“ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano,...

34
Dalla demolizione alla Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte riqualificazione: tutte le opportunità del le opportunità del decommissioning decommissioning Milano, 12 Giugno 2008 Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia degli Intermediari Finanziari Università degli Studi di Parma

Transcript of “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano,...

Page 1: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

““Dalla demolizione alla Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le riqualificazione: tutte le

opportunità del opportunità del decommissioningdecommissioning ””

Milano, 12 Giugno 2008Milano, 12 Giugno 2008

Prof. Claudio CacciamaniProfessore di Economia

degli Intermediari FinanziariUniversità degli Studi di Parma

Page 2: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Il recupero delle aree Il recupero delle aree dismessedismesse

Page 3: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Il recupero delle aree Il recupero delle aree dismessedismesse

La trasformazione di Milano in questi ultimi anni è avvenuta in modo diffuso e omogeneo su tutto il territorio e in tutte le direzioni: dal centro storico alle nuove centralità urbane che si sono venute a creare o che si stanno realizzando sulle vaste aree industriali, ad oggi, dismesse.

Elementi di pregio del tessuto urbano si ristrutturano, mentre di nuovi ne vengono creati, dedicati al lavoro, alla residenza, alla cultura, alla formazione, al divertimento.

Page 4: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Il recupero delle aree Il recupero delle aree dismessedismesse

Maciachini è il progetto di sviluppo dell’area ex Carlo Erba di 100.000 mq. nella zona nord ovest di Milano, completamente dismessa alla fine degli anni ottanta.

Il nuovo intervento di Doughty Hanson gestito da Europa Risorse farà rinascere tutta questa zona a nord della città, via via degradata, e comprenderà uffici, negozi, ristoranti, centri per attività sportive e culturali e tanto verde arricchito da fontane come oasi di tranquillità.

Page 5: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

La questione delle aree dimesse definite La questione delle aree dimesse definite come come ““superfici e complessi immobiliari superfici e complessi immobiliari disponibili al riuso anche per attività disponibili al riuso anche per attività diverse da quelle originarie”diverse da quelle originarie” è da sempre è da sempre presente nella storia urbana.presente nella storia urbana.

La dismissione è un processo fisiologico La dismissione è un processo fisiologico legato all’evoluzione degli usi e della legato all’evoluzione degli usi e della forma del contesto di riferimento.forma del contesto di riferimento.

Page 6: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

E’ ormai opinione comune, grazie anche ad una maggiore coscienza del territorio come risorsa scarsa (soprattutto nelle aree maggiormente centrali e pregiate), che le aree dismesse debbano essere considerate non più come problema insolubile, ma comerisorsa e occasione di sviluppo

Page 7: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

La modalità di approccio al fenomeno della dismissione, negli ultimi trenta anni, ha subito una sostanziale trasformazione, su un duplice versante:

Scientifico-conoscitivo Pratico-operativo

Page 8: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

La trasformazione e il recupero delle aree dismesse, deve essere affrontata con un duplice obiettivoduplice obiettivo

rispetto dei principi di sostenibilità delle risorse ambientali

accrescere il capitale fisso sociale

Page 9: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Milano, area Bovisa Sesto S.Giovanni, area Falck

Torino, Spina CentraleRoma, area Ostiense

Page 10: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

RISORSAIMMOBILIARE

RISOSA URBANA

da valorizzare attraverso operazioni di conversione ad usi più remunerativi e orientate, in alcuni casi, ad innescare processi più ampi di rinnovo urbanoda valorizzare attraverso la localizzazione di funzioni di grande rilievo (quali Università, parchi scientifici, centri di ricerca, ecc.)

RISORSASTORICO-CULTURALE

da promuovere attraverso il riconoscimento dei valori simbolici e testimoniali del sito

RISORSAAMBIENTALE

utilizzabile per ricreare equilibrio tra tessuto urbanizzato e spazi aperti, e per decongestionare le città più soffocate dalle costruzioni

Page 11: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla dismissione esistono varie alternativedismissione esistono varie alternative

Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività culturaliculturali

Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di spazi verdi e per il tempo liberospazi verdi e per il tempo libero

Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, privilegiando i settori tecnologicamente avanzatiprivilegiando i settori tecnologicamente avanzati

Realizzazione di un mix funzionale tra attività Realizzazione di un mix funzionale tra attività residenziali, produttive e spazi per servizi pubbliciresidenziali, produttive e spazi per servizi pubblici

Page 12: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse come Le aree dismesse come risorsarisorsa

Riconosciuta la rilevanza del Riconosciuta la rilevanza del patrimonio di risorse territoriali ed patrimonio di risorse territoriali ed ambientaliambientali

QUALE TIPOLOGIA DI USO A CUI DESTINARE LE AREE ?

QUALE TIPOLOGIA DI INTERVENTO ADOTTARE ?

PROBLEMA CENTRALE

CONSERVARE, ADATTARE E TRASFORMARE OPPURE DEMOLIRE E RICOSTRUIRE ??

