Proposte Progettuali per l’Abitare Smart & Social( Smart Building )

a cura di: Luca Biancucci http://www.slideshare.net/lucabiancucci

CONTRATTO DI RETE: OltreNetwork

Il contratto di rete è una innovativa forma (smart) di aggregazione fra imprenditori, che unendo sforzi economici e risorse patrimoniali, tentano di conseguire obbiettivi di sviluppo e crescita imprenditoriale,

ai quali non potrebbero avere accesso operando individualmente.

Il contratto di rete è costituito allo scopo di creare una collaborazione sinergica tra le società aderenti finalizzata a

sviluppare progetti abitativi di interesse generale quali l’Housing Sociale & Social Building.

Le Società aderenti sono:

CONTRATTO DI RETE: OltreNetwork

“FACILITATORI” per REALIZZARE SOCIAL HOUSINGMettere in “rete” tutti i soggetti interessati

sia Pubblici che Privati

Il MERCATO NON SI PARLA … cresce la domanda di alloggi sociali e aumenta l’invenduto di edilizia libera …

PROMOTORI e OPERATORI ‘PAZIENTI’ e ‘SOCIALI’

E’ possibile attuare il Social Housing ?Sì

… diverse le opportunità e diversi gli strumenti finanziari …

COSA È IL SOCIAL HOUSING

SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING

Il termine Social Housing non ha un significato immediato e condiviso, infatti i Paesi membri dell’Unione Europea si distinguono per l’eterogeneità sia delle situazioni abitative nazionali che delle politiche adottate in tema di abitazione; il concetto di social housing tende quindi a variare da un Paese all’altro.

In Europa * (2006):‘ offerta di alloggi e servizi con forte connotazione sociale, per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata, cercando di rafforzare la loro condizione) e per le quali esistono regole di assegnazione ’

* definizione del CECODHAS, Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa

SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING

E’ importante chiarire che il Social Housing non è solo Casa (per la cd. ‘fascia grigia’), ma Casa & Servizi (Social Building)

Che sono anche … negozi, ambulatori, uffici, studentati (per i cd. Creativi, i ricercatori), cohousing, coworking, l’housing temporaneo, ecc …

In Italia (2008) non esiste la definizione di Social Housing , ma di Alloggio Sociale (AS) …

AS: LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE (D.M. 22/08)

OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento di vita dei destinatari e perseguire

l’integrazione tra le diverse fasce sociali

SOLUZIONI AMPIEOfferta di Alloggi in Locazione Permanente

MA ANCHEOfferta di Alloggi Locazione temporanea min. 8 anni

Sostegno all’accesso alla Proprietà a Prezzo Convenzionato (non prioritaria)

Il servizio di AS viene erogato da operatori pubblici e privati.L’AS costituisce Standard Urbanistico Aggiuntivo.

IL ‘ PIANO CASA 1 ’

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa

“Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica” previsto dall’art. 21 del decreto-legge 1 ottobre 2007 n. 159 come

convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007 n. 222.

L’art. 11 del decreto legge n. 112 del 2008 vuole “garantire sututto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di

fabbisogno abitativo” attraverso l’incremento del patrimonioimmobiliare ad uso abitativo con l’offerta di abitazioni di

edilizia residenziale.

Per raggiungere tale obiettivo, viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità

dell’urbanistica perequativa.

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa

Le modalità di intervento previste dal D.L. n. 112 del 2008 e dal DPCM 16 luglio 2009, che ne costituisce attuazione, sono sei:

a) costituzione di un Sistema Integrato nazionale e locale di Fondi immobiliari (SIF) per la realizzazione di immobili di edilizia residenziale;b) incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica;c) promozione finanziaria anche ad iniziativa di privati (Project Financing);d) agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i soggetti destinatari degli interventi;e) programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale;f) interventi di competenza degli ex IACP.

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa

Certamente, la modalità più innovativa e potenzialmente in grado di coinvolgere maggiormente il ricorso al capitale privato è rappresentata dal Sistema Integrato di Fondi Immobiliari *.

* Il D.L. n. 112 del 2008 e il DPCM 16 luglio 2009 stabiliscono che il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari deve incrementare il numero di alloggi sociali.

Altra innovazione è quella rappresentata dal ricorso “promozione di strumenti finanziari innovativi e con la partecipazione di altri soggetti pubblici o privati”, ma forse non è questo il periodo per strumenti finanziari innovativi.

Così delineato il quadro, una prima difficoltà è data dalla necessità di verificare se vi sia un possibile coordinamento tra le normative nazionali e quelle regionali.

CASSA DEPOSITI E PRESTITI (F.I.A.)

Fondo Investimenti Abitare (FIA) della C.D.P.

Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d’investimento immobiliari operanti a livello locale e gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del 40%. (ad oggi è stato superato tale vincolo)

InvestitoriCDP, Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (MIT) e altri investitori istituzionali privati, quali gruppi bancari ed assicurativi e casse di assistenza e previdenza professionale privatizzate

Rendimento obiettivoCirca il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione

Fondo Investimenti Abitare (FIA) della C.D.P.

Al 30 settembre 2012 Cdp Investimenti Sgr, la società di gestione che "manovra" il maxi-fondo per il social housing ha assunto delibere preliminari in 15 fondi locali, gestiti da 9 società di gestione del risparmio, per 500 milioni di investimenti potenziali del Fia, il Fondo investimenti per l'abitare. Di questi, 276 milioni sono stati deliberati in via definitiva in 12 dei 15 fondi, per finanziare 69 interventi di housing sociale.

Il maxi-fondo per il social housing di oltre 2 miliardi risulta quindi impegnato per il 14% circa in via definitiva e per circa il 25% in modalità "potenziale", prevedendo che tutte le delibere preliminari (o plafond) vadano poi trasformandosi in delibere definitive … … Restano 1,4 miliardi di Euro …

DAL SOCIAL BUILDING

ALLO SMART BUILDING

SMART BUILDING

SOCIAL HOUSING &

SOCIAL BUILDING

SMART BUILDING

Agenda 2020 UE: crescita che affondi le basi su un’economia Intelligente, Sostenibile e Inclusiva.Intelligente, Sostenibile e Inclusiva.

L'importanza di avere accesso all’Abitare a prezzi convenienti è considerato uno dei fattori fondamentali per l’Inclusione Sociale

La Qualità dell’Abitare Sociale

Gli obiettivi della Gestione Sociale (NO Effetto Ghetto) sono:

1) Creare mix di utenza, onde evitare un’eccessiva concentrazione di disagio

2) Offrire un accompagnamento sociale leggero agli inquilini

3) Progettare e gestire servizi sociali, commerciali e sanitari rivolti al territorio, in modo da creare una forte interconnessione tra la struttura e il quartiere circostante

4) Proporre canoni calmierati (intermedi tra offerta pubblica e libero mercato)

5) Siglare convenzioni con gli Enti Locali rispetto agli utenti maggiormente svantaggiati

La Qualità dell’Abitare Sociale

I vantaggi per gli Enti Locali:

Farsi promotori di iniziative per il contenimento del disagio abitativo e per la riqualificazione sociale del territorio;

Offrire, attraverso l’housing temporaneo, un nuovo modello di abitare complementare all’alloggio sociale che si distingua per il suolo centrale dei servizi di accompagnamento e di promozione;

Cogliere l’occasione per riqualificare immobili ed aree in disuso per trasformarle in nuove centralità urbane;

Proporre alla cittadinanza nuovi servizi collegati all’abitare, quali sanità leggera, sportelli di mediazione sociale, servizi di assistenza legale a tariffe calmierate, microcredito, progetti per l’accompagnamento al lavoro, servizi educativi e di assistenza per i cittadini;

Coinvolgere gli operatori locali del terzo settore (nuove forme di welfare) presenti nel territorio per l’erogazione e la progettazione dei servizi sociali di accompagnamento.

fonte: http://www.open.to.it/Taglia STaglia S

Taglia MTaglia M

Taglia LTaglia L

La Flessibilità dell’Abitare Sociale

HOUSING SOCIALE

AUTOFINANZIATO

La Realizzazione

La Realizzazione

dal Progetto …

... alla Realizzazione

PICCOLI INVESTITORI

PRIVATI

VINCOLO LOCATIVO

fino a 15 anni 20/25 anni

FONDI IMMOBILIARI

PUBBLICI

Il Target di Riferimento

ACQUIRENTI di PRIMA CASA

Esistono piccoli investitori privati ?

diminuiscono

RISPARMIATORI “IN FUGA”

aumentano

Alcune Suggestioni/Riflessioni

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Grazie per l’Attenzione !!!

Luca Biancuccibiancucci@oltrenetwork.it

@luca_biancucci

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