizio) può essere riconosciuto per incentivare la riqualificazione dell’ambiente urbano e del paesaggio attraverso la demolizione delle opere incongrue
Esempio: Arzignano
A - ESISTENTE
Destinazione Superficie
coperta
Piani SLP Altezza Volume
mq n. mq m mc
1 - Capannone avicolo 985 1 985 4 3.745
2 - Capannone avicolo 985 1 985 4 3.745
3 - Capannone avicolo 590 1 590 4 2.126
4 - Deposito truccioli 133 1 133 4 507
2.695 2.695 10.123
RIEPILOGO
A_Valore attuale 262.755 euro
B_Costi di demolizione 134.746 euro
C_Costi di bonifica 26.949 euro
D_Costi di rinaturalizzazione 40.424 euro
Totale (A + B + C + D) 464.874 euro
Valore incidenza area residenziale in zona agricola 60 euro/mc
volume: 7.748 mc
SLP: 2.583 mq
Credito edilizio - Capacità edificatoria
residenziale equivalente
La compensazioneLa compensazioneLa compensazioneLa compensazione
Il riconoscimento di «diritti edificatori» (crediti edilizi) come compensazione per:
- la disponibilità del privato a cedere gratuitamente all’Amministrazione terreni per opere pubbliche anziché richiedere l’indennità di esproprio
- la perdita, da parte del privato, di diritti edificatori riconosciuti da precedenti atti dell’Amministrazione in seguito a sopravvenute esigenze pubbliche (protezione dal rischio idrogeologico, tutela del paesaggio)
La compensazioneLa compensazioneLa compensazioneLa compensazione
La legge 308 del 2004, delega in materia ambientale, all’art. 1 (commi 21-24), ha introdotto la compensazione traslativa:
• «se per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica non è più esercitabile il diritto di edificare già assentito, è facoltà del titolare chiedere al Comune di esercitarlo in altra area di cui abbia la disponibilità»
• la traslazione del diritto comporta la cessione a titolo gratuito al Comune dell’area vincolata
• il Comune può approvare le varianti urbanistiche che si rendano necessarie
In casi ricadenti in tale situazione, la quantificazione dei «diritti edificatori» compensativi è di natura discrezionale.
Spetta comunque alle «regole perequative» il compito di definire criteri espliciti e trasparenti.
Tali criteri devono condurre alla determinazione di «diritti edificatori» compensativi equi sia sotto il profilo dei parametri urbanistici utilizzati che sotto il profilo dei valori economici corrispondenti.
Un caso esemplificativoUn caso esemplificativoUn caso esemplificativoUn caso esemplificativo
Aree a rischio
idrogeologico
Aree di
trasformazione
con indice
perequativo
![AIDS - talamona.eu1].pdf · manifesterà i sintomi dell'Aids, a meno che nuovi farmaci antiretrovirali non arrestino l'evoluzione della malattia o rendano persino possibile la guarigione.](https://static.fdocumenti.com/doc/165x107/5c68db9209d3f290788c28d2/aids-1pdf-manifestera-i-sintomi-dellaids-a-meno-che-nuovi-farmaci-antiretrovirali.jpg)