Page 13: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Aree di degrado:Aree di degrado: basso valore insediativo o ambientale, si riscontra una sostanziale carenza e inadeguatezza di interventi che hanno prodotto le condizioni di degrado.

In queste aree le condizioni di degrado richiedono interventi di miglioramento consistenti, possibili anche in ragione del loro scarso valore, in assenza dei quali l’area è destinata all’ulteriore decadimento

Page 14: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Aree della comproissione:Aree della comproissione: le condizioni didisagio sono state determinate da interventi trasformativi eccessivi, che potrebbero determinare l’ulteriore compromissione in termini di congestione e di superamento della capacità di carico.

Aree della conservazione: Aree della conservazione: caratterizzata da valori insediativi e/o ambientali elevati, sono possibili solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento.

Aree della trasformazione: Aree della trasformazione: caratterizzata da valori modesti, sono possibili anche interventi di ristrutturazione e ricostruzione

Page 15: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Tra il valore di un ambito urbano e gli interventi di trasformazione possibili vi è una relazione di tipo inverso

il valore di un ambito urbano può essere definito

come una misura inversa della trasformabilità

dell’ambito stesso

Page 16: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Page 17: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Il riconoscimento di un certo valore ad un ambito urbano comporta la formazione di un giudizio di qualità

Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi

Individuazione delle tipologie di intervento

Page 18: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi

BENI ECONOMICI PRESENTI

BENI NONNEGOZIABILI

Page 19: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Il valore di un ambito urbano fa riferimento NON solo ai beni dell’ambito che sono monetizzabili ma anche quei beni che il mercato non è in grado di valutare

valore legato non solo all’uso ma anche ad aspetti indipendenti da questo (bisogni

pregressi, alle aspirazioni della collettività, al modello socio-culturale,

ecc)

Page 20: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse: Le aree dismesse: tipologiatipologia

Page 21: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Page 22: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree industriali Le aree industriali dismessedismesse

Il recupero delle aree industriali Il recupero delle aree industriali dismesse comporta azioni complesse e dismesse comporta azioni complesse e la risoluzione di una vasta gamma di la risoluzione di una vasta gamma di problemi di diverso ordine:problemi di diverso ordine:

patrimonialepatrimoniale proceduraleprocedurale ambientaleambientale funzionale funzionale urbanisticiurbanistici architettonici architettonici opportunità sociale opportunità sociale

Page 23: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree industriali Le aree industriali dismessedismesse

Le aree dismesse industriali presentano Le aree dismesse industriali presentano caratteristiche peculiari:caratteristiche peculiari:

La dimensione (spesso consistente) La posizione (quasi sempre in prossimità delle

principali arterie stradali e ferroviarie) Il livello di infrastrutturazione (in genere, elevato) Il ruolo che tali aree spesso assumono nelle

politiche di trasformazione urbana (rappresentando elementi strategici da cui partire per avviare processi più ampi di riqualificazione delle città e del territorio)

Page 24: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Aree dismesse e sviluppo Aree dismesse e sviluppo sostenibilesostenibile

Le aree dismesse costituiscono elementi di: DegradoDegrado Rischio ambientaleRischio ambientale

INTERVENTI DI RECUPERO:

riqualificazione dell’ambiente

Ricostruzione della vivibilità delle città contemporanee

Conservazione di spazio per le generazioni future

RIEQUILIBRIOAMBIENTALE

Page 25: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Aree dismesse e sviluppo Aree dismesse e sviluppo sostenibilesostenibile

Fondamentale e imprescindibile l’adozione di soluzioni progettuali finalizzate all’integrazione delle nuove attività con quelle insediate:

Recupero degli edifici presentiRecupero degli edifici presenti Realizzazione di nuove polarità urbaneRealizzazione di nuove polarità urbane Sistema dei trasporti pubbliciSistema dei trasporti pubblici Rete viariaRete viaria Riduzione e razionalizzazione dei consumi Riduzione e razionalizzazione dei consumi

elettricielettrici Incremento delle aree verdiIncremento delle aree verdi

Page 26: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Aree dismesse e sviluppo Aree dismesse e sviluppo sostenibilesostenibile

Il ruolo assunto da queste aree riveste Il ruolo assunto da queste aree riveste sempre maggiore importanza in ragione di sempre maggiore importanza in ragione di un quadro territoriale caratterizzato da un quadro territoriale caratterizzato da risorse sempre più rarerisorse sempre più rare

Le politiche di espansione hanno lasciato Le politiche di espansione hanno lasciato spazio alle pratiche di recupero della città spazio alle pratiche di recupero della città consolidata, riportando l’attenzione:consolidata, riportando l’attenzione:

QUALITA’ URBANA SALVAGURDIAAMBIENTALE

Page 27: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse Le aree dismesse industrialiindustriali

Gli interventi di demolizione e di Gli interventi di demolizione e di bonifica in particolari di aree bonifica in particolari di aree collocate all’interno o nelle collocate all’interno o nelle vicinanze delle città richiedono vicinanze delle città richiedono procedure:procedure: COMPLESSECOMPLESSE RIGOROSERIGOROSE

MATERIALI CONTENETI AMIANTOMATERIALI CONTENENTI FIBRA MINERALE

DISPERSIONE DI POLVERIEVAQUAZIONE DEI RIFIUTI

Page 28: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Le aree dismesse Le aree dismesse industrialiindustriali

Individuare, gestire e smaltire di Individuare, gestire e smaltire di questa particolare e complessa questa particolare e complessa tipologia di rifiutitipologia di rifiuti

VALORIZZAZIONE ECONOMICA

VALORIZZAZIONEAMBIENTALE

Page 29: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Recupero delle aree dismesse: Recupero delle aree dismesse: valutazione economica e valutazione economica e

finanziariafinanziaria Stima del valore del manufatto Stima del valore del manufatto

(spesso un costo accantonato)(spesso un costo accantonato) Stima del costo della demolizioneStima del costo della demolizione Stima del costo del ri-utilizzoStima del costo del ri-utilizzo Stima dei ricavi- o benefici- del Stima dei ricavi- o benefici- del

riutilizzoriutilizzo Calcolo degli indicatori consueti di Calcolo degli indicatori consueti di

rendimento finanziario ed economicorendimento finanziario ed economico

Page 30: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Differenziazione tra analisi Differenziazione tra analisi finanziaria ed economicafinanziaria ed economica

Molto importante nei programmi e Molto importante nei programmi e progetti di riutilizzo di aree dismesseprogetti di riutilizzo di aree dismesse

Analisi finanziaria a prezzi di Analisi finanziaria a prezzi di mercato dal punto di vista dei mercato dal punto di vista dei soggetti coinvolti - stakeholderssoggetti coinvolti - stakeholders

Analisi economica “a prezzi ombra”. Analisi economica “a prezzi ombra”. Principale innovazione degli anni Principale innovazione degli anni ’90: “valutazioni contingenti” per ’90: “valutazioni contingenti” per derivazione prezzi ombraderivazione prezzi ombra

Page 31: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Interdisciplinarità Interdisciplinarità dell’Analisidell’Analisi

Analisi finanziaria ed economica come Analisi finanziaria ed economica come tecnica in cui “incastrare” altri aspetti tecnica in cui “incastrare” altri aspetti dell’analisi- tecnico-ingegneristica, dell’analisi- tecnico-ingegneristica, urbanistica, legale, giuridicaurbanistica, legale, giuridica

Separazione tra i vari aspetti Separazione tra i vari aspetti dell’analisidell’analisi

Impiego degli indicatori di Impiego degli indicatori di convenienza finanziaria ed economica convenienza finanziaria ed economica come strumento di comunicazionecome strumento di comunicazione

Page 32: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Analisi finanziaria ed Analisi finanziaria ed economicaeconomica

Sviluppi recenti dell’economia pubblica, Sviluppi recenti dell’economia pubblica, dell’economia aziendale, dell’analisi dell’economia aziendale, dell’analisi finanziaria e dell’economia finanziaria e dell’economia dell’informazione stanno portando a dell’informazione stanno portando a nuovi approdinuovi approdi

convergenza tra le discipline, convergenza tra le discipline, particolarmente rilevante per l’analisi particolarmente rilevante per l’analisi finanziaria ed economica delle aree finanziaria ed economica delle aree

dismessedismesse

Page 33: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Analisi finanziaria ed Analisi finanziaria ed economicaeconomica

Una metodologia applicabile in via Una metodologia applicabile in via generale (ossia l’analisi costi generale (ossia l’analisi costi benefici sociali- ACBS a prezzi benefici sociali- ACBS a prezzi internazionali e con pesi variabili)internazionali e con pesi variabili)

Convinzione generale che ACBS Convinzione generale che ACBS avrebbe migliorato disegno avrebbe migliorato disegno progettuale e governanceprogettuale e governance

Page 34: “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

Prof.Claudio Cacciamani [email protected]

Analisi finanziaria ed Analisi finanziaria ed economicaeconomica

Le informazioni richieste per l’ACBS e le Le informazioni richieste per l’ACBS e le scorciatoie operative conseguenti scorciatoie operative conseguenti (dilemma tra “credibilità” e “fattibilità”)(dilemma tra “credibilità” e “fattibilità”)

Accentramento decisionale mentre ACBS Accentramento decisionale mentre ACBS richiede decentramento (specialmente richiede decentramento (specialmente per decisioni su aree dismesse)per decisioni su aree dismesse)

Confusione tra incertezza e rischioConfusione tra incertezza e rischio Derivazione aggregata degli obiettivi per Derivazione aggregata degli obiettivi per

la collettività (la “funzione di benessere la collettività (la “funzione di benessere sociale”)sociale”)