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LEGGE 210/2004, GLI STRUMENTI DI GARANZIA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE

Avv. Daniele Raynaud – Avv. Vincenzo Giannantonio

Roma, 06 Giugno 2006

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SEZIONE I

INTRODUZIONE

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1. I SOGGETTI

• L’Acquirente;

• il Costruttore * (esecuzione diretta o mediante appalto);

• il Controllante;

• la Compagnia Assicurativa.

* In caso di mancato utilizzo di una “SPV”, da considerare l’istituto dei

“Patrimoni / finanziamenti destinati ad uno specifico affare”

(art. 2447 bis ss c.c.)

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2. L’IMMOBILE

• L’immobile da costruire (uso abitativo e non);• l’immobile da ristrutturare (ristrutturazione

“conservativa” e “ricostruttiva”);• l’immobile da risanare (il risanamento

“costitutivo”).

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3. I CONTRATTI AVENTI COME FINALITA’ IL TRASFERIMENTO NON IMMEDIATO DELLA PROPRIETA’

• I “preliminari”;• la “prenotazione”;• la “vendita di cosa futura”; • la permuta di cosa presente con cosa futura;• il “preliminare” previsto dal D.Lgs. 122/2005.

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• Il rischio “potenziale”;

• il rischio “effettivo”;

• fino a quando è efficace? Stipulazione del “definitivo”.

4. LA GARANZIA FIDEIUSSORIA

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5. LA CONVENZIONE ASSICURATIVA

• Sottoscritta tra Costruttore, Controllante e Compagnia Assicurativa;

• disciplina, tra l’altro: (i) il rilascio delle singole Polizze Fideiussorie, (ii) le garanzie prestate a favore della Compagnia Assicurativa, (iii) il contenuto dei “preliminari”, (iv) la Convenzione CAR e la Convenzione Postuma Decennale.

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SEZIONE II

GLI STRUMENTI A TUTELA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE – SECURITY PACKAGE

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1. LE VERIFICHE PRELIMINARI DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA

• Track record del Costruttore;

• business plan relativo al progetto di sviluppo;

• situazione patrimoniale / finanziaria del Costruttore;

• situazione patrimoniale / finanziaria del Controllante.

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2. CORPORATE GOVERNANCE - LO STATUTO “DEDICATO” DEL COSTRUTTORE

• Oggetto sociale “dedicato”;• “preventivo parere favorevole” dell’assemblea dei

soci per decisioni che possano avere un impatto significativo sulla situazione finanziaria / patrimoniale del Costruttore;

• obblighi di comunicazione alla Compagnia Assicurativa: (i) ordine del giorno e (ii) verbale assemblea dei soci.

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2.bis. CORPORATE GOVERNANCE – IL PEGNO DI QUOTE/AZIONI DEL COSTRUTTORE

• Il diritto di voto spetta – nella fisiologia - al socio del Costruttore (“Costituente”);

• in parziale deroga, il Costituente può riconoscere alla Compagnia Assicurativa la facoltà di esercitare i diritti di voto in sede di assemblea: (i) “straordinaria” e – nel caso di decisioni che possano avere un impatto significativo sulla situazione patrimoniale / finanziaria del Costruttore – (ii) “ordinaria”;

• pro e contro.

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3. IL PEGNO DI SALDO DI CONTO CORRENTE

• Versamenti iniziali del Costruttore e/o del Controllante;

• utilizzabilità / inutilizzabilità da parte del Costruttore del

saldo di conto corrente (in caso di utilizzabilità si può

anche prevedere un floor minimo e disponibilità per la

sola eccedenza);

• versamenti corrispondenti ad una frazione della caparra

confirmatoria da “preliminare”;

• pro e contro.

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4. LA CESSIONE IN GARANZIA DEI CREDITI DA“PRELIMINARE”

• Cessione parziale dei crediti da “preliminare”;

• ammontari corrispondenti “canalizzati” mediante

istruzioni irrevocabili permanenti alla banca

depositaria su un conto corrente della Compagnia

Assicurativa;

• pro e contro.

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5. LA CESSIONE IN GARANZIA DEL CREDITO IVA

• Presupposti di applicabilità;

• formalità procedurali;

• le garanzie del cedente nei confronti dell’amministrazione;

• pro e contro.

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6. IL PEGNO DI CREDITI

• Deve risultare da atto scritto avente data certa;

• si perfeziona: (i) con la notifica del contratto di costituzione di pegno al debitore del credito dato in pegno o (ii) con l’accettazione da parte di quest’ultimo con scrittura avente data certa;

• pro e contro.

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7. IL CONTO DESTINATO

• “Canalizzati” tutti gli importi previsti dai “preliminari”;

• i flussi finanziari “in entrata” e “in uscita” sono monitorati anche dalla Compagnia Assicurativa;

• pro e contro.

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8. PROFILI CONCORSUALI

• Impatto della nuova disciplina concorsuale nella progressiva costituzione del security package;

• revocatoria fallimentare / esenzioni; • relazione rischi / rimedi.

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9. L’ACCORDO TRA CREDITORI - BANCA – COMPAGNIA ASSICURATIVA (COSTRUTTORE – CONTROLLANTE)

• Definisce il credito della Compagnia Assicurativa: senior subordinated and secured on a subordinated basis;

• precisa le modalità di escussione delle garanzie a supporto dei crediti senior;

• fissa le azioni esperibili nei confronti del Costruttore in caso di inadempimento e/o insolvenza;

• determina i criteri di riparto delle somme ricavate da ogni iniziativa giudiziale / stragiudiziale.

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SEZIONE II bis

GLI STRUMENTI A TUTELA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE – GLI EVENTI CRITICI

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1. GLI EVENTI CRITICI

• Inadempienze relative al pagamento dei premi assicurativi, anche di proroga e/o relativi ad altre polizze stipulate con la Compagnia Assicurativa;

• inadempienze relative al rimborso di qualsiasi altro credito vantato dalla Compagnia Assicurativa.

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1.bis. GLI EVENTI CRITICI

• Violazione delle prescrizioni contenute nei provvedimenti abilitativi;

• ritardi rispetto a cronoprogramma lavori;• mancato / ritardato pagamento: (i) dipendenti, (ii)

imprese appaltatrici, (iii) altri fornitori, / (iv) enti previdenziali / assistenziali;

• mancato pagamento oneri di costruzione;• mancata realizzazione opere di urbanizzazione.

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1.ter. GLI EVENTI CRITICI

• Acquisto / cessione di aziende o rami di azienda non conformi al business plan;

• concessione di finanziamenti / garanzie non conformi al business plan;

• violazioni relative alla “movimentazione” dei flussi finanziari sul Conto Destinato;

• apertura / utilizzo di conti correnti diversi dal Conto Destinato;

• cessione di cespiti difforme dal business plan;• cessione di cespiti a corrispettivi inferiori al [•]%

rispetto al business plan.

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1.quater. GLI EVENTI CRITICI

• Acquisto partecipazioni o costituzione di società non funzionali al progetto di sviluppo;

• affitto azienda e/o rami di azienda non funzionali al progetto di sviluppo;

• modifiche statutarie pregiudizievoli;

• fusioni, scissioni, conferimenti non strumentali;

• perdita controllo da parte della Controllante.

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1 quinquies. GLI EVENTI CRITICI

• Procedura di liquidazione;• protesti, ingiunzioni o sequestri a carico del

Costruttore;• ipoteche, iscrizioni o trascrizioni diverse da quelle

previste dalla Convenzione Assicurativa;

• insolvenza del Costruttore/Controllante;

• richiesta di escussione delle Polizze Fideiussorie.

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2. EVENTI CRITICI – OBBLIGHI INFORMATIVI A CURA DEL:

• Legale Rappresentante Costruttore;

• Legale Rappresentante Controllante;

• Revisore Costruttore / Controllante (se nominati);

• Presidente Collegio Sindacale Costruttore / Controllante

(se nominati);

• comunicazioni trimestrali / semestrali.

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SEZIONE III

ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – “WAY OUT” DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA

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1. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI - LA MANLEVA DEL COSTRUTTORE

• La Compagnia Assicurativa chiede idonea controgaranzia al Costruttore.

NOTA: il Costruttore si è obbligato, nell’ambito della manleva data, a rilasciare a favore della Compagnia Assicurativa, a semplice richiesta di quest‘ultima, idonea controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

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• In caso di inadempimento del Costruttore, la Compagnia Assicurativa chiede idonea controgaranzia

al Controllante.

NOTA: il Controllante, nell’ambito della coobbligazione assunta, si è costituito fideiussore nell'interesse del Costruttore e a favore della Compagnia Assicurativa (contro) garantendo: (i) il totale dell'importo assicurato con le Polizze Fideiussorie emesse, e (ii) l'adempimento di tutti gli altri obblighi gravanti in capo al Costruttore in forza delle polizze emesse.

2. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI - COOBBLIGAZIONE DEL CONTROLLANTE

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3. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO SU AZIONI/QUOTE

• In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante (impregiudicata ogni altra azione nei confronti del Costruttore e del Controllante) la Compagnia Assicurativa è autorizzata (art. 2797 c.c.) a vendere o far vendere le azioni (D.Lgs. 170/2004) / quote del Costruttore.

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4. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO DI SALDO DI CONTO CORRENTE

• In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante la Compagnia Assicurativa (impregiudicata ogni altra azione nei confronti del Costruttore e del Controllante) è legittimata a: (i) richiedere alla banca depositaria di trasferire su un proprio conto corrente ogni somma esistente sul conto corrente vincolato e (ii) ritenere tali somme a titolo di controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

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5. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO DI CREDITI

• In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante la Compagnia Assicurativa è legittimata a: (i) richiedere alla banca depositaria di trasferire su un proprio conto corrente ogni somma esistente sul conto corrente vincolato (assumiamo avvenuta notifica a / accettazione da terzi debitori ex art. 2800 c.c.) e (ii) ritenere tali somme a titolo di controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

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6. ACCADIMENTI EVENTI CRITICI – IL CONTO DESTINATO

• In caso di accadimento di Eventi Critici la banca depositaria, a richiesta della Compagnia Assicurativa, trasferisce, a titolo di penale, determinati importi su un conto indicato dalla Compagnia Assicurativa (mandato irrevocabile Costruttore – mancanza di prelazione).

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7. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – MANCATO RILASCIO DELLE “NUOVE” POLIZZE FIDEIUSSORIE

• In caso di verifica anche di uno solo degli Eventi Critici, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad interrompere il rilascio di “nuove” Polizze Fideiussorie (profilo di “materialità”).

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8. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – COMUNICAZIONE ALL’ACQUIRENTE

• In caso di accadimento, anche di uno solo degli Eventi

Critici, l’Acquirente, in base a quanto espressamente

previsto nei “preliminari”, dovrebbe modificare le

modalità di pagamento degli importi ancora dovuti e

previsti nei “preliminari” a seguito di comunicazione

da parte della Compagnia Assicurativa;

• pagamento degli importi ancora dovuti

dall’Acquirente in unica rata alla firma del “definitivo”.

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9. ACCADIMENTI EVENTI CRITICI – LA MAGGIORAZIONE DEI PREMI

• In caso di Eventi Critici la Compagnia Assicurativa avrà diritto di esigere un maggior premio per le Polizze Fideiussorie già emesse pari al [●%] del premio iniziale.

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10. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – IMPUTAZIONE CREDITI DA

“PRELIMINARE” CEDUTI IN GARANZIA

• In caso di (i) escussione delle Polizze Fideiussorie e/o (ii) mancato pagamento dei premi assicurativi, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad imputare le somme derivanti dal rimborso dei crediti ceduti fino all’integrale soddisfazione delle relative ragioni di credito.

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11. ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – IMPUTAZIONE CREDITI IVA CEDUTI IN GARANZIA

• In caso di (i) escussione delle Polizze Fideiussorie e/o (ii) mancato pagamento dei premi assicurativi, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad imputare le somme derivanti dal rimborso dei crediti ceduti fino all’integrale soddisfazione delle relative ragioni di credito.

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12. ESECUZIONE ACCORDO TRA CREDITORI BANCA – COMPAGNIA ASSICURATIVA – (COSTRUTTORE/CONTROLLANTE)

• Escussione garanzie a supporto creditori senior (fronting Banca);

• riparto somme (criteri predeterminati) ricavate a fronte di iniziative giudiziali / stragiudiziali.

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SEZIONE IV

ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ACTION PLAN

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ACTION PLAN 1

esercizio diritti pegno di quote / azioni

esercizio diritti pegno di crediti e saldo c/c

la Compagnia Assicurativa richiede al Costruttore di controgarantire, entro [•] giorni,la “manleva” data per il totale dell’importo garantito

Accadimento Evento CriticoT0

T1

T2

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ACTION PLAN 2

escussione pegno di quote / azioni

escussione pegno di crediti e saldo c/c

la Compagnia Assicurativa richiede al Costruttore di controgarantire, entro [•] giorni,la “manleva” data per il totale dell’importo garantito

Accadimento Evento CriticoT0

T1

T2in caso di inadempimento del Costruttore, la Compagnia Assicurativa richiede al

Controllante, entro [•] giorni, di “collateralizzare” i propri obblighi

In caso di mancato adempimento del Controllante, contemporaneamente:

penali daConto Destinato

blocco nuove Polizzemodifica modalità

pagamenti Acquirente

maggiorazione premiesecuzione accordo Banca –

Assicurazioni (se previsto)

T3

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SEZIONE V

• CONVENZIONE CAR• CONVENZIONE POSTUMA DECENNALE

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1. ASSICURAZIONE CAR

• Contestualmente alla firma della Convenzione

Assicurativa, il Costruttore stipula con la Compagnia

Assicurativa una Convenzione CAR relativa allo

sviluppo del progetto.

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2. ASSICURAZIONE POSTUMA DECENNALE

• Contestualmente alla firma della Convenzione

Assicurativa, il Costruttore stipula con la Compagnia

Assicurativa una Convenzione Postuma Decennale

relativa allo sviluppo del progetto.

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ASHURST