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DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n°4 - 09041 Dolianova – CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/743090 - CELL: 347/0931416 P.IVA: 03193560921 @mail: alerriu@alice.it P.E.C.: alessio.erriu@ingpec.eu

OGGETTO: PERIZIA TECNICA DI STIMA FABBRICATO “CASA MUDU” -

COMUNE DI NURAMINIS.

La presente relazione si compone dei seguenti paragrafi:

A) Premessa.

B) Indagini preliminari.

C) Conclusioni edificio stimato.

A) PREMESSA:

La stima riguarda un immobile in corso di costruzione denominato “Casa Mudu”, sito nel

Comune di Nuraminis, in Via Chiesa s.n.c..

Scopo della stima è valutare il più probabile valore di mercato o il probabile prezzo di

vendita dell’immobile, nella ipotesi in cui venisse posto in vendita e realizzasse una determinata

somma di denaro, in condizioni di libera compravendita, e quindi di libero mercato in regime di

ordinarietà.

Il procedimento suggerito seguirà la condizione essenziale dell'ordinarietà, ovvero saranno

determinati tutti i fattori della stima, secondo condizioni di capacità usuali e condizioni di

mercato regolari.

Nel caso di valutazione del valore di mercato di un fabbricato non terminato, ancora in fase

di costruzione, è consigliabile stimare l’edificio come se fosse regolarmente ultimato, e

moltiplicare tale valore per dei coefficienti di svalutazione in base alle opere non ancora

realizzate.

Per determinare il valore dell’immobile regolarmente terminato, si può utilizzare la stima

per costo di costruzione (metodo sintetico), basata sulla determinazione del costo da sostenere

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per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali, e permetterà di calcolare il più

probabile valore di mercato dell’immobile in regime di ordinarietà.

I testi a cui si è fatto riferimento per la stima sono i seguenti: “Come si valutano i fabbricati

e terreni edificatori” di Virginio Panecaldo, “Estimo” di Vincenzo D’Angelo, e “Stima degli

Immobili” di Graziano Castello.

B) INDAGINI PRELIMINARI:

Dopo un’attenta valutazione dello scopo e finalità della stima, lo scrivente ha provveduto

ad effettuare tutte le operazioni di rito, ed in particolare ha eseguito una visita a carattere di

sopralluogo in data 09/09/2011, procedendo ai rilevamenti ed indagini necessarie, e

contestualmente ha eseguito un rilievo fotografico a supporto dello stato e consistenza

dell'immobile, e del terreno residuo.

L’immobile in oggetto, si sviluppa su due livelli fuori terra, ed è distinto al Catasto

Fabbricati al foglio n° 22, particella 1870-1871-1872-1873.

Dal sopralluogo si riscontra che il fabbricato non è ultimato e che risultano eseguite

unicamente le strutture di fondazione e la struttura portante ad eccezione della copertura.

Le opere non ancora realizzate e necessarie per completare la costruzione sono gli intonaci

esterni ed interni, i pavimenti, i rivestimenti, le tinteggiature, gli infissi, le cancellate, le ringhiere,

e tutte le varie opere impiantistiche e le sistemazioni esterne.

C) CONCLUSIONI EDIFICIO STIMATO:

Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile terminato, si può

utilizzare la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da

sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali.

Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti

dall’Agenzia del Territorio, per il Comune di Nuraminis anno 2010, si può assumere un valore

del costo di costruzione al metro quadro pari a 900 €.

Il valore dell’immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra la superficie totale commerciale

ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro.

Dicasi Euro (Quattrocentosessantasettemilacento /00)

VALORE FABBRICATO 519 mq x 900 €/mq € 467.100,00

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Dopo aver determinato il valore dell’immobile come se fosse regolarmente ultimato,

mediante il metodo di stima per costo di costruzione, è ora possibile calcolare il valore della

costruzione non ancora terminata, utilizzando la seguente formula:

Vc = Vt × k dove: Vc = valore della costruzione non ancora ultimata Vt = valore della costruzione terminata k = coefficiente di svalutazione

Considerando i coefficienti di svalutazione relativi alle varie opere non eseguite, e

moltiplicandoli tra loro otteniamo un coefficiente complessivo pari a 0,48, tramite il quale è

possibile ottenere il valore dell’immobile oggetto della stima.

VALORE TERMINATO COEFFICIENTE SVALUTAZIONE VALORE

COSTRUZIONE

467.100,00 € × 0,48 = 224.200,00 €

Dicasi Euro (Duecentoventiquattromiladuecento/00)

Documentazione a corredo della presente perizia di stima:

• Allegato “A”

Dolianova, 23/09/2011 .

Il tecnico incaricato

Dr. Ing. Alessio ERRIU

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DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n°4 - 09041 Dolianova – CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/743090 - CELL: 347/0931416 P.IVA: 03193560921 @mail: alerriu@alice.it P.E.C.: alessio.erriu@ingpec.eu

ALLEGATO “A”

PERIZIA TECNICA DI STIMA FABBRICATO “CASA MUDU” - COMUNE DI

NURAMINIS.

A) CARATTERISTICHE GENERALI DELL'IMMOBILE

L’immobile oggetto di stima è situato nel Comune di Nuraminis, nella via Chiesa s.n.c..

Il fabbricato, di proprietà del Comune di Nuraminis, è costituito da un unico corpo di

fabbrica, ed è distinto al Catasto Fabbricati al foglio n° 22, particella 1870-1871-1872-1873.

In planimetria l’immobile ha forma pressoché quadrata con una corte interna (stile casa

campidanese) e si sviluppa su due livelli fuori terra.

Il lotto su cui sorge il fabbricato è pianeggiante, e possiede unico accesso dal lato Sud

lungo la via Chiesa.

L’area ha una superficie lorda pari a circa 548 mq, e confina sul lato sud con via Chiesa,

e sui restanti lati con altri lotti adiacenti.

B) CARATTERISTICHE RELATIVE ALL'UBICAZIONE DEL FABBRICATO

L’edificio è ubicato nella zona centrale del Comune di Nuraminis, precisamente nella via

della Chiesa, nelle vicinanze della chiesa parrocchiale di San Pietro.

Le caratteristiche della zona sono buone, tenendo conto dei seguenti fattori:

- Centralità della zona ottima; - Sezione stradale ampia; - Viabilità della zona buona; - Urbanizzazione primaria ed efficienza generale della zona buona; - Illuminazione pubblica buona; - Condizioni ambientali e salubrità della zona buona; - Efficienza dell'ubicazione nella zona ottima; - Caratteristiche microclimatiche della zona ottime;

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C) SUPERFICI IMMOBILE

Il fabbricato è composto da un unico corpo di fabbrica che si sviluppa su due livelli: piano

terra e piano primo.

Il piano terra è composto da 4 ambienti, servizi igienici, corpo scale, e due porticati.

Al piano primo sono ubicati tre ambienti, corpo scale ed una terrazza.

L’area esterna è invece composta da una corte interna di forma rettangolare, circondata

sui 4 lati dal fabbricato, ed avente una superficie pari a circa 118 mq, ed un cortile posteriore

di circa 50 mq.

Nella tabella seguente si riportano per ogni piano le varie superfici distinte per tipologia:

TABELLA SUPERFICI LORDE

Superfici utili Porticati Aree scoperte - cortile

PIANO TERRA 232 mq 148 mq -

PIANO PRIMO 152 mq 35 mq -

AREA ESTERNA - - 168 mq

TOTALE 384 mq 183 mq 168 mq

Per la valutazione dell’immobile si considera la superficie commerciale ragguagliata, che

si ottiene sommando tra loro le seguenti grandezze:

• 100% della superficie utile, camere, uffici, mensa, archivi etc.

• 60% delle superfici porticati, loggiati etc;

• 15% delle aree scoperte esterne, cortile, aree a verde.

SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA

SUPERFICI UTILI 384 mq 100% 384 mq

PORTICATI 183 mq 60% 109.80 mq

AREE SCOPERTE - CORTILE 168 mq 15% 25.20 mq

519.00 mq

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D) STIMA PER COSTO DI COSTRUZIONE - (metodo sintetico)

Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile terminato, si può

utilizzare la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da

sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali.

Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti

dall’Agenzia del Territorio, per il Comune di Nuraminis anno 2010, si può assumere un valore

del costo di costruzione al metro quadro pari a 900 €.

Tale valore tiene conto della realizzazione delle parti strutturali, parti edili e rifiniture,

impianto idrico, elettrico, fognario, climatizzazione, riscaldamento etc..

COSTO DI COSTRUZIONE AL METRO QUADRO 900,00 €/mq

Il valore dell’immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra la superficie totale

commerciale ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro.

Dicasi Euro (Quattrocentosessantasettemilacento/00)

E) STIMA COSTRUZIONE NON ULTIMATA

Dopo aver determinato il valore dell’immobile come se fosse regolarmente ultimato

mediante il metodo di stima per costo di costruzione, è ora possibile calcolare il valore della

costruzione non ancora terminata, utilizzando la seguente formula:

Vc = Vt × k dove:

Vc = valore della costruzione non ancora ultimata Vt = valore della costruzione terminata k = coefficiente di svalutazione

Dal sopralluogo effettuato e da un’attenta ispezione presso l’immobile in oggetto, si

sono dedotte le categorie di opere non ancora realizzate e necessarie per completare la

costruzione

VALORE FABBRICATO 519 mq x 900 €/mq € 467.100,00

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Nella tabella seguente si riportano, per ogni opera non ancora eseguita, i

corrispondenti coefficienti di svalutazione.

COEFFICIENTE SVALUTAZIONE OPERE DA ESEGUIRE

DESCRIZIONE DELL’OPERA COEFFICIENTE Copertura 0,78

Intonaci esterni 0,96

Intonaci interni 0.96

Pavimenti 0.915

Rivestimenti 0.975

Tinteggiature 0.95

Infissi e porte 0.91

Cancellate e ringhiere 0.975

Impianto elettrico 0.98

Impianto idrosanitario 0.96

Impianto riscaldamento 0.97

Impianto elevazione 0.975

Considerando i coefficienti di svalutazione relativi alle varie opere non eseguite, e

moltiplicandoli tra loro otteniamo un coefficiente complessivo pari a 0,48, tramite il quale è

possibile ottenere il valore dell’immobile oggetto della stima.

VALORE TERMINATO COEFFICIENTE SVALUTAZIONE VALORE

COSTRUZIONE

467.100,00 € × 0,48 = 224.200,00 €

Dicasi Euro (Duecentoventiquattromiladuecento/00)

Dolianova, 23/09/2011 .

Il tecnico incaricato Dr. Ing. Alessio ERRIU

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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA